從來沒有哪三家房企在卓越指數(shù)·2021年度房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)的位置如此難以撼動(dòng)。自2017年以后，碧桂園、萬科和恒大就是房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)的熟面孔。

位置鞏固的背后是三家房企可觀的銷售規(guī)模、龐大的貨值，以及在品牌、管理和創(chuàng)新上的積極作為。

今年的卓越指數(shù)·房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)，碧桂園表現(xiàn)亮眼。2020年，碧桂園在多個(gè)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破。規(guī)模上，近8000億元的全口徑銷售規(guī)模助力行業(yè)刷新單個(gè)企業(yè)銷售歷史，相信在不遠(yuǎn)的未來1萬億將不會(huì)是遙不可及的夢。以2020年全國商品房累計(jì)銷售金額173613億元計(jì)算，碧桂園的市占率達(dá)到4.54%。

而為了持續(xù)維持規(guī)模乃至增量空間，2020年碧桂園先后進(jìn)行了四次組織架構(gòu)調(diào)整，下轄的區(qū)域由2月的55個(gè)增至104個(gè)，資源重新整合分配，管理半徑更加合理,冀希望于今后每個(gè)區(qū)域都能迸發(fā)出一個(gè)小碧桂園。

規(guī)模之外，在資本市場認(rèn)可度上碧桂園亦獲得新進(jìn)展，先后獲得穆迪和惠譽(yù)上調(diào)評(píng)級(jí)，成為第9家獲得投資級(jí)的房企。

值得注意的是，在運(yùn)營指標(biāo)評(píng)選中，恒大憑借較高的全口徑銷售金額、權(quán)益銷售金額以及權(quán)益貨值，綜合表現(xiàn)突出。

過去的一年里，恒大“行程”繁忙。先是在2月推出線上賣房，率先走出疫情陰霾。僅以上半年的銷售來看，實(shí)現(xiàn)合約銷售額3488.4億元，較2019年同期上升逾23%，其中82%均來自線上賣房。

隨后分拆物業(yè)上市、將恒大健康更名為恒大汽車并發(fā)布恒馳六款新能源汽車，以及1300億戰(zhàn)投近乎全部同意實(shí)行轉(zhuǎn)股，使得恒大回歸坦途。隨著地產(chǎn)之外故事范本的增多，相信恒大未來在資本市場的表現(xiàn)會(huì)更加突出。

萬科2020年繼續(xù)深耕“管理紅利時(shí)代”，年內(nèi)深化組織重建、完成事人匹配等，打造“矢量組織、冠軍組織、韌性組織”。此外，對(duì)多元化業(yè)務(wù)有所側(cè)重，租賃住宅、物流倉儲(chǔ)、商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營等成為新的業(yè)務(wù)重點(diǎn)。而最新的2021年3月，萬科更是成立萬科公寓管理公司，深度挖掘租賃價(jià)值。截止2020年中期，萬科租賃住宅業(yè)務(wù)收入為10.5億元，占總營收的0.72%。

前20企業(yè)表現(xiàn)穩(wěn)健，權(quán)益總貨值占據(jù)半壁江山

觀點(diǎn)指數(shù)整理歷年房企研究名單，三年均入圍的企業(yè)有82家。以2019年的研究成果為基準(zhǔn)，可以看到前20房企較為穩(wěn)定，具體體現(xiàn)為2021年中有17家房企是2019年的熟面孔，上升較快的包括中梁控股以及金科股份。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)

在今年的研究成果中，觀點(diǎn)指數(shù)新增了對(duì)權(quán)益貨值的考察，除了評(píng)估房企有多少的貨源可以支撐未來銷售外，亦是考量在遭遇融資持續(xù)收緊或其他危機(jī)時(shí)，房企是否可以快速獲得現(xiàn)金流來抵抗資金壓力。從2021年度房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)的研究數(shù)據(jù)來看，若粗略計(jì)算房企保持每年權(quán)益銷售金額不變，前一百家房企的總權(quán)益貨值則平均可支持4.33年的銷售。

