根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)多維度的研究，中國(guó)海外發(fā)展成功進(jìn)入“2021上市房企償債能力表現(xiàn)”研究結(jié)果名單。這不僅僅表現(xiàn)在中國(guó)海外發(fā)展具備充足的現(xiàn)金儲(chǔ)備、穩(wěn)健持續(xù)的EBITDA，也體現(xiàn)其杠桿水平較低，財(cái)務(wù)狀況更加穩(wěn)健，可以減輕償債壓力，亦能更充裕地應(yīng)對(duì)償債需求。

行業(yè)龍頭企業(yè)碧桂園也以出眾的貨值儲(chǔ)備，較好的EBITDA/負(fù)債比值獲得不錯(cuò)成績(jī)。此外，長(zhǎng)期保持著穩(wěn)健財(cái)務(wù)狀況的龍光集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、保利地產(chǎn)等也進(jìn)入研究結(jié)果名單。

同時(shí)，萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、招商蛇口在行業(yè)高杠桿盛行的情況下，長(zhǎng)期保持合理的杠桿水平，體現(xiàn)了這些房企穩(wěn)健發(fā)展的理念。

2020年至今，受融資政策收緊、疫情壓力等諸多因素影響，多家安全墊不足的房企無(wú)法償付到期債權(quán)。而這其中不僅僅是小型房企，甚至包括規(guī)模房企。違約事件不僅僅會(huì)影響房企未來(lái)的融資活動(dòng)，在債權(quán)人壓力下亦可能迫使公司進(jìn)行重組，打斷正常的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。

短期償債能力改善

無(wú)法償債最直接的原因便是流動(dòng)性不足，根據(jù)樣本房企歷年的財(cái)務(wù)情況來(lái)看，速動(dòng)比率中位數(shù)變化不大，但可發(fā)現(xiàn)指標(biāo)分布上從右傾變?yōu)樽髢A，即從部分房企流動(dòng)十分充足演變至部分房企流動(dòng)性吃緊，反映了這些房企在運(yùn)營(yíng)中較為激進(jìn)的策略。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，樣本房企2020年速動(dòng)比率中位數(shù)為0.54，略高于2019年的0.52。同時(shí)，約有半數(shù)樣本房企的速動(dòng)比率在0.45至0.64之間。

迫于近來(lái)監(jiān)管壓力，尤其是去年出臺(tái)的“三道紅線”政策，多數(shù)房企會(huì)更加在意現(xiàn)金水平，房企的流動(dòng)性會(huì)趨好。

另一個(gè)更直接的指標(biāo)便是現(xiàn)金短債比，可以衡量企業(yè)對(duì)即期債務(wù)的償還能力。

從過(guò)去10年數(shù)據(jù)來(lái)看，約半數(shù)樣本房企現(xiàn)金短債比基本保持在1以上，即可以滿足“三道紅線”的監(jiān)管要求。

但也可發(fā)現(xiàn)，樣本房企現(xiàn)金短債比在2019年出現(xiàn)了整體性下滑，多家房企現(xiàn)金短債比顯著低于整體水平。

這些房企通常采用了過(guò)于激進(jìn)的擴(kuò)張策略，其中也包括2020年違約的個(gè)別房企。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，75%的樣本房企現(xiàn)金短債比水平會(huì)高于0.92，而中位數(shù)為1.16，較2019年均有改善。這意味著超過(guò)半數(shù)的樣本房企達(dá)到了“三道紅線”的要求，而即便沒(méi)有達(dá)到“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)，大部分樣本房企的負(fù)債情況也不會(huì)有顯著的償債壓力。

凈負(fù)債率迎來(lái)拐點(diǎn)

轉(zhuǎn)看房企整體債務(wù)償還能力，觀點(diǎn)指數(shù)通過(guò)息稅折舊攤銷前利潤(rùn)（EBITDA）與有息負(fù)債總額的比值來(lái)衡量房企收入對(duì)債務(wù)的覆蓋程度，從而反映企業(yè)是否有充足收入來(lái)償還債務(wù)。

可見(jiàn)，隨著房企債務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，這一指標(biāo)一度呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。但自2016年開(kāi)始，這一指標(biāo)保持相對(duì)穩(wěn)定，而且各樣本房企的表現(xiàn)也有趨同傾向，體現(xiàn)了房企對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與擴(kuò)張的權(quán)衡。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)這一指標(biāo)將會(huì)繼續(xù)改善，在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟環(huán)境下，房企會(huì)更加重視在財(cái)務(wù)上保持審慎與穩(wěn)健。

此外，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)2020年樣本房企EBITDA/有息債務(wù)比值的中位數(shù)為0.16。但同時(shí)，約75%的樣本房企該指標(biāo)將高于0.12，同時(shí)也不會(huì)有房企超過(guò)0.50。

從房企資本結(jié)構(gòu)來(lái)看，凈負(fù)債率在過(guò)去10年呈現(xiàn)攀升趨勢(shì)，2010年超過(guò)75%房企都沒(méi)有超過(guò)100%的“紅線”；從2013年開(kāi)始，越來(lái)越多房企越過(guò)了100%的“紅線”，截至2019年年末，樣本房企凈負(fù)債率約為85%。

盡管迫于“三道紅線”壓力，房企普遍都有降負(fù)債的努力，但降負(fù)債和改善資本機(jī)構(gòu)并非朝夕之功。

觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)計(jì)，截至2020年末，約72%樣本房企可以達(dá)標(biāo)，凈負(fù)債率中位數(shù)為78%，相比2019年有較為明顯的改善。凈負(fù)債率過(guò)高異常值來(lái)自新上市房企，對(duì)該企業(yè)而言指標(biāo)尚未穩(wěn)定，參考意義不大。

另一個(gè)重要方面便是房企的貨值儲(chǔ)備，這不僅僅是房企可以持續(xù)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)，也是在違約時(shí)，快速變現(xiàn)的重要來(lái)源。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)整理，樣本房企截至2020年年末平均貨值為4599.7億元，中位數(shù)為3063.8億元。

可以看出，頭部房企貨值顯著高于行業(yè)整體水平，也為這些企業(yè)的償債提供了保障。

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