（2022年11月3日·上海）11月的上海迎來(lái)了一場(chǎng)由經(jīng)濟(jì)學(xué)者、金融投資機(jī)構(gòu)高層、企業(yè)家們參加的“知識(shí)盛宴”。在此，我們不僅收獲了宏觀層面的理論基礎(chǔ)，更領(lǐng)略了從底層項(xiàng)目出發(fā)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

在地產(chǎn)行業(yè)的逆流環(huán)境下，市場(chǎng)對(duì)于底層資產(chǎn)的重視程度不斷提高，與此同時(shí)底層邏輯也需要與時(shí)俱進(jìn)。而資金的焦點(diǎn)也不斷下沉，從過(guò)往的集團(tuán)層面逐漸精細(xì)至項(xiàng)目層面。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在如今多元化的經(jīng)濟(jì)背景下有上升趨勢(shì)，這便需要找尋合理的資本運(yùn)作與經(jīng)營(yíng)模式，以提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

如何甄別優(yōu)質(zhì)企業(yè)，挑選穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，是市場(chǎng)向每一位參與者提出的問(wèn)題。專(zhuān)業(yè)性、差異性、前瞻性或?qū)⒅υ谀媪髦邪盐招碌脑鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)。

11月3日，以“順流逆流的投資”為主題，2022觀點(diǎn)資本圓桌于上海順利閉幕。在逾4個(gè)小時(shí)的討論中，與會(huì)嘉賓們積極抒發(fā)自己的觀點(diǎn)，共同探討今后投資窗口的新格局。

核心能力塑造資本格局

作為首位出場(chǎng)的演講嘉賓，中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部管理合伙人兼聯(lián)席主管朱瑞生描述了一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象：“過(guò)往衡量房企核心要素的是規(guī)模、地段、周轉(zhuǎn)率和融資能力等傳統(tǒng)財(cái)務(wù)指標(biāo)。然而如今行業(yè)大爆發(fā)背景已經(jīng)過(guò)去，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)完全改變。”

誠(chéng)然，可以在突變的市場(chǎng)環(huán)境下生存，甚至利用逆境下的機(jī)會(huì)不斷發(fā)展的企業(yè)，是絕對(duì)具備核心競(jìng)爭(zhēng)力以及核心價(jià)值的。

朱瑞生指出，一家企業(yè)能力中心的打造需要深耕融資能力、運(yùn)營(yíng)能力和某些領(lǐng)域的核心能力。他結(jié)合中信資本在順豐上的投資實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)認(rèn)為，核心資產(chǎn)未來(lái)將成為不可或缺的證券化基礎(chǔ)原材料，資本的投資方向也會(huì)著重考慮核心資產(chǎn)與能力中心的底層價(jià)值。

在隨后的第一場(chǎng)圓桌討論會(huì)上，嘉賓們以新環(huán)境下的投資風(fēng)向?yàn)橹黝}，并結(jié)合自身的經(jīng)驗(yàn)與理解展開(kāi)探討。

浦贏資產(chǎn)創(chuàng)始人&CEO丁亞明首先提出了“順勢(shì)而為”的投資理念，隨后補(bǔ)充道，在下行周期中，幻想外部調(diào)整是不現(xiàn)實(shí)的，應(yīng)從自身賽道、戰(zhàn)略層面調(diào)整做起。作為一個(gè)周期性行業(yè)，順勢(shì)而為就首先成為房地產(chǎn)金融的重要戰(zhàn)略。

他續(xù)稱(chēng)，對(duì)于不良資產(chǎn)的處置，需要綜合的跨界能力。重整過(guò)程中考驗(yàn)管理者法律、金融、地產(chǎn)運(yùn)作三個(gè)維度的能力，最終才能實(shí)現(xiàn)重組、重整再到化解和盤(pán)活。

合生不動(dòng)產(chǎn)基金中心董事總經(jīng)理鄔伯特則從另一個(gè)角度分析當(dāng)前的資金戰(zhàn)略。

他認(rèn)為，資金盤(pán)活的重要性同樣不容輕視。如今商業(yè)運(yùn)營(yíng)也漸入“冬季”，將另類(lèi)資產(chǎn)概念重整與改革，進(jìn)而維系現(xiàn)金流的穩(wěn)定，是盤(pán)活存量資產(chǎn)的新思路。另外，盤(pán)活的關(guān)鍵點(diǎn)之一在于如何提升底層的資產(chǎn)價(jià)值。只有把握好項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，才能確保未來(lái)的收入增量與預(yù)期。

帕拉丁資本總經(jīng)理嚴(yán)瑩瑩更多地從管理者角度分享了關(guān)于資產(chǎn)處置思路的看法，他結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)談到，當(dāng)項(xiàng)目發(fā)生虧損時(shí)應(yīng)及時(shí)調(diào)整，為后面的業(yè)務(wù)做鋪墊，并停止幻想。當(dāng)前的環(huán)境下，企業(yè)的債務(wù)成本與機(jī)會(huì)成本都有上升的趨勢(shì)，與其坐以待斃不如主動(dòng)出擊，在新賽道或者新的能力圈里面尋找機(jī)會(huì)。

瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理趙永華重點(diǎn)關(guān)注了未來(lái)的長(zhǎng)期投資格局。他指出，未來(lái)是一個(gè)存量時(shí)代，因此原來(lái)短線的投資邏輯亟待轉(zhuǎn)變，未來(lái)應(yīng)該以中線或者中長(zhǎng)期的投資為原點(diǎn)進(jìn)行投資。

