“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是好事。” 新力控股董事長(zhǎng)、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林在新力控股（集團(tuán)）有限公司（股票代碼：2103.HK，以下簡(jiǎn)稱“新力控股”）2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上表示。

8月31日，新力控股召開(kāi)線上2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)。張園林?jǐn)y新力控股常務(wù)副總裁劉翔，副總裁李想，首席財(cái)務(wù)官許進(jìn)業(yè)，執(zhí)行董事兼運(yùn)營(yíng)管理中心副總經(jīng)理涂菁等出席會(huì)議。

現(xiàn)場(chǎng)分享的中期數(shù)據(jù)顯示，上半年新力控股確認(rèn)收入約人民幣112.2億元，同比增長(zhǎng)28.9%；母公司擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)約為人民幣7.3億元，同比增長(zhǎng)7.4%。截至報(bào)告期末，公司已實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額為270億元人民幣，同比增長(zhǎng)28.4%，完成全年銷售目標(biāo)的51%，而下半年公司可售貨值充足，有信心完成全年目標(biāo)。

業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的同時(shí)，新力控股始終保持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)基本面，在行業(yè)降負(fù)債、降杠桿的總基調(diào)下，公司也在不斷提升企業(yè)發(fā)展的安全邊際。截至報(bào)告期末，新力控股已連續(xù)三期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，現(xiàn)金短債比達(dá)到1.4，凈負(fù)債比率進(jìn)一步降至50.5%。按照“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，新力控股目前處于黃檔，公司管理層也表示，力爭(zhēng)一年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三項(xiàng)指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)。

張園林表示，調(diào)控從長(zhǎng)遠(yuǎn)看是好事情。如果地價(jià)，地產(chǎn)公司買(mǎi)不起；房子，老百姓買(mǎi)不起，這無(wú)論從近期還是長(zhǎng)遠(yuǎn)看都不是好事。房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)好行業(yè)，行業(yè)規(guī)模依然可觀，對(duì)于地產(chǎn)公司而言，關(guān)鍵是“我們能不能把自己的事情做好，能不能在這個(gè)大蛋糕里把自己這塊做好。”

未來(lái)，在城市深耕戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，新力控股將繼續(xù)秉承初心，匠筑精品，持續(xù)保持在深耕區(qū)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步強(qiáng)化市場(chǎng)地位，在企業(yè)保持安全穩(wěn)健的同時(shí)，不斷提升運(yùn)營(yíng)效率，增強(qiáng)企業(yè)盈利水平，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。

銷售提速 收入穩(wěn)增

新力控股自成立以來(lái)，短短十余年已從區(qū)域龍頭企業(yè)晉級(jí)千億房企行列。在疫情、“三道紅線”以及集中供地等政策壓力下，今年上半年，新力控股依然保持了發(fā)展韌性，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)業(yè)績(jī)指標(biāo)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年，新力控股實(shí)現(xiàn)收入人民幣112.2億元，同比增長(zhǎng)28.9%；母公司擁有人應(yīng)占核心利潤(rùn)約為人民幣7.3億元，同比增長(zhǎng)7.4%；截至報(bào)告期末，公司總資產(chǎn)達(dá)到1,120億元，同比增長(zhǎng)15.9%。

收入的增長(zhǎng)源于銷售業(yè)績(jī)長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)。今年上半年，新力控股完成全口徑銷售額達(dá)588億元，同比增長(zhǎng)35%。從更具含金量的權(quán)益銷售層面看，新力控股上半年完成權(quán)益銷售額約270億元，同比增長(zhǎng)28.4%，完成全年銷售目標(biāo)51%，實(shí)現(xiàn)時(shí)間過(guò)半、任務(wù)過(guò)半；權(quán)益銷售面積為179.26萬(wàn)平方米。

上半年，新力控股位于南昌、杭州、武漢、惠州等城市的多個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)熱銷，取得了優(yōu)異的銷售成績(jī)。例如，新力控股在南昌的大境天城項(xiàng)目上半年實(shí)現(xiàn)新建區(qū)套數(shù)、面積和金額三項(xiàng)指標(biāo)排名第一；杭州啟云府四開(kāi)四罄，勁銷12億元；武漢新力城、南昌臻園均成為所在區(qū)域銷售金額排名前列的項(xiàng)目。此外，新力在大灣區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目惠州新力城連續(xù)4年實(shí)現(xiàn)熱銷，并成為惠城5個(gè)銷冠得主。

