朱瑞生（中信資本高級(jí)董事總經(jīng)理、房地產(chǎn)部管理合伙人兼聯(lián)席主管）：各位業(yè)內(nèi)的專家同仁和伙伴們下午好。

非常感謝主辦方提供這個(gè)寶貴的溝通交流機(jī)會(huì)，尤其是在當(dāng)前非常低迷的形勢(shì)下，很抱歉因?yàn)橐咔榈脑蛑荒芫€上匯報(bào)。

我今天分為四個(gè)部分進(jìn)行匯報(bào)。

開(kāi)始之前說(shuō)明一下，今天匯報(bào)的內(nèi)容大部分是來(lái)自于我們公司內(nèi)部的募投管退不同團(tuán)隊(duì)進(jìn)行的長(zhǎng)期探討，他們的一些共識(shí)和對(duì)未來(lái)方向的理解，也是比較粗淺的，也許不正確，供大家批評(píng)指正。

以前評(píng)價(jià)房企的核心要素是規(guī)模、地段、周轉(zhuǎn)率和融資能力，市場(chǎng)好的時(shí)候只要具備這些要素的企業(yè)都會(huì)乘風(fēng)而起的，四條都具備的就是二十強(qiáng)，具備三條就是二十強(qiáng)到五十強(qiáng)，具備兩條也是一百?gòu)?qiáng)之內(nèi)?？傊谛袠I(yè)大爆發(fā)的背景下，或多少具備這些要素的企業(yè)都會(huì)活的不錯(cuò)。

但是現(xiàn)在時(shí)代變了，主要是環(huán)境變了、預(yù)期變了，這是大家都感受到的。

我們看看二十強(qiáng)里面還有幾家健康的企業(yè)就可知一二，但是也并非所有跟不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)公司都過(guò)得不好，我們發(fā)現(xiàn)好多現(xiàn)在發(fā)展還不錯(cuò)的房企。

和不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)從事的是以前開(kāi)發(fā)商看不上的企業(yè)，或者是需要彎腰揀鋼镚的企業(yè)，正是這些企業(yè)在突變的市場(chǎng)環(huán)境下能夠活下來(lái)，甚至在利用這個(gè)機(jī)會(huì)獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。

比如現(xiàn)在順豐的物流，比如養(yǎng)老企業(yè)，比如印力的商業(yè)等等。我認(rèn)為這都是一些核心能力的價(jià)值，而承載這些核心能力的主體就是能力中心。

中信資本作為一家比較成熟的投資企業(yè)，我們對(duì)外介紹自己是做另類投資的企業(yè)，就是說(shuō)希望自己是跟別人不一樣的。我們始終是關(guān)注對(duì)能力中心的發(fā)掘和培養(yǎng)，簡(jiǎn)單說(shuō)，過(guò)去我們說(shuō)扶上馬送一程，現(xiàn)在更多是強(qiáng)調(diào)能力中心實(shí)現(xiàn)共融、一起發(fā)展。

當(dāng)然也疊加外部機(jī)構(gòu)這么多年來(lái)對(duì)我們的認(rèn)可，很多的合作方，大的資金機(jī)構(gòu)，都愿意將中信資本作為投資核心資產(chǎn)的橋梁。

2000年成立以來(lái)，我們也曾經(jīng)和萬(wàn)科早期建立過(guò)人民幣基金，也投資過(guò)十余多個(gè)項(xiàng)目，總建筑平米超過(guò)了210萬(wàn)平米，這是在一個(gè)基金里面，超過(guò)200萬(wàn)平米也剛剛好，踩準(zhǔn)了住宅蓬勃發(fā)展的黃金十年。

而且更難能可貴的是，是跟當(dāng)時(shí)最優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)能力高度綁定的十年。十年后退出，我們實(shí)際上是年化下來(lái)接近22%的回報(bào)，而且這么高的回報(bào)對(duì)我們未來(lái)持續(xù)發(fā)行常做常有奠定了非常好的基礎(chǔ)。

