陳詩濤（觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來賓，下午好！記得我們的行尊葛培健先生在此前就告訴我們，園區(qū)這個(gè)領(lǐng)域太廣闊，是未來中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的星辰大海，所以繼博鰲產(chǎn)業(yè)科技大會(huì)、大灣區(qū)產(chǎn)業(yè)論壇、長三角產(chǎn)業(yè)論壇后，我們確定今年開始舉辦觀點(diǎn)產(chǎn)業(yè)年會(huì)，并且每年舉辦下去。11月27日中央和國務(wù)院兩辦剛剛發(fā)了一篇有效降低物流成本的方案，其中很重要的一句是，促進(jìn)物流與產(chǎn)業(yè)的融合與創(chuàng)新，今天我們的產(chǎn)業(yè)及物流大會(huì)開的適逢其時(shí)。

觀點(diǎn)在內(nèi)地的總部在廣州，秉承了廣東人的務(wù)實(shí)和低調(diào)，一直是用產(chǎn)品在做事，我們所有的東西都是獨(dú)立的IP，都是原創(chuàng)的，但是過于低調(diào)，很多人問我們，能不能告訴大家，觀點(diǎn)做什么，耽誤大家一分鐘的時(shí)間，請(qǐng)大家看看大屏幕。

觀點(diǎn)有4個(gè)產(chǎn)品：一是新媒體，有各種矩陣，觀點(diǎn)網(wǎng)在內(nèi)地是簡體版，香港是繁體版，系列的公眾號(hào)很多，我不贅述。二是觀點(diǎn)指數(shù)研究院主要是企業(yè)研究和行業(yè)的報(bào)告。三是品牌活動(dòng)，今年1-11月28日，我們主要是做行業(yè)活動(dòng)，已經(jīng)成功做了28場。四是會(huì)員服務(wù)體系也是觀點(diǎn)未來會(huì)重點(diǎn)推的，目前我們活躍的有10萬+，其中企業(yè)會(huì)員為主，個(gè)人會(huì)員有一部分。

我們覆蓋的行業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)、住房租賃、商業(yè)地產(chǎn)、金融資本、產(chǎn)城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流倉儲(chǔ)、物流園區(qū)，物業(yè)、辦公方式、養(yǎng)老及文旅，生活方式及配套供應(yīng)，數(shù)字及科技等等。

觀點(diǎn)的特色一句話概括：市場化、國際化、專業(yè)化和堅(jiān)持長期主義。

大家都說今年的經(jīng)濟(jì)體感不太好，今天這個(gè)會(huì)議有接近300人，200家企業(yè)預(yù)約報(bào)名，大家都是希望通過演講、對(duì)話，面對(duì)面的握個(gè)手，或者擁抱一下，找機(jī)會(huì)、尋求合作，抱團(tuán)取暖，我也特別希望2025年的體感比今年溫暖一點(diǎn)。

接下來我發(fā)布兩個(gè)報(bào)告，向所有產(chǎn)業(yè)園區(qū)、租戶、配套、物流倉儲(chǔ)等等方面的踐行者們表達(dá)觀點(diǎn)的致意。兩份報(bào)告是獨(dú)立的，稍后可以在我們的網(wǎng)站上下載兩份完整的報(bào)告。

我今天只是簡單介紹一下，先講講產(chǎn)業(yè)園區(qū)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告。兩個(gè)報(bào)告都是由觀點(diǎn)指數(shù)研究院出品。

前言，今年重點(diǎn)是全球的價(jià)值鏈在重構(gòu)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)今年很困難，但是機(jī)會(huì)很多，整個(gè)定位是高端化、智能化、綠色化。

關(guān)鍵詞：打造需求引擎。其中我們用了北上廣深四各城市的數(shù)據(jù)，但是有一些數(shù)據(jù)不是很公開，我們這里就沒有做太多。但是我們看到第三季度北京市場錄得新低，TMT行業(yè)是需求的引擎。廣州是看到2028年供應(yīng)將不低于1萬畝，主要是要改造很多低效工業(yè)園，打造更多的特色標(biāo)桿，包括今年也發(fā)布了很多方面的措施。上海和深圳，大家會(huì)感覺到空置率還是比較高，但是深圳第三季度的空置率是有所改善。整體而言，今年如果能以租金換出租率，我想我們的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大部分都是比較愿意的。

我們對(duì)行業(yè)做了很多的研究，行業(yè)的顆粒度是由企業(yè)的微觀層面構(gòu)成的，我們重點(diǎn)做了一些排行，這個(gè)不是通俗的排行，我們是希望透過這些樣本企業(yè)，它的微觀表現(xiàn)，能夠綜述成行業(yè)的中觀的表現(xiàn)和趨勢(shì)，我們選擇了代表性的30強(qiáng)，招商、張江、聯(lián)東、蘇州工業(yè)園、中電光谷、蘇高新、天安數(shù)碼城、東湖高新、東久新宜等等。

對(duì)這些企業(yè)做一個(gè)點(diǎn)評(píng)，招商為什么是冠軍？它的量就不用說了，招商有三大新興產(chǎn)業(yè)，特別是產(chǎn)業(yè)投資+孵化服務(wù)，包括現(xiàn)在是輕重并舉，輕資產(chǎn)也繼續(xù)在做。張江高科一直是園區(qū)的佼佼者，它在中國大陸有完整的集成電路布局，生物醫(yī)藥也屬于最集中、鏈條最完善，創(chuàng)新活力最強(qiáng)的一個(gè)園區(qū)。第三名給了聯(lián)東，這是民營企業(yè)，它目前的在開發(fā)面積是最大的，今年它是首單民企園區(qū)公募REITs。蘇州工業(yè)園區(qū)也是國內(nèi)很多園區(qū)去學(xué)習(xí)的地方，除了沿海地區(qū)，還有西部的園區(qū)，里面集中了很多世界500強(qiáng)的企業(yè)。

