回顧歷史，中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)于 80 年代從深圳出發(fā)，迄今已逾 40 年。在改革開放的時(shí)代背景下，1981 年由深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司和香港妙麗集團(tuán)合作開發(fā)的東湖麗苑成為我國(guó)第一個(gè)涉外商品房小區(qū)，并引入了物業(yè)服務(wù)這一概念，國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨之啟程。

存量物業(yè)添磚瓦，物業(yè)行業(yè)風(fēng)好正揚(yáng)帆

近年來，得益于我國(guó)城鎮(zhèn)化水平及人均可支配收入顯著提高，物業(yè)服務(wù)行業(yè)得以快速發(fā)展。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)化率（即一定時(shí)期內(nèi)城鎮(zhèn)人口規(guī)模的預(yù)期平均比率）從 1999 年的 34.8% 升至 2019年的 60.6%。根據(jù)《國(guó)家人口發(fā)展規(guī)劃 (2016 年 -2030 年 )》預(yù)期發(fā)展目標(biāo)，預(yù)計(jì) 2030 年城鎮(zhèn)化率升至 70%，城鎮(zhèn)化率提升將帶來物業(yè)服務(wù)增量需求。

數(shù)據(jù)來源：Frost & Sullivan，觀點(diǎn)指數(shù)整理

公開數(shù)據(jù)顯示，2014 年國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總在管面積規(guī)模 為 278.24 億平方米。隨著行業(yè) 發(fā) 展，2019 年 物業(yè) 服 務(wù)企業(yè)總在管面積增加至 345.18 億平方米，復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到4.4%，而到了 2020 年，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的總在管面積可以達(dá)到 355.19 億平方米。

行業(yè)存量規(guī)模穩(wěn)步增加，帶動(dòng)營(yíng)業(yè)收入大幅度增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2014 年全國(guó)物業(yè)服務(wù)營(yíng)收規(guī)模約 2076 億元，預(yù)計(jì) 2020年升至 3478 億元，六年間增長(zhǎng)幅度達(dá)到 67.53%。

另一方面，城市從增量向存量發(fā)展，老舊小區(qū)的改造亦為物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)帶來新的切入點(diǎn)。

2020 年 4 月 14 日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署將加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。另根據(jù)住建部 2019 年披露的數(shù)據(jù)顯示 , 全國(guó)共有老舊小區(qū)近 16 萬個(gè) , 涉及居民超 4200 萬戶, 建筑面積約 40 億平方米。老舊社區(qū)改造工程正加快推進(jìn)，市場(chǎng)空間巨大。

數(shù)據(jù)來源：國(guó)務(wù)院、住建部、觀點(diǎn)指數(shù)整理

近年來政府不斷加強(qiáng)對(duì)全國(guó)老舊小區(qū)的改造力度，并且鼓勵(lì)運(yùn)用市場(chǎng)化方式吸引社會(huì)力量參與，這一舉措亦將給物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的想象空間。

資本大年，年內(nèi) 18 家物業(yè)企業(yè)成功上市

距離 2014 年第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)上市，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開啟獨(dú)立資本化路途已有 6 年之久?；厥?2020，疫情在全球蔓延，盡管多方因素導(dǎo)致資本市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，但物業(yè)上市潮并未減退，資本價(jià)值得以再度挖掘，行業(yè)迎來了新的發(fā)展節(jié)點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截止2020年末進(jìn)入資本市場(chǎng)的內(nèi)地物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到 42 家，其中 38 家在港股、4 家在 A 股。2020 年共計(jì)18 家物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過介紹或整體上市的方式登陸資本市場(chǎng)，其中 H 股有 17 家，A 股有 1 家。遠(yuǎn)超 2019 年的 11 家，創(chuàng)下了歷年以來的最高峰。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

聚焦港股市場(chǎng)，2020 年港交所新上市企業(yè)共計(jì) 146 家，其中物業(yè)服務(wù)企業(yè)占比 12.33%，這一數(shù)據(jù)在 2018 年、2019 年分別為 2.29%、4.92%。

可見，在 2020 年整體行情淡薄的情況下，現(xiàn)金流與增長(zhǎng)預(yù)期穩(wěn)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)深受市場(chǎng)青睞，物業(yè)服務(wù)板塊在資本市場(chǎng)逐漸占據(jù)重要地位。
表現(xiàn)方面，截至 2020 年 12 月 31 日，38 家港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值為 7301.1 億元，而 2019 年，港股市場(chǎng)物業(yè)板塊總市值僅 2062.86億元。

企業(yè)分化加劇，規(guī)模物企市值與營(yíng)收占優(yōu)

市值表現(xiàn)方面，截至2020年12月31日，38家港股物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值為7301.1億元，而2019年，港股市場(chǎng)物業(yè)板塊總市值僅2062.86億元。

數(shù)據(jù)來源：Wind、觀點(diǎn)指數(shù)整理

隨著物業(yè)上市企業(yè)增多，市場(chǎng)稀缺性逐漸減少，企業(yè)間的市值分化程度也逐步加劇。

憑借龐大的管理規(guī)模、強(qiáng)勁的成長(zhǎng)性以及優(yōu)異的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，物業(yè)服務(wù)行業(yè)逐漸成為資本市場(chǎng)的寵兒，而不斷涌入的熱錢也使得物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展勢(shì)頭如鯉躍龍門，強(qiáng)者愈強(qiáng)。

