邵宇（東方證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、總裁助理）：各位下午好。

宏觀永遠(yuǎn)重要，我看到參會的名單還是以職業(yè)經(jīng)理人為主，職業(yè)經(jīng)理人永遠(yuǎn)最卷，永遠(yuǎn)在尋找最多的機(jī)會，我也是職業(yè)經(jīng)理人，和大家一起探討有什么更好的機(jī)會。

最新的議程名單，第一個是不良資產(chǎn)，第二個是REITs，在這里面還得發(fā)掘一些機(jī)會。基本的事實，做房地產(chǎn)的都很清楚，房地產(chǎn)下行，上次討論的時候還說有二次觸底的過程，就是不再那么有利于加杠桿了，這是因為預(yù)期有所變化了。房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率和產(chǎn)出也到了負(fù)的水平，這是現(xiàn)實。

大家知道，房地產(chǎn)行業(yè)不是房地產(chǎn)本身的事情，牽涉到土地、財政還有貨幣投放，包括未來的基礎(chǔ)設(shè)施。我們看到這么漂亮的道路都是未來要用房子的出讓收入和稅金還的，需要有足夠多的接盤俠才行，過去個循環(huán)很猛，現(xiàn)在看的話，壓力很大。

我是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，怎么樣運營房地產(chǎn)項目沒有經(jīng)驗，但一些趨勢是如此的清晰。

我的理解是這樣的，以前的模式，特別是高周轉(zhuǎn)的模式，大家知道那個時代過去了，看最近的龍湖、旭輝，這意味著很多的變化。

你可以看到，發(fā)展這個詞是中性的，我們是一個發(fā)展中的經(jīng)濟(jì)體，毫無疑問，也可以理解。

第三個詞是安全，安全當(dāng)然非常重要，特別是這樣一個環(huán)境下。因為我們覺得周邊的環(huán)境相對不安全，這對方面有更多的需求。

開放市場，這個大家其實已經(jīng)看到了，相對而言給的權(quán)重略低一點，這是一個客觀的分析，沒有問題。這里面可以看到很多清晰的價值取向，為什么是這樣子？存在的不一定是合理的，不管你喜歡不喜歡，這就是趨勢。

這時候我們就想應(yīng)該怎么做？說白了，我們現(xiàn)在整個的邏輯，從內(nèi)部來看，肯定更多的偏重公平。房地產(chǎn)也好，互聯(lián)網(wǎng)也好，對這塊都會有比較大的調(diào)整空間。以前我們更多強(qiáng)調(diào)自身的發(fā)展，這個情況下要定位房地產(chǎn)，這樣才能看得比較清楚。

大的趨勢是難以改了，我們要看應(yīng)該怎么做。

我做過兩個分析，第一，這次里面提到比較重要的發(fā)展格局，我的理解，房地產(chǎn)每一塊都有定位，比如現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)，這個產(chǎn)業(yè)和我房地產(chǎn)有關(guān)系嗎？當(dāng)然有關(guān)系，REITs也有關(guān)系。

現(xiàn)在的產(chǎn)業(yè)要載體，這個載體可能不是簡單的產(chǎn)城融合，可能有更豐富的含量。剛才聽到一位講者提到是否加入一些技術(shù)含量，比如5G，當(dāng)然要有，否則怎么發(fā)REITs。

還有比如區(qū)域協(xié)調(diào)，以前的區(qū)域協(xié)調(diào)更廣的面積，現(xiàn)在是更加集約。在這個更廣的過程中，你要鋪過多的攤子就是不良資產(chǎn)，那么不良資產(chǎn)怎么接？是地方接還是國家來接，這個定價非常關(guān)鍵，不良資產(chǎn)都是定價的問題。

這是一個復(fù)雜的過程，如果要市場化解決，肯定要更長的時間和更多的職業(yè)經(jīng)理人參與其中。

另外還要看一個東西，高水平開放是一個確定的區(qū)域，不是什么地方都一樣，有的地方開放就高，就會吸引更多的資本，比如這次躺贏的新加坡。

第二是鄉(xiāng)村振興，第三是科技興國，科技和教育，這個篇幅非常多。

我們能不能更具像一點？可以。這個圖每次開會的時候我都會說，這個是非常重要2035遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)。

決策者看到的是BP，是藍(lán)圖，是國家的藍(lán)圖，五年、十年、十五年；我是從投資人的角度，看到的是母公司的商業(yè)計劃書，如果母公司都沒整明白，怎么確保自己家里可以做好？

我作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家的功能之一，就是告訴各位職業(yè)經(jīng)理人往哪個區(qū)域，哪個領(lǐng)域，哪個行業(yè)、哪個企業(yè)，哪個模式，哪個業(yè)態(tài)，去配置你的資源。在這個過程中，可能會分享到母公司的紅利。

說白了很簡單，我就是告訴大家怎么卷的有效率，因為職業(yè)經(jīng)理人都比較卷。

我的邏輯很簡單，這兩個點也是特別重要的點。首先綠色的前提在這兒，意味著我們非常緊迫的發(fā)展時刻表，我們的判斷，綠色發(fā)展非常重要。當(dāng)然這個前提下就是區(qū)域的問題，包括不良資產(chǎn)的處置，包括未來的區(qū)域熱點在哪里。

