繼2019年的物業(yè)企業(yè)上市熱潮后，2020年物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍舊是2021房地產(chǎn)行業(yè)新晉上市表現(xiàn)研究成果的熱點(diǎn)，28家新晉上市企業(yè)中物業(yè)占據(jù)了18家。

觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)28家地產(chǎn)相關(guān)新晉上市企業(yè)進(jìn)行監(jiān)測(cè)，通過六大財(cái)務(wù)指標(biāo)以及品牌、管理和創(chuàng)新等指標(biāo)進(jìn)行研究，最終產(chǎn)生“2021房地產(chǎn)行業(yè)新晉上市表現(xiàn)”研究成果名單。

從首發(fā)募集資金來看，募集超過百億港元的僅有兩家，分別是恒大物業(yè)（142.7億港元）和華潤萬象生活（141.05億港元）。

對(duì)比2019年物業(yè)公司最大IPO保利物業(yè)的53.82億港元，2020年物業(yè)股最大募資規(guī)模翻了將近3倍。從市場(chǎng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力來看，兩家企業(yè)也遙遙領(lǐng)先，恒大物業(yè)達(dá)到了576.65%，華潤萬象生活為494.24%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，備受資本市場(chǎng)追捧。

自上市以來，恒大股價(jià)短短兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)了翻倍，成為2020年上市物業(yè)股中最為耀眼的新星。但回顧剛上市1個(gè)月并不亮眼的表現(xiàn)，恒大物業(yè)的轉(zhuǎn)變來自于發(fā)布的兩則公告：一是恒大物業(yè)預(yù)計(jì)2020年凈利潤及股東應(yīng)分配利潤預(yù)期均為去年的2.8倍左右；二是召開誓師大會(huì)，要在2021年新增拓展在管面積3.6億平方米，凈利潤超39億元。

為實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，2021年1月29日，恒大物業(yè)斥資15億全資收購浙江亞太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司，收購后恒大物業(yè)新增超8000萬平方米在管面積，擴(kuò)大規(guī)模的決心顯而易見。再加上母公司能夠持續(xù)提供在管面積，問鼎物企第一的目標(biāo)似乎并不遙遠(yuǎn)。而恒大物業(yè)股價(jià)飆升，也意味著資本市場(chǎng)對(duì)其未來發(fā)展的看好。

另一物業(yè)股華潤萬象生活除了募資金額超過百億港元之外，上市市盈率也處于行業(yè)領(lǐng)先水平，達(dá)到了178倍，上市不到一個(gè)月市值就突破千億港元。

觀點(diǎn)指數(shù)對(duì)比2017-2018年?duì)I業(yè)收入，恒大物業(yè)較大，但凈利潤更少。2019年恒大物業(yè)營收增長(zhǎng)24%，毛利潤卻增長(zhǎng)143%，凈利潤更增長(zhǎng)289%。來自母公司的輸送讓恒大物業(yè)上市前財(cái)報(bào)非常亮眼，但是從之前表現(xiàn)來看，相同營收情況下恒大物業(yè)凈利潤不如華潤萬象生活。

營收越大，息稅前利潤率反而越小，這或許就是物業(yè)企業(yè)難以打破的怪圈。眾所周知，物業(yè)行業(yè)最吃緊的是人力資源，收費(fèi)越高的服務(wù)對(duì)高質(zhì)量人才需求越大，意味著營收越多支出越大。

綜合來看，前三家物業(yè)企業(yè)在募資金額、上市市盈率、市場(chǎng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)力三個(gè)指標(biāo)上具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，在息稅前利潤率和市場(chǎng)定價(jià)方面則表現(xiàn)平庸。

同時(shí)在研究結(jié)果名單上較多的另一類型是住宅開發(fā)類新股，分別是上坤地產(chǎn)、金輝控股、匯景控股以及大唐集團(tuán)。

從整體指標(biāo)來說，住宅類新股屬于中規(guī)中矩型，發(fā)行估價(jià)與30日后市值對(duì)比在20%左右，股價(jià)稍有波動(dòng)但年底收盤價(jià)基本與發(fā)行價(jià)齊平。不過住宅類新股的息稅前利潤率處于名單中較高水平，上坤地產(chǎn)更是以35%（預(yù)測(cè)值）水平成為了該指標(biāo)的表現(xiàn)突出企業(yè)。

一直以來，住宅開發(fā)類企業(yè)的高杠桿、高利潤，都是支撐中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的原始動(dòng)力。在2020年房地產(chǎn)行業(yè)重磅政策“三道紅線”頒布后，將高杠桿融資堵死，再加上大型房企持續(xù)擠壓擴(kuò)張，很多未上市的中小型房企只能艱難維持周轉(zhuǎn)。

在這種環(huán)境下還成功上市的住宅開發(fā)企業(yè)，也算是暫時(shí)松了口氣。

本次在研究成果名單內(nèi)的還有一家代建企業(yè)綠城管理——作為國內(nèi)代建行業(yè)登陸香港聯(lián)交所第一股，綠城管理受到了資本市場(chǎng)和行業(yè)的關(guān)注，也給房地產(chǎn)企業(yè)從高杠桿向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，以及分拆代建業(yè)務(wù)上市提供了一條新的道路。

據(jù)綠城管理公告披露，2020全年公司代建項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約560萬平方米，合同銷售額約745億元。

而貝殼找房，是依靠技術(shù)賦能的房產(chǎn)交易服務(wù)及居住服務(wù)平臺(tái)。貝殼找房和傳統(tǒng)的房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)有著本質(zhì)區(qū)別。據(jù)年報(bào)顯示，貝殼2020年?duì)I收為705億元，同比增長(zhǎng)53.2%；凈利潤達(dá)27.78億元，首次實(shí)現(xiàn)美國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下全年盈利。

疫情帶來的數(shù)字化無疑給貝殼找房這類網(wǎng)上平臺(tái)帶來利好，但未來作為一個(gè)與實(shí)體不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)系非常緊密的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，如何推動(dòng)技術(shù)創(chuàng)新，還需要更多嘗試。

（以上為系列報(bào)告之一，如需閱讀《卓越指數(shù)· 2021年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報(bào)告》全文，請(qǐng)進(jìn)入報(bào)告專題下載查閱）