編者按：2024年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)與行業(yè)調(diào)整的大環(huán)境，如何穿過(guò)風(fēng)暴，在周期考驗(yàn)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得生存與發(fā)展，是每一個(gè)企業(yè)掌舵者需要思考的核心問(wèn)題。

在這一背景下，觀點(diǎn)新媒體策劃并推出“穿過(guò)風(fēng)暴”年度系列報(bào)道，尋找一批在變革中砥礪前行、推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的企業(yè)共同迎接新的一年。

同時(shí)，我們將繼續(xù)對(duì)話(huà)一批具有全球視野和豐富學(xué)識(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)者與行業(yè)領(lǐng)袖，從他們的角度，解讀行業(yè)與企業(yè)的未來(lái)發(fā)展。

觀點(diǎn)網(wǎng) 這次是在SM廈門(mén)綜合體見(jiàn)到陳森原，他剛剛結(jié)束菲律賓宿務(wù)島曼達(dá)維市的差旅行程。

曼達(dá)維市位于菲律賓主要港口和經(jīng)濟(jì)中心，宿務(wù)大都會(huì)區(qū)的核心地帶。不久前10月25日，SM Prime Holdings,Inc.(下稱(chēng)SM Prime)在這里落地旗下第95家購(gòu)物中心SM City J Mall。

SM City J Mall前身為2023年結(jié)業(yè)的老舊商場(chǎng)，經(jīng)過(guò)升級(jí)后重新推出市場(chǎng)。該項(xiàng)目被SM Prime改造為建筑面積超過(guò)7.8萬(wàn)平方米的生活時(shí)尚中心。特色之一是一片被稱(chēng)為Izakaya Terrace的日本風(fēng)情餐飲區(qū)，進(jìn)駐商戶(hù)在運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)指引下，從裝潢設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)方式等都做了統(tǒng)一的創(chuàng)新規(guī)劃。

陳森原以SM購(gòu)物中心（SM Super malls）總裁身份參與開(kāi)業(yè)儀式，然后搭上飛機(jī)來(lái)到中國(guó)。據(jù)悉，陳森原并未直接前往廈門(mén)，而是先在深圳與國(guó)內(nèi)幾個(gè)領(lǐng)先零售消費(fèi)品牌見(jiàn)面，探討后者進(jìn)軍菲律賓市場(chǎng)的可能性。

旅途奔波，但都是值得的，因?yàn)檫@意味著SM集團(tuán)業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)的進(jìn)一步鞏固。

資料顯示，SM Investments Corp.（SMIC，SM投資公司，下稱(chēng)SM集團(tuán)）旗下的SM Prime是東南亞最大綜合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之一，業(yè)務(wù)涵蓋購(gòu)物中心、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、酒店會(huì)展等。當(dāng)中，購(gòu)物中心是核心業(yè)務(wù)板塊，被認(rèn)為是SM Prime的主要增長(zhǎng)動(dòng)力。

2023年全年數(shù)據(jù)，SM Prime營(yíng)業(yè)收入達(dá)1281億比索，同比增長(zhǎng)21%，凈利潤(rùn)為400億比索，同比增長(zhǎng)33%。購(gòu)物中心業(yè)務(wù)收入則實(shí)現(xiàn)30%增長(zhǎng)，錄得719億比索，占SM Prime營(yíng)業(yè)收入的56%。這一比例在2024年第二季度達(dá)到58%。

截至目前，SM Prime在全球已擁有95家大型綜合購(gòu)物中心，總建筑面積超1100萬(wàn)平方米，這個(gè)規(guī)模接下來(lái)還將快速增加。

如此宏圖背后，SM集團(tuán)擁有創(chuàng)始人施至成自1940年代開(kāi)始積累的深厚底蘊(yùn)作為“助燃劑”。

作為SM集團(tuán)一份子，陳森原過(guò)去曾多次分享例如保持專(zhuān)注、擁抱變化、靈活創(chuàng)新等讓企業(yè)保持“長(zhǎng)盛不衰”的商業(yè)秘籍。

但這次他希望將話(huà)題回歸到一個(gè)更細(xì)膩的視角——“用心經(jīng)營(yíng)”，談?wù)凷M是如何成功的。

影響力由來(lái)

在菲律賓商界，SM集團(tuán)是一股不可忽視的力量。從一間鞋莊開(kāi)始，施至成將SM集團(tuán)發(fā)展成為一間橫跨零售、銀行和地產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)的綜合性企業(yè)。

某種程度上說(shuō)，SM集團(tuán)是該國(guó)購(gòu)物文化最主要的塑造者。

施至成起于微末，第一桶金來(lái)自將過(guò)剩的軍靴出售給當(dāng)時(shí)缺乏鞋履供應(yīng)的菲律賓人。據(jù)悉，還是一家一家敲門(mén)進(jìn)行推銷(xiāo)。

1958年，完成原始積累的施至成在馬尼拉開(kāi)設(shè)了首家鞋店，店名“ShoeMart鞋莊”也是“SM”的由來(lái)。隨后，ShoeMart鞋莊很快完成連鎖化，并將產(chǎn)品線(xiàn)拓展至服裝、珠寶首飾等。