從權(quán)益銷售額的區(qū)域構(gòu)成來(lái)看，長(zhǎng)江三角區(qū)以及大本營(yíng)江西省依然是公司銷售貢獻(xiàn)最強(qiáng)勁的兩大區(qū)域，其中長(zhǎng)三角上半年實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額100.62億元，占比37.2%；江西省實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額72.18億元，占比26.7%；大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額34.76億元，占比12.9%；中西部及其他區(qū)域的潛力城市累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售額約62.85億元，占比23.2%。隨著重點(diǎn)布局區(qū)域銷售貢獻(xiàn)度提升，也體現(xiàn)了新力控股深耕策略正在顯現(xiàn)成效。

在上半年銷售貢獻(xiàn)中，（新）一線及二線城市銷售占比合計(jì)達(dá)到88%，三線城市及其他銷售額占比僅為12%。布局的城市能級(jí)提高也使新力控股的權(quán)益銷售均價(jià)同比增長(zhǎng)5.7%至人民幣15084元/平方米。

雖然下半年市場(chǎng)壓力不小，新力控股仍然積極搶收，于2021年前7個(gè)月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額308.4億元，已完成全年銷售目標(biāo)58%。

據(jù)涂菁介紹，下半年公司整體可售貨值充足，可售貨值權(quán)益總額為人民幣440億元，其中有92%分布于一二線城市，因此公司對(duì)完成全年合約銷售目標(biāo)充滿信心。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健 信用良好

隨著行業(yè)“三道紅線”監(jiān)管持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全被放至空前重要的位置。上半年，新力控股也堅(jiān)持審慎的財(cái)務(wù)政策，不斷優(yōu)化各類負(fù)債指標(biāo)，提升現(xiàn)金水平，增厚安全邊際。

截至上半年末，新力控股凈負(fù)債比率進(jìn)一步降至50.5%，常年維持在80%以內(nèi)水平。流動(dòng)性方面，新力控股實(shí)現(xiàn)連續(xù)三期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流為正，總現(xiàn)金短債比為1.4倍，非受限現(xiàn)金短債比為1.1倍，持續(xù)達(dá)到國(guó)家要求的“三道紅線”對(duì)應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。

李想表示，截至6月30日，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率是73.5%，但公司有信心在一年內(nèi)把三道紅線指標(biāo)全部降到標(biāo)準(zhǔn)范圍之內(nèi)，達(dá)到綠檔要求。為此，公司將進(jìn)一步優(yōu)化整個(gè)現(xiàn)金流管理，在整個(gè)杠桿率上做更多鋪排，特別是長(zhǎng)中短期債務(wù)結(jié)構(gòu)的鋪排。

實(shí)際上，上半年在降低負(fù)債和強(qiáng)化現(xiàn)金管控的同時(shí)，新力控股也積極融資，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道。

報(bào)告期內(nèi)，公司境內(nèi)外融資渠道暢通，對(duì)內(nèi)建立多家銀行總對(duì)總戰(zhàn)略合作，金融機(jī)構(gòu)授信總額為人民幣952億元，其中未使用授信額度和未提款額度所占比例為74%；存續(xù)在岸的人民幣公司債為10.4億元，包含今年7月發(fā)行的4.51億公司債；存續(xù)離岸公司債為6.94億美元；存續(xù)ABS為人民幣7.27億元。

上半年，隨著境外融資窗口收窄，不少房企瞄準(zhǔn)了綠色債券。新力控股也于期內(nèi)完成一筆2.1億美元綠色債券發(fā)行。該筆債券是新力控股發(fā)行的首筆綠色債，同時(shí)也是公司邁出綠色金融的關(guān)鍵一步，為后續(xù)公司拓寬融資渠道、降低融資成本奠定了基礎(chǔ)。

