前言

"放眼世界，我們面對(duì)的是百年未有之大變局"。在當(dāng)今的世界中，百年變局與疫情交織，全球經(jīng)濟(jì)受到大沖擊，截至目前尚未從余波中脫身。物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、人工智能、大數(shù)據(jù)、5G等技術(shù)的發(fā)展日新月異，彼此間深度融合而迸發(fā)出的商業(yè)價(jià)值更是無(wú)限，成為全球幾乎所有國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展依托的重要抓手。

在發(fā)布的十四五規(guī)劃中，數(shù)字化發(fā)展拓新與守成兼而有之。規(guī)劃提出，促進(jìn)數(shù)字技術(shù)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融合，賦能傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)催生新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)新模式，壯大經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎。此外，規(guī)劃提出適應(yīng)數(shù)字技術(shù)全面融入社會(huì)交往和日常生活新趨勢(shì)，促進(jìn)公共服務(wù)和社會(huì)運(yùn)行方式創(chuàng)新，構(gòu)筑全民暢享的數(shù)字生活。

國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室發(fā)布的《數(shù)字中國(guó)發(fā)展報(bào)告(2020年)》中披露，我國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)總量躍居世界第二，數(shù)字經(jīng)濟(jì)核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到7.8%，至2025年該比重將提高到10%。

從無(wú)到有，從少到多，從傳統(tǒng)方式轉(zhuǎn)變到數(shù)字技術(shù)，是數(shù)字化轉(zhuǎn)型的必經(jīng)路徑。對(duì)于各行各業(yè)來(lái)說(shuō)，這已不是選擇題，而是主動(dòng)擁抱變化的必修課。

房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)亦是如此。最新一輪的地產(chǎn)暴雷中，企業(yè)主體接連陷入泥潭，最根本的原因是執(zhí)著于舊有發(fā)展節(jié)奏，未能快速響應(yīng)政策和環(huán)境的變化，進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，因此失去了發(fā)展的動(dòng)力。企業(yè)要清楚認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)已經(jīng)從高速增長(zhǎng)的狀態(tài)中冷卻下來(lái)，與此同時(shí)，伴隨融資通道收縮、盈利能力受限，曾經(jīng)行業(yè)形成近乎慣性的粗放、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的發(fā)展模式不再適用。

未來(lái)的20年，房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)將加速進(jìn)入效率為王、管理紅利時(shí)代。面對(duì)后地產(chǎn)時(shí)代的諸多變化、未知、迷茫與不確定性，數(shù)字化至少將會(huì)在：企業(yè)內(nèi)部效率優(yōu)化、服務(wù)質(zhì)量提升、商業(yè)模式創(chuàng)新、供應(yīng)鏈重塑、數(shù)字化生態(tài)圈建設(shè)及占據(jù)主動(dòng)權(quán)五個(gè)方面賦能乃至重塑行業(yè)。

展望未來(lái)，數(shù)字化建設(shè)程度的高低，將成為影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)弱的核心因素，未能盡善者將面臨淘汰。

而作為數(shù)字化中的重要一環(huán)，數(shù)字化運(yùn)營(yíng)聚焦于地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的后端，對(duì)資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)和客戶全生命周期服務(wù)環(huán)節(jié)的提質(zhì)增效、節(jié)能減排、產(chǎn)品服務(wù)豐富完善等發(fā)揮至關(guān)重要的作用，能夠助力企業(yè)在地產(chǎn)微利時(shí)代做好深耕。如果說(shuō)過(guò)去房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)是基于開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)做“加法”，未來(lái)則是立足于運(yùn)營(yíng)和服務(wù)做“乘法”，不擅長(zhǎng)利用數(shù)字化手段實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)的企業(yè)將被行業(yè)拋下。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院通過(guò)問(wèn)卷、深度交流、線下調(diào)研的形式，旨在呈現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)真實(shí)現(xiàn)狀。我們發(fā)現(xiàn)以上行業(yè)不僅在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)上積極行動(dòng)，借助數(shù)字技術(shù)和手段更好地提升建筑空間的自動(dòng)化運(yùn)營(yíng)水平，而且已在主動(dòng)進(jìn)攻，擁抱變化，利用數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的便利挖掘潛在需求，思考數(shù)字如何業(yè)務(wù)化，冀望以新的業(yè)務(wù)模式給行業(yè)帶來(lái)顛覆性發(fā)展。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院

中國(guó)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，催生了全新的商業(yè)模式和經(jīng)濟(jì)形態(tài)。作為產(chǎn)業(yè)變革升級(jí)的強(qiáng)大新動(dòng)能，數(shù)字化被視為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的重要力量。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，告別紅利時(shí)代，轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫；把握數(shù)字化機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，既是政策與市場(chǎng)所趨，亦是企業(yè)未來(lái)發(fā)展的必要路徑。

