2020年中國房地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)回顧

償債能力

對于資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，高負債幾乎成了業(yè)界常態(tài)，隨之而來的是企業(yè)償債壓力。

回顧榜單整體情況，就凈負債率來看，截至2019年末，候選30家房企中，平均凈負債率為60.58%，中位數(shù)為65.47%，而四分位距則為29.49%（45.13%至74.62%）。

多數(shù)候選房企財務(wù)杠桿相對穩(wěn)健，在充分利用資金的同時并沒有過度惡化財務(wù)結(jié)構(gòu)。對總體負債壓力而言，過高的總負債仍然是拖累房企在財務(wù)指標(biāo)排名的一個重要因素。

從償債能力財務(wù)指標(biāo)名次對比圖中，可發(fā)現(xiàn)高名次（深色點）的點大多偏小，而最明顯的幾個大點顏色偏淺。相同負債情況下，更多的EBITDA及更多的貨值都會降低房企的償債壓力，那么對應(yīng)的，圖中偏上、偏右的點所代表的企業(yè)，有著更好的償債保障。

若以回歸方法倒推各指標(biāo)對總分的影響，影響最大的便是貨值/總負債與EBITDA/總負債，其次便是現(xiàn)金短債比和速動比率。這意味著，名次好的房企在這些指標(biāo)的表現(xiàn)相對更加優(yōu)秀。

根據(jù)觀點指數(shù)預(yù)測，財務(wù)排名前30家房企平均速動比率0.70，中位數(shù)0.68，25%分位數(shù)0.58，75%分位數(shù)為0.79，整體流動偏低?，F(xiàn)金短債比平均數(shù)0.33，中位數(shù)0.31，25%分位數(shù)0.27，75%分位數(shù)0.36。值得注意的是現(xiàn)金短債比中位數(shù)與平均數(shù)相差不多，意味著分布較為對稱，同時從候選房企來看，行業(yè)現(xiàn)金短債比水平區(qū)分度不大。

融資能力

縱觀2019年全年融資水平，候選30家房企共融資16927.67億元，平均融資564.3億元，融資額中位數(shù)427.0億元，四分位距為263.5億元（339.9億元至603.4億元）。融資總額存在右側(cè)厚尾現(xiàn)象，最大至高達2515.1億元。（統(tǒng)計只包含公開數(shù)據(jù)，房企或有未公開銀行貸款情況未列入統(tǒng)計數(shù)據(jù)。）

若不能及時消化吸收融到的資金，企業(yè)則有可能面臨財務(wù)困境，勢必影響繼續(xù)融資的能力?；谶@個考慮，觀點指數(shù)選用企業(yè)非現(xiàn)金費用前的營業(yè)收入，即息稅折舊攤銷前收入（EBITDA）與總負債的比值，和凈負債率（僅考慮企業(yè)帶息負債的負債比率）來衡量當(dāng)前負債狀況對企業(yè)的影響。

將這兩個指標(biāo)與融資總額結(jié)合，考量其對候選企業(yè)指標(biāo)的影響，可以發(fā)現(xiàn)，融資總額過大的企業(yè)往往出現(xiàn)較低的EBITDA/總負債，導(dǎo)致財務(wù)指標(biāo)排名較后。

更高的EBITDA/總負債和較低的凈負債率則可以在取得較好的名次，對應(yīng)于圖中偏下、偏右的點。當(dāng)然，圖中只體現(xiàn)了3個指標(biāo)，因而不能完全體現(xiàn)指標(biāo)和名次的對應(yīng)關(guān)系。

對于作為融資保障的貨值方面，根據(jù)觀點指數(shù)評估，候選30家房企平均貨值9499.4億元，中位數(shù)5115.0億元，四分位距為8468.8億元（3920.1億元至12388.9億元），貨值最高達31758.5億元，中位數(shù)和均值相差較大，說明行業(yè)巨頭的貨值要大大高于行業(yè)平均水平。

盈利能力

從規(guī)模方面，盈利能力表現(xiàn)采用營業(yè)收入、息稅前利潤、歸母凈利潤三個層級的收入來衡量企業(yè)的盈利。若將這三個維度的數(shù)據(jù)進行對比，以財務(wù)總分排名（非榜單排名）分組，可以發(fā)現(xiàn)第一組（1-10名）和第二組（11-20名）的相關(guān)系數(shù)較為相似，甚至在相關(guān)性上強于第一組的房企。

