觀點(diǎn)指數(shù) 2月，尚無新上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。越秀服務(wù)、康橋悅生活以及領(lǐng)悅服務(wù)三家物企向香港聯(lián)交所遞交了招股書，目前在港等待上市的物業(yè)企業(yè)數(shù)量為10家。

月內(nèi)共有包括碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和新城悅服務(wù)在內(nèi)的11家物業(yè)企業(yè)發(fā)布了正面盈利預(yù)告，加上1月已公布的10家物企，截至2月末，46家已上市物企中已有22家發(fā)布了業(yè)績盈喜預(yù)告，物業(yè)企業(yè)在2020年整體取得了不錯(cuò)的業(yè)績。

當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)分布較為分散，行業(yè)集中度較低，跑馬圈地依舊是主流。因而，月內(nèi)物管行業(yè)的收并購和行業(yè)整合依舊在持續(xù)進(jìn)行，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，物企收并購案例共9起，總涉資近50億元。

另外，2月26日，恒生指數(shù)發(fā)布2020年第四季度指數(shù)檢討會(huì)，香港聯(lián)交所預(yù)計(jì)于3月15日將恒大物業(yè)、華潤萬象生活、融創(chuàng)服務(wù)和世茂服務(wù)等8只物業(yè)股納入恒生指數(shù)成分股。

可以預(yù)見的是，加入港股通之后這8只物業(yè)股勢(shì)必會(huì)受到內(nèi)地投資者的關(guān)注。

碧桂園服務(wù)表現(xiàn)亮眼，新大正積極求變

目前，碧桂園服務(wù)與恒大物業(yè)的年度業(yè)績均已公布，根據(jù)公告，二者在營收和利潤上均取得較為突出的進(jìn)步。

2月9日，萬科物業(yè)旗下品牌萬物云城與哈爾濱工業(yè)大學(xué)（深圳）簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，將于深圳共同建立城市研究中心，攜手進(jìn)行智慧城市領(lǐng)域的相關(guān)研究，結(jié)合之前的一系列行動(dòng)來看，萬科物業(yè)將在智慧化的道路上走向深化。

另外，恒大物業(yè)對(duì)外公布了2月的外拓情況，公告顯示，恒大物業(yè)2月新簽訂物業(yè)合約面積3177.95萬平方米，新增在管面積2774.66萬平方米，涵蓋住宅、商寫、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)。截至2月末，恒大物業(yè)年內(nèi)新增在管面積已達(dá)10982萬平方米。

從資本市場角度看，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)監(jiān)測(cè)，2月香港恒生指數(shù)漲幅為2.46%，42家已上市港股物業(yè)股中共16家跑贏了該指數(shù)。其中，藍(lán)光嘉寶服務(wù)、華金國際資本以及華潤萬象生活分別以22.41%、19.5%以及17.28%的月內(nèi)漲幅位列前三，物業(yè)板塊的平均漲幅為1.98%。

此外，A股物業(yè)股方面，新大正月內(nèi)漲幅高達(dá)24.19%，整體而言，本月物業(yè)服務(wù)行業(yè)的資本市場表現(xiàn)較為突出。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

2月，新大正動(dòng)作頻頻，公布了股權(quán)激勵(lì)、公司更名、增加經(jīng)營范圍、人事變動(dòng)以及設(shè)立全資子公司一系列行動(dòng)計(jì)劃。

2月22日消息公布后，第二天新大正股價(jià)開盤一字漲停，報(bào)59.05元/股。

來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

新大正的一系列舉動(dòng)，顯示其積極求變的姿態(tài)。新大正是重慶的地方性物企，于2019年末在深交所上市，作為獨(dú)立的第三方物業(yè)公司，新大正缺乏相關(guān)的房企背景以提供穩(wěn)定的項(xiàng)目資源，而目前行業(yè)中大部分上市物企均由房企拆分而來，因此新大正和其他大部分背靠地產(chǎn)開發(fā)母公司的物企相比，在市場擴(kuò)張上還是會(huì)存在一些壓力。

根據(jù)IPO資料，新大正區(qū)域依賴性較為嚴(yán)重，超過80%的營收來自重慶地區(qū)，本次新大正由重慶新大正物業(yè)股份有限公司更名為新大正物業(yè)股份有限公司正是展現(xiàn)了其于重慶之外發(fā)展的決心和布局全國的戰(zhàn)略目標(biāo)。