作為數(shù)字化轉(zhuǎn)型的領(lǐng)導(dǎo)者，施耐德電氣認(rèn)為數(shù)字化轉(zhuǎn)型是房地產(chǎn)行業(yè)的重要突圍路徑，不僅是打破發(fā)展慣性、應(yīng)對(duì)環(huán)境變化的被動(dòng)措施，更是把握時(shí)代風(fēng)口、重塑核心競(jìng)爭(zhēng)力的主動(dòng)作為。

數(shù)字化轉(zhuǎn)型無(wú)疑將帶來(lái)一場(chǎng)自上而下的企業(yè)變革。企業(yè)不僅要有能夠搶抓先機(jī)的前瞻性眼光，更要具備清晰的戰(zhàn)略規(guī)劃與轉(zhuǎn)型思路，才能少走彎路、有條不紊地推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面，仍無(wú)太多可參考的轉(zhuǎn)型范式或成功的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)。如何找準(zhǔn)投入起點(diǎn)、如何構(gòu)建數(shù)字化轉(zhuǎn)型的支撐體系、如何尋求瓶頸的突破關(guān)口、如何衡量與評(píng)估成本效益，都讓眾多房企，尤其是中小型房企，在數(shù)字化轉(zhuǎn)型的道路上舉步維艱。

施耐德電氣深知，找到數(shù)字化轉(zhuǎn)型的正確路徑，并非某個(gè)獨(dú)立的企業(yè)或組織能夠完成。這不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)學(xué)習(xí)與借鑒其他行業(yè)的成功轉(zhuǎn)型思路，也需要各房地產(chǎn)商、科技服務(wù)商等相關(guān)領(lǐng)域的共同探索與實(shí)踐。

有鑒于此，為了更好地助力中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，施耐德電氣聯(lián)合觀點(diǎn)指數(shù)研究院深入了解當(dāng)前房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的現(xiàn)狀、痛點(diǎn)及路徑選擇，希望通過(guò)我們來(lái)自一線的實(shí)踐、洞察以及成功的數(shù)字化轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)，為房企數(shù)字化轉(zhuǎn)型提供有價(jià)值的參考樣本，賦能房地產(chǎn)行業(yè)加速推動(dòng)綠色高質(zhì)量發(fā)展。

在施耐德電氣看來(lái)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型之路任重而道遠(yuǎn)，但可以預(yù)見(jiàn)的是，其數(shù)字化轉(zhuǎn)型必將貫穿企業(yè)的全生命周期。最終實(shí)現(xiàn)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈條數(shù)字化，打造全方面的高效運(yùn)營(yíng)管理，房企可在實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益的同時(shí)收獲經(jīng)濟(jì)回報(bào)。

未來(lái)已來(lái)，施耐德電氣愿攜手房企合作伙伴，以數(shù)字化技術(shù)驅(qū)動(dòng)企業(yè)高質(zhì)量增長(zhǎng)，共贏數(shù)字化時(shí)代！

施耐德電氣

應(yīng)用現(xiàn)狀：百舸爭(zhēng)流，滲透未深

觀點(diǎn)指數(shù)研究院以住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)服務(wù)、園區(qū)運(yùn)營(yíng)、文旅發(fā)展、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)、經(jīng)紀(jì)服務(wù)等行業(yè)為支點(diǎn)，聚焦數(shù)字化運(yùn)營(yíng)發(fā)展，向240家樣本企業(yè)發(fā)出問(wèn)卷，并向數(shù)字化運(yùn)營(yíng)發(fā)展的參與者、推動(dòng)者及中堅(jiān)力量展開(kāi)面對(duì)面與視頻深度調(diào)研，深入了解房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的發(fā)展及思考。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及整理

調(diào)研顯示，房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)主要分布在與數(shù)字化運(yùn)營(yíng)密切相關(guān)的各項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部管理工作（57.89%）以及資產(chǎn)管理及服務(wù)（42.11%），多集中在寫字樓、購(gòu)物中心、工業(yè)園區(qū)等資產(chǎn)上，這意味著數(shù)字化運(yùn)營(yíng)在“住宅+服務(wù)”以及文旅、養(yǎng)老等領(lǐng)域上，還有很大的發(fā)展空間。

現(xiàn)狀1：八成企業(yè)仍處于在線/信息化階段

布局?jǐn)?shù)字化的企業(yè)對(duì)于數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的看法差異很大。過(guò)去房地產(chǎn)及相關(guān)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)鏈條長(zhǎng)，包括前端金融、中端建筑、后端服務(wù)，而且歷史基層數(shù)據(jù)匱乏，項(xiàng)目多、分布區(qū)域廣，導(dǎo)致企業(yè)難以一一覆蓋各個(gè)環(huán)節(jié)的數(shù)字化發(fā)展。其中，對(duì)于企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)管理數(shù)字化的覆蓋程度較高，但是多數(shù)處于信息化的階段。而建筑空間開(kāi)發(fā)建設(shè)施工過(guò)程中的數(shù)字化、交易流通環(huán)節(jié)的數(shù)字化，則多以第三方合作的形式進(jìn)行，前者更多是基于拿地、設(shè)計(jì)及成本核算的考慮。

