楊光華 中國(guó)式現(xiàn)代化，是未來(lái)五年乃至更長(zhǎng)時(shí)間的方向。

在這個(gè)過(guò)程中，我們的資產(chǎn)將怎樣優(yōu)化配置？

最新的前三季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)GDP達(dá)87萬(wàn)億，同比增長(zhǎng)3%。其中，房地產(chǎn)業(yè)增加值同比下降4.4%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降8%，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降22%。

大會(huì)上，房地產(chǎn)行業(yè)的主基調(diào)——“房住不炒、住有所居”，維持不變。

與五年前相比，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)從牛市轉(zhuǎn)入熊市，原有的游戲規(guī)則徹底失效。

人們對(duì)樓市的共識(shí)是，房?jī)r(jià)不漲，不再用高杠桿買(mǎi)房；房企則不用高杠桿買(mǎi)地，做好保交樓。

直到現(xiàn)在為止，樓市的預(yù)期，還是低迷不振。

武漢，作為新一線(xiàn)城市的主要代表，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的核心城市。

在中國(guó)式現(xiàn)代化武漢模式、大武漢復(fù)興的路上，武漢樓市的興衰，代表著未來(lái)中國(guó)樓市的走向、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的趨勢(shì)。

10月28日，全球單體最大的純商業(yè)體——武商夢(mèng)時(shí)代將開(kāi)業(yè)。這座商業(yè)的規(guī)模，相當(dāng)于把故宮塞進(jìn)這一座商場(chǎng)里。它是武漢夢(mèng)、中國(guó)夢(mèng)的一個(gè)見(jiàn)證。

同一天，武漢還有龍湖白沙天街等兩大購(gòu)物中心同時(shí)開(kāi)業(yè)。

01

今年，武漢新房市場(chǎng)，每次稍有起色，就遇到麻煩，又陷入沉寂。

截至10月23日，武漢新房網(wǎng)簽成交91115套。

以最近17年的時(shí)間軸來(lái)看，這一數(shù)據(jù)僅高于2008年金融危機(jī)時(shí)，武漢新房成交53030套。

2015年－2021年，武漢有5年的新房成交量突破20萬(wàn)套，位居全國(guó)前列。

其中，高峰是2016年全國(guó)樓市上行時(shí)，武漢新房成交約29萬(wàn)套。

或者用疫情三年的數(shù)據(jù)對(duì)比，今年是最低點(diǎn)，今年全年的新房總成交量，可能是2021年的二分之一。

大蛋糕減少一半，分蛋糕的人與以往相比，增加一倍。“一減一增”之后，市場(chǎng)的冷，傳遞到了銷(xiāo)售一線(xiàn)。

從成交價(jià)格上看，前三季度，武漢房?jī)r(jià)同比下降5.6％，環(huán)比下降0.8%。9月房?jī)r(jià)同比下降6.1%，環(huán)比下降0.9%（數(shù)據(jù)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）。

從單月成交數(shù)據(jù)看，7月武漢新房成交約1.24萬(wàn)套，是今年的頂峰。

8月（9600）、9月（7802）、10月（截至10月23日，5378。預(yù)計(jì)10月7600套），新房成交量環(huán)比降幅縮小。

但是，10月8日開(kāi)始，武漢新房日均新房成交307套。

以光谷為例，9月新房日均21套。10月8日—23日，日均35套。武漢新房，東西湖、光谷等局部區(qū)域已開(kāi)始緩慢恢復(fù)。

從10月份開(kāi)始，武漢新房的成交量“觸底反彈”。

02

10月，是武漢樓市的黃金銷(xiāo)售月。

一方面，武漢新拿證的項(xiàng)目少。

10月8日—13日，武漢取證項(xiàng)目4個(gè)。16日—22日，武漢取證項(xiàng)目9個(gè)。

由于大會(huì)、疫情等因素，暫緩發(fā)證、取證，市場(chǎng)上的新增供應(yīng)較少，以去化庫(kù)存為主。大會(huì)后，武漢的疫情多點(diǎn)爆發(fā)，又打亂了很多項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏。