我們也投資過(guò)萬(wàn)科的印力商業(yè)，通過(guò)資本的整合既解決獲取項(xiàng)目初期資本金不足、建設(shè)周期長(zhǎng)的痛點(diǎn)，我們利用了運(yùn)營(yíng)能力，讓投資人獲得核心城市核心地段的渠道，實(shí)現(xiàn)了多方共贏，類似的還有和麥當(dāng)勞的合作等等。

這些就是具備某些領(lǐng)域的核心能力，他們可能是有抱金磚的能力，也可能是撿鋼镚的能力，這個(gè)能力是長(zhǎng)期形成的，無(wú)論市場(chǎng)怎么變化都可以創(chuàng)造比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這就是我們自己理解的能力中心價(jià)值，不僅很能打，而且很能扛。

我們通過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的研究和觀察，從去年開(kāi)始重點(diǎn)研究了兩家地方養(yǎng)老企業(yè)，分別在西部和東部，都是最大的城市，他們都可以做到區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)口碑最好、規(guī)模最大，而且也不是賠本賺吆喝，不燒資本的錢，都有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，開(kāi)業(yè)就可以賺錢。

能做到這一點(diǎn)，就是他們的創(chuàng)始人從基層做起，從零做起，而且是懂養(yǎng)老的，他們儲(chǔ)備的員工都可以獨(dú)當(dāng)一面，一專多能，一人多崗，他們靠長(zhǎng)期的奮斗和積累形成了行業(yè)的護(hù)城河。

基于此，這兩家民營(yíng)企業(yè)不僅自身獲得了健康的持續(xù)發(fā)展，還得到了央企和險(xiǎn)資的戰(zhàn)略投資，甚至在今年央企會(huì)對(duì)他們進(jìn)行私有化，把他們變成體系內(nèi)的單位。

這在過(guò)去是很難想象的，這充分說(shuō)明能力中心的培養(yǎng)，已經(jīng)成為主流資金關(guān)注的核心，不管你的成份、出身、歷史、規(guī)模，只要具備別人所不具備的能力，就會(huì)獲得資金資本的關(guān)注，這基本上已經(jīng)成為投資圈的一個(gè)共識(shí)。

還有另外一個(gè)例子，就是我們長(zhǎng)期投資的一個(gè)企業(yè)，順豐控股。首先我們是通過(guò)股權(quán)投資的方式參與了順豐的公開(kāi)市場(chǎng)募集，我們董事長(zhǎng)也是順豐的董事，在跟順豐合作過(guò)程中，我們就感受到了順豐物流的需求和顯著的優(yōu)勢(shì)，我們也跟它在開(kāi)發(fā)領(lǐng)域進(jìn)行了合作，有些項(xiàng)目別人拿不到，沒(méi)有資格獲得，順豐就可以有資格，可以過(guò)這個(gè)門檻。有些項(xiàng)目，有些倉(cāng)庫(kù)別人做很是虧的，順豐接手就可以實(shí)現(xiàn)盈利，這就是他的核心能力。

后來(lái)我們?cè)谇捌诠蓹?quán)投資的基礎(chǔ)上，也就協(xié)助順豐做了一個(gè)26億的物流投資基金，獲得了北京、鄭州等幾個(gè)地方的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。同時(shí)我們背后的投資人，包括我們自己也獲得了非常好的收益。

最近在談一些退出，因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得比較好，到了可以提前退出的時(shí)候了，算下來(lái)當(dāng)前還有15%+以上收益率。

同時(shí)，我們現(xiàn)在也在利用過(guò)去在投資這些能力中心所形成的對(duì)行業(yè)的認(rèn)知、理解的基礎(chǔ)上，在積極的尋找行業(yè)當(dāng)中優(yōu)質(zhì)企業(yè)，比如說(shuō)萬(wàn)科他們自己的物流體系，包括一些航空公司下面的物流板塊等等，我們希望和他們的能力中心的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)資本+運(yùn)營(yíng)能力的結(jié)合。