而對(duì)于本文重點(diǎn)展開(kāi)的已建設(shè)完成的建筑空間的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)（包含資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)和客戶全生命周期服務(wù)），大部分企業(yè)都表現(xiàn)出積極的態(tài)度，認(rèn)為數(shù)字化運(yùn)營(yíng)提高了決策效率，賦予企業(yè)全方位的資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)能力。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及整理

從調(diào)研結(jié)果來(lái)看，目前行業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)仍處于數(shù)據(jù)上線的“信息化階段”。在處理能力、響應(yīng)速度、解決問(wèn)題等方面距離真正意義上的“智能化”道阻且長(zhǎng)。

綜合企業(yè)反饋，如能耗監(jiān)測(cè)水平不高，能耗數(shù)據(jù)無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)量；設(shè)備、儀表報(bào)錯(cuò)，需要人工干預(yù)，或反饋較慢，無(wú)法及時(shí)修復(fù)而耽誤建筑的運(yùn)行；存在無(wú)法檢測(cè)到的死角位置，導(dǎo)致跑、冒、滴、漏維修不及時(shí)；方案設(shè)計(jì)缺乏環(huán)境適配，不合理的常明燈等現(xiàn)象長(zhǎng)期存在。

此外，還涉及部分制度上的問(wèn)題，如能源管理制度與操作管理制度混雜；對(duì)已有的能源管理考核辦法沒(méi)有進(jìn)行專項(xiàng)考核。

現(xiàn)狀2：近3成認(rèn)為數(shù)字化運(yùn)營(yíng)有效提高資產(chǎn)管理效率

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理方面，29%的受訪者認(rèn)為數(shù)字化賦予了精細(xì)化管理、能源配置調(diào)控等功能，有效提高了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的管理效率，以及在可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)方面發(fā)揮著重要作用。簡(jiǎn)而言之，數(shù)字化切實(shí)實(shí)現(xiàn)了降本增效的目標(biāo)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及整理

隨著數(shù)字運(yùn)營(yíng)相關(guān)技術(shù)的發(fā)展，對(duì)建筑領(lǐng)域產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，不斷孵化的創(chuàng)新應(yīng)用與產(chǎn)品，塑造了更多元的場(chǎng)景以及更便捷、集中化的管理方式。以物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等為代表的新興技術(shù)趨于成熟，有助于企業(yè)降低成本、提高效率，改善并建立新的運(yùn)營(yíng)模式，將數(shù)據(jù)的價(jià)值創(chuàng)新變成現(xiàn)實(shí)。

以調(diào)研中的太古地產(chǎn)為例，可持續(xù)發(fā)展一直是太古地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)理念和企業(yè)文化的核心。作為幫助其實(shí)現(xiàn)高效和可持續(xù)發(fā)展的數(shù)字化伙伴，施耐德電氣通過(guò)EcoStruxure架構(gòu)提供能源、資源以及電力等顧問(wèn)服務(wù)，以及基于云平臺(tái)對(duì)太古地產(chǎn)在香港和內(nèi)地的6大不同區(qū)域項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)與分析。

該方案實(shí)現(xiàn)對(duì)樓宇管理層和運(yùn)營(yíng)人員的運(yùn)營(yíng)決策輔助，對(duì)能源系統(tǒng)進(jìn)行監(jiān)控、對(duì)標(biāo)和分析，提升其辦公樓和商場(chǎng)的能源使用效率和運(yùn)營(yíng)績(jī)效，有助于進(jìn)一步識(shí)別節(jié)能潛力和降低碳排放（預(yù)期每年可節(jié)約10%-20%的能源成本，以及降低10%-20%的二氧化碳排放）。

此外，該方案可對(duì)重大設(shè)備（如中央空調(diào)、樓宇電網(wǎng)、電梯、中控照明等）進(jìn)行自動(dòng)檢測(cè)，快速診斷并反饋給運(yùn)維人員，將意外故障的發(fā)生與發(fā)現(xiàn)以及修復(fù)時(shí)間縮小至最短，保障資產(chǎn)使用者的安全以及降低資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的隱形成本。

從我們的調(diào)研反饋中發(fā)現(xiàn)，超過(guò)70%的企業(yè)認(rèn)為持續(xù)跟蹤樓宇中的各項(xiàng)設(shè)施，是資產(chǎn)管理的必要途徑，但目前較少數(shù)企業(yè)可以擁有實(shí)時(shí)傳感器和大量歷史維護(hù)數(shù)據(jù)作為支撐。

