主持嘉賓：

高力國際中國區(qū)資本市場及投資服務(wù)、副董事總經(jīng)理 顧立宇

討論嘉賓：

睿星資本大中華區(qū)董事總經(jīng)理 馬千里

上海建工股權(quán)投資基金管理有限公司首席投資官 汪海平

覽睿資本首席投資官 賀舒婷

鼎暉投資董事總經(jīng)理 王嵋

燕鳥資本股東合伙人、長三角區(qū)域負責(zé)人 鄭德明

顧立宇：很高興可以參加今天的觀點資本圓桌的論壇。

今天請到的嘉賓跨度很大，有外資的基金，有內(nèi)資的機構(gòu)，也有國企的基金，資產(chǎn)類別方面有公寓，也有停車位，也有改造類，包括IDC等等，這個跨度是非常大的。

第一個問題是希望請教在座各位嘉賓，在目前這個時間節(jié)點，一方面是二十大指明了發(fā)展方向，另一方面大家也會看到全球經(jīng)濟的波動，很多的不確定性因素，在這種大背景下，作為投資人，請問一下我們有沒有什么新的角度，新的方向，或者是新的領(lǐng)域，可以做一些分享。

馬千里：大家好，簡單介紹一下，我是馬千里，我們一直希望市場還是有機會，但是現(xiàn)在總體的大經(jīng)濟環(huán)境下，相對比較不確定性比較高，不只是中國，包括海外，牽涉到中國未來怎么和海外有一定的關(guān)聯(lián)，不一定是中國很不好，而海外很好，會有各方面的因素。

我們的觀點還是更加的保守，探討現(xiàn)在的機會。我也可以和大家分享，睿星資本過去有大增長的時候，都是有大風(fēng)波的時候，不是說有風(fēng)波的時候沒有機會，而是我們要更審慎的考慮，從風(fēng)險的角度考慮，怎么樣分配我們的子彈。

汪海平：大家好我是來自上海建工的，我在公司是分管投融資公司，我們是純國資的管理公司，我們管理有200億的資金，這個環(huán)境下，我們以前從業(yè)者都是從商辦存量改造慢慢到現(xiàn)在。

長租公寓是我們的主要方向，現(xiàn)在政策比較正確，市場也比較明確，我們通過存量的受并購改造，也通過拿一些地塊進行開發(fā)建設(shè)。這兩年來，我們存續(xù)了很多不良資產(chǎn)，包括爛尾樓，我們主業(yè)是做建筑總承包的，我們有這個技術(shù)優(yōu)勢，加上身份優(yōu)勢和資金，我們可以把這些大的項目通過金融的手段，加上建筑的手段化解，把樓建起來，這也是化解一些地方政府的問題。

第三，我們在從發(fā)展的角度來說，我們看一些產(chǎn)業(yè)方面的內(nèi)容，原來的一些BP的業(yè)務(wù)，還是以偏辦公為主，我們現(xiàn)在是看產(chǎn)業(yè)，包括物流的也好，還是智能制造也好，研發(fā)制造也好，跟著做產(chǎn)業(yè)的細分龍頭做，跟著專業(yè)產(chǎn)業(yè)園的運營做產(chǎn)業(yè)，這是我們未來的增長點。

賀舒婷：我們是停車場專項基金，在中國收購了70個項目，算上杠桿的放大相應(yīng)，資產(chǎn)管理接近人民幣100億，在這個細分領(lǐng)域是中國，或者說亞太地區(qū)最大的，也是投資歷史最悠久的一支基金。

因為行業(yè)確實是比較小眾，所以大家之前接觸比較少，很感謝觀點給我這個機會，讓大家認識一下。

回到這個問題，優(yōu)勢在哪里，之前嘉賓說要專業(yè)化和精細化，我們閉著眼睛掙錢的時代已經(jīng)過去了，我們之前設(shè)立這個停車場專項基金，也是考慮到在房地產(chǎn)若干子領(lǐng)域里面，停車場是相對一個價值被低估的小賽道，不但從資產(chǎn)的價值被低估，從運營的角度也是被低估的，它有幾個我們認為目前來看，經(jīng)過運營業(yè)被證實的優(yōu)勢。

首先就是大家可能不太關(guān)注停車場的停車費，我也是做了這一行才發(fā)現(xiàn)，沒有人會注意停車場從8塊漲到10塊錢一個小時，對投資來說這是25%的增長，是不需要做任何事情的增長。

