2020年的疫情防控大環(huán)境，加速了消費行為向線上轉(zhuǎn)變，激發(fā)了市場對倉庫，特別是高標(biāo)倉、冷鏈倉的需求。

與倉儲物流需求持續(xù)攀升相對應(yīng)的是國內(nèi)物流倉庫資產(chǎn)不足，倉儲用地出讓更是供不應(yīng)求。受行業(yè)前景吸引，國內(nèi)外資本也格外關(guān)注中國的物流市場，競爭愈發(fā)激烈。

值得關(guān)注的是，基礎(chǔ)設(shè)施REITs政策出臺成為2020年的一件大事，倉儲物流被涵蓋在政策范圍內(nèi)，一旦正式落地，將增加市場資本供應(yīng)，物流地產(chǎn)的流動性也會得到有效提高。

此外，疫情下物流科技發(fā)揮了重要作用，自動化和智能化物流正好貼合了疫情防控的需求，預(yù)計物流地產(chǎn)運營商將繼續(xù)在科技層面加大投入力度。

普洛斯龍頭位置穩(wěn)固，國內(nèi)物流地產(chǎn)企業(yè)積極“輕量化”

根據(jù)觀點指數(shù)整理，以各家企業(yè)公告及官網(wǎng)披露為準(zhǔn)，截至2020年6月30日，我國現(xiàn)代大型倉儲物流設(shè)施運營商中，普洛斯中國持有完工倉儲面積約2,897萬平方米。無論是在倉儲面積還是市占率都維持市場第一，亦因此普洛斯中國進(jìn)入“2021物流發(fā)展商運營表現(xiàn)”研究成果。

另外這些企業(yè)也有亮眼表現(xiàn)，萬緯物流持有累計開業(yè)建筑面積616萬平方米，更在物流資產(chǎn)的資產(chǎn)證券化上屢有創(chuàng)新；ESR持有以資產(chǎn)管理規(guī)模計算的建筑面積760萬平方米，物流基金業(yè)務(wù)嫻熟；寶灣物流持有運營和管理倉儲面積約350萬平方米，為國內(nèi)物流地產(chǎn)商重資產(chǎn)的代表，所持倉庫均為高標(biāo)倉，出租率穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量較好。

各家物流地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)網(wǎng)點均已實現(xiàn)了國內(nèi)一、二線城市及重點區(qū)域城市的覆蓋，逐步建立起我國物流地產(chǎn)的全國網(wǎng)絡(luò)。外資物流地產(chǎn)企業(yè)如普洛斯中國、ESR等，均堅持輕資產(chǎn)策略以加快項目周轉(zhuǎn)率，并借此提升了投資回報率。

因此，除物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理運營、投資業(yè)務(wù)外，普洛斯與ESR均將基金管理業(yè)務(wù)作為主業(yè)之一?；鸸芾淼哪Ｊ绞沟闷章逅埂SR為代表的外資融資成本維持低水平，亦因此得以在2020年的國內(nèi)市場持續(xù)攻城掠地。

而本土的物流地產(chǎn)企業(yè)像萬緯物流和寶灣物流等，盡管近年在資產(chǎn)證券化上積極作為，京東和蘇寧亦效仿外資物流地產(chǎn)基金，不過相較外資而言，國內(nèi)企業(yè)始終偏向重資產(chǎn)。另外值得關(guān)注和鼓勵的是，國內(nèi)的物流地產(chǎn)企業(yè)均在基建REITs政策出臺后作出了實質(zhì)性的推動。

內(nèi)外投資者加碼，物流地產(chǎn)競爭日趨激烈

不錯的收益加上穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使得中國物流資產(chǎn)成為海外投資者關(guān)注的重點。

一般而言，相較國內(nèi)資本，海外投資者融資成本更低，因此對資產(chǎn)收益的訴求會有所放寬，因而在投資上更得心應(yīng)手。

從觀點指數(shù)監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，2020年普洛斯、ESR、新宜中國、樂歌集團、領(lǐng)盛投資、黑石集團等外資，都在中國物流市場上有積極的投資動作，側(cè)面也印證了物流地產(chǎn)的盈利潛力。

業(yè)內(nèi)觀點認(rèn)為，由于物流資產(chǎn)的稀缺性，投資者愿意進(jìn)一步放低初始凈收益至5%-5.5.%，而在一線城市與核心二線城市如京津冀地區(qū)、環(huán)滬地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)，物流資產(chǎn)的收益率可高達(dá)6%-6.5%。

