回顧歷史，中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)于80年從深圳出發(fā)，迄今已逾40年。在改革開放時代背景下，1981年由深圳特區(qū)房地產(chǎn)公和香港妙麗集團(tuán)合作開發(fā)的東湖麗苑成為我第一個涉外商品房小區(qū)，并引入了物業(yè)服務(wù)一概念，國內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨之啟程。

彼時物業(yè)企業(yè)大都由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為務(wù)旗下項目所設(shè)立，缺乏統(tǒng)一的全國性法規(guī)，盈利能力也偏低。1994起，國家相繼頒布了《市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市住宅小區(qū)業(yè)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》提出了要逐步推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)專業(yè)化、社化管理。自此，物業(yè)服務(wù)行業(yè)走向嶄新的階段行業(yè)規(guī)范逐步完善。

2003年，我國第一部物業(yè)管理行政法《物業(yè)管理條例》頒布，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)及主的權(quán)益提供了法律保障，為行業(yè)未來的規(guī)化發(fā)展確定了基本框架。

卓越指數(shù)· 2021年度物業(yè)卓越企業(yè)表現(xiàn)?研究名單公布，眾物企表現(xiàn)出色

2020年，突如其來的疫情席卷全球經(jīng)濟(jì)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為“社區(qū)最后一公里”，社會價值逐步被市場認(rèn)可，從而推動了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的資本化進(jìn)程。

“物業(yè)的價值”成為2020年市場的熱點，并引起巨大反響。觀點指數(shù)通過多方調(diào)研、模型搭建等，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)全年運(yùn)營及財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合研究，最終有50家企業(yè)進(jìn)入“2021物業(yè)服務(wù)企業(yè)卓越表現(xiàn)”研究成果名單。

從營收看，企業(yè)間梯隊分化明顯。50家物業(yè)服務(wù)企業(yè)總營收規(guī)模達(dá)到1748.7億元，其中前10企業(yè)達(dá)到878.5億元，占據(jù)研究成果名單總營收規(guī)模的50.24%。前20企業(yè)營收規(guī)模1372億元，占比78.46%。前30-50企業(yè)占據(jù)份額并不多，研究結(jié)果名單頭部與尾部企業(yè)營收之間的差值近百億，企業(yè)間分化較為嚴(yán)重。

一般來說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營收規(guī)模與在管面積規(guī)模關(guān)系密切。研究成果名單數(shù)據(jù)顯示，前10企業(yè)規(guī)模與營收情況相似，頭部企業(yè)占了主導(dǎo)地位。前10企業(yè)在管面積合計28.6億平方米，占比達(dá)到49.85%；前20企業(yè)在管面積規(guī)模合計40.2億平方米，占比70.26%。

值得注意的是，由于企業(yè)間經(jīng)營策略、業(yè)務(wù)構(gòu)成以及營收效益不盡相同，也會導(dǎo)致部分企業(yè)在管面積規(guī)模雖然名列前茅，但營收狀況不盡人意的情況。

從毛利率角度看，2020年50家企業(yè)平均毛利率為27.62%。

從趨勢線看，頭部企業(yè)毛利率表現(xiàn)要優(yōu)于尾部企業(yè)。原因是前者的發(fā)展更側(cè)重于成本管控、開展高毛利率的多元增值服務(wù)以及提高單價服務(wù)費(fèi)等。

馬太效應(yīng)顯著，增值服務(wù)收入與規(guī)模呈正相關(guān)

盡管近年來物業(yè)服務(wù)企業(yè)越發(fā)看重增值服務(wù)業(yè)務(wù)，但縱覽物企數(shù)據(jù)，增值服務(wù)對降本增效的作用遠(yuǎn)大于對營收增長的拉動。換句話說，基礎(chǔ)物業(yè)管理依然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績筑底，在管面積以及增長情況可以直接反映出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營收規(guī)模。