從成本結(jié)構(gòu)，我以前在香港做大宗交易，我們看辦公，看商場，看物流園區(qū)，他們的運營成本比較高，而且過幾年就要做資本化的改造，這個行業(yè)對人員素質(zhì)的要求也是相對高的，人力成本每年都漲。

但是做這個停車場運營，這是一個被動的資產(chǎn)類別，不需要主動做很多的資本改造，這個行業(yè)里的運營人員相對來說成本結(jié)構(gòu)也是比較穩(wěn)定的。當(dāng)你的收入增長比較快速而簡單，你的成本結(jié)構(gòu)又是比較穩(wěn)定，這個利潤就會比較可觀。

還有一點，這個停車場的生意抗風(fēng)險能力比較高，我舉個例子，大家這兩年可能也發(fā)現(xiàn)了消費在萎縮，我們?nèi)ド虉龅臅r候，不太會買那個衣服或者鞋子，但是你出去的時候，你不會在乎十幾塊錢的停車費。

你看到辦公樓里面的租戶清了，很多商戶關(guān)門了，但是停車場的收入沒有太多的減少。很直觀的來看，如果有人不付停車費，這個車就離不開閘門。

這個停車場生意在資本流動性泛濫的時候，沒有人關(guān)注，但是在經(jīng)濟平穩(wěn)或者階段性下滑的時候，這個資產(chǎn)優(yōu)勢就顯示出來了。就是在一個小的細分的還沒有被高估的領(lǐng)域做專業(yè)的精細化的運營，謝謝大家。

王嵋：我是鼎暉投資不動產(chǎn)基金，國內(nèi)股權(quán)投資業(yè)務(wù)和美國股權(quán)投資業(yè)務(wù)的負責(zé)人，很榮幸受到觀點的邀請，跟大家做這個分享。

過去兩天的會議當(dāng)中，我們也學(xué)到了很多的東西。針對我們這次的議題，在新的市場環(huán)境下，我們看到什么樣的新的機會。

從我們鼎暉投資來看，我們是一個以傳統(tǒng)PE，股權(quán)投資起家的私募管理機構(gòu)，實際上從08年我加入鼎暉投資做不動產(chǎn)投資開始，整個這十幾年在中國的不動產(chǎn)投資經(jīng)歷當(dāng)中，我們一直是以公司的基因特點，一直在求新求變。

我們最早是從08年開始，06、07年是以投房地產(chǎn)公司的企業(yè)家上市之前的成長性的企業(yè)，很快我們就做了專業(yè)的房地產(chǎn)基金，進行了項目層面的投資，在過去十幾年的時間中，隨著開發(fā)類項目的火熱，給我們帶來了機會，我們在全國跟很多大型、中型、小型的開發(fā)商做了很多股權(quán)類的開發(fā)項目的投資。

前面幾年時間我們也是最早的跟PE高科技上市公司企業(yè)合作，在全國做了長三角京津冀地區(qū)的專項產(chǎn)業(yè)園區(qū)的股權(quán)類的合作。我們在最近幾年，也在不斷的看新的賽道和策略，由于我們在PE和VC層面有很多的產(chǎn)業(yè)投資，我們投了很多的消費類、制造業(yè)和硬科技，到物流等所有的行業(yè)，包括生物醫(yī)藥都有投資。

我們公司能力圈之內(nèi)也有一些相對來說的優(yōu)勢，我們對產(chǎn)業(yè)方面有一些更直接的資源可以調(diào)配。在最近幾年我們也非常重視，我們希望和房地產(chǎn)的結(jié)合，我們也在做一些物流，包括數(shù)字中心的投資，不僅是在資產(chǎn)層面有合作，實際上我們也投了一些數(shù)字中心，包括一些物流企業(yè)的公司。是在不動產(chǎn)和公司層面有一些結(jié)合，使得我們的能力圈的范圍，可以體現(xiàn)我們公司在資源整合方面的優(yōu)勢。

我們不動產(chǎn)團隊和在中國做投資的機構(gòu)有不一樣的地方，我們15年開始也做了相當(dāng)多的北美不動產(chǎn)投資，完全是以租金收益和底層現(xiàn)金流為主的投資邏輯，大概投了30多個物業(yè)，使得我們對這兩個市場是直接的比較，我們有親身的體會。

