夏磊 住房事關(guān)民生福祉。受益于過去十年我國經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場大發(fā)展，我國居民住房水平顯著提高，人均住房建筑面積增加了10.7平方米、住樓房的家庭占比大幅提升、住房配套設(shè)施越發(fā)完善。與此同時，“獨(dú)居”、“丁克”、家庭規(guī)模小型化等這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)的特征，也在我國加速展現(xiàn)。

一、從量上看，我國居民住房面積明顯提高

十年來，人均住房建筑面積增加了10.7平方米，鄉(xiāng)村增加最多。全國家庭戶人均住房建筑面積平米數(shù)由31.1提升至41.8，增加了10.7。其中，鄉(xiāng)村家庭戶增加最多，增加了15.1；鎮(zhèn)增加了10.3；城鎮(zhèn)增加了8.3；城市增加了7.3。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會高質(zhì)量發(fā)展，居住面積提高明顯。

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的人均住房建筑面積增長更快。全國口徑下，2020年GDP排名后五的省份中，西藏人均住房建面平米數(shù)增加了16.2，青海增加了14.3，寧夏增加了11.6，海南增加了11.1，甘肅增加了10.8；在城鎮(zhèn)口徑下，西藏增加了15.8，青海增加了13.1，寧夏增加了9.5，海南增加了9.4，甘肅增加了8.2。而GDP排名前五的省市中，全國口徑下，廣東增加了7.6，江蘇增加了8.1，山東增加了7.0，浙江增加了6.0，河南增加了14.0；城鎮(zhèn)口徑下，廣東增加了4.5，江蘇增加了6.9，山東增加了5.8，浙江增加了5.5，河南增加了10.7。經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)人均居住面積普遍小于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。

超八成的城市家庭人均住房面積超過20平方米。從城市口徑看，2020年全國人均住房建筑面積超過20平方米的家庭戶比重為82.6%，較2010年提升了14.4個百分點(diǎn)。其中，湖南、寧夏、河南、湖北、安徽、山東超過90%的城市家庭人均住房建面超過20平方米，僅廣東不足7成城市家庭超20平方米。絕大多數(shù)家庭人均住房建面超過20平。

二、從質(zhì)上看，我國居民住房質(zhì)量明顯改善

住樓房的家庭戶占比明顯提升，尤其是鎮(zhèn)。全國住樓房家庭戶比重由52.8%提升至72.1%，提升了19.3個百分點(diǎn)。其中，鎮(zhèn)提升18.8個百分點(diǎn)，鄉(xiāng)村提升14.5個百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)提升13.3個百分點(diǎn)，城市提升8.9個百分點(diǎn)。住樓房的家庭明顯增多，居住質(zhì)量明顯改善。

2000年以后建成住宅占比大幅提升。全國口徑，2010年，2000年以后建成的住房占比34.1%，2020年這一比例提升至65.0%；從城市口徑看，2000年以后建成住房比重由2010年的39.2%提升至2020年的68.1%。但僅從統(tǒng)計調(diào)查節(jié)點(diǎn)的住房樓齡看，城鎮(zhèn)口徑下，2010年住在10年樓齡（即2000年以后建成）、20年樓齡（即1990年以后建成住房）的家庭戶占比分別為37.9%、72.2%，高于2020年（即住在2000年、2010年以后建成住房）的36.7%、68.7%，說明當(dāng)前我國存量房比重在不斷提升。

住房設(shè)施持續(xù)明顯改善。全國口徑上，有管道自來水的家庭占比由64.6%提升至91.3%；有獨(dú)立使用廚房的家庭占比由82.0%提升至95.1%；2010年有獨(dú)立抽水廁所的家庭戶占比僅為35.4%，2020年有水沖式衛(wèi)生廁所的家庭戶占比達(dá)78.5%；有洗澡設(shè)施的家庭戶占比由54.4%提升至88.4%。

三、家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大變化

家庭小型化趨勢仍在繼續(xù)，鄉(xiāng)村尤其明顯。2020年全國平均家庭戶人口規(guī)模為2.6人，比2010年的3.1人減少了0.5人。其中，鄉(xiāng)村由3.3人降到2.7人，減少了0.6人；鎮(zhèn)次之，由3.1人降至2.7人，減少了0.4人；城鎮(zhèn)由2.9人降至2.6人，減少了0.3人；城市由2.7人降至2.5人，減少了0.2人。各口徑之下都呈現(xiàn)出家庭小型化趨勢。

獨(dú)居現(xiàn)象突出。全國一人戶占家庭戶比重由14.5%上升至25.4%，大幅提升10.9個百分點(diǎn)；二人戶比重提升5.3個百分點(diǎn)，從24.4%上升至29.7%；三人以上戶比重則均不同程度下降。尤其在城市，2020年一人獨(dú)居家庭戶比重已上升至27.5%。鄉(xiāng)村獨(dú)居現(xiàn)象增加最快，一人家庭戶比重上升了11.5個百分點(diǎn)，顯著高于城市和鎮(zhèn)。

“一代戶”家庭模式占比高。一代戶是指同輩人居住或單身居住落戶，二代戶即孩子父母在一起，三代戶則是三世同堂。七普的全國4.9億個家庭戶中，一代戶占比49.5%、上升了15.3個百分點(diǎn)；二代戶占比36.7%、下降了11.1個百分點(diǎn)；三代戶占比13.3%、下降了4.0個百分點(diǎn)；四代及以上戶占比0.5%、下降了0.2個百分點(diǎn)。一代戶占比大幅提升。從城鎮(zhèn)口徑看，這一現(xiàn)象也很明顯，2020年一代戶占比50.1%、上升了11.7個百分點(diǎn)。尤其在農(nóng)村，一代戶占比由29.8%上升至48.6%，升高了18.8個百分點(diǎn)。

風(fēng)險提示：統(tǒng)計數(shù)據(jù)偏差、行業(yè)政策調(diào)整、經(jīng)濟(jì)大幅波動等風(fēng)險等。

證券研究報告：《房地產(chǎn)這十年——六普七普數(shù)據(jù)對比》

對外發(fā)布時間：2022年9月23日

發(fā)布機(jī)構(gòu)：國海證券股份有限公司

本報告分析師：夏磊

SAC編號：S0350521090004

夏磊 國海證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 觀點(diǎn)新媒體專欄作者

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