轉(zhuǎn)看各個(gè)梯隊(duì)房企的權(quán)益貨值可供銷售時(shí)間，可以看到前三企業(yè)該比值僅為3.26，主要是因?yàn)榍叭科笾杏?家企業(yè)的權(quán)益貨值比較低，同時(shí)另外一家房企的權(quán)益銷售較高，每年消耗的貨值較多。事實(shí)上，前三房企每年的權(quán)益銷售均維持一定的增幅，這也意味著，它們要在土地市場上繼續(xù)進(jìn)取。同時(shí)，對(duì)于個(gè)別房企來說，則要加快舊改的轉(zhuǎn)化效率，持續(xù)補(bǔ)充糧草。

同時(shí)可以看到研究成果中第4-第10這7家房企的權(quán)益貨值可供銷售時(shí)間是最高的，達(dá)到5.36年。需要注意的是，該梯隊(duì)房企的權(quán)益銷售比（權(quán)益銷售金額/全口徑銷售金額）為0.77，低于前三房企的0.77。

從權(quán)益貨值與營業(yè)收入的比值來看，由于各家房企的結(jié)轉(zhuǎn)年限不同，此處統(tǒng)一考慮延后一年，即2019年權(quán)益銷售金額/2020年?duì)I業(yè)收入（預(yù)測值），可以看到第4-第10房企的該數(shù)值為1.52，前三房企的則為1.18。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)

回歸到各個(gè)梯隊(duì)的權(quán)益貨值占比，可以看到前20房企占據(jù)前一百家房企總權(quán)益貨值的58.20%，超過一半。而要關(guān)注到的還有碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)和保利5家房企的權(quán)益總貨值占100家房企的23.58%。

這也體現(xiàn)了不僅是市場份額，“面粉”堆砌而成的“面包”亦被牢牢掌握在頭部房企手中。尤其隨著多城集中供地的出臺(tái)，手握大量土儲(chǔ)的房企優(yōu)勢會(huì)更加明顯。

由點(diǎn)及面，多維競爭下地產(chǎn)分化顯著

2020年房地產(chǎn)行業(yè)短暫受挫后開始復(fù)蘇，“房住不炒”的定位不變，繼續(xù)完善平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制，得益于此，行業(yè)發(fā)展繼續(xù)穩(wěn)步向前。全年來看，行業(yè)呈現(xiàn)出顯著的“分化”特征，并由點(diǎn)及面進(jìn)一步擴(kuò)散。具體體現(xiàn)為城市布局分化、房企規(guī)模分化、融資優(yōu)勢分化、估值分化等。

觀點(diǎn)指數(shù)以房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)中的57家房企作為樣本（項(xiàng)目個(gè)數(shù)達(dá)到5065個(gè)、銷售金額為34703.38億元、銷售面積為24311.50萬平方米），觀察其在各區(qū)域中的銷售金額，可以看到整體的布局偏好是以一線城市或大城市構(gòu)建起的城市群為主，包括中原城市群、遼中南城市群、山東半島城市群、滇中城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、哈長城市群、長三角城市群、長江中游城市群、成渝地區(qū)城市群和海峽西岸城市群，尤以后七者的銷售占比為高。

以碧桂園（不在樣本內(nèi)）為例，其截至2020年6月30日，已簽約或已摘牌的中國內(nèi)地項(xiàng)目總數(shù)為2662個(gè)，分布于31個(gè)省/自治區(qū)/直轄市的288個(gè)地級(jí)市，總計(jì)覆蓋1334個(gè)區(qū)/縣。其中與上述樣本房企銷售貢獻(xiàn)突出的七大城市群高度契合，僅珠三角城市群中的廣東、長三角城市群中的江蘇就分別布局了533和317個(gè)項(xiàng)目。

細(xì)分到各線級(jí)城市來看，一線、新一線及二線城市的銷售占比達(dá)到74.43%，其中后兩者占比分別為37.38%和28.09%。而三線、四線和五線城市的銷售占比則分別為12.57%、4.83%和8.01%。