太古地產(chǎn)與施耐德電氣合作的案例從軟硬件結(jié)合的層面反映了未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的方向。通過(guò)實(shí)施智能電網(wǎng)與安防系統(tǒng)，企業(yè)可以確保在整個(gè)資產(chǎn)生命周期內(nèi)，在相關(guān)人員需要之時(shí)，提供他們所需的能源消耗和維護(hù)成本數(shù)據(jù)及分析。這些分析都是源于直接、優(yōu)質(zhì)且可靠的數(shù)據(jù)，并通過(guò)人工智能智能算法挖掘數(shù)據(jù)隱藏的信息，因此資產(chǎn)管理人員可以放心大膽地基于這些洞察采用行動(dòng)，有效管理成本、風(fēng)險(xiǎn)和績(jī)效，確保資產(chǎn)為組織創(chuàng)造巨大價(jià)值。這些縱向集成（從基層到高層）和橫向集成（跨部門和擴(kuò)展型生態(tài)系統(tǒng)）的數(shù)據(jù)是數(shù)字化轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵。

現(xiàn)狀3：超四成企業(yè)認(rèn)為數(shù)字化運(yùn)營(yíng)呈碎片化分布

相對(duì)園區(qū)和商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅領(lǐng)域的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)發(fā)展較為滯后。問(wèn)卷結(jié)果反饋，44%的企業(yè)其住宅領(lǐng)域的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)目前僅停留在分散的碎片化階段，距離預(yù)想的高聯(lián)動(dòng)、整體智能的未來(lái)社區(qū)還有很長(zhǎng)一段距離。

具體原因有三個(gè)，其一，企業(yè)糾結(jié)于未能清晰看見(jiàn)短期的效益提升，因而實(shí)施整體性數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的意愿不強(qiáng)。其二，可以提供完整的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)解決方案的科技服務(wù)商較少。未來(lái)的突破點(diǎn)，在于能否有一家高度集成且具備智能解決方案的企業(yè)出現(xiàn)。其三，既有的大部分建筑未能將數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的設(shè)想融合到建設(shè)初期，因此后期改造的工序和成本較大，不利于數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的整體實(shí)現(xiàn)，因而出現(xiàn)較為分散、碎片化的情況。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及整理

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，不同企業(yè)對(duì)于智慧社區(qū)的推進(jìn)態(tài)度差異明顯。40%的企業(yè)認(rèn)為數(shù)字化的智慧物業(yè)管控平臺(tái)能夠提高效率，甚至為客戶提供多元化的服務(wù)，從而帶來(lái)第二增長(zhǎng)曲線；16%的企業(yè)認(rèn)為數(shù)字中國(guó)跨越式發(fā)展下，智能家居不管是進(jìn)入未來(lái)建筑的前裝或是后裝市場(chǎng)，都值得深耕；而即使有了方向，目前實(shí)際仍有32%的企業(yè)僅配備智能電梯或者智能安防等碎片化設(shè)備，沒(méi)有智慧式一體化的中臺(tái)運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及整理

現(xiàn)狀4：數(shù)字化運(yùn)營(yíng)解決方案不夠智能，未形成應(yīng)對(duì)閉環(huán)

在深度走訪企業(yè)的過(guò)程中，部分管理層還反饋了如當(dāng)前很多數(shù)字化運(yùn)營(yíng)解決方案不夠智能、社區(qū)能耗管理方案未形成應(yīng)對(duì)閉環(huán)等問(wèn)題。

當(dāng)前社區(qū)能耗管理以節(jié)能為主，部分能源管理解決方案的提供商更多的是做能源消耗的統(tǒng)計(jì)，并沒(méi)有把結(jié)果賦予如何節(jié)省、如何改造設(shè)備的閉環(huán)中。

受限于社區(qū)空間的多場(chǎng)景及弱集約性，大部分企業(yè)將智慧社區(qū)節(jié)能改造的更多動(dòng)作集中于地下車庫(kù)。而在戶外、樓梯照明等更具體的使用場(chǎng)景中，則多為一刀切式的節(jié)能改造，如公共區(qū)域的燈在行人經(jīng)過(guò)時(shí)才亮，不合理且增加不安全性。

相對(duì)而言，智慧樓宇有較大的挖掘空間。目前行業(yè)內(nèi)有相對(duì)較多關(guān)于智慧樓宇的能源管理案例，通過(guò)優(yōu)化指標(biāo)以及使用數(shù)據(jù)分析驅(qū)使系統(tǒng)調(diào)控建筑的能耗。在借鑒智慧樓宇的基礎(chǔ)上，進(jìn)行社區(qū)能源方案設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)該考慮到更加實(shí)際、人性化的應(yīng)用場(chǎng)景。