也正因如此，上半年，新力控股加權(quán)平均債務(wù)成本為8.7%，降低0.4%。

憑借優(yōu)異的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況和良好的信用前景，四大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)于2021年6月重申新力控股信用評(píng)級(jí)。其中，惠譽(yù)給予“B+”評(píng)級(jí)、穆迪給予“B2”評(píng)級(jí)、標(biāo)普給予“B”評(píng)級(jí)、聯(lián)合資信給予“AA+”評(píng)級(jí)，展望均為“穩(wěn)定”。

此外，上半年，新力控股獲納入恒生綜合指數(shù)及深港通下港股通指數(shù)，深受資本市場(chǎng)認(rèn)可。

對(duì)于下半年即將到期的債務(wù)償還安排，許進(jìn)業(yè)也表示，公司已經(jīng)做好應(yīng)對(duì)融資方案，利用銷售回款、開(kāi)發(fā)貸或循環(huán)滾動(dòng)融資做好到期債務(wù)償還工作，同時(shí)針對(duì)下半年到期的三筆美元債會(huì)用自有資金償還或者視市場(chǎng)情況申請(qǐng)新的美元債額度覆蓋。

管理層表示，下半年公司將會(huì)繼續(xù)加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，緊抓回款的同時(shí)積極擴(kuò)展融資管道及優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，保持財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)定健康。

多元拿地 土儲(chǔ)充足

今年上半年，22個(gè)重點(diǎn)城市推行集中供地政策，在新政策形勢(shì)下，新力控股也保持了自身的拿地節(jié)奏，并不完全依賴公開(kāi)市場(chǎng)，在拿地渠道方面致力于多元化模式，通過(guò)招拍掛、收并購(gòu)、勾地等，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)合作項(xiàng)目落地。

報(bào)告期內(nèi)，新力控股新增項(xiàng)目5個(gè)，總計(jì)規(guī)劃建筑面積為96萬(wàn)平方米，總權(quán)益投資金額為人民幣22億元，二線城市投資占比達(dá)80%。

截至2021年6月30日，公司旗下總權(quán)益土地儲(chǔ)備面積達(dá)到1440萬(wàn)平方米，足夠未來(lái)2.5年發(fā)展。

按權(quán)益面積計(jì)，在公司的土儲(chǔ)中，新一線、一線及二線城市占比約84%。雖然高能級(jí)城市土儲(chǔ)所占比例較高，但公司的拿地成本卻依舊保持低位。上半年，新力控股平均拿地成本僅為4245元/平方米，全部實(shí)現(xiàn)低溢價(jià)獲取。

以南昌市新建區(qū)望城鎮(zhèn)一居住用地為例，期內(nèi)，新力控股通過(guò)勾地獲取該地塊，成交地價(jià)僅為2158元/平方米，溢價(jià)率僅為3.3%。而該項(xiàng)目位于新建區(qū)政府重點(diǎn)打造板塊內(nèi)，規(guī)劃打造成集人居、教育為一體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將為新力控股貢獻(xiàn)可觀的銷售和利潤(rùn)。

在新力控股常務(wù)副總裁劉翔看來(lái)，第一次集中供地的城市地價(jià)依然居于高位，在這種情況下，

新力當(dāng)時(shí)保持了嚴(yán)格的投資紀(jì)律，堅(jiān)持有利潤(rùn)才拿地，上半年基本避開(kāi)了熱門(mén)城市和高價(jià)地塊，但這并不表示新力在投資拿地上是消極的。相反，上半年公司對(duì)投資拿地的積極性較高，不少熱門(mén)和重要地塊都有新力參與并研判的身影，最終因?yàn)闇y(cè)算利潤(rùn)不符合公司拿地準(zhǔn)則所以拿地?cái)?shù)量不多，但拿地質(zhì)量較好。

在經(jīng)歷了過(guò)去十年的快速擴(kuò)張規(guī)模的階段，下一個(gè)十年，質(zhì)量、健康被放至新力控股戰(zhàn)略的關(guān)鍵位置。劉翔表示，未來(lái)，新力不會(huì)為了規(guī)模而擴(kuò)大規(guī)模，堅(jiān)持四大區(qū)域持續(xù)深耕，堅(jiān)持多元化取地模式，加大合作資源的開(kāi)拓，將產(chǎn)業(yè)勾地定為重中之重的業(yè)務(wù)拓展模式，從而控制項(xiàng)目的土地成本，保障項(xiàng)目安全且有利潤(rùn)空間。