我們今天認為在中國的市場，我們團隊的感覺，在這樣一個調(diào)整和相對困難的情況下，對照在北美的投資，深刻體會到一個有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，能夠給投資人帶來的中線、長線和短線的收益。

在相對有壓力的市場環(huán)境下，對目前存量資產(chǎn)未來的機會還是有信心的。因為雖然北美市場跟我們市場不一樣，但是我們會關(guān)注一切有穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動產(chǎn)，我們相信這個未來會是投資的機會。這個說的比較寬泛，我認為現(xiàn)金流是非常重要的，任何一個資產(chǎn)只要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這都是我們希望布局的賽道。

顧立宇：我問個問題，在現(xiàn)在這個時間點上，國內(nèi)，包括國外北美，我看到都是帶現(xiàn)金流的物業(yè)，回報率的要求會不會不一樣。

王嵋：專業(yè)的基金管理人來說有一個非常大的痛點，就是資金的成本，在北美這樣成熟的市場中，長租公寓，包括停車場這一類，包括公共樓和商業(yè)物業(yè)都是低成本資金的配置渠道，但是我們基金的渠道，我們在北美尋找物業(yè)的時候，投資回報要求也是比較高的，必須是15%以上，甚至是20%，是因為我們資金性質(zhì)決定的。

但是因為這樣高的回報要求，我們深刻的體會到，一個凈租金收益有一個小的增長，比如10%的增長，這對資產(chǎn)定價是非常有爆發(fā)力的。控制住成本以后，我們的租金有增長以后，這個增長的價值是非常有爆發(fā)力的。

回到您的問題，我們15年開是在北美投資，都是成熟物業(yè)，有增值的工作做好，才能得到高回報。我們很多項目超越當(dāng)時的預(yù)期，都在20%以上，包括我們跟馬總所在的機構(gòu)，也是非常優(yōu)秀的長租公寓的管理人，我們都有學(xué)習(xí)和合作。

基金管理人是要樂觀的看待市場，我們在今天這個存量的市場上，也希望在存量物業(yè)的投資方面，能夠看到一個比較好的投資回報，給投資人帶來比較優(yōu)秀的抗風(fēng)險能力的投資機會。

鄭德明：首先是要感謝觀點，我記得第一次參加觀點的活動是在海南博鰲，那時候參與的都是開發(fā)商大佬，到今天有很多老朋友也在，也有很多新朋友，感觸也蠻深的，現(xiàn)在基本上都是機構(gòu)投資人為主。感謝陳總和觀點，給我提供這個來交流學(xué)習(xí)的機會。

回到燕鳥資本，我簡單介紹一下，我們是2016年成立的，主要的合伙人都是開發(fā)商背景，但都是以原來的CFO、金融背景為主，我們也是一個創(chuàng)業(yè)團隊，從成立的時候，主要是以投資長租公寓為主，在全國投了有3萬間的長租公寓，從今年開始，我們的策略就非常的聚焦，圍繞REITs，我們覺得REITs是中國地產(chǎn)未來發(fā)展的方向，今天非常有幸，和大家可以交流探討。

顧立宇：謝謝，今天因為我們有三個議題，我就不按照議題的順序來提問了，剛剛各位嘉賓講的內(nèi)容，我分別提幾個問題。

首先是馬總，現(xiàn)在長租公寓的賽道很火，交易很活躍，我想聽聽您對這個賽道，在這樣的情況下機會在哪里。第二，對于您的資金來源，現(xiàn)在是國外還是會找更多國內(nèi)的LP。

馬千里：好，總體來說，雖然今年感覺長租公寓已經(jīng)開始成熟了，可是我們覺得未來的發(fā)展?jié)摿€是很大的。畢竟前面幾個REITs剛剛上，還有一定的限制性。所以我們說這個賽道更像是工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)十年前的狀態(tài)。

我相信在未來的五年六年，我們會看到更多的資本，無論是外資還是內(nèi)資，會進入這個市場。從需求的角度，中國毫無疑問以后肯定是全球最大的長租公寓市場。無論是做高端的，還是低端的，是藍領(lǐng)的，學(xué)生的，都會找到機會。更多是定位自己，挖掘團隊的優(yōu)勢。

比如說像我們在北美，我們是有很大的市場，睿星資本在北美，在規(guī)模是3個EQI的規(guī)模，我們的市場占有率還不到3%還是4%，非常小。美國對比中國，肯定不是最大的市場，因為中國人口多，我們這里不擔(dān)心找不到機會，更多是怎么進行更好的發(fā)展。