到1972年，ShoeMart鞋莊更名為“SM百貨商店”，同時(shí)嘗試銷(xiāo)售更多類(lèi)型的貨品。最終在13年后，施至成買(mǎi)地興建了第一家以SM命名的大型購(gòu)物中心SM City North Edsa，成為菲律賓首個(gè)購(gòu)物、休閑功能齊備的現(xiàn)代購(gòu)物中心。

SM City North Edsa成功之后，SM集團(tuán)分別在1990年、1991年和1993年陸續(xù)開(kāi)設(shè)了SM City Sta.Mesa、SM Mega mall以及SM City Cebu三家購(gòu)物中心。1994年，SM Prime成立并完成上市，融資能力增強(qiáng)，促成了更多SM購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)。

SM集團(tuán)創(chuàng)立是一段篳路藍(lán)縷、白手起家的故事，正是那段串門(mén)走訪的日子，讓施至成深知與本地社區(qū)建立信任橋梁的重要性。

因此，SM致力于在日常經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)可持續(xù)式發(fā)展，將社會(huì)責(zé)任納入其核心價(jià)值觀之中。

據(jù)了解，SM集團(tuán)通過(guò)重要子公司SM Prime和SM基金會(huì)運(yùn)營(yíng)一個(gè)履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任的綜合計(jì)劃“SM Cares”。該計(jì)劃成立于2004年，旨在通過(guò)各種社會(huì)項(xiàng)目解決社會(huì)問(wèn)題，改善人們的生活質(zhì)量。

SM Cares關(guān)注多個(gè)社會(huì)領(lǐng)域，從環(huán)境保護(hù)、殘障扶助、兒童與青少年關(guān)注、女性與哺乳母親關(guān)愛(ài)、長(zhǎng)者關(guān)懷，到災(zāi)前應(yīng)急準(zhǔn)備、災(zāi)害期迅速響應(yīng)、提升抗災(zāi)能力等方面，形成了強(qiáng)大的社會(huì)影響力。

2013年臺(tái)風(fēng)“海燕”重創(chuàng)菲律賓，SM深度參與了災(zāi)后重建。“我們分階段蓋了好幾千間安置房屋，免費(fèi)發(fā)放給災(zāi)民居住。”陳森原表示，SM Cares組織團(tuán)隊(duì)，幫助人們重拾生計(jì)，正所謂“授之以魚(yú)，不如授之以漁”。

體現(xiàn)在購(gòu)物中心具體運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，除了在節(jié)能節(jié)水、環(huán)境融合、環(huán)保材料管理等方面做出努力之外，SM Prime和SM購(gòu)物中心將防災(zāi)韌性融入到項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)中。

SM Prime還通過(guò)SM Cares計(jì)劃與聯(lián)合國(guó)減災(zāi)署（UNDRR）達(dá)成深厚的合作關(guān)系。

據(jù)悉，每個(gè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)之初，該集團(tuán)就會(huì)分配一定的資金支出，支持可持續(xù)發(fā)展和防災(zāi)韌性方面的成本。

例如為應(yīng)對(duì)洪水和臺(tái)風(fēng)帶來(lái)的影響，SM City Marikina進(jìn)行了獨(dú)特的抬高式設(shè)計(jì)，項(xiàng)目地基建在246根混凝土樁柱上；SM Mall of Asia則建造了更高的防護(hù)式海堤和高效排水系統(tǒng)。

SM購(gòu)物中心也會(huì)克服困難，在各種災(zāi)難期間堅(jiān)持運(yùn)營(yíng)。今年10月下旬，強(qiáng)熱帶風(fēng)暴“潭美”在菲律賓引發(fā)了洪水災(zāi)害。“很多地方都淹了，我們的項(xiàng)目沒(méi)有停止?fàn)I業(yè)。”陳森原說(shuō)，受災(zāi)人群被帶進(jìn)商場(chǎng)，由SM提供“咖啡、熱水、熱茶、餅干和過(guò)夜場(chǎng)所”。

新冠疫情期間，最嚴(yán)重時(shí)期菲律賓全國(guó)實(shí)施“加強(qiáng)版社區(qū)隔離”(ECQ)。

陳森原回憶：“那時(shí)候真的很可怕，前途未卜。”但當(dāng)時(shí),SM Prime執(zhí)行委員會(huì)主席施漢生先生召開(kāi)公司最高管理層緊急會(huì)議，僅拋出了“員工薪酬安排、清潔工和保安等外包人員資助、租戶(hù)免租”三大關(guān)鍵問(wèn)題；至于SM的生意怎么辦，始終沒(méi)有被提及。

資料顯示，SM在菲律賓大約擁有2萬(wàn)多個(gè)租戶(hù)。于是，SM Prime自發(fā)提供了租金減免和財(cái)務(wù)支持，包括在疫情爆發(fā)初期的2020年3月16日至5月15日期間，免收了88億比索購(gòu)物中心租金，這項(xiàng)政策后續(xù)還持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間。