低空經(jīng)濟(jì)是現(xiàn)在政策端大量在扶持的，這里列舉了一些國家扶持低空經(jīng)濟(jì)的政策，包括深圳也發(fā)布了相關(guān)的措施。產(chǎn)業(yè)會(huì)走向集群化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要朋友圈，中電光谷在7月份和南京雨花區(qū)合作投了100億，最近很火的華為在上海的項(xiàng)目，也有很大的事反效應(yīng)。

現(xiàn)在業(yè)績承壓，融資進(jìn)程明顯加速，我們看到這邊有幾十起融資的事件。

產(chǎn)業(yè)資本現(xiàn)在也是熱點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)資本的DNA就是耐心資本，我們需要做長線。最近大家說凱德在上海賣浦發(fā)大廈，凱德是我們長期關(guān)注的樣本企業(yè)，他們?cè)趪鴥?nèi)還是繼續(xù)在投，最近他們也在發(fā)人民幣基金，主要是投中國的產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域。寧德也參與了股權(quán)投資。

今年還有一個(gè)火熱的詞是城投換檔產(chǎn)投。今天來了非常多的地方平臺(tái)公司，如何換，產(chǎn)業(yè)類的國企怎么做？國家有一個(gè)措施叫335，大家會(huì)看到這個(gè)指標(biāo)，符合這個(gè)指標(biāo)的事情未來可以做，而且可持續(xù)性也可以得到各方面政策的支持。

今年是REITs元年，擴(kuò)募計(jì)劃進(jìn)行中，右邊這張圖可以看到今年的園區(qū)REITs。

今年很難，所以大量在做輕資產(chǎn)，輕資產(chǎn)有很多指標(biāo)，里面有很多交叉點(diǎn)，我們就沒做排名，我們選出了10家做得比較好的。

對(duì)他們做一個(gè)綜合的點(diǎn)評(píng)，華夏幸福、潤城新產(chǎn)業(yè)、木棉中國、園動(dòng)力做得是比較好的，等一下也有潤城新產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)介紹他們的做法。

報(bào)告的全文我們會(huì)在網(wǎng)站上發(fā)布，歡迎大家下載，對(duì)我們提出批評(píng)指正。

接下來介紹一下2024物流倉儲(chǔ)暨基礎(chǔ)設(shè)施投資發(fā)展報(bào)告。物流行業(yè)是要高效化、智能化、綠色化轉(zhuǎn)型，這是我們目前對(duì)物流行業(yè)的標(biāo)簽。整個(gè)物流行業(yè)運(yùn)行放緩，今年倉儲(chǔ)物流行業(yè)的壓力很大，關(guān)鍵詞是以價(jià)換量。華東區(qū)以上海為主，今年的空置率還是雙位數(shù)，但是好在是去年到今年沒有新的供應(yīng)，明年會(huì)有好轉(zhuǎn)。今年在物流方面表現(xiàn)比較好的是華南，華南有很大的作用，一個(gè)是商貿(mào)，第二是跨境電商。

這兩個(gè)月指數(shù)回升的幅度沒有達(dá)到年內(nèi)的高點(diǎn)。從微觀企業(yè)來看，我們選擇了10家物流倉儲(chǔ)做得比較好的，包括普洛斯、萬緯物流、京東產(chǎn)發(fā)、寶灣、順豐、ESR、豐樹東久新宜、深國際、安博中國。

我們給物流的關(guān)鍵詞是“低谷見峰巒”，普洛斯是物流的巨無霸，萬緯物流的冷鏈一定是最好的，京東產(chǎn)發(fā)也有它的特色。普洛斯在規(guī)劃選址、戰(zhàn)略上是比較好的，萬緯進(jìn)軍的產(chǎn)業(yè)鏈條上，做得也是非常豐富的，京東產(chǎn)發(fā)依靠京東集團(tuán)的供應(yīng)鏈來發(fā)展。這幾家今天都有代表來到現(xiàn)場。東久新宜的產(chǎn)業(yè)和物流發(fā)展的也很好，普洛斯也是兩者并舉，它很重要的資產(chǎn)管理、運(yùn)營平臺(tái)是做得比較好的。

在國家的倉儲(chǔ)租金和控制率，這里我就不再細(xì)講，前三季度的政策，大家可以看一下，包括各種用地的空間，國家提的政策。冷酷目前整個(gè)來說，包括冷鏈，熱度是最高的，整體租金目前是下調(diào)的，包括希音、京東智能在肇慶的一些項(xiàng)目，我們這里做了一些圖表，大家可以關(guān)注一下。

快遞目前是融資的主力軍，出海是今年的關(guān)鍵詞，所以今天下午的論壇會(huì)討論關(guān)于出海這個(gè)話題。

存量資產(chǎn)怎么盤活是關(guān)鍵，大家會(huì)看到最近東百和黑石的合作，讓黑石來運(yùn)作。我們看到易商也在出售一些資產(chǎn)回血，當(dāng)然它本身也在發(fā)人民幣基金。普洛斯宣布海外的很多項(xiàng)目會(huì)賣掉，但是國內(nèi)的要繼續(xù)投資和深耕。

倉儲(chǔ)的REITs，右邊這個(gè)圖是它的一覽表。REITs的申報(bào)，醫(yī)藥類的倉儲(chǔ)可能是未來新的標(biāo)的。

整體的指標(biāo)體系和更多的詳情，大家可以在觀點(diǎn)網(wǎng)和我們的園區(qū)、觀點(diǎn)指數(shù)公眾號(hào)，以及跟我們的同事索取PDF原文。