規(guī)模亦預(yù)示著物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在財(cái)年內(nèi)獲得可預(yù)期的現(xiàn)金流收入，在當(dāng)下國(guó)際經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的背景下，資本避險(xiǎn)情緒明顯，具有大規(guī)模在管面積的物業(yè)服務(wù)企業(yè)更容易獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。

值得注意的是，規(guī)模并不是影響企業(yè)市值的唯一因素。從營(yíng)收層面看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市值與營(yíng)收間基本呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

大部分營(yíng)收規(guī)模在 20 億元以下的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，市值分布在 200 億元以下，但由于各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在一定的經(jīng)營(yíng)差異，個(gè)別總營(yíng)收較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻能獲得較好的資本市場(chǎng)關(guān)注度。

值得注意的是，從上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入構(gòu)成來看，基礎(chǔ)物管服務(wù)仍是目前絕大多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要營(yíng)收渠道，行業(yè)短期內(nèi)仍無法擺脫規(guī)模論。

另一方面，盡管當(dāng)下營(yíng)收、規(guī)模與成長(zhǎng)性在物業(yè)資本市場(chǎng)三足鼎立，但隨著上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量的增多，專注商辦類的物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦開始靠近資本市場(chǎng)。而這一群體由于單位面積收入溢價(jià)相對(duì)較高，在物業(yè)細(xì)分領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)明顯，更容易吸引市場(chǎng)注意。

一般來說，物管公司通過關(guān)聯(lián)企業(yè)交付面積輸送、獨(dú)立第三方招投標(biāo)以及收并購(gòu)三種方式來獲取新的在管項(xiàng)目。其中，第一種獲取方式雖然可以為物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定的增量面積，但比較依賴關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，同時(shí)受宏觀經(jīng)濟(jì)因素影響較大。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

但就目前情況來看，市場(chǎng)規(guī)模物業(yè)服務(wù)企業(yè)的獨(dú)立市場(chǎng)化拓展程度較低。除去部分獨(dú)立第三方物業(yè)服務(wù)企業(yè)外，絕大多數(shù)物企對(duì)關(guān)聯(lián)方的依賴程度較高，后者的項(xiàng)目輸送仍為物業(yè)企業(yè)擴(kuò)展規(guī)模主要著力點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，2020 年上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)披露的收并購(gòu)事件數(shù)達(dá)到 59 起，涉及金額近 100 億元，平均交易金額為 1.7 億元。而 2019 年同期發(fā)生的收并購(gòu)案例 35 起，涉及金額約 64 億，平均交易金額為 1.83 億元。

這從側(cè)面反映出，隨著收并購(gòu)競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，過去依靠并購(gòu)優(yōu)質(zhì)標(biāo)的企業(yè)以實(shí)現(xiàn)規(guī)模與業(yè)務(wù)快速提升的渠道在收窄。

同時(shí)，隨著上市物企增多，市場(chǎng)稀缺性減少。一些屬于優(yōu)質(zhì)標(biāo)的物業(yè)公司在尋求并購(gòu)意向時(shí)，傾向于平臺(tái)更高、規(guī)模更大、運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)更豐富的企業(yè)，這進(jìn)一步提高了收并購(gòu)的門檻。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

若細(xì)分被收并購(gòu)企業(yè)的業(yè)務(wù)類型，可以看到，2020 年物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍堅(jiān)持以擴(kuò)張規(guī)模為主，多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為輔的收并購(gòu)策略。

可以看到，發(fā)生在環(huán)衛(wèi)清潔、康養(yǎng)醫(yī)美、保險(xiǎn)業(yè)務(wù)等延伸領(lǐng)域的并購(gòu)越發(fā)頻繁。

增值服務(wù)多點(diǎn)開發(fā)，行業(yè)發(fā)力點(diǎn)明確

從社區(qū)增值服務(wù)收入占比來看，大部分頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)不超過 15%，社區(qū)增值服務(wù)還遠(yuǎn)不是主要的收入來源。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點(diǎn)指數(shù)整理

當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展社區(qū)增值服務(wù)的盈利模式并不完全成熟，還需要對(duì)服務(wù)內(nèi)容和方式做進(jìn)一步的拓展和優(yōu)化。同時(shí)，社區(qū)增值服務(wù)與基礎(chǔ)服務(wù)共享人工，具有較高的毛利率，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增收減負(fù)的貢獻(xiàn)更加突出。

來源：公開資料、觀點(diǎn)指數(shù)整理

另一方面，承接網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的繁榮發(fā)展勢(shì)頭，網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)已成為普通民眾一種新的生活消費(fèi)方式，除了火爆異常的線上購(gòu)物平臺(tái)外，服務(wù)類的消費(fèi)需求也日趨增加。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)開始主動(dòng)挖掘管理區(qū)域客戶的消費(fèi)潛力。線上平臺(tái)的搭建亦成為不少物業(yè)服務(wù)企業(yè)重點(diǎn)布局的領(lǐng)域。