“租戶(hù)跟我們一起堅(jiān)持。”陳森原說(shuō)，作為患難與共的回報(bào)，疫情期間SM旗下購(gòu)物中心出租率沒(méi)有出現(xiàn)大幅度下降，“所以現(xiàn)在的持續(xù)擴(kuò)張，租戶(hù)們一定會(huì)跟著我們一起走。”

道路與夢(mèng)想

對(duì)“在地化”的重視，在SM走進(jìn)中國(guó)市場(chǎng)的過(guò)程中也有深刻體現(xiàn)。

2016年臺(tái)風(fēng)“莫蘭蒂”正面襲擊廈門(mén)期間，SM廈門(mén)綜合體當(dāng)時(shí)投運(yùn)的一期、二期就接納了一兩千位尋求庇護(hù)的市民。“我們?cè)谌袔缀醢c瘓、停水停電的情況下，以購(gòu)買(mǎi)礦泉水、自發(fā)電的形式，提供免費(fèi)水電、休息場(chǎng)所，及生活剛需零售和用餐服務(wù)，他們的車(chē)也可以免費(fèi)停在我們這邊。”陳森原說(shuō)。

2023年7月臺(tái)風(fēng)“杜蘇芮”登陸，SM廈門(mén)同樣開(kāi)放場(chǎng)地給有需要的市民避險(xiǎn)。商場(chǎng)管理團(tuán)隊(duì)還設(shè)立愛(ài)心驛站，提供充電設(shè)備、應(yīng)急箱、飲用水、必備藥品等物資。據(jù)了解，商場(chǎng)還同樣免費(fèi)開(kāi)放了2700多個(gè)停車(chē)位。

疫情期間，SM中國(guó)執(zhí)行了嚴(yán)格的免租政策。

與本地社區(qū)、社群的深度聯(lián)結(jié)，SM集團(tuán)由此建立起強(qiáng)大的品牌忠誠(chéng)度。正是通過(guò)這一點(diǎn)，加上高水準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)能力，多年來(lái)SM克服了包括1997年亞洲金融危機(jī)、2008年全球金融危機(jī)和新冠疫情等重大挑戰(zhàn)，并有條不紊地推動(dòng)系統(tǒng)性增長(zhǎng)。

SM集團(tuán)自2001年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，已于廈門(mén)、晉江、成都、蘇州、重慶、淄博、天津、揚(yáng)州、福州9個(gè)城市投資興建購(gòu)物中心，運(yùn)營(yíng)總建筑面積超202萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，目前，SM廈門(mén)第四期的A、B地塊項(xiàng)目已竣工。其中在A地塊，SM已于9月30日以100%的開(kāi)業(yè)率，開(kāi)出地鐵直達(dá)的新派生活街區(qū)——SM廈門(mén)旺街；在B地塊，規(guī)劃了SM中國(guó)區(qū)首個(gè)非標(biāo)商業(yè)項(xiàng)目——SM廈門(mén)CHAO街，計(jì)劃于明年開(kāi)業(yè)。

同月，SM首次進(jìn)駐福州的SM福州倉(cāng)山城市廣場(chǎng)正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)三年內(nèi)可完成整體建設(shè)。

其在廈門(mén)西翼“黃金灣區(qū)”開(kāi)發(fā)的SM廈門(mén)海滄城市廣場(chǎng)將于今年內(nèi)完工，計(jì)劃在2025年下半年正式開(kāi)業(yè)。

另外，據(jù)2024年9月24日消息，SM中國(guó)亦與重慶渝北區(qū)簽署了SM重慶渝北城市廣場(chǎng)升級(jí)改造項(xiàng)目投資協(xié)議，計(jì)劃追加約2億元對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行整體升級(jí)改造。

而在大本營(yíng)菲律賓，SM Prime期望最快在2026年把在營(yíng)購(gòu)物中心總數(shù)從現(xiàn)時(shí)的87家大幅提升至100家。

為實(shí)現(xiàn)這個(gè)階段性目標(biāo)，SM Prime和母公司SM集團(tuán)今年5月建立了30億美元的中期票據(jù)發(fā)行計(jì)劃，給擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金。據(jù)悉，SM Prime 2025年要開(kāi)業(yè)至少5個(gè)購(gòu)物中心。

陳森原對(duì)中國(guó)和菲律賓兩地的經(jīng)濟(jì)前景抱有信心。

“經(jīng)濟(jì)是具周期性的，總有起起伏伏。”他指出，菲律賓目前擁有超過(guò)1.1億龐大人口，且其中年輕人口占比較高，人口年齡中位數(shù)僅為25歲左右，意味著該國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)充滿(mǎn)活力。

“中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)于2023年進(jìn)入復(fù)蘇軌道。”陳森原表示，盡管2024年相較于2023年總量增速出現(xiàn)見(jiàn)緩，但總體來(lái)看機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

因此，在保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，SM將保持敏感和靈活，加大發(fā)展力度。