轉(zhuǎn)型困局與反思

在回收的問(wèn)卷和完成的調(diào)研中，觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)現(xiàn)已在企業(yè)內(nèi)部和一定業(yè)務(wù)范圍內(nèi)布局?jǐn)?shù)字化運(yùn)營(yíng)的，多為資產(chǎn)規(guī)模較大的企業(yè)。

“龍頭”企業(yè)部署較早，目前已經(jīng)有相當(dāng)規(guī)模的數(shù)據(jù)資產(chǎn)以及系統(tǒng)平臺(tái)。不過(guò)，即使近幾年動(dòng)作頻繁，但由于房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的特殊性，轉(zhuǎn)型難度系數(shù)較高，這些企業(yè)在技術(shù)方面與數(shù)字化規(guī)劃“不過(guò)分超前”的企業(yè)并沒(méi)有拉開(kāi)很大的代差。

目前，房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)乃至數(shù)字化水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他行業(yè)。具體來(lái)看，有12%的受訪者反饋盡管認(rèn)識(shí)到數(shù)字化轉(zhuǎn)型對(duì)房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)意義非凡，但是企業(yè)仍未做出具體的數(shù)字化戰(zhàn)略，包括數(shù)字化運(yùn)營(yíng)規(guī)劃。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及整理

摸著石頭過(guò)河的現(xiàn)狀下，阻礙企業(yè)開(kāi)展數(shù)字化運(yùn)營(yíng)以及數(shù)字化轉(zhuǎn)型的因素主要來(lái)自于投資回報(bào)率不確定、人才和技能缺口、轉(zhuǎn)型難度大以及成本等方面。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及整理

1.技術(shù)及人才缺口待解

房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的一大掣肘是技能缺口。問(wèn)卷和深度調(diào)研中，72%的企業(yè)表示缺乏專業(yè)人才，尤其是既懂科技又懂地產(chǎn)業(yè)務(wù)的人才，這是推進(jìn)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)中面臨的一大障礙。過(guò)往企業(yè)通過(guò)招攬大量互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)人才來(lái)推進(jìn)數(shù)字化及數(shù)字化運(yùn)營(yíng)落地，不過(guò)由于兩個(gè)行業(yè)在產(chǎn)品、企業(yè)文化、業(yè)務(wù)模式等方面存在差異，導(dǎo)致這些人才對(duì)業(yè)務(wù)鏈條的理解存在偏差，無(wú)法達(dá)到預(yù)期成果。

技術(shù)人才以往的工作經(jīng)歷可能只需要專心產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、研發(fā)，但是在房企及相關(guān)企業(yè)的工作中，還需要承擔(dān)與業(yè)務(wù)部門的溝通、產(chǎn)品交付、交付后的指導(dǎo)培訓(xùn)等工作，較為考驗(yàn)個(gè)人的綜合素質(zhì)。

有企業(yè)提及，新加入的IT人才，至少需要3-5年的業(yè)務(wù)沉淀，在這期間本身的互聯(lián)網(wǎng)技能也需要做到跟上技術(shù)的迭代發(fā)展，要求素質(zhì)過(guò)硬，目前在市場(chǎng)上較難吸納。

除了人才引進(jìn)計(jì)劃，如何規(guī)劃人才的培養(yǎng)問(wèn)題也是數(shù)字化運(yùn)營(yíng)發(fā)展及布局的關(guān)鍵。

以某家參與調(diào)研的上市房企為例，其將行業(yè)的數(shù)字化人員劃分為兩類，一類是業(yè)務(wù)技術(shù)人員（非IT人員），將AI平臺(tái)、數(shù)據(jù)庫(kù)對(duì)該部分人才開(kāi)放，鼓勵(lì)其針對(duì)不同的應(yīng)用場(chǎng)景給業(yè)務(wù)帶來(lái)創(chuàng)新。還會(huì)定期舉辦技能大賽，針對(duì)不同場(chǎng)景進(jìn)行創(chuàng)作。

另一類IT技術(shù)人員，會(huì)針對(duì)企業(yè)的規(guī)劃、項(xiàng)目導(dǎo)向進(jìn)行創(chuàng)作。這部分人員每年將被賦予一些既定的目標(biāo)，針對(duì)各個(gè)領(lǐng)域的AI應(yīng)用，如自然語(yǔ)義分析、圖文識(shí)別等，進(jìn)行深入、積極主動(dòng)的研究。

對(duì)于技術(shù)缺口問(wèn)題，除了從企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)人才，房地產(chǎn)和相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)也會(huì)積極尋求與外部科技服務(wù)商的合作。

