朱中一（中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原副會長兼秘書長）：很高興應(yīng)邀前來參加2021博鰲房地產(chǎn)論壇。下面，我就理性分析形勢，穩(wěn)健開創(chuàng)未來談點個人看法。

我國住房制度改革與房地產(chǎn)發(fā)展，得益于改革開放和城鎮(zhèn)化持續(xù)推進的時代背景。其發(fā)展的歷程，參照《中國共產(chǎn)黨簡史》的時段劃分，已經(jīng)歷了三個階段，現(xiàn)正在第四階段。

從1978年9月小平同志提出“解決住宅問題的路子能不能寬一點”起，至1992年，為第一階段，即房改的起步與探索階段，主要在一些城市開展了新建住房補貼出售和提租補貼試點并逐步推廣，拉開了住房制度改革的序幕。1992年至2002年為第二階段，由綜合改革向深化改革推進，出臺了城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)，1998年起停止了住房實物分配，初步建立了市場供應(yīng)與住房保障兩個體系，建立了住房公積金制度，房地產(chǎn)市場開始較快發(fā)展。

2002年至2012年為第三階段，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展。同時，政府針對市場中出現(xiàn)的問題加大了調(diào)控，還加大了保障性住房的建設(shè)與供應(yīng)。新建小區(qū)還普遍建立了物業(yè)管理制度。2012年至今為第四階段，堅持“房住不炒”定位，建立部門聯(lián)動機制，落實城市主體責(zé)任，市場運行總體平穩(wěn)，住房保障體系也在抓緊完善。

40多年來，特別是1998年以來，以住房為主的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，加上保障性住房供應(yīng)的增加，棚戶區(qū)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的推進，在城鎮(zhèn)化快速推進、城鎮(zhèn)常住人口較快增加的情況下，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積從1978年的6.7平方米增加到2019年39.8平方米。

在城鎮(zhèn)絕大多數(shù)居民的住房條件得到明顯改善后，住房矛盾已從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性區(qū)域性供給不足，住房的總需求量肯定會減少，增速也必然會放緩，地區(qū)間的市場差異會拉大，再加上住房供應(yīng)和保障體系不斷完善，調(diào)控機制與政策措施不斷配套，房地產(chǎn)金融監(jiān)管更加嚴(yán)格到位，房企普遍感到土地不好拿了，靠高負(fù)債、高杠桿發(fā)展的路被堵了，企業(yè)的利潤縮減了，有的甚至感到生存都困難了。在這種情況下，尤其需要大家理性分析形勢，正確理解和把握好政策，按照政策的要求、市場的需求，規(guī)劃好企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營和發(fā)展之路。

我國現(xiàn)行的政策，一般都是既立足解決當(dāng)前問題又兼顧與未來目標(biāo)的銜接，但也有側(cè)重。有的側(cè)重問題導(dǎo)向，如，為了解決大城市中新市民、青年人買不起、租不起房的問題，就要努力增加租賃住房供應(yīng)。有的是側(cè)重目標(biāo)導(dǎo)向的，如，堅持綠色低碳發(fā)展，要求逐漸增加全裝修住宅和裝配式建筑的比例，具體的比例指標(biāo)由政府及其有關(guān)部門提出。有的是兩者兼顧的，如，去年以來嚴(yán)格實施的房地產(chǎn)金融政策，既立足防范、化解當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險，又要求金融為實體經(jīng)濟和經(jīng)濟社會穩(wěn)定發(fā)展提供有力支撐。

我們還要認(rèn)識到，以民生為主的房地產(chǎn)業(yè)，在國家構(gòu)建擴大內(nèi)需、促進內(nèi)循環(huán)為主的新經(jīng)濟格局中，事關(guān)民生和經(jīng)濟，影響投資和消費，仍是一個重要的產(chǎn)業(yè)。2020年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比例達到7.3%，還為增加財稅收入、擴大就業(yè)做出了貢獻。