而且，在管面積/合約面積可以反映當(dāng)前物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)績釋放比例，比值越小，說明其業(yè)績釋放越小，未來業(yè)績釋放潛力越大，業(yè)務(wù)增收勢頭強(qiáng)勁。

據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，前50企業(yè)在管與合約面積比平均值為69%，頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)該指標(biāo)處于0.4-0.8。當(dāng)中表現(xiàn)較為優(yōu)異的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有龍湖智慧服務(wù)、碧桂園服務(wù)及融創(chuàng)服務(wù)等。隨著企業(yè)的拓展動作繼續(xù)維持，預(yù)期上述企業(yè)未來的發(fā)展勢能充足，業(yè)績增長幅度相對較大。

一般認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的增值服務(wù)包含兩方面，即社區(qū)增值服務(wù)以及非業(yè)主增值服務(wù)。

而在2020年，由于疫情的關(guān)系，有更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇側(cè)重發(fā)展業(yè)主增值服務(wù)，因此進(jìn)一步加深了增值服務(wù)收入與在管面積規(guī)模的相關(guān)性。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)預(yù)測

整體來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于豐富的社區(qū)屬性，在管面積規(guī)模越大的物業(yè)服務(wù)企業(yè)越有余力發(fā)展增值服務(wù)，再加上既有的規(guī)模優(yōu)勢，增值服務(wù)收入也越大，如雅生活、碧桂園服務(wù)。

添磚瓦，物業(yè)行業(yè)風(fēng)好正揚(yáng)帆

近年來，得益于我國城鎮(zhèn)化水平及人均可支配收入顯著提高，物業(yè)服務(wù)行業(yè)得以快速發(fā)展。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化率（即一定時期內(nèi)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的預(yù)期平均比率）從1999年的34.8%升至2019年的60.6%。根據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃(2016年-2030年)》預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，預(yù)計2030年城鎮(zhèn)化率升至70%，城鎮(zhèn)化率提升將帶來物業(yè)服務(wù)增量需求。

公開數(shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總在管面積規(guī)模為278.24億平方米。隨著行業(yè)發(fā)展，2019年物業(yè)服務(wù)企業(yè)總在管面積增加至345.18億平方米，復(fù)合增長率達(dá)到4.4%，而到了2020年，預(yù)計國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總在管面積可以達(dá)到355.19億平方米。

數(shù)據(jù)來源：Frost & Sullivan，觀點指數(shù)整理

行業(yè)存量規(guī)模穩(wěn)步增加，帶動營業(yè)收入大幅度增長。數(shù)據(jù)顯示，2014年全國物業(yè)服務(wù)營收規(guī)模約2076億元，預(yù)計2020年升至3478億元，六年間增長幅度達(dá)到67.53%。

此外，伴隨人均可支配收入的增長和消費(fèi)升級，增值服務(wù)亦有望成為行業(yè)規(guī)模和利潤的重要增長點，物業(yè)服務(wù)行業(yè)仍有巨大的市場待挖掘。

數(shù)據(jù)來源：Frost & Sullivan，觀點指數(shù)整理

物業(yè)服務(wù)行業(yè)營收規(guī)模的提升，除了受到基礎(chǔ)面積規(guī)模影響外，物業(yè)費(fèi)單價亦是關(guān)鍵因素。據(jù)《政府工作報告》顯示，2018年全國居民人均可支配收入28228元，較2017年名義增長8.7%；2019年全國居民人均可支配收入30733元，比上年名義增長8.9%。

人均可支配收入是衡量人民生活水平的重要指標(biāo)，收入連年增長預(yù)示著人們消費(fèi)水平不斷提升。同時物業(yè)服務(wù)具有一定的需求導(dǎo)向，人們追求美好生活的愿望更加強(qiáng)烈，也會進(jìn)一步推動企業(yè)更為注重提高專業(yè)性與服務(wù)多樣性。以上，成為物業(yè)費(fèi)單價提高的潛在動力。