從資本的角度，現(xiàn)在也比較有趣，以前中國的資本成本很高，海外的資本成本相對比較低，現(xiàn)在隨著美元的通脹，包括利率的變化，現(xiàn)在很多人說美國投資很貴，希望到中國投資。

可能中國的資本成本會越來越靠近全球的基本標(biāo)準，現(xiàn)在長租公寓我們對賽道有不錯的信心，因為現(xiàn)在利率下來了，包括以前很多的機構(gòu)投資人在國內(nèi)，更多希望是發(fā)債，跟投開發(fā)商，后面做一些加成，現(xiàn)在那些機會一方面越來越少，第二大家也會意識到風(fēng)險，這也會和全球的機構(gòu)投資人的觀點越來越吻合，從資本的角度，未來我們應(yīng)該還是希望繼續(xù)用海外的資金也好，國內(nèi)的機構(gòu)投資也好，還是利用好正確的資本，對現(xiàn)金流，對資產(chǎn)，對可能投資的目標(biāo)，跟我們的能力，包括我們的投資理念進行吻合。這方面我們總體來說多，是會覺得機會會越來越多。

顧立宇：現(xiàn)在國外升息了，這個時間點，我請教汪總，目前外資普遍偏飽受，對國資而言是不是一個很好的市場機會。

汪海平：我們現(xiàn)在跟市場上的各類機構(gòu)都有廣泛的接觸，原來因為成立時間比較短，以前在一個初創(chuàng)期，資金也好，項目的扶持也好，都還不夠規(guī)模，我們現(xiàn)在無論是項目還是資金對和市場上各類機構(gòu)有廣泛的接觸，我們接觸過程中觀察，外資沒有像以前那么多的數(shù)量，活躍數(shù)量沒有那么多，但實際上真正長線看，長期看好中國市場的幾個主力的外資還是很積極的在看項目，包括在落子。

大家也看到一個客觀事實，雖然今年大宗成交，爆出來的成交金額和數(shù)量并不是很多，但是那么幾家還是蠻聚焦的，包括物流和大宗的商辦，甚至是不良資產(chǎn)。

對于國企來說，現(xiàn)在會有一些機會，因為國企的特點，大家也很清楚，規(guī)矩比較多，管的比較嚴，決策流程相對比較繁雜。以前在市場非常活躍的時候，你要跟市場化的機構(gòu)拼，有時候難度會大一點，特別是競爭難度會大一點。

現(xiàn)在一些熱門的物流項目，我們?nèi)绻词袌?，也是拼不過人家的，因為決策流程和機制擺在那里。我們?nèi)绻春梦锪骶瓦x擇和專業(yè)的玩家合作，因為我們本身的背景是做建筑的，做施工的，不是做運營的，也不是做物流的，我們在不同領(lǐng)域就選擇和不同的專業(yè)玩家，在這方面的頭部企業(yè)，已經(jīng)有很多沉淀，無論是項目、經(jīng)驗和團隊都有很多沉淀的玩家，一起來合作。

我們的優(yōu)勢，第一，在一些問題的處理上，我們的身份，處理政府關(guān)系也好，包括談判條件上，會有一定的優(yōu)勢。第二，我自己有一定的資金量。第三，我的合作方式會比較靈活，我可以做優(yōu)先，也可以做夾層，這個合作方式是很靈活。

這樣不同項目匹配的時候，我們就有不同的角度。你的需求是什么，比如有的要做優(yōu)先，我可以做夾層，有的項目是民企，我們就做優(yōu)先。國企對基本的收益要求也不是特別高，反而我在選擇項目的范圍上又很廣。

我們就是在政府層面，在收益率層面，項目的選擇層面，合作的模式上，就很靈活。唯一就是決策流程稍微慢一點，但是慢我是指跟原來決策速度非?？斓臋C構(gòu)比，我們現(xiàn)在看，因為對市場的不確定性，現(xiàn)在大家都不會很快，我們相對也還好。

因為國企的特點，做一些小項目就不是特別的有優(yōu)勢，我們反而做一些大項目，大家拼一些大項目，這樣無論對內(nèi)部的決策吸引力，還是對我們的管理效率和優(yōu)勢的發(fā)揮，都會比較有利。