不過(guò)，基于合作模式也呈現(xiàn)兩種不同的結(jié)果：對(duì)于一些通用性的軟件，如對(duì)維修等需求的響應(yīng)、智能監(jiān)控等，確實(shí)能以較小的人力物力達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；但是對(duì)于與業(yè)務(wù)結(jié)合較深的不同應(yīng)用場(chǎng)景的管控系統(tǒng)，會(huì)出現(xiàn)單一的產(chǎn)品無(wú)法匹配復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要的情況。雖然可以尋求多家服務(wù)商的合作，不過(guò)數(shù)據(jù)共享、系統(tǒng)集成也成為新的問(wèn)題。

2.投資回報(bào)不清晰

在與多家房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)科技部門負(fù)責(zé)人的深度調(diào)研中，觀點(diǎn)指數(shù)研究院了解到投資周期過(guò)長(zhǎng)、回報(bào)的不確定性（68%受訪者提及）是企業(yè)難以全面展開(kāi)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的一大障礙。

對(duì)于一些立竿見(jiàn)影的項(xiàng)目投資，企業(yè)抱有相對(duì)積極的態(tài)度。如車庫(kù)改造（包括立體車庫(kù)、導(dǎo)流、臨停等）、能源管控方案（水、電等），以及優(yōu)化和輔助前線工作人員運(yùn)營(yíng)的解決方案（安防、清潔）等，可以合理地減少人員以及其他資源成本。

事實(shí)上，當(dāng)前的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)更多處于輔助工具的階段，進(jìn)一步也只做到如對(duì)應(yīng)不同的應(yīng)用場(chǎng)景提供控制風(fēng)險(xiǎn)和提高效率的能力。只有少部分企業(yè)實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部數(shù)據(jù)貫通，過(guò)半數(shù)企業(yè)表示目前仍處于數(shù)據(jù)上線的基建過(guò)程中。而決策層往往更關(guān)心數(shù)字化運(yùn)營(yíng)和業(yè)務(wù)結(jié)合的成果，因此可能出于對(duì)既定的"降本增效"目標(biāo)沒(méi)有直觀感受，而作出減少資源投入甚至裁員的保守決定，從而陷入惡性循環(huán)中。

由于地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣，因此相對(duì)其他行業(yè)進(jìn)行數(shù)字化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的難度更大。這也意味著，不能指望一套數(shù)字化運(yùn)營(yíng)設(shè)備，可以為企業(yè)節(jié)約了多少成本、創(chuàng)造了多少價(jià)值。數(shù)字化運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略更重要的是堅(jiān)持，比如規(guī)劃固定資源每年持續(xù)投入，長(zhǎng)期勢(shì)必可以看到效果。

以某家上市企業(yè)為例，每年投入10億元進(jìn)行數(shù)字化建設(shè)，經(jīng)過(guò)多年的堅(jiān)持、積累，如今受益于數(shù)字化的企業(yè)基因以及數(shù)字化運(yùn)營(yíng)應(yīng)用和產(chǎn)品的輸出，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)超過(guò)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，交付的基于各種應(yīng)用場(chǎng)景的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品遠(yuǎn)超同行。這些價(jià)值在穩(wěn)定投入的過(guò)程中是無(wú)法衡量的。

同時(shí)，在確定合適企業(yè)自身的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)目標(biāo)之前，不應(yīng)該盲目地跟從趨勢(shì)。部分企業(yè)認(rèn)為在各個(gè)層面尋求外部合適的科技服務(wù)商產(chǎn)品，不失為一種即節(jié)約成本又可達(dá)到目前效益的解決方案。

3.難以選擇適合的科技合作伙伴

部分企業(yè)（36%）提及有意向選擇合作伙伴，但往往面臨選擇太多而無(wú)從下手的狀況。

事實(shí)上，當(dāng)前的地產(chǎn)企業(yè)剛從“高收益、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的狀態(tài)中冷卻下來(lái)，其數(shù)字化運(yùn)營(yíng)程度很低。甚至存在十分尷尬的現(xiàn)象，有接近10%的房企本身對(duì)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)并不感冒，因?yàn)槠洳⒉涣私庑枰獢?shù)字化去做什么，依舊是以往“前融-拿地-預(yù)售-拿地”的思維模式。簡(jiǎn)言之，這個(gè)行業(yè)迫切需要一個(gè)具備整體解決方案的成熟的科技廠商。

有開(kāi)發(fā)商表示接觸了部分有行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的供應(yīng)商后，從對(duì)方過(guò)往的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)中并沒(méi)有了解到預(yù)期效果；或者對(duì)方對(duì)其業(yè)務(wù)的認(rèn)知不夠清晰，導(dǎo)致未能輸出對(duì)應(yīng)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)定制方案。

其次，部分企業(yè)反饋雙方在溝通過(guò)程中對(duì)于需求理解無(wú)法達(dá)成一致，如部分科技公司只承擔(dān)技術(shù)角色，不利用自身專業(yè)見(jiàn)解引導(dǎo)企業(yè)提出合理需求。