另一方面，城市從增量向存量發(fā)展，老舊小區(qū)的改造亦為物業(yè)服務(wù)市場帶來新的切入點。

2020年4月14日，國務(wù)院常務(wù)會議部署將加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。另根據(jù)住建部2019年披露的數(shù)據(jù)顯示,全國共有老舊小區(qū)近16萬個,涉及居民超4200萬戶,建筑面積約40億平方米。老舊社區(qū)改造工程正加快推進(jìn)，市場空間巨大。

數(shù)據(jù)來源：住建部，國務(wù)院

近年來政府不斷加強(qiáng)對全國老舊小區(qū)的改造力度，并且鼓勵運(yùn)用市場化方式吸引社會力量參與，這一舉措亦將給物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的想象空間。

資本大年，年內(nèi)18家物業(yè)企業(yè)成功上市

1981年至2021年，40年時間孕育了大批優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

當(dāng)下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)百花齊放，服務(wù)范圍逐步擴(kuò)大到商辦、工業(yè)園區(qū)、學(xué)院、醫(yī)院等業(yè)態(tài)項目，亦由最初的房地產(chǎn)附屬品走向更大的舞臺，紛紛開啟了資本化道路，為行業(yè)發(fā)展帶來新的競爭格局。

2014年，彩生活成功在港交所敲鐘，成為行業(yè)發(fā)展里程碑。之后幾年內(nèi)，碧桂園服務(wù)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)等多家大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)相繼登陸港交所。

離2014年第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開啟獨(dú)立資本化路途已有6年之久?；厥?020，疫情在全球蔓延，盡管多方因素導(dǎo)致資本市場劇烈動蕩，但物業(yè)上市潮并未減退，資本價值得以再度挖掘，行業(yè)迎來了新的發(fā)展節(jié)點。

行業(yè)的熱度刺激了房企的分拆意愿，據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2020年末進(jìn)入資本市場的內(nèi)地物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到41家，其中37家在港股、4家在A股。2020年共計18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過介紹或整體上市的方式登陸資本市場，其中H股有17家，A股有1家。遠(yuǎn)超2019年的11家，創(chuàng)下了歷年以來的最高峰。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

聚焦港股市場，2020年港交所新上市企業(yè)共計146家，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)占比12.33%，這一數(shù)據(jù)在2018年、2019年分別為2.29%、4.92%。

可見，在2020年整體行情淡薄的情況下，現(xiàn)金流與增長預(yù)期穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)深受市場青睞，物業(yè)服務(wù)板塊在資本市場逐漸占據(jù)重要地位。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

從上市首日表現(xiàn)看，除去建發(fā)物業(yè)是通過介紹形式上市外，17家港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，合景悠活、第一服務(wù)、恒大物業(yè)上市首日遭破發(fā)，金科服務(wù)、世茂服務(wù)上市首日艱難維穩(wěn)。其余11家物業(yè)服務(wù)企業(yè)股價，均在上市首日有正向表現(xiàn)。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

拉長時間線，2020年全年永升生活服務(wù)漲幅領(lǐng)跑，達(dá)到222.3%。其后是銀城生活服務(wù)、寶龍商業(yè)、濱江服務(wù)和碧桂園服務(wù)。值得注意的是，受益于上半年的漲幅累積，部分小型物業(yè)股股價乘勢起飛，但下半年遭遇板塊調(diào)整，已經(jīng)回吐了年內(nèi)大部分漲幅。

對比大盤來看，2020年下半年恒生指數(shù)跌3.52%，而物業(yè)板塊股價雖出現(xiàn)短暫波動，但從全年來看，仍取得了16.33%的漲幅。

截至2021年2月，在H股和A股上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到46家，后續(xù)排隊等待上市的物企更是如過江之鯽，物業(yè)板塊的時間紅利正在急速縮短，可供投資標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)持續(xù)增多，也預(yù)示著資本市場對對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選擇正由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場。

