在新冠疫情影響全球經(jīng)濟(jì)及金融背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)憑借較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與成長(zhǎng)潛力吸引市場(chǎng)目光。財(cái)務(wù)報(bào)表是外部認(rèn)識(shí)企業(yè)的窗口，可以多維度反映經(jīng)營(yíng)、融資以及償債等能力，通過(guò)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，能夠獲取大量有價(jià)值信息，對(duì)企業(yè)整體進(jìn)行綜合研究。

為了保證數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，觀點(diǎn)指數(shù)選擇已上市的41家物業(yè)服務(wù)（截至2020年12月31日已上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量）作為研究樣本，通過(guò)對(duì)上述物企的財(cái)務(wù)報(bào)表與數(shù)據(jù)進(jìn)行詳盡分析，選取特定的指標(biāo)與參數(shù)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)分析計(jì)算，最后產(chǎn)生2021物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)卓越財(cái)務(wù)表現(xiàn)研究成果。

經(jīng)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，這三家企業(yè)總得分處于行業(yè)前列，是財(cái)務(wù)綜合表現(xiàn)最為亮眼的上市物企。

財(cái)務(wù)方面，首先關(guān)注的是企業(yè)的盈利與增長(zhǎng)能力，由于目前上市物企多為集團(tuán)拆分而來(lái)，考慮到母公司的影響，觀點(diǎn)指數(shù)主要使用歸母凈利潤(rùn)率與毛利率作為衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)。

對(duì)大部分物業(yè)公司而言，營(yíng)業(yè)收入來(lái)源主要是向客戶所收取的物業(yè)管理費(fèi)，而成本端則是人力費(fèi)用、辦公場(chǎng)地租賃費(fèi)等，利潤(rùn)率的變化空間理應(yīng)不大。然而，截至2020年末，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)樣本企業(yè)的平均毛利率預(yù)估值為29%，大部分物業(yè)公司的利潤(rùn)率與該平均值存在較大分化和偏差。

觀點(diǎn)指數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，差異主要來(lái)自以下幾個(gè)原因：一個(gè)是業(yè)務(wù)范圍方面，在管項(xiàng)目中商業(yè)和寫(xiě)字樓等非住宅業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率通常遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)。其次是增值服務(wù)，增值服務(wù)在利潤(rùn)率方面有著十分優(yōu)秀的表現(xiàn)，遠(yuǎn)高于基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)。

新拓項(xiàng)目方面，對(duì)物企而言，存量項(xiàng)目缺乏議價(jià)能力，利潤(rùn)率通常較低，而新項(xiàng)目可以有更高的物業(yè)管理費(fèi)定價(jià)，因此那些新交付項(xiàng)目較多的企業(yè)相比業(yè)務(wù)集中于存量項(xiàng)目的物業(yè)企業(yè)，也能擁有更高的利潤(rùn)率。

增長(zhǎng)能力方面，觀點(diǎn)指數(shù)選取了ROE復(fù)合增長(zhǎng)率來(lái)評(píng)估物業(yè)企業(yè)盈利的增長(zhǎng)性和可持續(xù)性。

資產(chǎn)負(fù)債率也是研究的一個(gè)重要指標(biāo)，可以綜合反映企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)與外部融資能力。物業(yè)服務(wù)作為輕資產(chǎn)行業(yè)，通常維持著相對(duì)較低的資產(chǎn)負(fù)債率。過(guò)高資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)讓企業(yè)面臨較大經(jīng)營(yíng)與償債風(fēng)險(xiǎn)，但過(guò)低的資產(chǎn)負(fù)債率又可能暗示企業(yè)在舉債與擴(kuò)張方面存在不足。

觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，健康的資產(chǎn)負(fù)債率應(yīng)當(dāng)維持在30%-70%之間，可以看到，“2021物業(yè)服務(wù)上市企業(yè)卓越財(cái)務(wù)表現(xiàn)”研究成果名單中前列的企業(yè)，資產(chǎn)負(fù)債率也基本保持在此范圍。

現(xiàn)金流是企業(yè)的命脈與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的保障，企業(yè)營(yíng)收在期內(nèi)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金還是應(yīng)收賬款非常關(guān)鍵，現(xiàn)金流充沛的企業(yè)通常擁有穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略環(huán)境，不會(huì)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而陷入不利境地。

觀點(diǎn)指數(shù)使用了經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~/營(yíng)業(yè)收入來(lái)作為評(píng)判企業(yè)現(xiàn)金流健康度的指標(biāo)，從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的角度看，這一指標(biāo)也反映了物業(yè)管理費(fèi)的收繳率情況。

在進(jìn)入研究名單企業(yè)中，雅生活服務(wù)、恒大物業(yè)、寶龍商業(yè)與鑫苑服務(wù)這一指標(biāo)表現(xiàn)較為突出，預(yù)計(jì)均超過(guò)30%，反映了良好的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)狀況。

財(cái)務(wù)指標(biāo)分析并非單純管中窺豹，現(xiàn)代財(cái)務(wù)報(bào)表具有高度的嚴(yán)謹(jǐn)性與真實(shí)性，通過(guò)這個(gè)小窗口，外界也能從層層迷霧中看清企業(yè)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)狀況。