從上述資料可見，海內(nèi)外物流地產(chǎn)投資者加碼中國多選擇合資公司、投資基金的形式對現(xiàn)有物流資產(chǎn)進(jìn)行收并購。

2020年全球經(jīng)濟的下行，使得部分開發(fā)商出現(xiàn)短期的資金緊張，急于出售資產(chǎn)以回籠資金。受益于此，收購者也能以相對心儀的價格購入優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)，如黑石對廣州國際機場富力綜合物流園的收購。

現(xiàn)時受各國寬松的貨幣政策影響，市場資金流動性充足，但相較之下優(yōu)質(zhì)的物流資產(chǎn)卻有限，可預(yù)見國內(nèi)物流地產(chǎn)投資市場的競爭會更加激烈。

值得注意的是，由于冷鏈運輸在2020年數(shù)度檢出病毒，監(jiān)管趨嚴(yán)，民眾對進(jìn)口冷藏食品的需求亦出現(xiàn)下降。可以看到，2020年進(jìn)出口冷鏈倉儲短期出現(xiàn)空置率拉升的局面，部分凍品類倉儲面積有所縮小，對于投資者來說則是一個壓價的好機會。

另外，社區(qū)團購競爭漸趨白熱化，生鮮電商企業(yè)存在部分?jǐn)U倉需求，一二線城市的電商、生鮮等倉儲需求預(yù)計將持續(xù)活躍。

基建REITs前夜，物流地產(chǎn)資產(chǎn)證券化忙

物流地產(chǎn)發(fā)展商向來重視資本流動性，對各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都相當(dāng)關(guān)注。根據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，普洛斯、萬緯物流、寶灣物流、宇培集團、菜鳥物流都在2020年有資產(chǎn)證券化動作。

觀察當(dāng)前物流市場，物流園區(qū)的盈利模式明確，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定，比較符合發(fā)行公募REITs的條件。

對于一些自持物流園區(qū)的電商企業(yè)來說，擴大規(guī)模的需求是明確且迫切的，但自建倉儲對財務(wù)的影響也是現(xiàn)實存在的。公募REITs的推行正好能緩解重資產(chǎn)對財務(wù)造成的壓力，因此不管是傳統(tǒng)物流地產(chǎn)發(fā)展商，還是自持倉儲的電商企業(yè)，都不僅僅滿足于類REITs和ABS等產(chǎn)品的發(fā)行。

實際上，像寶灣、萬科等物流地產(chǎn)類REITs，距離成熟市場還有一定差距。不過這些類REITs的實踐是非常行之有效的嘗試，能為國內(nèi)市場積累更多交易設(shè)計與商業(yè)運營層面的經(jīng)驗。

電商成復(fù)蘇關(guān)鍵因素，高標(biāo)倉儲需求飆升

根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會發(fā)布的信息，受新冠肺炎疫情沖擊，物流活動嚴(yán)重受阻，中國物流業(yè)景氣指數(shù)在2020年2月份跌至冰點，運輸型物流企業(yè)在疫情中受到的影響尤其明顯。

不過2月后，受經(jīng)濟活動恢復(fù)以及市場需求釋放帶動，物流行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進(jìn)程繼續(xù)加快。除了7月份中部地區(qū)物流業(yè)務(wù)因遭遇水災(zāi)而再度受波及外，物流指數(shù)呈現(xiàn)全面回升的態(tài)勢。

數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點指數(shù)

物流業(yè)各項分指標(biāo)中，包括業(yè)務(wù)總量指數(shù)、新訂單指數(shù)、從業(yè)人員指數(shù)都呈現(xiàn)穩(wěn)定上升的趨勢。隨著市場需求的釋放，物流業(yè)務(wù)趨向活躍，用工需求穩(wěn)定。

特別是在11月電商購物節(jié)的帶動下，物流業(yè)景氣指數(shù)加快回升，達(dá)到57.5%的全年高位；快遞快運業(yè)也是物流業(yè)恢復(fù)的主要受惠者，各項指標(biāo)均創(chuàng)年內(nèi)新高。從企業(yè)規(guī)模看，大中小微型物流企業(yè)均保持在景氣區(qū)間，增勢向好。

從倉儲來看，11月中國倉儲指數(shù)達(dá)到56.9%，業(yè)務(wù)量指數(shù)、新訂單指數(shù)和平均庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)指數(shù)漲幅更是驚人，分別達(dá)到68.5%、62.3%以及59.5%，均為全年最高位。