同時(shí)，有開(kāi)發(fā)商提出在合作前也需要對(duì)科技公司自身的發(fā)展?fàn)顩r作出深入考察。數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的布局及發(fā)展不是單一產(chǎn)品的供應(yīng)商采購(gòu)，而是長(zhǎng)期并肩作戰(zhàn)的伙伴。因此與趨于良性成長(zhǎng)的公司合作，有助于在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)道路上走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。

4.成本管控謹(jǐn)慎

成本也是面臨的主要問(wèn)題。

在當(dāng)前的宏觀調(diào)控下，房企融資邊際受阻以及行業(yè)利潤(rùn)空間下降，32%的受訪企業(yè)表示會(huì)考慮流動(dòng)性問(wèn)題，對(duì)于當(dāng)前非必要的支出秉持更謹(jǐn)慎的態(tài)度。

尤其對(duì)于中小型房企（2020年?duì)I業(yè)收入低于60億），在數(shù)字化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、施工以及應(yīng)用等研發(fā)費(fèi)用上會(huì)更加謹(jǐn)慎，因而分配到數(shù)字化運(yùn)營(yíng)階段的投入也是有限的。房企的貨幣資金中往往30%-90%都是受限的，所以其在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的大項(xiàng)資金來(lái)源往往都是融資。大公司的年融資規(guī)模的0.8%-2%（約6000萬(wàn)-2.4億）基本可以負(fù)擔(dān)1年數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的支出。然而，對(duì)于中小企業(yè)來(lái)講，授信程度低，舉債能力較差。因此其融資規(guī)模支出比例要提升至少5-15倍以上才可以勉強(qiáng)負(fù)擔(dān)，這是地產(chǎn)行業(yè)難以接受的比例。

在與地產(chǎn)公司以及科技服務(wù)公司的交流中，最常見(jiàn)的數(shù)字化投入是硬件設(shè)備的采購(gòu)、軟件的研發(fā)支出，以及與服務(wù)商的合作支出等。

數(shù)據(jù)來(lái)源：觀點(diǎn)指數(shù)調(diào)研及整理

此外，成本投入規(guī)模與企業(yè)的研發(fā)模式息息相關(guān)。其中投入2000萬(wàn)以下的企業(yè)多為完全外包模式，自身只維持小規(guī)模IT部門的運(yùn)營(yíng)；采取合作模式的企業(yè)投入規(guī)模則參差不齊，2000萬(wàn)到10億以內(nèi)的企業(yè)，多數(shù)選取與服務(wù)商合作以及結(jié)合內(nèi)部發(fā)展研發(fā)的模式；而10億元以上投入規(guī)模的企業(yè)在研發(fā)方面具有高度的獨(dú)立性。

在數(shù)字化運(yùn)營(yíng)的大藍(lán)圖下，落地骨感，收入無(wú)法覆蓋大規(guī)模的投入。一家物業(yè)企業(yè)與觀點(diǎn)指數(shù)研究院反映，與合作方簽了5年的合約，結(jié)果經(jīng)過(guò)測(cè)算，需要更長(zhǎng)的時(shí)間（10年以上）才能回本。

因此受成本困擾，房企及相關(guān)行業(yè)企業(yè)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)改造往往以建筑的智慧管控試水，包括能源管控、資源配置、運(yùn)維報(bào)警等設(shè)備投入為主。

以某家物企為例，其目前從三方面著手，首先在建筑設(shè)計(jì)階段即開(kāi)始介入，根據(jù)環(huán)境以及建筑風(fēng)格擬出解決方案，擬定設(shè)備的布點(diǎn)；其次是硬件設(shè)備供應(yīng)商的選擇，包括節(jié)能設(shè)備、監(jiān)控設(shè)備以及計(jì)算機(jī)等設(shè)備；最后是運(yùn)營(yíng)，依托SAAS軟件的可視化指標(biāo)管控能耗所發(fā)生的的趨勢(shì)以及做好能耗的減排考慮。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，房企在確定合適自身的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)目標(biāo)之前，不應(yīng)該盲目地跟從趨勢(shì)。在各個(gè)層面尋求外部合適的科技服務(wù)商產(chǎn)品，不失為一種即節(jié)約成本又可達(dá)到預(yù)期效益的解決方案。

5.數(shù)據(jù)安全隱患

32%的受訪者表示數(shù)字化時(shí)代，無(wú)論是自身業(yè)務(wù)上線后的數(shù)據(jù)安全或是客戶的隱私保護(hù)、數(shù)據(jù)確權(quán)以及法律合規(guī)等一系列問(wèn)題，信息安全都是一大隱患。