企業(yè)分化加劇，規(guī)模物企市值與營收占優(yōu)

市值表現(xiàn)方面，截至2020年12月31日，38家港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值為7301.1億元，而2019年，港股市場物業(yè)板塊總市值僅2062.86億元。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

隨著物業(yè)上市企業(yè)增多，市場稀缺性逐漸減少，企業(yè)間的市值分化程度也逐步加劇。

憑借龐大的管理規(guī)模、強(qiáng)勁的成長性以及優(yōu)異的抗風(fēng)險能力，物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐漸成為資本市場的寵兒，而不斷涌入的熱錢也使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展勢頭如鯉躍龍門，強(qiáng)者愈強(qiáng)。

截至2020年12月31日，碧桂園服務(wù)1538億元市值傲視群雄，其次是恒大物業(yè)、華潤萬象生活，市值墊底的燁星集團(tuán)僅4.13億。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

顯然，資本市場對規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)更為青睞。

規(guī)模亦預(yù)示著物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在財年內(nèi)獲得可預(yù)期的現(xiàn)金流收入，在當(dāng)下國際經(jīng)濟(jì)動蕩的背景下，資本避險情緒明顯，具有大規(guī)模在管面積的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更容易獲得資本市場認(rèn)可。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

值得注意的是，規(guī)模并不是影響企業(yè)市值的唯一因素。從營收層面看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值與營收間基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

大部分營收規(guī)模在20億元以下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市值分布在200億元以下，但由于各個物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一定的經(jīng)營差異，個別總營收較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻能獲得較好的資本市場關(guān)注度。

另一方面，市值差異化很大程度上源自部分企業(yè)的營收效益表現(xiàn)帶給資本市場的想空間。從各家港股物業(yè)企業(yè)截至2020年中期數(shù)據(jù)看，38家上市港股物企平均營業(yè)收入增速為33.83%。

年內(nèi)市值提升較高的如永升生活服務(wù)雅生活服務(wù)，營收增幅分別達(dá)到90%、78.55%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均線。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點指數(shù)整理

綜合來看，資本市場對具有收入、規(guī)模、利潤高成長特點的企業(yè)更青睞。只有規(guī)模，但是成長性低的企業(yè)難以得到資本市場認(rèn)可。2020年物業(yè)股的整體表現(xiàn)亦可以清晰反應(yīng)這一特性，且在不斷加強(qiáng)。

值得注意的是，從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物管服務(wù)仍是目前絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要營收渠道，行業(yè)短期內(nèi)仍無法擺脫規(guī)模論。

另一方面，盡管當(dāng)下營收、規(guī)模與成長性在物業(yè)資本市場三足鼎立，但隨著上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量的增多，專注商辦類的物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦開始靠近資本市場。而這一群體由于單位面積收入溢價相對較高，在物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)勢明顯，更容易吸引市場注意。

關(guān)聯(lián)方影響持續(xù)減弱，獨(dú)立市場化路途仍遠(yuǎn)

如前所述，規(guī)模仍是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，亦是衡量企業(yè)營收狀況的重要指標(biāo)之一。

一般來說，物管公司通過關(guān)聯(lián)企業(yè)交付面積輸送、獨(dú)立第三方招投標(biāo)以及收并購三種方式來獲取新的在管項目。其中，第一種獲取方式雖然可以為物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定的增量面積，但比較依賴關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，同時受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響較大。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

以碧桂園服務(wù)為例，其飛速發(fā)展與母公司不無關(guān)系。

2019年12月31日至2020年6月30日，碧桂園服務(wù)新增在管面積4335萬平方米，當(dāng)中來自母公司碧桂園輸送的面積約有2961.1萬平方米，占比達(dá)到68.3%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

可以看出，近年來碧桂園服務(wù)正在擴(kuò)大對外品牌輸出，第三方在管面積持續(xù)加大。2020年中報數(shù)據(jù)顯示，碧桂園服務(wù)第三方在管面積占比約為26.9%，2019年同期這一項指標(biāo)為20.5%，市場化拓展成效明顯。