再比如說(shuō)我們中信資本體系內(nèi)有一個(gè)核心的企業(yè)，也是大家市場(chǎng)上比較了解的，就是麥當(dāng)勞，過(guò)去幾年我們把麥當(dāng)勞大中華區(qū)整體業(yè)務(wù)收購(gòu)過(guò)來(lái)，是一個(gè)比較成型的能力中心，通過(guò)這么長(zhǎng)時(shí)間對(duì)供應(yīng)鏈的精耕細(xì)作，他們?cè)趪?guó)內(nèi)基本上每年門店都會(huì)新增800到900家，而且更了解中國(guó)，決策鏈條更短，也抓住了當(dāng)前的一些機(jī)會(huì)，形成了覆蓋全國(guó)整齊劃一的供應(yīng)鏈體系。

可以說(shuō)，不管你是在首都還是在滿洲里，還是在海南，你買到的漢堡口味都是一樣的。這就是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化餐飲企業(yè)的核心控制能力。

我們現(xiàn)在在做一件事情，這也是我們老板布置下來(lái)的一個(gè)任務(wù)，就是說(shuō)能不能以麥當(dāng)勞為能力中心，構(gòu)建一個(gè)依托于他們門店的社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)包。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)發(fā)揮麥當(dāng)勞長(zhǎng)期租約的吸引力和強(qiáng)大的品牌號(hào)召力，通過(guò)體系內(nèi)的聯(lián)動(dòng)，以比較低的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)資產(chǎn)，然后把這些商業(yè)資產(chǎn)集中起來(lái)，再擇機(jī)進(jìn)行未來(lái)的證券化。

當(dāng)然，具體的模式和實(shí)現(xiàn)路徑還在探討當(dāng)中，但是根據(jù)這個(gè)能力中心的價(jià)值邏輯，還有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，這些不可多得的核心資產(chǎn)一定會(huì)是未來(lái)比較寶貴的做證券化的最基礎(chǔ)的原材料，也是資本愿意投的方向。

我今天希望我們業(yè)內(nèi)的專家、伙伴們，我們未來(lái)也可以圍繞這個(gè)話題進(jìn)行一些探討。

說(shuō)到這里，我也想介紹一下我們董事長(zhǎng)今年兩會(huì)期間的一個(gè)提案，大家可以在不同媒體上多多少少有所了解。他呼吁將商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs納入到不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)范圍之內(nèi)，這是在現(xiàn)階段也好，包括未來(lái)也好，實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換非常有用的一個(gè)方法，促進(jìn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展非常有利的一套工具。

這些也跟能力中心的建設(shè)、發(fā)展，與這個(gè)提案的思路是一脈相承的，可以發(fā)行REITs的核心要素是對(duì)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管控能力，并不是所有核心的核心商場(chǎng)都是可以證券化的，也不是說(shuō)在郊區(qū)的就不好，我們和合作伙伴的案例可以看到，他們?cè)谝恍┓侵髁鞯囟?，通過(guò)比較好的設(shè)計(jì)運(yùn)營(yíng)，取得了特別好的運(yùn)營(yíng)效果，這也是運(yùn)營(yíng)能力的體現(xiàn)。

未來(lái)將不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)逐步納入到REITs擴(kuò)容的范圍之內(nèi)，不僅能夠彌補(bǔ)地方財(cái)政和問(wèn)題房企的資金壓力，同樣也能夠促進(jìn)市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，讓產(chǎn)權(quán)人把注意力放在運(yùn)營(yíng)上，這樣才能實(shí)現(xiàn)更好的退出。

在未來(lái)不動(dòng)產(chǎn)REITs上，現(xiàn)在也是一個(gè)早做準(zhǔn)備的非常好的時(shí)機(jī)。

以上就是我和我們團(tuán)隊(duì)所做的分享，希望大家繼續(xù)幫助我們?cè)趪?guó)內(nèi)做好更多更好的業(yè)務(wù)布局和發(fā)展，謝謝大家。