觀點(diǎn)指數(shù) 11月，京城佳業(yè)新登陸港交所，明宇商服、中梁百悅、東原仁知對(duì)已過期招股書進(jìn)行了更新，中南服務(wù)、祥生活服務(wù)、德商產(chǎn)投于11月內(nèi)通過聆訊，其中德商產(chǎn)投已于12月順利掛牌上市。

目前香港聯(lián)交所等待上市的物業(yè)企業(yè)總數(shù)量為16家，招股書已過期失效且尚未更新的數(shù)量為6家（除去已被收購(gòu)的陽光智博和富力物業(yè)）；截至目前，總上市物企的數(shù)量為55家（其中H股51家+A股4家）。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)整理

萬物云于月內(nèi)正式公布了擬境外上市的消息。據(jù)披露，萬物云2021年上半年收入為103.8億，略低于碧桂園服務(wù)同期的116億元，這也是萬物云首次在總體收入上落后于碧桂園服務(wù)。

收入結(jié)構(gòu)上，萬物云住宅物業(yè)占比55%，商業(yè)30.4%，智慧城市6.3%，截至2020年末的總管理面積為5.66億平方米。目前物業(yè)股已整體估值下調(diào)，于此時(shí)點(diǎn)，萬物云恐錯(cuò)過估值的最佳時(shí)間窗口。

政策上，11月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家發(fā)展改革委《關(guān)于推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)補(bǔ)短板上水平提高人民生活品質(zhì)的若干意見》，提出了9個(gè)方面30項(xiàng)具體舉措，推動(dòng)生活性服務(wù)業(yè)補(bǔ)短板、上水平。明確了當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期我國(guó)生活性服務(wù)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)和實(shí)施路徑，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)的開展。 

目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域的探索已卓有成效，內(nèi)容涉及家政、養(yǎng)老、電商以及房屋經(jīng)紀(jì)等業(yè)務(wù)，已成為企業(yè)營(yíng)收的重要部分。

另外，江蘇省發(fā)布了《十四五物業(yè)服務(wù)發(fā)展規(guī)劃》，從政府主導(dǎo)引領(lǐng)、企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、市場(chǎng)穩(wěn)定有序和人才賦能培力等四個(gè)方面明確了"十四五"期間物業(yè)服務(wù)發(fā)展的主要方向。

板塊股價(jià)大幅下調(diào)，物企資本動(dòng)作頻繁

受地產(chǎn)下行趨勢(shì)影響，市場(chǎng)擔(dān)憂物業(yè)企業(yè)關(guān)聯(lián)交易與開發(fā)商資金占用，11月物業(yè)板塊延續(xù)上月趨勢(shì)繼續(xù)下跌。

恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)月內(nèi)下跌幅度高達(dá)12.97%，物業(yè)股下挫程度大于港股大盤恒生指數(shù)并進(jìn)一步大于恒生中國(guó)內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)。  

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

個(gè)股方面，主流物企多有較大幅下跌，其中世茂服務(wù)受母公司相關(guān)消息沖擊，月內(nèi)跌幅最大，達(dá)34.9%。而融創(chuàng)服務(wù)1.58億股份被控股股東融創(chuàng)中國(guó)進(jìn)行配售，配售后融創(chuàng)中國(guó)對(duì)融創(chuàng)服務(wù)持股比例由69.2%下降至64.1%。受此影響，融創(chuàng)服務(wù)11月內(nèi)錄得區(qū)間跌幅21.3%。

另外，雅居樂也于本月發(fā)行了一筆以雅生活6.2%股份作為轉(zhuǎn)換標(biāo)的可換股債券，雅生活服務(wù)月內(nèi)跌幅29.6%。

不難看出，主流物企的大幅下跌多是關(guān)聯(lián)方或控股股東所致。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

除此之外，保利物業(yè)11月還公布了股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，作為央企物企龍頭，保利物業(yè)的規(guī)模及各方面質(zhì)素位于行業(yè)前列，不過過往員工激勵(lì)以及規(guī)模增長(zhǎng)較慢。月內(nèi)，保利物業(yè)股權(quán)激勵(lì)方案總量高，達(dá)總股本的10%；覆蓋范圍廣，包括公司主要高管團(tuán)隊(duì)及核心骨干，有助于充分調(diào)動(dòng)管理層及員工積極性，進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)化拓展。