這一狀況亦能反映至整個行業(yè)，近年來出現(xiàn)的趨勢是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積中，關(guān)聯(lián)方項目面積占比在持續(xù)減弱。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

但就目前情況來看，除去部分獨(dú)立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，絕大多數(shù)物企對關(guān)聯(lián)方的依賴程度較高，后者的項目輸送仍為物業(yè)企業(yè)擴(kuò)展規(guī)模主要著力點。

此外，作為擴(kuò)展規(guī)模的方式之一，獨(dú)立第三方招投標(biāo)可以說是評判真實市場競爭力的體現(xiàn),既能降低對兄弟開發(fā)企業(yè)的依賴，也不像收并購那樣高額支出，是長遠(yuǎn)發(fā)展的重要擴(kuò)張手段，不過目前這一方式的占比還比較低。

圈地”愈發(fā)激烈，收并購成擴(kuò)張主渠道

值得注意的是，2020年，伴隨著物企上市潮，行業(yè)“跑馬圈地”式擴(kuò)張異常激烈。

據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2020年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露的收并購事件數(shù)達(dá)到59起，涉及金額近100億元，平均交易金額為1.7億元。而2019年同期發(fā)生的收并購案例35起，涉及金額約64億，平均交易金額為1.83億元。

這從側(cè)面反映出，隨著收并購競爭升級，過去依靠并購優(yōu)質(zhì)標(biāo)的企業(yè)以實現(xiàn)規(guī)模與業(yè)務(wù)快速提升的渠道在收窄。

同時，隨著上市物企增多，市場稀缺性減少。一些屬于優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物業(yè)公司在尋求并購意向時，傾向于平臺更高、規(guī)模更大、運(yùn)營經(jīng)驗更豐富的企業(yè)，這進(jìn)一步提高了收并購的門檻。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

若細(xì)分被收并購企業(yè)的業(yè)務(wù)類型，可以看到，2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍堅持以擴(kuò)張規(guī)模為主，多種經(jīng)營業(yè)務(wù)為輔的收并購策略。

可以看到，發(fā)生在環(huán)衛(wèi)清潔、康養(yǎng)醫(yī)美、保險業(yè)務(wù)等延伸領(lǐng)域的并購越發(fā)頻繁。如碧桂園服務(wù)收購城市縱橫、合富輝煌等，通過收并購其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域?qū)I(yè)公司，延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)造業(yè)務(wù)增長點。

2020年，港股上市的18家物業(yè)服務(wù)企業(yè)，總在管面積超10億平米，募資凈額共計557.73億港元，較2019年增長約39.8%。資金用途將用于戰(zhàn)略收并購、數(shù)字化應(yīng)用、孵化社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)等，有望加速行業(yè)整合，拓展物業(yè)服務(wù)價值鏈，提升行業(yè)智能化水平。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

觀點指數(shù)以現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物規(guī)模衡量物業(yè)企業(yè)的收并購實力，以現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物/總資產(chǎn)來衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過收并購業(yè)績帶來的資產(chǎn)彈性。

經(jīng)測算，42家上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物平均值為14.39億元人民幣，有14家物業(yè)服務(wù)企業(yè)超過平均值；現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物/總資產(chǎn)比值平均值為42.68%，約有23家物業(yè)服務(wù)企業(yè)越過平均線。

從具體公司來看，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物較多且在總資產(chǎn)中占比較高的公司有碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等，在手現(xiàn)金規(guī)模較大而占比較低的為融創(chuàng)服務(wù)、彩生活、招商積余。

收并購最大的優(yōu)勢是能快速擴(kuò)大規(guī)模，也有利于豐富管理業(yè)態(tài)和進(jìn)入新城市，但需耗用大量資金，容易產(chǎn)生因整合不當(dāng)導(dǎo)致的管理問題。