品質(zhì)堅(jiān)守 運(yùn)營(yíng)提效

房地產(chǎn)行業(yè)最終要回歸產(chǎn)品本質(zhì)。尤其對(duì)于新力控股這樣有品質(zhì)基因的房地產(chǎn)企業(yè)而言，好的產(chǎn)品和服務(wù)是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中堅(jiān)守的底線。

在品質(zhì)管理方面，新力控股堅(jiān)持從前端管理、產(chǎn)品策略到品質(zhì)落地嚴(yán)格把控，高效應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品體系，保障項(xiàng)目高品質(zhì)落地。

具體來(lái)看，上半年，新力控股在產(chǎn)品研發(fā)方面持續(xù)創(chuàng)新，不斷整合商業(yè)設(shè)施、居家服務(wù)和新零售等資源，通過(guò)3.0產(chǎn)品研發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化落地推動(dòng)產(chǎn)品力全維升級(jí)。

為了保證產(chǎn)品質(zhì)量，新力控股搭建了以工程管理中心、各城市公司、各項(xiàng)目部以及獨(dú)立第三方構(gòu)成的“3+1”質(zhì)量管控體系，并推出工程管理七大制度，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全周期節(jié)點(diǎn)管控，以保證高質(zhì)量項(xiàng)目產(chǎn)出。

服務(wù)質(zhì)量也進(jìn)一步提升以匹配產(chǎn)品質(zhì)量。上半年，新力控股通過(guò)“360°悅服務(wù)”打造服務(wù)產(chǎn)品化戰(zhàn)略，提供全方位服務(wù)解決方案，打通線上＋線下兩種模式，打造4大服務(wù)平臺(tái)，形成完整的服務(wù)閉環(huán)。

憑借優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，新力控股上半年榮獲包括2020-2021年美尚獎(jiǎng)在內(nèi)的20項(xiàng)產(chǎn)品大獎(jiǎng)，且集團(tuán)第三方客戶滿意度總得分達(dá)到89.8分，連續(xù)六年持續(xù)提升。

在堅(jiān)守產(chǎn)品品質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)的同時(shí)，新力控股還在加速運(yùn)營(yíng)提效。隨著整個(gè)行業(yè)從以往粗放型管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)企業(yè)均在提質(zhì)增效，提升運(yùn)營(yíng)能力和效率。

上半年，新力控股工程標(biāo)準(zhǔn)及主數(shù)據(jù)平臺(tái)落地，其打造的智慧工程系統(tǒng)“新筑云”以及SAP主數(shù)據(jù)平臺(tái)，通過(guò)良好的項(xiàng)目管控體系和數(shù)字化體系，進(jìn)一步提升管理水平和決策效率，使得管理更加精細(xì)化，從而達(dá)到經(jīng)營(yíng)提效。

面對(duì)行業(yè)下滑的毛利率壓力，新力控股管理層也表示，希望擺脫依靠紅利吃飯的狀態(tài)，堅(jiān)持審慎靈活的拿地策略，堅(jiān)持深耕品牌為先的導(dǎo)向，向精細(xì)化管理要效益，打造高效的敏捷型組織，因此來(lái)對(duì)沖毛利下行的風(fēng)險(xiǎn)。

在十四五開(kāi)局之年，房地產(chǎn)行業(yè)依然面臨了諸多挑戰(zhàn)，政策面監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，市場(chǎng)面壓力仍在，分化加劇，市場(chǎng)逐步從“以量取勝”向“以質(zhì)取勝”轉(zhuǎn)變。在精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代，新力控股也將持續(xù)提升自身的土儲(chǔ)和產(chǎn)品力、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，與國(guó)家相向而行，以穩(wěn)健的姿態(tài)應(yīng)對(duì)行業(yè)變革與挑戰(zhàn)，踐行高質(zhì)量發(fā)展。