“有機(jī)會(huì)的話(huà)，我們會(huì)推動(dòng)收并購(gòu)。”陳森原透露，無(wú)論在一、二線(xiàn)城市或三、四線(xiàn)城市，只要價(jià)格合適，地段好，“我們（對(duì)收并購(gòu)）是非常開(kāi)放的。”

以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)SM購(gòu)物中心總裁陳森原先生的采訪實(shí)錄：

觀點(diǎn)新媒體：您在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著豐富的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)與管理經(jīng)驗(yàn)。在您看來(lái)，2024年消費(fèi)環(huán)境與2023年相比有什么變化，這樣的轉(zhuǎn)變對(duì)購(gòu)物中心行業(yè)產(chǎn)生了哪些影響？這個(gè)領(lǐng)域中未來(lái)的機(jī)遇主要體現(xiàn)在哪些方面？

陳森原：中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)于2023年進(jìn)入復(fù)蘇軌道，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。總體上來(lái)說(shuō)，2024年相較于2023年，消費(fèi)市場(chǎng)總量增速見(jiàn)緩。

中國(guó)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2024年1至8月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額超31.24萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.4%。相較2023年同期7.0%、2023年全年7.2%，明顯放緩。

但并不是中國(guó)消費(fèi)者沒(méi)有錢(qián)，而是相較2023年儲(chǔ)蓄意愿增強(qiáng)。數(shù)據(jù)表明，中國(guó)家庭儲(chǔ)蓄在上半年增加了9.27萬(wàn)億元；消費(fèi)行為上更加謹(jǐn)慎。2024中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)不能簡(jiǎn)單用“降級(jí)”來(lái)描述，而是更為細(xì)分且不缺機(jī)遇，商業(yè)也由此呈現(xiàn)出精細(xì)、多元的競(jìng)爭(zhēng)格局。

通過(guò)了解細(xì)分人群，可相應(yīng)地把握一定的市場(chǎng)機(jī)遇。據(jù)麥肯錫《2024中國(guó)消費(fèi)趨勢(shì)調(diào)研》，消費(fèi)行為更為積極的細(xì)分人群分別是：Z世代年輕人、“新老人”、城市新中產(chǎn)。

包括以90后、00后為代表的Z世代年輕人群體，在興趣愛(ài)好和社交需求上花錢(qián)大方，對(duì)于非必需品的消費(fèi)也表現(xiàn)積極；抓住他們的興趣點(diǎn)，有望獲得一定增長(zhǎng)。

隨著中國(guó)以60后、70后為代表的“新老人”步入退休生活，消費(fèi)市場(chǎng)的聚光燈正從年輕人擴(kuò)散到銀發(fā)族。他們積極擁抱消費(fèi)主義，比年輕人的預(yù)期支出還樂(lè)觀，健康消費(fèi)是剛需，悅己消費(fèi)突出。

城市中以25歲到40歲左右人群為基礎(chǔ)的新中產(chǎn)，年富力強(qiáng)，受過(guò)良好教育，工作積極進(jìn)取心；追求高效便捷的服務(wù)，精神消費(fèi)需求高，希望以此解壓和尋找生活樂(lè)趣。

綜合中國(guó)積極消費(fèi)群體特征、新興生活方式以及社媒熱點(diǎn)話(huà)題，我們發(fā)現(xiàn)，總體上將商業(yè)功能融合精神化、社交化、解壓松弛、情緒價(jià)值的消費(fèi)，成為了2024年中國(guó)商業(yè)的增長(zhǎng)賽道。

觀點(diǎn)新媒體：消費(fèi)者特別看重情緒價(jià)值，例如今年“寵物友好”、“City walk”成為一個(gè)十分熱門(mén)的運(yùn)營(yíng)方向，SM集團(tuán)向來(lái)強(qiáng)調(diào)“了解你的顧客，了解顧客的需求”，今年要如何把握消費(fèi)者的情緒？

陳森原：情緒價(jià)值，對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)是可經(jīng)營(yíng)的無(wú)形資產(chǎn)；大到提升品牌好感與忠誠(chéng)度，小至刺激每一次消費(fèi)意愿，是消費(fèi)者與商業(yè)品牌、商業(yè)空間互動(dòng)時(shí)收獲的情感體驗(yàn)。

SM集團(tuán)歷來(lái)重視情緒價(jià)值的積累與強(qiáng)化，2024年中國(guó)區(qū)域主要從品類(lèi)供應(yīng)、場(chǎng)景打造、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)、社區(qū)營(yíng)造及可持續(xù)等方面入手。

包括布局情緒供應(yīng)，滿(mǎn)足悅己、祝福、個(gè)性和社交等需求：相關(guān)配比既有熱門(mén)的谷子、盲盒、刮刮樂(lè)、香氛等情緒類(lèi)小零售；也有品質(zhì)家居、康體養(yǎng)生、異域美食、硬核技術(shù)流等體驗(yàn)品類(lèi)。如SM 9月落地華南區(qū)首家“秦潮覺(jué)醒沉浸式探索體驗(yàn)”，把唯美國(guó)潮IP以元宇宙XR(混合現(xiàn)實(shí)）技術(shù)呈現(xiàn)，讓體驗(yàn)者從2000年前的秦朝穿越到300多年后的未來(lái)。