可以看到新一線和二線為房企貢獻(xiàn)了大部分銷售，而三線城市由于均價(jià)低，銷售占比不及前者，但是也逐漸成為房企的布局首選。以100個(gè)城市過去5年的土地成交量來看，三線城市成交的土地規(guī)劃建筑面積占所有城市的比重，由2016年的46.59%提升至2019年的51.39%。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

觀點(diǎn)指數(shù)將樣本房企按照銷售規(guī)模分類，觀察不同梯級(jí)的城市布局偏好，可以看到2000億以上、1000-2000億、500-1000億以及300-500億級(jí)別的房企，銷售占比最高的城市均為新一線＞二線＞三線，僅300億以下房企各城市的銷售貢獻(xiàn)異同，銷售占比最高的城市分別為新一線（31.79%）、三線（22.32%）和四線（20.40%）。

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

該梯隊(duì)以區(qū)域型或特色房企為主，隨著行業(yè)競爭加劇，其在一線、新一線及二線城市的競爭優(yōu)勢并不突出——缺失資金、周轉(zhuǎn)空間及規(guī)模增長動(dòng)力，要與頭部及大規(guī)模房企搶食更是難上加難。而三四線城市或有本地資源支撐、或可以通過“小而美”的產(chǎn)品輸出，實(shí)現(xiàn)規(guī)模和利潤增長，因此會(huì)更加舒適，未來在該區(qū)域的銷售額集中度相信會(huì)更高。

除了城市布局外，可以看到房企間的規(guī)模分化也在加速。2020年，全國商品房銷售額173613億元，同比增長8.7%。與全國的增長同步，房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究數(shù)據(jù)的企業(yè)銷售額在全國中的份額亦在提速，由2020年的73.33%提升至2021年的75.79%。

同時(shí)，各梯級(jí)出現(xiàn)規(guī)模分化，碧萬恒3家7000億以上房企占2021房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究數(shù)據(jù)的企業(yè)總銷售金額的16.84%，占全國12.77%的市場份額。而32家500億以下房企，上述兩個(gè)百分比分別為8.84%和6.70%，較2020年的10.06%和7.38%出現(xiàn)了下降。

如前所述，頭部及規(guī)模房企擁有既有的規(guī)模優(yōu)勢，在拿地、融資以及品牌優(yōu)勢上具備較大的優(yōu)勢，因此在市場份額搶奪上亦如虎添翼。經(jīng)此一“疫”以及三道紅線重壓下，房地產(chǎn)行業(yè)的生存環(huán)境更加考驗(yàn)房企的實(shí)力與質(zhì)量，規(guī)模間的分化會(huì)繼續(xù)加速。

轉(zhuǎn)看融資情況，雖然境外債跌宕起伏，融資規(guī)模出現(xiàn)收縮，但是受益于疫情之初各地針對(duì)房企繳納土地款、信貸政策等進(jìn)行邊際放松，因此境內(nèi)發(fā)債逆勢擴(kuò)張。不過下半年，“三道紅線”以及房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策的祭出，一定程度上壓抑了房企的融資動(dòng)作。全年來看，信用評(píng)級(jí)高、負(fù)債規(guī)模處于健康范圍內(nèi)的房企，融資渠道更加多元，且融資成本更低。

僅以發(fā)債籌資來看，觀點(diǎn)指數(shù)以73家房企作為樣本，其中4家發(fā)債超過300億元以上的房企，其融資總額占所有樣本房企的23.18%，而個(gè)別房企全年發(fā)債規(guī)模卻低于10億元。雖然發(fā)債只是房企融資的渠道之一，但可以看到融資規(guī)模已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重分化。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

對(duì)比融資成本，上述分化會(huì)更加明顯，觀點(diǎn)指數(shù)將樣本房企按照銷售規(guī)模分類，可以清晰看到銷售規(guī)模在5000億元以上、2000-5000億、1000-2000億的房企，超過50%的加權(quán)平均票面利率均低于平均數(shù)，而500-1000億、100-500億房企則相反。雖然發(fā)債利率不完全取決于房企的銷售規(guī)模，還與財(cái)務(wù)健康程度、貨值大小、信用評(píng)級(jí)等息息相關(guān)。但是不可否認(rèn)，銷售規(guī)模大的房企，其發(fā)債利率往往更低。