這樣和民企也好，外資也好，在不同層面形成了互補，這個也是在摸索過，反思出我們自己怎么市場化發(fā)展。

顧立宇：謝謝，下面是請教賀總，停車位是屬于另類資產(chǎn)的類別，在現(xiàn)在這個時間點上，您怎么看這個機會，機會在哪里，另一方面在風(fēng)險的角度，因為產(chǎn)權(quán)的因素也好，管理的情形也好，跟一般的地產(chǎn)項目還不太一樣，這塊從投資人的角度怎么看風(fēng)險問題。

賀舒婷：這個問題是挺技術(shù)性的，首先關(guān)于停車場收并購的機會，停車場的單體不大，很多開發(fā)商不喜歡，開發(fā)商日子好過的時候，他們不愿意把停車場拿出來銷售，尤其是地上很多是自持的，他們就更不愿意把這個拿出來，導(dǎo)致我們以前找優(yōu)質(zhì)項目是很難的，這幾年有一些變化，現(xiàn)在閉著眼睛賺錢的時代過去了，現(xiàn)在要看有什么沉淀資產(chǎn)可以盤活，這時候發(fā)現(xiàn)他們的需求和我們可以提供的資金匹配了。

我舉個例子，兩三年前我做的一個項目，是在北京收購了SOHO中國的九個停車場資產(chǎn)，有很多是地標(biāo)性的建筑，三里屯、建外、中關(guān)村等，我們18年談的時候，他們是不愿意出手的，兩三年前他們就愿意了。

現(xiàn)在有更多的開發(fā)商主動找我們，把所有的停車場列一個清單給我們挑。這就表示什么呢？閉著眼睛的好日子過去了，大家總算可以看到，還有一些以前不注意的沉淀資產(chǎn)可以盤活資金了。對我們這一行來說，現(xiàn)在就是一個很好的機會。

第二個機會，就是從運營的角度，前面嘉賓說到中國的新能源車發(fā)展很快，對我們停車場來說，國家為了刺激消費會鼓勵大家買車，不敢鼓勵大家買房，車子成了現(xiàn)在大家的消費大頭，在馬路上的車多了，到停車場的車就多了，我們的收入就漲了。

現(xiàn)在國家鼓勵新能源車的發(fā)展，對我來說，我可以在停車場開展一些非停車的業(yè)務(wù)，比如充電樁、分時租賃等等。這是我認為，從投資和運營角度來講的機會，會比以前好。

說到風(fēng)險，我個人覺得首先還是宏觀層面的風(fēng)險，現(xiàn)在經(jīng)濟確實在下行，尤其是因為現(xiàn)在疫情封控導(dǎo)致一些地方辦公樓的停車場辦月租的人少了，或者是有一些商場，因為經(jīng)濟環(huán)境不好，來商場消費的人少了，我們在商場下面的停車場收到的臨停收入也有反應(yīng)，這是和宏觀經(jīng)濟掛鉤的，這是各行各業(yè)暫時逃避不了的。

其次，從我做投資的角度來看，因為開發(fā)商現(xiàn)在面臨著一個違約或者經(jīng)營難處越來越明顯，我們的交易資金會有一些潛在的風(fēng)險，比如說以前我在過戶之前會把錢打給房地產(chǎn)開發(fā)商，以前不擔(dān)心資金的安全，現(xiàn)在就擔(dān)心會不會被銀行凍結(jié)，這個交易資金的安全是我們非常關(guān)注的風(fēng)險。

顧立宇：下一個問題問王總，國內(nèi)國外您已經(jīng)說明了，就不再展開了，鼎暉投資本身是投了很多PE，你也提到現(xiàn)在有BP的策略，這塊是怎么做不同賽道的，在不同投資類別之間做一個銜接和嫁接的。

王嵋：您的問題非常好，因為鼎暉投資的性質(zhì)，我們有PE，也VC，也有不動產(chǎn)，各行各業(yè)都有。我自己個人覺得我們公司在歷史上，在資源整合上做的是不太好的，由于基金管理的性質(zhì)，大家各自在自己的條線推進，沒有一個資源整合的部門，這個職能也不存在。包括現(xiàn)在大家每天做事情非常忙碌的時候，也沒有想把公司的資源整合起來。