這個圖是十年前的圖，感謝各位，很努力，把綠色的這里都干出爛尾樓了。城市化總歸會結(jié)束，們希望以房地產(chǎn)為主的GDP會慢慢的下來，科技和產(chǎn)業(yè)這塊慢慢起來，這樣就可以拉平。

問題是感謝各位的努力，房地產(chǎn)是這樣子下來的，科技很慢，因為芯片還沒搞起來。

下面還有一個底層邏輯，就是人口，我們都希望人口2030年就達(dá)峰，很不幸的是可能今年就會達(dá)峰了。當(dāng)然我的判斷不一定對，給大家做參考。

兩個地方，第一是在我們這個地方。我之所以來晚了，是在浦東新區(qū)做一個企業(yè)家的交流。這個地方是臨港自貿(mào)片區(qū)，有830平方公里，現(xiàn)在常住人口只有66萬人，目標(biāo)是成為一個濱海新城，在未來10到15年引入200萬常住人口。這個地方部署不僅有特斯拉、大飛機(jī)，空港、深水港，還有一系列的建設(shè)和基礎(chǔ)項目。

我說這個是什么意思？以后是高度結(jié)構(gòu)化的，在哪里可以吸引到人，吸引到資本，吸引到大型的項目、產(chǎn)業(yè)，才會有機(jī)會。這個地方和新加坡差不多大，我們能不能在這里形成一個資本集聚的高地？這個地方的目標(biāo)是再造一個浦東，一萬億的GDP，就是一個城市了，過萬億的城市沒有幾個，這個里面就有機(jī)會。

還有一個也很重要的，一體化示范區(qū)，上海拿一個區(qū)，青浦，浙江拿了一個縣，嘉善，蘇州拿了一個區(qū)吳江，這里集聚了大量的資源，如果未來十年可以把人和資源吸引到這里來，這些就成為城市化最終的戰(zhàn)場。

上海現(xiàn)在最新的政策，研究生在五大新城可以自由落戶，大家開玩笑說先給了一張滬C牌照，就是郊區(qū)牌照，五年以后可以轉(zhuǎn)為滬A。這是招攬人才的一種，這和香港的優(yōu)才差不多。

另外一塊在珠三角，有一塊區(qū)域值得大家看看，香港和深圳比鄰的區(qū)域，北部都會區(qū)，這意味著可能會把以前的香港模式真的變成新加坡模式。

這里面目標(biāo)是250萬常住人口，現(xiàn)在香港只有750萬人。香港最頭疼的問題是房價問題，當(dāng)然還有產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施，和深圳的融合，這是一個全新前景。

這里會有一個新的模式，各位職業(yè)經(jīng)理人在這里可以找到自己的定位和新模式，就會有機(jī)會。當(dāng)然找到這個機(jī)會的時候，我們作為投資人，作為金融資源的供給者，我們愿意和大家合作。

我最近見了很多產(chǎn)業(yè)園的運營商，我們現(xiàn)在是要做精，這個地方就做這個集群，做好配套，配置一個全新的系統(tǒng)，包括線上線下一體化的系統(tǒng)，完成招商、發(fā)布、產(chǎn)品、體驗等等，甚至把元宇宙的概念放在這里面，提升估值。包括香港也對虛擬資產(chǎn)打開了很多想象的空間，這就是我看到的未來。

究竟怎么和產(chǎn)業(yè)結(jié)合在一塊？這里面就必須提到我們至關(guān)重要的這個結(jié)構(gòu)。

說REITs說產(chǎn)業(yè)，我們是投產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，我們看什么？看園區(qū)里面標(biāo)志性的產(chǎn)業(yè)集群，如果是，我們可以找到合作的機(jī)會。當(dāng)然產(chǎn)業(yè)的玩法很多，對我們來說，大道至簡，只看好四個領(lǐng)域。

然后是找到一個先行先試者，就是關(guān)鍵的運營環(huán)境和場景。我們認(rèn)為我們有一個重要的判斷供大家參考，過去十年只有一件產(chǎn)品征服了世界上所有人，就是iPhone，未來十年如果還有兩個爆款，第一是全自動駕駛的新能源汽車，第二個是家里的通用型人型機(jī)器人，這兩個是絕對的爆款，基本人手一個，你值得擁有，就像iPhone一樣。

今年中國上半年新能源汽車出口接近300萬輛，在內(nèi)燃機(jī)時代中國是輸?shù)舻?，我們要加入這個產(chǎn)業(yè)。

回到REITs，中國是基建狂魔，未來有什么？我們有一個判斷，現(xiàn)在的智能駕駛汽車的方向，對我們的網(wǎng)絡(luò)算力要求是爆發(fā)性的增長，新的基礎(chǔ)設(shè)施一定要配合。

最后是金融，行業(yè)本身的成長會帶來巨人，這些巨人就是我們大家服務(wù)的目標(biāo)。不管是做地產(chǎn)還是做REITs，這就是我們的核心客戶，他們可以拿到溢價和成長的空間，才會成為我們有力的客戶。

只有這樣才能找到合適的路徑，跟整個大的發(fā)展趨勢密切的結(jié)合在一塊。

這才是未來。