據(jù)國(guó)家互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)急中心（CNCERT）統(tǒng)計(jì)，2020年多平臺(tái)涉及用戶個(gè)人敏感信息（身份證、手機(jī)、住址、工作信息等）在多平臺(tái)未脫敏展示近10萬(wàn)條；企業(yè)自發(fā)收集的個(gè)人信息遭盜取和非法售賣等安全事件3000余起。

尤其是近年發(fā)展較為迅速的“微信小程序”，據(jù)CNCERT統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)銀行小程序普遍存在關(guān)鍵信息輸入未采取防護(hù)措施（90%），個(gè)人信息存儲(chǔ)和傳輸過(guò)程未進(jìn)行加密（60%），未提供信息收集協(xié)議（80%），以及少數(shù)存在越權(quán)現(xiàn)象。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，大部分房企或房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的企業(yè)都有針對(duì)資產(chǎn)持有運(yùn)營(yíng)和全周期服務(wù)開(kāi)發(fā)小程序產(chǎn)，包括服務(wù)、繳費(fèi)、人臉驗(yàn)證出入等功能，而基于《信息安全法》，《個(gè)人隱私法》等條例，部分受訪企業(yè)對(duì)數(shù)據(jù)安全表示出擔(dān)憂。數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)涉及許多合規(guī)性的工作，包括與法務(wù)部的溝通、文件的簽署以及接受政府部門的監(jiān)督，相對(duì)復(fù)雜。

在住宅領(lǐng)域，房企側(cè)重于后裝市場(chǎng)無(wú)法觸及的產(chǎn)品，如"居家呼梯"、"停車告警"等開(kāi)發(fā)商才方便著手以及不涉及過(guò)度收集客戶數(shù)據(jù)的功能。

未來(lái)如何在確保數(shù)據(jù)可用，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新價(jià)值的同時(shí)，保護(hù)信息隱私安全是值得數(shù)字化運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域思考，也是亟待解決的問(wèn)題。

6.與C端割裂，社區(qū)及家居領(lǐng)域鮮有革命性產(chǎn)品誕生

現(xiàn)代商業(yè)模式下，最重要的還是由消費(fèi)者為提供的服務(wù)買單。有企業(yè)提及，在園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店等領(lǐng)域的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)，由于面向的是單一業(yè)主，客戶的忠誠(chéng)度相對(duì)來(lái)說(shuō)比地產(chǎn)要大很多，因此更有利于加強(qiáng)對(duì)客戶本身以及客戶體驗(yàn)的感知，同時(shí)在對(duì)商家賦能、對(duì)管理效能做優(yōu)化的過(guò)程中，也會(huì)有更直接的場(chǎng)景需求出現(xiàn)。換而言之，園區(qū)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店等領(lǐng)域的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)更能貼近消費(fèi)者需求做好服務(wù)，亦有具備引領(lǐng)性的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)方案誕生。

而在社區(qū)和家居領(lǐng)域，面臨的情況要更加復(fù)雜。由于住宅產(chǎn)品為一次性買賣，產(chǎn)權(quán)方為大體量的業(yè)主，如果要做統(tǒng)一的數(shù)字化處理，大部分只能覆蓋到公共區(qū)域。以調(diào)研結(jié)果來(lái)看，當(dāng)前家居智能與社區(qū)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)有所割裂，物業(yè)企業(yè)對(duì)于社區(qū)的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)局限于對(duì)人行、車行以及小區(qū)安全監(jiān)控、水電資源的日常監(jiān)測(cè)，缺乏與業(yè)主需求和空間的聯(lián)動(dòng)。未來(lái)的社區(qū)數(shù)字化運(yùn)營(yíng)應(yīng)該與家居智能場(chǎng)景共享、聯(lián)動(dòng)，如實(shí)現(xiàn)社區(qū)環(huán)境的居家可視，方便業(yè)主在家觀察于公共空間游玩的小孩的動(dòng)向，以防發(fā)生危險(xiǎn)，打造高度融合的社區(qū)和家居數(shù)字化生活。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，“社區(qū)+家居”已經(jīng)由概念逐漸落地，能與智慧社區(qū)實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)的智能家居，才能稱得上是真正意義上的智能家居。借鑒早年的電動(dòng)車以及智能手機(jī)普及之前的狀態(tài)，大部分消費(fèi)者對(duì)于數(shù)字化、智慧化其實(shí)是無(wú)感的，最直觀的感受就是好用及方便與否。

因此，房地產(chǎn)和物業(yè)企業(yè)還需要積極通過(guò)自身的數(shù)字化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，洞察消費(fèi)者的更深層次需求，提供具有革命性的產(chǎn)品。同時(shí)，在社區(qū)和家居的互動(dòng)上，以數(shù)字化運(yùn)營(yíng)作為聯(lián)結(jié)，切實(shí)提高消費(fèi)者的生活便利、提高數(shù)字化生活體驗(yàn)。