以前也不需要這樣做，今天我們是被逼的，我們會發(fā)現(xiàn)我們做不動產(chǎn)投資的時候，在今天這個時點和現(xiàn)在的政策環(huán)境下，我們和領(lǐng)導(dǎo)有很多溝通，他們需要產(chǎn)業(yè)，如果沒有產(chǎn)業(yè)是不行的，我們就想我們公司有什么資源，可以和不動產(chǎn)進行結(jié)合，這是一個市場的政策環(huán)境迫使資金方，或者投資人想這個事情。

包括早上中信資本也提到，投了順豐以后怎么利用順豐的資源。我們都是做同樣的事情，我們以前是比較零散，因為一個事件驅(qū)動了這個事情，我們未來會梳理什么條線適合在不動產(chǎn)場景呈現(xiàn)，我們要把公司內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)資源，包括一些技術(shù)方面的資源，我們要把這些結(jié)合起來，給到不動產(chǎn)賦能，大概是這樣的想法，當(dāng)然這個過程一定是一個不斷學(xué)習(xí)的過程，我們先從簡單的比較好入手的來做起，比如說我們可以觀察一下，我們希望去的地方，缺的產(chǎn)業(yè)是什么，我們看一下自己的資源里面有什么東西可以匹配。

我們現(xiàn)在給一些地方政府，包括上海政府有一些生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的投入，我們做這個事情，我們也把對不動產(chǎn)這邊的投資做拉動。包括物流這塊的投資，我們也在把我們物流上下游的能力賦能到這里，使得我們可以獲取項目，資源落地和未來運營方面，除了資金的貢獻，也在其他方面給予拉動和賦能，這樣體現(xiàn)我們更全面的價值。

顧立宇：鄭總，您怎么看現(xiàn)在市場上的機會，交易的機會，以及對應(yīng)的風(fēng)險。

鄭德明：我們認為現(xiàn)在的機會主要還是圍繞REITs，尤其是投資方面的，REITs推出以后，整個投融管退的閉環(huán)就形成了，以前要在海外上的，新加坡的REITs回報要求蠻高的，6%，國內(nèi)現(xiàn)在已經(jīng)上市的REITs也就是4左右，這個想象空間就打開了。

從物業(yè)類型來說，我們仔細看一下，現(xiàn)在上的一些，排除權(quán)益類的，高速公路、發(fā)電、污水處理等等，我們主要還是看和地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)權(quán)類的，產(chǎn)權(quán)類主要是分為保障性租賃住房，工業(yè)用地上的標(biāo)準廠房，研發(fā)樓，物流，以及數(shù)據(jù)中心，當(dāng)然數(shù)據(jù)中心現(xiàn)在還沒正式上。

從這幾個方面來看，保障性的租賃住房已經(jīng)納保了，租金漲幅是受一定限制的，也就限制了投資的回報測算。看一下發(fā)行人基本是以政府的人居集團、國央企為主，華潤最近在申報，也是一個大央企。這個市場化的主體要做長租公寓REITs，還是有難度的。

我們把主要精力還是放在一些工業(yè)地產(chǎn)項目上，除了一些國企上來以后，東九也上了（音譯）。地域也打開了，不僅是北上廣深，合肥也上了，西安也申報了，整個區(qū)域的概念打開了。

前面嘉賓說了順勢而為，我們也做了很多研究，盡管是開發(fā)商背景，我們也有很多是理工科出身的，也做了一些相關(guān)的研究，包括現(xiàn)在資本比較熱的生命科學(xué)，包括冷鏈物流，包括新能源汽車，尤其是新能源汽車，我們覺得是中國唯一領(lǐng)先世界的產(chǎn)業(yè)，而且產(chǎn)業(yè)鏈非常完善，沒有卡脖子的現(xiàn)象。我們認為新能源汽車領(lǐng)域是可以大力發(fā)展的。

說到區(qū)域，也是通過一些對產(chǎn)業(yè)的研究，比如說IDC，現(xiàn)在國家出臺了東數(shù)西算，如果不是在八個節(jié)點里面，將來就很難上REITs，比如說廣東，我們就看到只看韶關(guān)，希望地方就不看了。生物醫(yī)藥也是，最完備的是華東，以張江為頭，然后是蘇州、杭州，還有長三角其他的一些城市，還是要對產(chǎn)業(yè)有一些深入的研究，這樣才會有機會。

顧立宇：好的，謝謝各位嘉賓的分享，也謝謝下面觀眾的參與，謝謝。