第三方拓展無需資金支出，是企業(yè)實力和品牌的證明，但增速慢、拓展難度較高；關(guān)聯(lián)方支持對企業(yè)的規(guī)模增長確定性強(qiáng)，也有利于借助集團(tuán)資源發(fā)展多元業(yè)務(wù)，但發(fā)展依賴于地產(chǎn)集團(tuán)，市場競爭力較弱。因此企業(yè)要選擇適合自己的拓展途徑，實現(xiàn)規(guī)模高質(zhì)量壯大。

穿越疫情周期，搶攤非住宅業(yè)態(tài)藍(lán)海

一般而言，非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)主要包括辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、公建物業(yè)以及產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院物業(yè)等。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、市場調(diào)研、觀點指數(shù)整理

就目前上市企業(yè)數(shù)據(jù)來看，可以看到，物業(yè)服務(wù)行業(yè)已經(jīng)開始橫向延伸，由最開始的專注住宅物業(yè)，不斷擴(kuò)大行業(yè)服務(wù)邊界，大舉進(jìn)攻非住宅業(yè)態(tài)藍(lán)海。

據(jù)觀點指數(shù)整理，目前，典型樣本物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積約22億平方米，其中非住宅物業(yè)在管面積約7億平方米，占比31.8%，仍有較大的增量空間。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2000-2019年全國商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為15.67億平方米，辦公樓竣工面積為4.32億平方米；2000-2018年文化體育娛樂用房竣工面積為4.88億平方米，科研及教育用房竣工面積為18.83億平方米，醫(yī)療用房的竣工面積為4.79億平方米。以上非住宅類用房累計竣工面積約50億平方米。

數(shù)據(jù)來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

值得注意的是，由于傳統(tǒng)五大行已經(jīng)在辦公、商業(yè)方面占據(jù)主導(dǎo)地位。而醫(yī)院、機(jī)構(gòu)、公建類物業(yè)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著更高的管理、服務(wù)要求，導(dǎo)致傳統(tǒng)住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)型非住宅業(yè)態(tài)準(zhǔn)入壁壘成倍提高。

相較于住宅項目，非住宅物管項目通常在單價、毛利率、提價能力等方面具備一定優(yōu)勢；同時，由于非住宅業(yè)態(tài)大都面對單一大業(yè)主，價格提升空間相比住宅更為容易，在常規(guī)物業(yè)管理費(fèi)的收繳率方面也有更多保障，因此成為了中大型物管企業(yè)重點開拓的領(lǐng)域之一。

以商業(yè)物業(yè)服務(wù)而言，中海物業(yè)、華潤萬象生活和金地物業(yè)是比較突出的代表。中海物業(yè)是老牌的商寫物企，對服務(wù)和業(yè)態(tài)的堅持，讓其一直是同行的學(xué)習(xí)榜樣。

而金地物業(yè)成立專門的商服品牌金地商服，深耕非住宅領(lǐng)域，服務(wù)的業(yè)態(tài)包括寫字樓、綜合體、購物中心、產(chǎn)業(yè)園、政府公建物業(yè)、高校物業(yè)等，代表項目超100個，合計面積超2000萬平米。

從政策上看，部分非住宅業(yè)態(tài)正處于政策紅利期。在“機(jī)關(guān)及企事業(yè)單位后勤服務(wù)社會化”和“公共服務(wù)領(lǐng)域鼓勵社會資本參與投資和運(yùn)營”等系列利好政策推進(jìn)下，非住宅物業(yè)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的增量空間未來有望進(jìn)一步釋放。

增值服務(wù)多點開發(fā)，行業(yè)發(fā)力點明朗

一般而言，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營收構(gòu)成主要分為兩大類，一種是通過提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，內(nèi)容主要是“四保一服務(wù)”，即保安、保潔、保綠、維保，價值創(chuàng)造主要在于房屋設(shè)備的保值增值。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