打造獨(dú)有場(chǎng)景，直接鏈接并觸動(dòng)消費(fèi)：如SM借勢(shì)奧運(yùn)節(jié)點(diǎn)，在三期外廣場(chǎng)打造異域火山溶洞空間——“摩洛時(shí)光”，已成為廈門(mén)新興熱門(mén)打卡點(diǎn)。100多種餐飲優(yōu)選，更有氛圍樂(lè)隊(duì)駐唱；或聽(tīng)聽(tīng)音樂(lè)、小聚時(shí)光，去去班味；或者拍個(gè)照小旅游，體味廈門(mén)慢生活。

營(yíng)銷(xiāo)情緒拉滿(mǎn)，SM獨(dú)有的商業(yè)溫度：注重社會(huì)情緒表達(dá)，以情感鏈接與共鳴，踐行“溫情陪伴”的待客之道。以每年11月啟動(dòng)的超級(jí)“IP”——“SM中國(guó)圣誕季”為例，2024圣誕季我們將繼續(xù)引領(lǐng)8城“冬日換裝”精彩，有輕松、有浪漫、有歡樂(lè)、有奇幻、有治愈……為更多人點(diǎn)亮生活。

社區(qū)營(yíng)造與可持續(xù)，服務(wù)深抵消費(fèi)者內(nèi)心。SM中國(guó)堅(jiān)持“購(gòu)物中心不止于購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，更是聯(lián)結(jié)家人、友人、興趣搭子以及更廣泛社群組織的場(chǎng)所”。

例如新開(kāi)的揚(yáng)州項(xiàng)目，基于開(kāi)設(shè)的揚(yáng)州首個(gè)購(gòu)物中心戶(hù)外遛寵空間“萌寵樂(lè)園”，2024年定期為愛(ài)寵人士推出搖尾派對(duì)、才藝比拼、萌寵義診等強(qiáng)黏性服務(wù)。今年暑期，SM的8城項(xiàng)目基于面向社群家庭免費(fèi)開(kāi)放的“Little Free Library”，開(kāi)啟滿(mǎn)滿(mǎn)一夏的公益閱讀分享與圖書(shū)愛(ài)心捐贈(zèng)；基于已設(shè)立的7處“兒童快樂(lè)家園”，組織員工回訪與陪伴當(dāng)?shù)亓羰貎和?，持續(xù)輸送更新物資。

投資中國(guó)20余年持續(xù)發(fā)力“可持續(xù)”，SM中國(guó)2024攜手世界自然基金會(huì)、一個(gè)地球自然基金會(huì)，以巡回全國(guó)項(xiàng)目的形式，將全球知名的兩大IP——“自然賦能未來(lái)科學(xué)藝術(shù)展”、“1864大熊貓巡展”各城首展貫穿全年，更聯(lián)合60余家第三方資源和在地社群，呈現(xiàn)藝術(shù)展覽、環(huán)保游學(xué)、超值嗨購(gòu)、藝術(shù)共創(chuàng)等多元玩法。

觀點(diǎn)新媒體：近兩年“非標(biāo)商業(yè)”頻頻出圈，并正在顛覆過(guò)去二十多年的產(chǎn)品邏輯，您如何看待這個(gè)趨勢(shì)？SM中國(guó)目前還是更傾向于打造傳統(tǒng)MALL，未來(lái)是否希望能在傳統(tǒng)購(gòu)物中心內(nèi)打造“非標(biāo)商業(yè)”式的稀缺場(chǎng)景？

陳森原：“消費(fèi)能力分層，消費(fèi)需求分化”，勢(shì)必推動(dòng)商業(yè)從標(biāo)準(zhǔn)化向個(gè)性化轉(zhuǎn)變。

“非標(biāo)商業(yè)”更為強(qiáng)調(diào)個(gè)性與差異，在非標(biāo)內(nèi)容創(chuàng)新呈現(xiàn)上，品牌招商、空間規(guī)劃與社群營(yíng)造上相輔相成：非標(biāo)商業(yè)需打破傳統(tǒng)招商邏輯，提倡招商前置，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，就與品牌商積極主動(dòng)地溝通，為品牌需求提供定制設(shè)計(jì)；

業(yè)態(tài)不追求完整性，更傾向于新興但單店模式成熟、品牌特色鮮明、自帶流量或圈層認(rèn)同感高的原創(chuàng)品牌、主理人品牌；

空間規(guī)劃上，普遍打破傳統(tǒng)的樓層與室內(nèi)外界限；模糊拍照、休憩、社交空間和店鋪的邊界，自然而然地引入流量與提高消費(fèi)黏性；

社群營(yíng)造上，利用留白的商業(yè)場(chǎng)景打造靈活多元的“流動(dòng)內(nèi)容”，比如品牌快閃、特色I(xiàn)P展、藝術(shù)策展、城市運(yùn)動(dòng)、創(chuàng)意市集、音樂(lè)路演等等。