數(shù)據(jù)來源：中國物流信息中心，觀點指數(shù)整理

年末物流倉儲行業(yè)受到“雙十一”、“雙十二”、圣誕、元旦等電商活動和節(jié)日因素，以及冬儲需求的支持，復(fù)蘇相當(dāng)明顯。

全年來看，隨著國內(nèi)商品市場去庫存加快，除了幾個物流旺季外，下半年倉庫的需求在9-10月都有所下降。

數(shù)據(jù)來源：物聯(lián)云倉，觀點指數(shù)整理

根據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，9、10月一線城市需求面積分別為71.25和67.38萬平方米，二線城市需求面積分別為56.22和44.59萬平方米，其他城市需求面積則分別為24.31和16.61萬平方米，租金亦因此承壓。

可以看到，一線城市由于倉庫需求的持續(xù)存在，租金趨于穩(wěn)定，其余城市倉庫價格則受需求影響而波動較大。

另據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，疫情之下的物流市場，更多高標(biāo)倉需求與日俱增，而由于我國現(xiàn)代化倉儲設(shè)施起步較晚，市面上大部分倉儲設(shè)施仍以傳統(tǒng)倉為主。

根據(jù)物聯(lián)云倉平臺數(shù)據(jù)顯示，全國高標(biāo)倉儲平均租金二季度下滑5.39%，空置率上升4.69%；三季度租金轉(zhuǎn)而上漲4.52%，空置率環(huán)比下降4.55%。

從重點城市看，第三季度，北京、上海、深圳高標(biāo)庫平均租金領(lǐng)跑全國，均高于46元/平方米/月，北京已超過60元/平方米/月；長春、沈陽高標(biāo)庫平均租金水平較低，均低于24元/平方米/月。合肥、無錫、蘇州高標(biāo)庫空置率相對較低，均低于6%；大連、重慶高標(biāo)庫空置率相對較高，均高于30%。

“最后一公里”與物流自動化

疫情防控的大環(huán)境下，無人機、無人配送車等工具在物流領(lǐng)域的應(yīng)用最大限度地減少了勞動力短缺的風(fēng)險，并有助于保持社會距離。因此，無接觸配送也成為2020年物流行業(yè)的熱點。

借助AI進(jìn)行路線優(yōu)化，可以加快貨物交付速度并減少碳排放，能有效解決“最后一公里”配送難題。

新石器、擎朗智能以及白犀牛無人車等科技公司，致力于研發(fā)無人配送車或物流機器人，并在此次疫情中投入了智能機器人進(jìn)行消殺、運輸?shù)裙ぷ鳎麄兌荚?020年拿到了最新一筆風(fēng)投資金。

阿里、京東、蘇寧、百度、美團等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推出的無人配送車，也已上線運行。

而在港口、機場等場景，馭勢科技的物流無人車已在香港機場完成落地，并在2020年2月份獲得B輪融資。專注港口無人集卡的斯年智駕，則在11月獲得了辰韜資本數(shù)千萬人民幣的種子輪投資。

從倉儲角度看，物流倉儲機器人已經(jīng)細(xì)分為很多種類，如搬運機器人、碼垛機器人、分揀機器人等等。

這些自動化設(shè)備已代替人工，對貨品從入庫、分揀、出庫、移庫、盤點、運輸?shù)冗\作進(jìn)行全面參與替代，在提高空間利用率，降低土地和建筑成本的同時，有效提高了分揀與配送的效率與準(zhǔn)確性。由此，數(shù)年前電商旺季即“爆倉”的現(xiàn)象大大減少。

另外，自動化倉儲設(shè)備的普及必然意味著對高標(biāo)倉的需求，客戶所想、將技術(shù)落地并盡快擴大生產(chǎn)規(guī)模會是另一關(guān)鍵。這對于物流地產(chǎn)企業(yè)和自建自持倉儲資產(chǎn)的電商企業(yè)來說都是一個明顯的風(fēng)向。

隨著自動化技術(shù)在物流領(lǐng)域應(yīng)用的擴大，上述創(chuàng)業(yè)公司在未來競爭中獲得先機。接下來如何在提升算法的同時，學(xué)會想客戶所想、將技術(shù)落地并盡快擴大生產(chǎn)規(guī)模會是另一關(guān)鍵。

（以上為系列報告之一，如需閱讀《2021中國房地產(chǎn)卓越100報告》全文，請進(jìn)入報告專題下載查閱）