（2022.10.08）宏觀經(jīng)濟運行面臨需求收縮、供給沖擊和預期轉(zhuǎn)弱的“三重壓力”，不良資產(chǎn)的化解速度也應與時俱進。行業(yè)下行之下，價值與價格存在錯配。衡量項目的未來收益，亟需與時俱進的底層邏輯。環(huán)境將考驗我們?nèi)绾伟盐招聶C遇實現(xiàn)重組收益。

不可否認的是，傳統(tǒng)的“大規(guī)模資產(chǎn)包”、“資產(chǎn)剝離”、“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”逐漸偏離市場的審慎性原則。以多途徑化解風險資產(chǎn)，用新思路拓寬不良資產(chǎn)的處置渠道，不僅僅只是補償性行為。

此輪化解債務風險的過程中，全國五大AMC在參與范圍和力度上有所收縮，地方AMC的身影頻現(xiàn)。據(jù)券商測算，我國房地產(chǎn)行業(yè)不良資產(chǎn)規(guī)模在2.08萬億元，涉及到的出險企業(yè)數(shù)量已經(jīng)超過30家。從行業(yè)情況來看，地方AMC機構(gòu)更加偏愛“債務重組”、“不良資產(chǎn)證券化”以及“債券轉(zhuǎn)讓”的方式，以應對處置周期長、成交價格低等問題。

要關注到的是，不良資產(chǎn)處置的風險甚至延伸到了資產(chǎn)管理公司。相較于全球同類型公司，中國不良資產(chǎn)管理公司杠桿水平較高。同時較大的撥備壓力將拖累其盈利增長，并使得資本內(nèi)生能力減弱，或限制其繼續(xù)收購承接不良資產(chǎn)的意愿。目前政府及監(jiān)管正通過引導不良資產(chǎn)管理公司回歸主業(yè)、資本補充、加強政策支持力度等方式以緩解行業(yè)經(jīng)營壓力。

與此同時，參與主體規(guī)模也逐漸多元化。從最初的四大國有AMC逐步擴增為地方金融管理公司、外資AMC、房企、專門不良資產(chǎn)基金和信托機構(gòu)等。這些企業(yè)與機構(gòu)在加速房企化解債務風險、助力出清、盤活存量資產(chǎn)以及修復行業(yè)信用等方面舉足輕重。

企業(yè)層面，部分企業(yè)的債務違約引起了投資者的恐慌，債券融資已然“腰斬”，現(xiàn)金流承受巨大壓力。同時“融資缺口”將開發(fā)商拉入流動性危機與“資不抵債”的泥潭中。如何在房地產(chǎn)低迷期階段，助力企業(yè)化解債務風險，準確歸納不良資產(chǎn)和挖掘剩余價值與投資收益，是各大金融機構(gòu)與房企無法避免的問題。

當前的不良資產(chǎn)市場可謂是“良莠不齊”，市場很難給予完全精確的估值。對于存在較大升值空間且具備潛在現(xiàn)金流的不良資產(chǎn)，資管公司與房企等機構(gòu)針對標的選擇最佳的資產(chǎn)重組、重組模式、完善公司治理方式，以提升整個項目的收益。具有長期價值的不良資產(chǎn)，當前“債轉(zhuǎn)股”模式受到青睞。雖然是較為傳統(tǒng)類的不良資產(chǎn)處置模式，但同樣具備現(xiàn)實意義。不過，如何確保原債權(quán)的本息、可觀的現(xiàn)金回報率，同樣不容小覷。

除此之外，房企資本市場的“并購”概念越來越受到關注。

觀點指數(shù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，自2015年開始，房地產(chǎn)收并購便開始形成規(guī)模，2021年數(shù)量超過45起，金額也超過370億元。從目前案例來看，收并購市場呈現(xiàn)出資金狀況表現(xiàn)優(yōu)異的龍頭企業(yè)整合擴速、物企收并購加速的特征。2021年的房企收并購中，買方集中于頭部企業(yè)，如龍湖、萬科、招商蛇口、碧桂園等超大型房企。

值得注意的是當前近30%的項目是由多家企業(yè)合作開發(fā)，但當其中一家企業(yè)或項目流動性不足，其他參與房企很難“獨善其身”。優(yōu)質(zhì)企業(yè)是否愿意收購出險項目或困難企業(yè)成為未知數(shù)。

11月3日，"2022觀點資本圓桌"將邀請諸多投資機構(gòu)、業(yè)內(nèi)標桿，以順流逆流中的投資為焦點，探討地產(chǎn)金融機構(gòu)該如何破局，找尋新的增長機會。其中，將聚焦于不良資產(chǎn)的探討。