因此，推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟的均衡發(fā)展，是“十四五”時期的重要任務(wù)。今后，要實現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)，房地產(chǎn)業(yè)仍是一個重要的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。而當(dāng)前過高的房價，對居民的消費、青年人的結(jié)婚生育、實體經(jīng)濟的發(fā)展及實現(xiàn)共同富裕的目標(biāo)，有明顯的擠出效應(yīng)，所以又必須要加強調(diào)控，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，織牢房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的安全網(wǎng)。

當(dāng)今時代是信息時代。要理性分析形勢，就要理性分析各類信息，包括手機中的各類房地產(chǎn)信息。這方面，政府也加強了對信息的監(jiān)管與輿論引導(dǎo)工作。企業(yè)也要提高識別判斷能力，吸取有用或引以為戒的部分，提高企業(yè)的決策能力與水平；同時，也要防止某些信息影響了企業(yè)的正常決策。

至于“十四五”期間以住房為主的房地產(chǎn)需求情況，我估計，全國商品住房的供應(yīng)量與“十三五”期間大體相當(dāng)，人口流入多、房價高的城市，會增加保障性租賃住房的供應(yīng)。全國“十四五”期間房地產(chǎn)的總需求量仍有三部分構(gòu)成：

（一）城鎮(zhèn)化持續(xù)推進產(chǎn)生的需求。2020年，我國常住人口的城鎮(zhèn)化率為63.89%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為45.4%。隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實施，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的城鎮(zhèn)化率增速將放緩；而放寬放開戶籍管理后，城鎮(zhèn)居民向宜居宜業(yè)城市的流動、遷移量自然增加，再加上一些城市積極引進人才，這些流動、遷移人口對住房的總需量仍是很大的。

（二）城鎮(zhèn)原居民的改善性需求、新成家立業(yè)年青人的需求，三胎政策產(chǎn)生的需求，及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造產(chǎn)生的需求，數(shù)量也很大。

（三）為滿足人們?nèi)找嬖鲩L的美好生活的需要和順應(yīng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房企還可向社區(qū)管理、物業(yè)管理、物業(yè)服務(wù)方面延伸；也可向以地產(chǎn)為載體的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)、新模式上拓展。這方面，已有不少企業(yè)積累了一些經(jīng)驗。關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，商務(wù)部前不久印發(fā)了《城市商圈建設(shè)指導(dǎo)（征求意見稿）》，要求嚴(yán)格控制新建、擴建商業(yè)建筑規(guī)模。鑒于商業(yè)地產(chǎn)中還有若干細(xì)分業(yè)態(tài)，差異又大，各位可與中房協(xié)商業(yè)文化旅游專業(yè)委員會的蔡云秘書長聯(lián)系。

總之，上述三部分的累計規(guī)模仍然是很大的。建議各位認(rèn)真關(guān)注一些城市陸續(xù)發(fā)布的“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃。另外，今年1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售額已分別達到了98060億元、114193萬m2和119047億元，同比分別增長了10.9%、15.9%和22.8%。由于去年9-12月的基數(shù)較高，今年后4個月的月同比增速自然會下降，估計全年的數(shù)據(jù)也不會低去年多少，而去年的這些指標(biāo)都是歷年來最高的，所以，今年仍是一個很正常的年份。

希望房企能順應(yīng)政策環(huán)境、市場環(huán)境，理性分析形勢，穩(wěn)健開創(chuàng)未來。要以房地產(chǎn)融資的“三線四檔”和房貸集中度管理政策，倒逼企業(yè)增長方式從財務(wù)杠桿驅(qū)動的規(guī)模擴漲型向穩(wěn)健發(fā)展的質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。要拓寬融資渠道和合作模式，控制拿地節(jié)奏，加快銷售回款，增加現(xiàn)金流，降低“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)。要加強企業(yè)經(jīng)營管理，夯實企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)，構(gòu)建完善綠色產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈體系，推進數(shù)字技術(shù)在建造、營銷、家居、服務(wù)等方面的應(yīng)用，努力提高產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量和企業(yè)信譽，切實把企業(yè)做好做強做優(yōu)，有專長的中小企業(yè)，也可結(jié)合自身特點，在某一細(xì)分業(yè)態(tài)上深耕或探索，為行業(yè)的發(fā)展和百姓的安居宜居做出貢獻！