隨后他表示，目前資本往往看重新的賽道，當(dāng)以住宅為主的2.0產(chǎn)業(yè)時(shí)代落幕，3.0時(shí)代的特殊資產(chǎn)處置應(yīng)該以技術(shù)紅利為背景，這些將作為未來(lái)資本或者資管最主要的投資方向。

挖掘新領(lǐng)域的價(jià)值

隨著地產(chǎn)板塊的發(fā)展受限，資本市場(chǎng)的焦點(diǎn)已經(jīng)發(fā)生偏離，不再拘泥于房開(kāi)業(yè)務(wù)，而且更強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流收益。

近年來(lái)，物流園區(qū)、數(shù)據(jù)中心、高端服務(wù)式公寓，購(gòu)物中心等底層資產(chǎn)越發(fā)火熱。

東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理邵宇首先針對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的特性發(fā)表了宏觀層面的獨(dú)到理解。

他指出，多變環(huán)境下改變應(yīng)該是從底層開(kāi)始的。地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不應(yīng)與其他行業(yè)割裂，房企與REITs、互聯(lián)網(wǎng)、基礎(chǔ)建設(shè)、雙碳計(jì)劃關(guān)系密切。同樣，對(duì)于未來(lái)產(chǎn)業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作依舊是經(jīng)久不衰的話題，如何找到理想的平衡點(diǎn)，仍需要我們?cè)趯?shí)踐中不斷磨合。

針對(duì)新興領(lǐng)域這一話題，覽睿資本首席投資官賀舒婷向與會(huì)嘉賓分享了停車(chē)場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)基金在新興領(lǐng)域的特殊價(jià)值。她分享道，在房地產(chǎn)若干領(lǐng)域里面，停車(chē)場(chǎng)是一個(gè)在估值與運(yùn)營(yíng)層面均被低估的賽道，但是其小額卻穩(wěn)定的現(xiàn)金流，依舊可以滿足投資者約25%的增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)或者階段性下滑的時(shí)候，這一資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)就顯現(xiàn)出來(lái)。

鼎暉投資董事總經(jīng)理王嵋認(rèn)為，只有擁有一個(gè)具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，才能夠給投資人帶來(lái)中線、長(zhǎng)線和短線的收益。另外，專(zhuān)業(yè)的基金管理人更關(guān)注資金的成本，當(dāng)對(duì)投資回報(bào)有較高需求時(shí)，一個(gè)凈租金收益的小增長(zhǎng)，將對(duì)資產(chǎn)定價(jià)產(chǎn)生巨大的影響。

上海建工股權(quán)投資基金管理有限公司首席投資官汪海平先生則從外資與國(guó)資角度提出，無(wú)論央企、民企還是外資，在不同層面形成了互補(bǔ)，這期間的摸索，也反應(yīng)出我們應(yīng)該如何市場(chǎng)化發(fā)展。

REITs藍(lán)海戰(zhàn)略

當(dāng)前，近78%的樣本企業(yè)籌資現(xiàn)金流為負(fù)，融資“腰斬”的問(wèn)題不容忽視。REITs為成熟存量物業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的二次融資提供了新方向。但面對(duì)復(fù)雜的資本環(huán)境，REITs藍(lán)海戰(zhàn)略又該如何落地？

信?；餜EITs平臺(tái)總經(jīng)理李文崢率先提出，REITs作為一個(gè)穩(wěn)定的且具備增長(zhǎng)能力的金融工具，具備股票和債券之間的風(fēng)險(xiǎn)特征，穩(wěn)定分紅與抗通脹的特性讓其備受資本關(guān)注。從跨周期的角度看，REITs實(shí)際上能夠帶來(lái)持續(xù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，無(wú)論對(duì)機(jī)構(gòu)投資者還是散戶，都具有很重要的意義。

對(duì)于“不動(dòng)產(chǎn)融資的藍(lán)海”這一話題，美國(guó)富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)、越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐展望了未來(lái)REITs的商業(yè)格局。他提到，當(dāng)前國(guó)內(nèi)的REITs版圖仍有較大的提升空間。第一，普遍缺乏對(duì)于資產(chǎn)組合管理的技巧；第二，資本市場(chǎng)管理與底層不動(dòng)產(chǎn)的管理本應(yīng)是聯(lián)動(dòng)的，通過(guò)資產(chǎn)的管理，利用租金收益提升去影響股價(jià)，不過(guò)這個(gè)在國(guó)內(nèi)幾乎還在起步階段。另外，對(duì)資產(chǎn)管理，普遍缺乏體系化和標(biāo)準(zhǔn)化。

大成律師事務(wù)所合伙人劉唯翔最后總結(jié)道，我們國(guó)家的市場(chǎng)需要REITs這樣的工具，在短期內(nèi)或者可期待的未來(lái)中，會(huì)不會(huì)發(fā)展壯大，取決于我們國(guó)家的最高決策，其中稅收的影響不可忽略。

“我們的REITs也在朝著發(fā)達(dá)國(guó)家、成熟市場(chǎng)發(fā)展，諸如資產(chǎn)管理體系、定價(jià)體系，這些都在慢慢成熟后，相信國(guó)內(nèi)的REITs市場(chǎng)也會(huì)像歐美發(fā)達(dá)國(guó)家那樣發(fā)展壯大。”劉唯翔表達(dá)了自己的信心。