但需注意，相關(guān)性并非本次榜單的衡量標(biāo)準(zhǔn)。這三者應(yīng)有一個良好的相關(guān)遞進關(guān)系，若是營業(yè)收入的增長不能帶來歸母凈利潤的增長，企業(yè)管理中也難免出現(xiàn)問題。

處于與前兩組相差較大的第三組的房企，營業(yè)收入與歸母凈利潤可認為已經(jīng)沒有統(tǒng)計相關(guān)關(guān)系，營業(yè)收入與EBIT甚至出現(xiàn)負相關(guān)。由于數(shù)據(jù)并不是單個企業(yè)的時序數(shù)據(jù)，并不能解讀為某房企在增長了營業(yè)收入之后，歸母凈利潤下降，而更合理的解讀是，經(jīng)營水平欠佳的房企，相較其他房企，在較高高營業(yè)收入的情況下，并沒有為母公司股東獲得更高的利潤，當(dāng)然這也可能說明這些公司的杠桿更高，更多的利潤歸給了債權(quán)人或者非控股股東。

盈利比率方面，三個名次（非榜單排名，僅以財務(wù)指標(biāo)計）的分組可以看到明顯的層次關(guān)系。

排名前十名房企的權(quán)益回報率（ROE）更分散，中位數(shù)也高于其他分組，但是由于箱型圖中的凹槽與第二組別的凹槽有較大的重合，可以認為這兩組的ROE中位數(shù)相差并不大。

尤其是前兩組的最小值基本在同一水平上，第三組的后三名明顯低于這個水平線。由此可以發(fā)現(xiàn)，在權(quán)益回報率方面，除個別頭部房企回報率明顯高于同行，多數(shù)第二梯隊房企ROE回報率相當(dāng)。即便在第三組的房企仍有ROE高于前十名房企的情形出現(xiàn)。

投資回報

觀點指數(shù)監(jiān)測100多家A股和內(nèi)房股房企，通過初始指標(biāo)篩選出69家上市房企入圍。通過對上述企業(yè)歷年財務(wù)數(shù)據(jù)進行整理，并構(gòu)建財務(wù)預(yù)測模型，對2019全年財務(wù)數(shù)據(jù)進行測算。

其中，24家A股入圍企業(yè)的平均財務(wù)總分為38.82分，45家內(nèi)房股的平均財務(wù)總分為38.94分，相差0.12分。不過需要注意的是，在45家內(nèi)房股中，有19家千億以上房企。換句話說，不是體量越大，投資回報表現(xiàn)越好。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)測算

ROIC指標(biāo)方面，投資回報TOP10 ROIC平均值為9.47%，69家入圍上市企業(yè)的平均ROIC則為5.88%，比前者低3.59%。

3%-4.9%的入圍房企最多，達到22家。在所有區(qū)間中企業(yè)數(shù)僅次于前者的是5%-7.9%，有17家，包括1家5000億房企，1家4000億房企，2家2000億房企和3家千億房企。

以ROE來說，69家入圍企業(yè)ROE均值為15.89%，其中高于平均線的有32家，低于平均線的占比53.6%，有1家銷售2000億級房企ROE低于4%，在69家入圍房企中墊底。該指標(biāo)TOP10的平均值為20.86%，較入圍房企高4.97%。其中有6家表現(xiàn)亮眼超過20%，包括萬科、碧桂園和招商蛇口。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)測算

剔除一家入圍房企扭虧為盈帶來的異常結(jié)果外，68家入圍房企歸母凈利潤總額為5140.73億元，平均歸母凈利潤為75.60億元，其中高于平均線的有20家。

信用表現(xiàn)

從信用表現(xiàn)前十企業(yè)財務(wù)得分來看，最終成功入選的10家企業(yè)，財務(wù)平均分為44.71分，位列前三的分別是龍湖集團、金地集團以及萬科。相鄰財務(wù)排名的分差在0.05-2.34之間。

如果從69家入圍企業(yè)來看，平均財務(wù)總分為40.45，較信用表現(xiàn)TOP10平均分低4.26分。其中，24家A股房企平均財務(wù)總分為39.57分，低于45家內(nèi)房股40.92的平均分。