目前，SM中國(guó)已在廈門(mén)選取SM廈門(mén)綜合體的寫(xiě)字樓裙樓及塔樓1-2層，試水2萬(wàn)多平方米的“非標(biāo)商業(yè)”——全域全時(shí)、年輕潮感的SM廈門(mén)CHAO街。

街區(qū)以開(kāi)放式空間，融合沉浸社交“城市舞臺(tái)”、時(shí)尚策展“代碼區(qū)”、自帶年輕基因“運(yùn)動(dòng)賽道”，主打?qū)櫸锷缃坏?ldquo;寵物樂(lè)園”等諸多亮點(diǎn)。

區(qū)隔于SM廈門(mén)綜合體已投運(yùn)的傳統(tǒng)購(gòu)物中心（涵蓋SM廈門(mén)一期、二期、三期)，街區(qū)品牌將聚焦最潮品牌和愛(ài)探索年輕人，預(yù)計(jì)于明年年底正式亮相。

屆時(shí)，SM廈門(mén)綜合體基于現(xiàn)有的700+品牌商戶(hù)、超43萬(wàn)平方米商業(yè)規(guī)模上，將再創(chuàng)廈門(mén)地標(biāo)式的流量焦點(diǎn)。

觀點(diǎn)新媒體：SM集團(tuán)開(kāi)始在廈門(mén)項(xiàng)目試水寫(xiě)字樓、酒店業(yè)態(tài)，未來(lái)是否會(huì)在這些方面做更多投資？在您看來(lái)，目前是不是一個(gè)對(duì)外投資擴(kuò)張的時(shí)機(jī)？

陳森原：SM中國(guó)在廈門(mén)總建面約67萬(wàn)平方米的綜合體項(xiàng)目，是SM中國(guó)綜合運(yùn)營(yíng)能力的體現(xiàn)。依托SM集團(tuán)在綜合地產(chǎn)各業(yè)態(tài)運(yùn)作的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)市場(chǎng)、廈門(mén)在地的特色，團(tuán)隊(duì)將會(huì)傾力打造出中國(guó)區(qū)第一個(gè)SM綜合體項(xiàng)目旗艦標(biāo)桿。

后續(xù)，SM集團(tuán)會(huì)具體研判中國(guó)不同城市的市場(chǎng)特性，選擇合適的投資組合策略；以廈門(mén)旗艦為樣板，進(jìn)一步推廣綜合運(yùn)營(yíng)管理能力，但依然堅(jiān)持立足商業(yè)的根本，穩(wěn)扎穩(wěn)打地?cái)U(kuò)張。

觀點(diǎn)新媒體：SM中國(guó)在未來(lái)有怎樣的投資策略和計(jì)劃？去年采訪您曾提到，公司2025年、2026年也會(huì)擇機(jī)落地商業(yè)項(xiàng)目，目前有何新進(jìn)展？

陳森原：相較于SM集團(tuán)在菲律賓快速增長(zhǎng)的投資現(xiàn)狀，中國(guó)區(qū)的投資策略更強(qiáng)調(diào)“Slowly but surely”，即“更為穩(wěn)健而堅(jiān)定”地發(fā)展。

SM中國(guó)購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)目前已實(shí)現(xiàn)自給自足，不需要菲律賓母公司的資金支持。在中國(guó)商業(yè)市場(chǎng)的拓展安排上，我們計(jì)劃按每?jī)赡晷略鲆患屹?gòu)物中心的節(jié)奏推進(jìn)。

我們總體看好中國(guó)的發(fā)展，也由此，即便疫情期間我們?nèi)詧?jiān)定地在福建廈門(mén)市和福州市落實(shí)了兩個(gè)新項(xiàng)目的投資。

其中，SM廈門(mén)海滄城市廣場(chǎng)計(jì)劃于2025年開(kāi)業(yè)；SM福州倉(cāng)山城市廣場(chǎng)在9月23日正式動(dòng)工，預(yù)計(jì)三年內(nèi)可完成項(xiàng)目整體建設(shè)。

SM中國(guó)的商業(yè)拓展目標(biāo)將基于優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目和區(qū)域規(guī)模，深耕福建，串聯(lián)西南、東區(qū)以及北區(qū)布局，進(jìn)一步放眼全國(guó)。

觀點(diǎn)新媒體：在您看來(lái)，菲律賓與中國(guó)的購(gòu)物中心市場(chǎng)有哪些突出的不同之處？SM集團(tuán)在菲律賓的擴(kuò)張十分積極，相比之下中國(guó)市場(chǎng)則顯得較為保守，為什么？

陳森原：從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況來(lái)看，中國(guó)商業(yè)百花齊放、競(jìng)爭(zhēng)激烈，線(xiàn)上線(xiàn)下齊頭猛進(jìn)；購(gòu)物中心早已不是常規(guī)消費(fèi)場(chǎng)所，體驗(yàn)之全方位，以及玩新程度已超乎想象。

而菲律賓，7000多個(gè)大小島嶼間物流受限，線(xiàn)上商業(yè)遠(yuǎn)不及購(gòu)物中心，線(xiàn)下傳統(tǒng)的購(gòu)物、零售功能依然絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