第二種是通過提供增值服務(wù)收取費(fèi)用，包括面向社區(qū)居民的社區(qū)增值服務(wù)，包括空間運(yùn)營、房屋經(jīng)紀(jì)、社區(qū)金融、家政服務(wù)和養(yǎng)老服務(wù)以及電商零售等；以及和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)，主要面向開發(fā)商的非業(yè)主增值服務(wù)，包括銷售案場管理、前期物業(yè)咨詢、工程服務(wù)和新房銷售代理等。如建業(yè)新生活打造智慧社區(qū)解決方案，為物業(yè)管理服務(wù)增加溢價，同時打造增值服務(wù)增長極。

對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入由于受到市場指導(dǎo)價以及業(yè)主委員會等因素影響，在很長一段時間內(nèi)是固定的。同時由于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)需要消耗大量的人力資源，人工成本是剛性，且難以壓縮。

隨著增值服務(wù)的興起，基礎(chǔ)物業(yè)費(fèi)難以上調(diào)的缺點逐漸被克服。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

通過觀察某物業(yè)公司的財報，可以看到其2020年業(yè)主增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)增長勢頭不一，其中業(yè)主增值服務(wù)獲得大幅度增長，2020年業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長116.9%，而非業(yè)主增值服務(wù)收入同比增長率為37.5%，非業(yè)主增值服務(wù)的增速低于業(yè)主增值服務(wù)收入。

原因或許在于受2020年疫情影響，部分如案場銷售、房屋經(jīng)紀(jì)等非業(yè)主增值服務(wù)難以開展；同時，如上文提及，近年物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐漸開始優(yōu)化收入結(jié)構(gòu)，減少對關(guān)聯(lián)企業(yè)的依賴，這亦變相影響了與關(guān)聯(lián)企業(yè)較為緊密的非業(yè)主增值服務(wù)的營收占比。

物業(yè)服務(wù)發(fā)展初期，利用關(guān)聯(lián)企業(yè)的資源拓展非業(yè)主增值服務(wù)的阻力較小，同時費(fèi)用收繳穩(wěn)定，因此非業(yè)主增值服務(wù)更有利于初期物業(yè)服務(wù)企業(yè)打開局面。但B面是過分依賴該部分收入，容易形成對關(guān)聯(lián)方的依賴，同時部分非業(yè)主增值服務(wù)還具有一定周期性，會隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境改變或房地產(chǎn)市場波動而受到影響。

2021年1月5日，住建部、發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，對當(dāng)前行業(yè)主要問題提出了針對性的解決方法，具有里程碑意義。

整理發(fā)現(xiàn)，《通知》中與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點相關(guān)的內(nèi)容主要有：（1）落實街道屬地管理責(zé)任，推動成立業(yè)主委員會；（2）擴(kuò)大物業(yè)管理覆蓋范圍，完善物業(yè)服務(wù)價格機(jī)制；（3）推動發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)，重申養(yǎng)老服務(wù)政策優(yōu)惠。

從社區(qū)增值服務(wù)收入占比來看，大部分頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過15%，社區(qū)增值服務(wù)還遠(yuǎn)不是主要的收入來源。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)的盈利模式并不完全成熟，還需要對服務(wù)內(nèi)容和方式做進(jìn)一步的拓展和優(yōu)化。

值得注意的是，由于社區(qū)本身擁有巨大的人口流量，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，重點拓展業(yè)主增值服務(wù)，可以不斷完善社區(qū)生態(tài)布局，更有利其發(fā)掘新的增長空間。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)

觀點指數(shù)整理財報中24家明顯劃分社區(qū)增值服務(wù)的上市企業(yè)數(shù)據(jù)，2020年上半年典型物業(yè)服務(wù)企業(yè)單位面積社區(qū)增值服務(wù)的營收為2.69元，如果按每戶平均100平來計算，即每戶居民一年可以帶來約270元的增值服務(wù)營收。