當(dāng)下物業(yè)行業(yè)正處于快速成長(zhǎng)階段，此時(shí)推行股權(quán)激勵(lì)能為保利物業(yè)的成長(zhǎng)有效加速。市場(chǎng)及投資者亦看好，股權(quán)激勵(lì)消息公布次日，保利物業(yè)即錄得約20%股價(jià)漲幅。

而碧桂園服務(wù)月內(nèi)再次進(jìn)行了配股融資，配售1.5億股募資凈額達(dá)80億。

自上市以來，碧桂園服務(wù)共進(jìn)行4次配股融資，并兩次發(fā)行可轉(zhuǎn)債，融資逾300億元，充分利用了資本市場(chǎng)的通道優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，配合碧桂園服務(wù)強(qiáng)節(jié)奏、大手筆的收并購(gòu)動(dòng)作，穩(wěn)固了行業(yè)龍頭的位置。

配股引起的股本稀釋亦造成碧桂園服務(wù)股價(jià)下挫，月內(nèi)錄得22.1%的累計(jì)跌幅；在市值管理方面，碧桂園服務(wù)配股后采取了多次公開市場(chǎng)回購(gòu)與管理層增持行動(dòng)，并于12月對(duì)外強(qiáng)調(diào)，半年內(nèi)不會(huì)發(fā)生再度配股融資及與關(guān)聯(lián)方發(fā)生重大關(guān)聯(lián)交易。

頭部物企積極配股融資，加上地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)性危機(jī)，拋售物管的案例多有發(fā)生，這些都將加速行業(yè)出清，資源向頭部集中的趨勢(shì)將愈發(fā)明顯。

收并購(gòu)市場(chǎng)活躍，政企合作成重點(diǎn)

收并購(gòu)方面，11月份，觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)的物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)事件達(dá)10余起，涉及金額超二十億元，相關(guān)領(lǐng)域除基礎(chǔ)物業(yè)管理外還包括環(huán)衛(wèi)、商管等方面。

其中，融創(chuàng)服務(wù)表現(xiàn)突出，11月8日公告斥資19億元收購(gòu)融樂時(shí)代。融樂時(shí)代為融創(chuàng)旗下文旅商管項(xiàng)目，此次融創(chuàng)將商業(yè)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)整合進(jìn)物管上市平臺(tái)在業(yè)內(nèi)并非首次，正榮服務(wù)在今年5月亦完成了對(duì)正榮商業(yè)的收購(gòu)。

目前物管+商管的融合正成行業(yè)主流，包括華潤(rùn)萬象生活、合景悠活、寶龍商業(yè)等物企均為較典型的住宅物管+多業(yè)態(tài)物管+商業(yè)運(yùn)營(yíng)為主體業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)模式，碧桂園服務(wù)近年來亦在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面有所布局。

物業(yè)管理+商業(yè)運(yùn)營(yíng)兩類輕資產(chǎn)模式合并運(yùn)營(yíng)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)健康，盈利能力強(qiáng)，現(xiàn)金流充沛穩(wěn)定，在資本市場(chǎng)上也比傳統(tǒng)物管企業(yè)享有更高估值，成上市物企的發(fā)展趨勢(shì)。

另外，融創(chuàng)服務(wù)于11月初公告以6.93億元代價(jià)收購(gòu)第一服務(wù)32%的股權(quán)，值得注意的是，此次收購(gòu)為非控股收購(gòu)，暫不能與融創(chuàng)服務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)并表。

對(duì)外戰(zhàn)略合作方面，物企以政企合作與城市服務(wù)為布局重點(diǎn)，合作對(duì)象包含街道與城投集團(tuán)等，內(nèi)容涉及軌道交通、智慧城市以及環(huán)衛(wèi)等領(lǐng)域，目前物業(yè)企業(yè)涉及的城市服務(wù)內(nèi)容仍主要是環(huán)衛(wèi)保潔、垃圾清理等較基礎(chǔ)業(yè)務(wù)。

隨著城市服務(wù)業(yè)務(wù)的逐漸深入和推進(jìn)，物企將有機(jī)會(huì)協(xié)助政府進(jìn)行更深入廣泛的城市治理，并建立新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極。