SM集團(tuán)順應(yīng)中國(guó)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更立足于精心打磨好所有項(xiàng)目；不僅僅表現(xiàn)在每十年一次的大翻新與年度調(diào)改。更包括我們接下來(lái)對(duì)重慶等部分項(xiàng)目即將啟動(dòng)的整體升級(jí)改造，以適應(yīng)新興消費(fèi)市場(chǎng)。

就市場(chǎng)先行優(yōu)勢(shì)而言，SM在39年前于菲律賓行業(yè)率先引入一站式“malling”。1985年開(kāi)第一家Mall，1989年開(kāi)第二家，1991年第三家……與行業(yè)高速成長(zhǎng)同步，到現(xiàn)今一年開(kāi)新4家，先行布局優(yōu)勢(shì)凸顯。

SM于2001年首開(kāi)中國(guó)項(xiàng)目。相較于菲律賓，中國(guó)資源更為稀缺而成本高企，重點(diǎn)城市面臨著相對(duì)存量飽和。

也因此，SM在中國(guó)更傾向?qū)ふ野l(fā)展中城市潛力區(qū)域的投資機(jī)會(huì)；且基于“穩(wěn)扎穩(wěn)打”的一貫風(fēng)格，匹配“與城市共榮共生，與客群代際相伴”的運(yùn)營(yíng)模式。

觀點(diǎn)新媒體：菲律賓購(gòu)物中心市場(chǎng)有哪些新趨勢(shì)？近年來(lái)菲律賓電商市場(chǎng)增長(zhǎng)迅速，是否對(duì)線(xiàn)下消費(fèi)產(chǎn)生一定的沖擊？

陳森原：在菲律賓，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)一站式體驗(yàn)的購(gòu)物中心，仍是國(guó)際和本土品牌的進(jìn)駐首選。盡管電商興起，消費(fèi)者仍然偏愛(ài)實(shí)地消費(fèi)體驗(yàn)，如親朋好友相聚等社交體驗(yàn)，就是電商無(wú)法替代的。

目前，菲律賓線(xiàn)下消費(fèi)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，商場(chǎng)客流也持續(xù)增長(zhǎng)，整體情況甚至比疫情前還要好。

從購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，近些年高端零售項(xiàng)目和TOD項(xiàng)目在菲律賓興起。這是順應(yīng)富?？腿旱男枨?，也有利于上班族便捷通勤；可以進(jìn)一步夯實(shí)購(gòu)物中心在城市商業(yè)中的主體地位。購(gòu)物中心正逐步轉(zhuǎn)型為多功能空間集成，融合零售、住宅、辦公和休閑設(shè)施等；不限于單一的購(gòu)物場(chǎng)所，成為在地社區(qū)不可或缺的一部分。

此外，行業(yè)注重體驗(yàn)式零售。消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品之外，渴望社交和娛樂(lè)。購(gòu)物中心為此強(qiáng)化服務(wù)社區(qū)功能，推出美食廣場(chǎng)、寵物樂(lè)園、共享辦公空間，以及其他多元公共空間。

SM購(gòu)物中心堅(jiān)持常煥常新，以持續(xù)的頭部品牌影響力和優(yōu)質(zhì)顧客體驗(yàn)，保持在菲的市場(chǎng)領(lǐng)先地位。目前，我們80%的購(gòu)物中心，正結(jié)合可持續(xù)設(shè)計(jì)方案和體驗(yàn)零售趨勢(shì)，進(jìn)行擴(kuò)建、翻新或現(xiàn)代化改造。

觀點(diǎn)新媒體：SM集團(tuán)是如何構(gòu)建起對(duì)菲律賓市場(chǎng)的統(tǒng)治力，做到“永續(xù)經(jīng)營(yíng)”？多年經(jīng)營(yíng)總結(jié)出哪些經(jīng)驗(yàn)，又有哪些經(jīng)驗(yàn)可以帶來(lái)中國(guó)市場(chǎng)？

陳森原：構(gòu)建起對(duì)菲律賓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的統(tǒng)治力，關(guān)鍵在于理解并順應(yīng)顧客不斷變化的需求。SM始終將“打造包容性空間”放在首位，滿(mǎn)足從普通家庭到Z世代等廣大客群的需求。我們也由此，得以與社區(qū)保持緊密聯(lián)結(jié)，與社區(qū)居民代代相伴。

其中一項(xiàng)關(guān)鍵策略就是，突破傳統(tǒng)思維，預(yù)判趨勢(shì)，搶占先機(jī)，提供全方位體驗(yàn)。例如，我們很早前就發(fā)現(xiàn)餐飲在全天候體驗(yàn)中的重要地位。這一業(yè)態(tài)的比例，也從我剛加入SM時(shí)（2004年）的不到5%。如今已經(jīng)配置到30%。

我們也融合前沿技術(shù)，數(shù)字化先行，豐富顧客體驗(yàn)維度。例如，率先在菲律賓推出“SM在線(xiàn)商城”，讓顧客無(wú)論身處何地，既能網(wǎng)上便捷下單，享受我們的送貨到家；也可以親自到訪，享受更為沉浸式的空間與服務(wù)。