對(duì)地方性物企而言，向核心區(qū)域之外進(jìn)行拓展是發(fā)展過程中必須踏出的一步。作為河南的地方性物企，建業(yè)新生活副總裁張鵬華在觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2021觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)上表示，今年建業(yè)新生活將在鞏固服務(wù)根據(jù)地的基礎(chǔ)上，繼續(xù)走向服務(wù)大中原及全國的戰(zhàn)略。目前建業(yè)新生活的區(qū)域擴(kuò)展，已在山西、陜西以及湖北等地有了一些項(xiàng)目進(jìn)展。

此外，在股權(quán)激勵(lì)方案上，新大正的考核業(yè)務(wù)目標(biāo)要求在2021-2025年?duì)I業(yè)收入以2020年為基數(shù)同比增長分別不低于45%、110%、200%、280%以及360%，而新大正截至2020年三季度的營收增長率為18.58%，可見該目標(biāo)在完成上還是存在一定的難度。

結(jié)合其他行動(dòng)來看，新大正這一套組合拳，一方面確定了向全國進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展的戰(zhàn)略目標(biāo)，另一方面也意圖在多維度方向強(qiáng)化自己行業(yè)競爭力。

碧桂園服務(wù)收購藍(lán)光嘉寶，大魚吃大魚時(shí)代開啟

2月25日，藍(lán)光嘉寶服務(wù)和碧桂園服務(wù)先后發(fā)布公告，藍(lán)光嘉寶服務(wù)母公司藍(lán)光發(fā)展擬將藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%的股份，轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)全資子公司碧桂園物業(yè)香港控股有限公司。

根據(jù)公告，這筆交易總代價(jià)約為48.47億元，對(duì)應(yīng)50.64港元/股的收購價(jià)對(duì)比藍(lán)光嘉寶停牌前38.95港元/股的收盤價(jià)有著30%的溢價(jià)。盡管目前物企間的收并購火熱已久，但是這筆第一宗上市物業(yè)企業(yè)之間的高價(jià)收并購還是賺足了眼球。

藍(lán)光嘉寶服務(wù)是西南地區(qū)的地方性物業(yè)企業(yè)巨頭，在管面積超1.3億平方米，近年來也一直持續(xù)進(jìn)行著大范圍的并購擴(kuò)張，而碧桂園服務(wù)作為目前物管行業(yè)的龍頭之一，在管面積高達(dá)3.2億平方米。收購?fù)瓿珊螅坦饒@服務(wù)總在管面積將超4.5億平方米，超過彩生活服務(wù)成為在管規(guī)模第一的上市物業(yè)企業(yè)。

值得注意的是，1月29日，恒大物業(yè)曾斥資15億收購了浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司，這筆收購后，恒大物業(yè)市值曾一度突破2000億港元并超過碧桂園服務(wù)。如今碧桂園服務(wù)又大手筆收購藍(lán)光嘉寶，兩家頭部物企之間的較量無形中在進(jìn)行。

同時(shí)，這次“大魚吃大魚”的行業(yè)內(nèi)兼并事件，意味著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的整合在加速。

需要注意的是，2020年10月以來，包括恒大物業(yè)、合景悠活以及世茂服務(wù)在內(nèi)的新上市物業(yè)企業(yè)均于上市首日破發(fā)，今年新上市的的榮萬家與宋都服務(wù)也都沒有逃過首日破發(fā)的命運(yùn)。截至2月末，去年上市的物業(yè)企業(yè)有過半仍舊保持在破發(fā)狀態(tài)。

總的看來，隨著上市物企以及可選擇參考標(biāo)的的逐漸增加，資本市場也在慢慢冷卻，投資者愈發(fā)謹(jǐn)慎，市場對(duì)于物業(yè)股的評(píng)價(jià)和判斷正逐漸回復(fù)理性。

目前，物管行業(yè)仍舊是以規(guī)模競爭為主，在行業(yè)集中度尚不高以及三道紅線給房企帶來巨大融資壓力的環(huán)境來看，上述大筆上市公司間的收購案例給行業(yè)帶來新的沖擊與思考，拆分物企上市及物業(yè)服務(wù)行業(yè)整合的勢(shì)頭亦不會(huì)停歇。