展望2021年，三道紅線對(duì)于房企的融資影響會(huì)更加顯著，融資資源會(huì)進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)房企傾斜，使其在融資額、成本和發(fā)債期限上享受更多的優(yōu)勢。

百家房企權(quán)益貨值近42萬億，城市更新帶來業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)

權(quán)益總貨值是“2021年度房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)”的重點(diǎn)指標(biāo)之一，而該指標(biāo)與土儲(chǔ)密切相關(guān)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，2021年度房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究數(shù)據(jù)的房企的土地儲(chǔ)備達(dá)到38億平方米，權(quán)益土儲(chǔ)為28.25億平方米。以市價(jià)計(jì)算貨值，可以看到房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究數(shù)據(jù)的房企的權(quán)益總貨值為41.53萬億元。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2020年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積25536萬平方米，相比上年下降1.1%；土地成交價(jià)款17269億元，增長17.4%，上年為下降8.7%。

回顧全年，供應(yīng)節(jié)奏上，由于疫情影響，全年土地供應(yīng)呈現(xiàn)前高后低的特點(diǎn)。觀點(diǎn)指數(shù)以全國100個(gè)重點(diǎn)城市作為基準(zhǔn)，可以看到2020上半年的土地供應(yīng)數(shù)量為8006宗，高于2019年的6799宗；供應(yīng)土地規(guī)劃建筑面積上，2020年下半年為9億平方米，環(huán)比上半年增長18.23%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

自2月起部分地區(qū)降低房企的土地金繳納門檻，土地市場熱度高漲，2月、4月和6月的成交土地規(guī)劃建筑面積同比去年分別增長22.36%、39.81%和50.38%。轉(zhuǎn)看過去4年100城的土地成交情況，可以看到2020年土地成交總價(jià)增速為13.53%，高于成交建面10.34%的增速。2020上半年，疫情受控后，部分核心城市持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，使得土地市場交易火熱，也進(jìn)一步提高了土地成交總價(jià)及樓面價(jià)。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

以100個(gè)城市過去5年的土地成交量來看，2020年由于一線及二線城市有大量優(yōu)質(zhì)地塊推出，且溢價(jià)不高，因此占比有所提高或保持高水平，分別為7.02%和42.01%，三線城市占比則略有下降。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

不過自8月住建部、央行等部門召集房企的座談會(huì)提出三道紅線，疊加部分熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)，土地市場熱度有所冷卻，10月、11月成交土地規(guī)劃建筑面積同比增速降至個(gè)位數(shù)，12月則同比下跌。此外部分踩線的房企，四季度后納儲(chǔ)的動(dòng)作明顯下降。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)

展望2021年，手握存糧且“降檔”壓力小的房企，相信會(huì)在土地市場上更加進(jìn)取，而反之則會(huì)對(duì)拿地有所謹(jǐn)慎。

同時(shí)需要注意的是，12月中旬中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到，要實(shí)施城市更新行動(dòng)，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。這也是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議連續(xù)兩年提及城市更新與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)及房企而言，具有一定的政策意義，亦有利于降低土地成本。

據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，僅12月就有超過13家房企在城市更新業(yè)務(wù)上有所動(dòng)作，包括佳兆業(yè)、恒大等房企，主要表現(xiàn)為繼續(xù)擴(kuò)大舊改項(xiàng)目儲(chǔ)備，通過合作的方式深耕城市更新領(lǐng)域等。

同時(shí)，結(jié)合當(dāng)前城市化進(jìn)程及城市發(fā)展的特點(diǎn)，城市更新及老舊小區(qū)改造具有更多的服務(wù)內(nèi)涵，對(duì)于增加房企業(yè)務(wù)擴(kuò)展機(jī)會(huì)及豐富多元化布局有著更多的現(xiàn)實(shí)意義。