而且，社區(qū)增值服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)共享人工，具有較高的毛利率，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)增收減負(fù)的貢獻(xiàn)更加突出。

數(shù)據(jù)來源：公開資料、觀點指數(shù)整理

另一方面，承接網(wǎng)絡(luò)平臺的繁榮發(fā)展勢頭，網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)已成為普通民眾一種新的生活消費(fèi)方式，除了火爆異常的線上購物平臺外，服務(wù)類的消費(fèi)需求也日趨增加。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開始主動挖掘管理區(qū)域客戶的消費(fèi)潛力。線上平臺的搭建亦成為不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點布局的領(lǐng)域。

城市服務(wù)成增長新飛輪，模式探索依然在途中

回顧2020年，越來越多物業(yè)企業(yè)開始涉入城市服務(wù)領(lǐng)域，城市服務(wù)有望成為新的規(guī)模增長飛輪。年內(nèi)，萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)、招商積余等均在該領(lǐng)域大力拓展。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)官網(wǎng)、公開資料、觀點指數(shù)整理

從共性來看，市政環(huán)衛(wèi)是目前頭部物業(yè)企業(yè)試水城市服務(wù)的主要切入點，各個已落地項目的業(yè)務(wù)均有涉及道路清掃、垃圾清運(yùn)、園林綠化養(yǎng)護(hù)等基礎(chǔ)內(nèi)容，可以看作是傳統(tǒng)物業(yè)"四保"服務(wù)場景的延申。

同時，諸如萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)部分項目服務(wù)內(nèi)容包括老舊小區(qū)保潔管理，為解決老舊小區(qū)改造后的持續(xù)管理問題提供一個市場化的可選路徑。未來，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將進(jìn)一步深入到城市治理的方方面面，為地方政府提供全套的城市服務(wù)解決方案。

行業(yè)趨勢來看，城市服務(wù)將會成為頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要搶占的賽道。但城市服務(wù)與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)不同，有著更高的入局門檻，所涉及的業(yè)務(wù)范圍跨越多個行業(yè)，能否統(tǒng)籌與整合多方資源形成強(qiáng)大合力，對企業(yè)的運(yùn)營能力和資金周轉(zhuǎn)提出了更高要求。

且提供的服務(wù)會面臨政府和公眾的監(jiān)督，前者在選擇合作對象時，可能會更偏向于央企、國企和大型品牌企業(yè)，更考驗物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平。

事實上，城市服務(wù)的真正價值是企業(yè)的“服務(wù)力”與居民生活所需、城市發(fā)展所需三者碰撞所創(chuàng)造出的巨大可能性。而值得注意的是，“城市服務(wù)”作為一種新興業(yè)態(tài)，并沒有完全將經(jīng)驗固化形成成熟的服務(wù)路徑，率先入局的的企業(yè)，其模式也仍在探索之中。

誠然，隨著時代發(fā)展、消費(fèi)升級、居住文化的迭代，社會對物業(yè)服務(wù)行業(yè)所賦予的意義亦隨之變遷。當(dāng)前，各個物企的發(fā)展愿景亦不盡相同。萬物云已經(jīng)將公司標(biāo)簽改為“空間科技服務(wù)者”；碧桂園服務(wù)早前公布“新物業(yè)”品牌則再次重申了物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是“科技”企業(yè)，而是永遠(yuǎn)的“服務(wù)”企業(yè)；保利物業(yè)亦公開表示物業(yè)服務(wù)企業(yè)依舊定位為服務(wù)行業(yè)的底層邏輯。

這種不同的愿景與戰(zhàn)略碰撞，正是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷實踐，開拓業(yè)務(wù)邊界的探索。未來，哪家物企可以在新藍(lán)海中突破行業(yè)天花板，率先打造出成功的發(fā)展模式，相信可以獲得市場和資本的進(jìn)一步認(rèn)可。