一些項(xiàng)目的銷(xiāo)售計(jì)劃延遲，對(duì)于10月份的新房成交也將有影響。預(yù)計(jì)年底前，將有一批新盤(pán)集中入市。

另一方面，一批紅盤(pán)即將清盤(pán)收官。

今年年底前，福星惠譽(yù)月亮灣壹號(hào)、武漢萬(wàn)象城幸福里等項(xiàng)目收官。

很快，我們發(fā)現(xiàn)很多地段好的項(xiàng)目，正在清盤(pán)收尾。不管我們買(mǎi)不買(mǎi)，這些盤(pán)還是最后賣(mài)完了。

“在二七濱江，平均每天賣(mài)出一套千萬(wàn)級(jí)豪宅”，在豪宅市場(chǎng)，武漢瑞府、宸嘉100、綠城武漢黃浦灣、中信泰富濱江金融城等加推新品，武漢天地云廷三期、東湖九號(hào)等千萬(wàn)級(jí)豪宅將入市。

最后兩個(gè)月，武漢各大開(kāi)發(fā)商沖業(yè)績(jī)，打折促銷(xiāo)、新盤(pán)加推將層出不窮，新房市場(chǎng)將出現(xiàn)“翹尾”行情。

03

寧愿買(mǎi)地段好、資源好的二手房，不愿買(mǎi)地段偏、配套要等的新房。

在新房暴雷多、交房延期，以及一系列換房政策刺激下，武漢二手房市場(chǎng)率先啟動(dòng)。

武漢二環(huán)內(nèi)，二手房的價(jià)格，與周邊的新房?jī)r(jià)格相比，談判空間大。今年9月份，武漢二手房成交均價(jià)，已跌回兩年前。

今年9月份，武漢二手房成交9526套，首次超過(guò)當(dāng)月新房成交量。

這種趨勢(shì)，可能在10月－12月將多次出現(xiàn)。

截至9月末，武漢新房庫(kù)存約18萬(wàn)套。

按照當(dāng)前開(kāi)發(fā)商不拿地、少拿地、少開(kāi)工，這18萬(wàn)套新房庫(kù)存，僅銷(xiāo)售1-2年時(shí)間。

年底前，武漢將有更多利于改善買(mǎi)房的友好政策以及政策細(xì)則落地。如果錯(cuò)過(guò)12月前的這段窗口期，就不知道下一次要到何時(shí)。

在共同富裕的時(shí)代背景下，如今的買(mǎi)房邏輯，是按照自住需求、改善居住購(gòu)買(mǎi)。除地段、地鐵、學(xué)校外，物業(yè)、圈層等房子之外的內(nèi)容，也被重點(diǎn)考慮。

未來(lái)五年，武漢將進(jìn)入與當(dāng)前上海一樣的二手房為主的市場(chǎng)。三環(huán)內(nèi)的房產(chǎn)，定價(jià)權(quán)在二手房房東手上。這五年，將是武漢樓市的新時(shí)代。

［后記］

武漢，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的樞紐。

武漢城市圈，承東啟西，連南接北，3萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)總量，入選中國(guó)十大最具發(fā)展?jié)摿Χ际腥Α?/p>

隨著長(zhǎng)江中游城市群、武鄂黃黃等戰(zhàn)略推進(jìn)，武漢的人口與產(chǎn)業(yè)將持續(xù)“虹吸”效應(yīng)。

光谷、車(chē)谷兩大產(chǎn)業(yè)走廊，天河、花湖兩大機(jī)場(chǎng)，武鄂黃黃十大重點(diǎn)工程，武漢將是中國(guó)經(jīng)濟(jì)雙循環(huán)的樞紐。

經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)持續(xù)強(qiáng)勁的武漢，房地產(chǎn)行業(yè)在橫盤(pán)釋放泡沫風(fēng)險(xiǎn)之后，反而能迎來(lái)更好的未來(lái)。

武漢買(mǎi)房，依然會(huì)回到春天。

文｜楊光華（地產(chǎn)寫(xiě)字人）觀(guān)點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者

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