杠桿運(yùn)用收斂，并購和資產(chǎn)處置加速

過去的2020年，房企規(guī)模增速有所放緩，除了受到疫情的短暫沖擊外，亦和“三穩(wěn)”基調(diào)下，房企的發(fā)展步伐更加穩(wěn)健有關(guān)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的“2020年房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)”顯示，2020年房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)研究數(shù)據(jù)企業(yè)的整體銷售增幅不及2019年。過去三年均入選2020年房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)研究數(shù)據(jù)的84家房企中，銷售增速低于2019年的超過65%。另外值得留意的是，有13家房企的銷售金額同比增速為負(fù)。

“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”短期不會(huì)改變，加之信托、海外債等融資通道約束加強(qiáng)，以及三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策的疊加，可以看到2020年度房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究數(shù)據(jù)企業(yè)的杠桿運(yùn)用有所收斂，同時(shí)部分房企為還債、“降檔”奮力，加快銷售回款、控制土地支出，年內(nèi)并購和處置資產(chǎn)的動(dòng)作亦有所加大。

觀點(diǎn)指數(shù)以60家房地產(chǎn)卓越企業(yè)表現(xiàn)研究數(shù)據(jù)候選企業(yè)作為樣本，預(yù)測統(tǒng)計(jì)其凈負(fù)債率表現(xiàn)，可以看到有34家凈負(fù)債率低于2019年，平均下降幅度12.65%，其中超過20%的有6家。降負(fù)債的方式包括出售物流資產(chǎn)回流資金、做大凈資產(chǎn)、減少有息負(fù)債、調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)等。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測

分區(qū)間來看，60家樣本房企中，預(yù)測2020年凈負(fù)債率低于50%的有7家，50%-80%的占比最大，達(dá)到38.33%。要關(guān)注到凈負(fù)債率高于100%，也即踩中一條紅線的有17家，占比28.33%，接近3成。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測

同時(shí)凈負(fù)債率預(yù)計(jì)超過300%的房企有一家，為銷售規(guī)模超千億的房企。由下圖可以看到，千億房企的平均凈負(fù)債率為89.70%，處于安全線以內(nèi)。包含上述房企在內(nèi)，千億房企中凈負(fù)債率超過100%的有12家，也即意味著占所有踏線樣本房企數(shù)量的71%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點(diǎn)指數(shù)預(yù)測

從季度來看，2020年Q1和Q2并購金額同比增長顯著，分別為32.04%和150.03%，這也是疫情負(fù)面影響開始顯現(xiàn)的兩個(gè)季度。

對(duì)于該房企群體而言，規(guī)模增長已不是重中之重，如何保持健康穩(wěn)健的發(fā)展，維持既有的果實(shí)成為關(guān)鍵。畢竟年初以來，千億或近千億房企身陷債務(wù)桎梏不是異聞。

如前文所述，受三道紅線等影響，房企下半年拿地由熱轉(zhuǎn)溫，同時(shí)為“降檔”行業(yè)內(nèi)的并購和資產(chǎn)處置動(dòng)作有所增加。從全行業(yè)看，2020年房地產(chǎn)并購金額為1693.46億元，占所有行業(yè)總和的4.58%。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

從季度來看，2020年Q1和Q2并購金額同比增長顯著，分別為32.04%和150.03%，這也是疫情負(fù)面影響開始顯現(xiàn)的兩個(gè)季度。

從歷年情況觀察，亦可以看到2020年的同比增速有所加快，由2019年的-30.50%，提升至2020年的-6.47%，平均每宗并購的規(guī)模達(dá)到8.55億元，為近三年最高。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點(diǎn)指數(shù)整理

未來的幾年內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)以“穩(wěn)”為發(fā)展主題，因此杠桿的使用要更加謹(jǐn)慎。同時(shí)房企發(fā)展更加注重質(zhì)量，過往盈利差、過度分散企業(yè)資源的非核心資產(chǎn)或者業(yè)務(wù)會(huì)被進(jìn)一步割舍。