隨著土地成本日益高企、融資環(huán)境收緊，房企過往高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高利潤的“三高模式”難以為繼。區(qū)別于傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)，代建憑借著高收益率、低風險以及低杠桿等優(yōu)勢，成為了不少房企擁簇和推進的一種輕資產(chǎn)模式。

涉足代建領(lǐng)域的既有頭部房企，亦有中小型房企。其中，少數(shù)房企憑借著多年布局與經(jīng)營，獲取了代建行業(yè)上的先發(fā)優(yōu)勢，例如“代建第一股”綠城管理以及提交招股書準備奔赴上市的中原建業(yè)。

當然也有準備試水代建行業(yè)的“新兵”，例如2020年宣布開始布局代建業(yè)務的中交地產(chǎn)和中梁控股。

經(jīng)歷十幾年的發(fā)展，國內(nèi)代建行業(yè)已經(jīng)逐漸形成了政府代建、商業(yè)代建、資本代建三種主流代建模式。其中，商業(yè)代建又可分為單純收取服務費的項目代建和“小股操盤”的股權(quán)式代建。

2013年萬科和鐵獅門合作開發(fā)舊金山Lumina項目就屬于股權(quán)式代建范疇，有效達到分散風險、分享收益的共贏效果?，F(xiàn)階段房企利用各自資源優(yōu)勢和相適應的代建模式，向市場輸出不同的代建項目，例如華潤、招商蛇口等利用央企優(yōu)勢，承擔政府的保障房工程項目；朗詩、當代依賴產(chǎn)品特點，主打綠色地產(chǎn)代建項目品牌。

就代建行業(yè)而言，除了代建模式以及項目特色之外，規(guī)模、盈利水平、市場份額等亦是衡量代建房企經(jīng)營優(yōu)秀與否的重要指標。

經(jīng)過大量統(tǒng)計調(diào)研和研究考察，觀點指數(shù)研究院發(fā)布“2021房地產(chǎn)代建管理表現(xiàn)”，旨在表彰過去一年全力提升競爭力，積極發(fā)展代建業(yè)務，并打造出優(yōu)秀品牌與管理價值的房地產(chǎn)企業(yè)。

“代建第一股”綠城管理憑借著行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的規(guī)模和盈利水平，綜合得分最高，成功進入研究成果名單。

截至2020年6月30日，綠城管理（自行及透過與業(yè)務伙伴合作）擁有代建項目268個，分布于全國27個?。ㄖ陛犑屑白灾螀^(qū)）的85座城市及1個海外城市（位于柬埔寨）。2020年代建項目累計取得合同銷售金額約為745億元，合同銷售面積約560萬平方米。

此外，綠城管理還積極獲取新的代建項目，合約建面維持高水平增長，2020年新拓代建項目合約總建筑面積達1869萬平方米，同比增長約16.8%；新拓代建項目代建費預估58.1億元，同比增長約22.3%。

值得一提的是，正在籌備上市的中原建業(yè)，憑借著多年經(jīng)營和快速擴張，規(guī)模不遑多讓。截至2020年12月31日，中原建業(yè)累計簽約代建輕資產(chǎn)項目246個，合計規(guī)劃計容面積約3309萬平方米，年復合增長率高達51.3%。

目前，中原建業(yè)代建項目布局遍布河南、海南、河北、新疆、山西、陜西等地，未來隨著中原建業(yè)正式對接資本市場，規(guī)模布局將進一步擴張和完善。

另外一家代建企業(yè)金地管理，擁有開發(fā)管理、資源整合、產(chǎn)品創(chuàng)新和優(yōu)質(zhì)服務等方面優(yōu)勢，同時還背靠金地集團對代建業(yè)務的戰(zhàn)略支持，成為了市場對標和學習的重點對象。

2006年，金地通過承接深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目“福田科技廣場”，正式進入代建領(lǐng)域。經(jīng)過十幾年經(jīng)驗積累，目前金地管理形成代建共贏G體系，提供咨詢顧問、開發(fā)管理、配資代建、政府代建等多種業(yè)務服務，為客戶打造精準、高效、定制的全過程開發(fā)管理解決方案。

滿足委托方需求，實現(xiàn)雙方共贏是代建行業(yè)的必然趨勢。目前藍綠雙城已經(jīng)打造出獨特的“共建模式”，做好C端需求落到實處，形成了繼產(chǎn)品品質(zhì)之外的另一個重要核心優(yōu)勢。

“共建模式”的核心在于事業(yè)共擔，風險共享。具體而言，藍綠雙城通過與委托方約定基本收益，并以代建費為擔保，項目基本收益未實現(xiàn)的折減代建費，基本收益實現(xiàn)后超額累進分成，真正意義上實現(xiàn)了雙方共贏發(fā)展的“共同體”概念。

（以上為系列報告之一，如需閱讀《卓越指數(shù)· 2021年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告》全文，請進入報告專題下載查閱）