在可持續(xù)性方面，我們致力于節(jié)能和環(huán)境友好。許多SM購(gòu)物中心都符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，如配置有太陽(yáng)能光伏和水循環(huán)系統(tǒng)。堅(jiān)守可持續(xù)性戰(zhàn)略，讓我們不僅降低對(duì)環(huán)境的影響，更在履行社會(huì)責(zé)任方面占據(jù)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地位。

談到經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有一項(xiàng)也適用中國(guó)市場(chǎng)：即注重購(gòu)物中心在地化聯(lián)結(jié)，達(dá)成差異化運(yùn)營(yíng)；讓城市居民、社群圈層在SM相聚，或因興趣愛(ài)好聯(lián)結(jié)，或加入社交互動(dòng)、主題活動(dòng)……這種歸屬感的強(qiáng)烈共鳴，也是我們SM中國(guó)在培養(yǎng)顧客黏性和品牌忠誠(chéng)度的制勝法寶。

觀點(diǎn)新媒體：菲律賓當(dāng)?shù)厣虉?chǎng)占地面積通常都十分大，如此大體量項(xiàng)目如何做到貼近當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)人們的日常生活，從而形成“社區(qū)中心”的概念？

陳森原：不只是商城，SM購(gòu)物中心希望能成為城市的綜合服務(wù)中心。提供廣泛的服務(wù)和設(shè)施，讓人們到此，即可獲得強(qiáng)烈的歸屬感，不僅在于滿(mǎn)足各種各樣的生活所需，更在于享受全方位的服務(wù)和美好生活方式。

我們一項(xiàng)獨(dú)到的服務(wù)，是通過(guò)與政府機(jī)構(gòu)和非政府組織合作實(shí)現(xiàn)。例如，我們的許多購(gòu)物中心內(nèi)設(shè)有政府便民服務(wù)點(diǎn)，居民朋友可以就近更換護(hù)照、健康檢查等等，非常方便。

當(dāng)自然災(zāi)害發(fā)生時(shí)，我們的（80多家）購(gòu)物中心至關(guān)重要。它們向受災(zāi)群眾開(kāi)放，提供水電、上網(wǎng)等一系列保障；成為社區(qū)在危難時(shí)刻的安全舒適的避風(fēng)港。

我們還聯(lián)動(dòng)社群、居民發(fā)起諸如國(guó)際海岸凈灘行動(dòng)等環(huán)保倡議，助力環(huán)境保護(hù)，與社區(qū)深化集體責(zé)任感的聯(lián)結(jié)。

總之，我們的購(gòu)物中心旨在面向所有人開(kāi)放，實(shí)現(xiàn)觸達(dá)無(wú)礙、功能全面、氛圍友好。我們整合基本服務(wù)，促進(jìn)社群融合，并在緊急時(shí)刻挺身而出；確保可以深度融入人們的日常生活。

觀點(diǎn)新媒體：越來(lái)越多中國(guó)品牌尋找出海路徑，SM集團(tuán)注意到哪些在菲律賓發(fā)展迅速的中國(guó)品牌，又是如何與他們合作的？如何幫助它們與菲律賓消費(fèi)者建立聯(lián)系？

陳森原：得益于我們?cè)谥袊?guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，品牌也相對(duì)容易經(jīng)由SM招商團(tuán)隊(duì)落地菲律賓。

中國(guó)零售品牌由此在菲快速發(fā)展的不少，比如說(shuō)已和我們合作數(shù)年的安踏、UR。海瀾之家服飾集團(tuán)也通過(guò)SM快速布局，短短一年時(shí)間，已經(jīng)落子兩條產(chǎn)品線(xiàn)。其中男裝品牌——“海瀾之家”已在SM開(kāi)出多家分店；童裝品牌——“HEYLADS”則在SM開(kāi)出了他們的海外首店。KKV集團(tuán)也很快要在SM連開(kāi)3家KKV店；而后我們將進(jìn)一步引進(jìn)他們的X11和調(diào)色師店。

餐飲方面，不少品牌在SM開(kāi)出菲律賓首店，比如說(shuō)海底撈、山城外酸菜魚(yú)。

另一方面，我們與投資菲律賓的品牌合作，也不僅限于場(chǎng)地租賃，會(huì)特別注重其海外策略的支持，畢竟每個(gè)國(guó)家的細(xì)分市場(chǎng)、行業(yè)趨勢(shì)、市場(chǎng)定位還是各具特色的。從他們注冊(cè)公司、物流運(yùn)輸、進(jìn)場(chǎng)裝修到店鋪開(kāi)業(yè)，SM團(tuán)隊(duì)都會(huì)主動(dòng)協(xié)助、全程支持。運(yùn)營(yíng)階段，我們專(zhuān)業(yè)企劃團(tuán)隊(duì)也會(huì)從媒介管道、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)入手，助力品牌全面觸達(dá)消費(fèi)者。

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