這是因為多數(shù)A股房企在信用評級、已獲利息保障倍數(shù)、凈負債率和股息分派上不具優(yōu)勢。以凈負債率為例，該指標(biāo)高于150%的A股上市房企有6家，個別A股上市房企凈負債率逼近300%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理及測算

在69家入圍企業(yè)中，有31家財務(wù)總分低于40分，其中16家為A股上市房企。1家2019年上市的內(nèi)房股錄得財務(wù)最低分，為34.12分；7項財務(wù)指標(biāo)中，有一項應(yīng)付票據(jù)/賬款周轉(zhuǎn)率得分僅為2.5分，得分率25%。

在已獲利息倍數(shù)（息稅前利潤與利息費用之比）指標(biāo)上，A股表現(xiàn)要優(yōu)于內(nèi)房股，平均已獲利息倍數(shù)為23.12，而內(nèi)房股為22.77。需要注意的是，信用表現(xiàn)前十企業(yè)的平均已獲利息倍數(shù)為92.62，其中龍湖集團為317.25。

從理論角度來說，房企需要具有充足的息稅前利潤，才能確?？梢該?dān)負利息費用。因此這個角度來看，信用表現(xiàn)前十的債務(wù)利息壓力，比其他59家入圍房企普遍要小。

不過需要正視的現(xiàn)實是，實際操作過程中用來支付利息的是現(xiàn)金，而不是收益。因此在信用表現(xiàn)中，觀點指數(shù)增設(shè)了另外一項衡量房企償付借款利息能力的指標(biāo)，即現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)（經(jīng)營現(xiàn)金凈流量相對于利息費用的倍數(shù)）。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理及測算

數(shù)據(jù)顯示，入圍的24家A股房企中，有7家現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)為負數(shù)，包含1家2000億級房企，和3家千億房企。事實上，上述4家大量級房企，有一家2019年曾遭遇深交所問詢是否有短期償債壓力，另一家則因為黑天鵝事件甩賣部分項目救急。

而45家內(nèi)房股中，則有15家現(xiàn)金流量利息保障倍數(shù)為負數(shù)，現(xiàn)金利息支付能力同欠佳。

提醒：本報告采用所有數(shù)據(jù)來自2020房地產(chǎn)財務(wù)表現(xiàn)報告內(nèi)容，此分析僅供參考。

2021房地產(chǎn)財務(wù)表現(xiàn)即將發(fā)布

2020年在風(fēng)云之后，在后疫情、后“三道紅線“ 的房地產(chǎn)市場中，哪些上市房企能保持保有高水平的盈利能力、獲得滿意的投資回報？在競爭加劇的市場背景下，哪些上市房企能憑借更強的融資能力和償債能力脫穎而出？又有哪些上市房企能依仗卓越的信用表現(xiàn)獲得投資者信任？

債務(wù)清償能力關(guān)乎企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展甚至是生死存亡，觀點指數(shù)所評選的上市房企償債能力表現(xiàn)，結(jié)合財務(wù)指標(biāo)及團隊管理等指標(biāo)綜合考量企業(yè)償債能力，表彰在過去一年里，表現(xiàn)出了卓越償債能力的房企。

同時，對于房地產(chǎn)這類資本密集型行業(yè)來說，融資對各個房企的持續(xù)發(fā)展至關(guān)重要。觀點指數(shù)特別針對上市房企的融資能力，評選上市房企融資能力表現(xiàn)，來表彰那些在過去一年中體現(xiàn)出了優(yōu)秀融資能力的房企。

而盈利能力和投資回報可以說是每個企業(yè)經(jīng)營運作的最終目的，也是行業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點問題，上市房企盈利能力表現(xiàn)、上市房企投資回報表現(xiàn)便因此應(yīng)運而生。

觀點指數(shù)研究院通過對上市房企財務(wù)各方面數(shù)據(jù)的深入剖析與考量，更加真實、客觀、深入的衡量企業(yè)的硬實力。同時根據(jù)分析結(jié)果，觀點指數(shù)研究院將在3月重磅發(fā)布2021房地產(chǎn)上市企業(yè)表現(xiàn)(地產(chǎn)G30)以及2021房地產(chǎn)財務(wù)表現(xiàn)，以客觀公正的態(tài)度記錄與表彰過去一年財務(wù)穩(wěn)健，能力出眾的房企。