觀點指數(shù) 2021年，物業(yè)管理行業(yè)仍然穩(wěn)中向好。

1月，有多家物業(yè)企業(yè)在港交所遞表或上市，行業(yè)內(nèi)的收并購及整合活動依舊如火如荼進行，二級市場上，物業(yè)股也有不俗的表現(xiàn)。

根據(jù)目前各企業(yè)陸續(xù)公布的盈喜預告，可以看到，盡管過去一年整體經(jīng)濟飽受疫情困擾，但是物業(yè)行業(yè)憑借較高的抗風險能力，不僅站穩(wěn)了腳跟，還在業(yè)務經(jīng)營上取得了亮眼的成績。

此外，1月5日住建部、發(fā)改委等十部委發(fā)布了《關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》。主要從提升物業(yè)管理服務水平、推動發(fā)展生活服務業(yè)、強化物業(yè)服務監(jiān)督管理等六個方面落實具體行動，多角度提升物業(yè)服務質(zhì)量，推動物業(yè)服務企業(yè)轉(zhuǎn)型升級并健全行業(yè)監(jiān)管制度。

值得注意的是，該通知鼓勵物業(yè)服務企業(yè)加強智慧物業(yè)服務建設(shè)，擴大業(yè)務范圍并發(fā)展生活服務業(yè)，把業(yè)務向更多領(lǐng)域進行延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，并為物業(yè)企業(yè)拓展不同業(yè)務提供了優(yōu)惠扶持政策。

可以預見，未來物業(yè)行業(yè)的“內(nèi)涵”會更加豐富，細分賽道會繼續(xù)擴容，市場量級亦會得到更大的提高。

萬科物業(yè)表現(xiàn)亮眼，物企上市熱潮持續(xù)

2021年1月，共計有10家物業(yè)公司陸續(xù)發(fā)布正面盈利公告，顯示不少物業(yè)管理行業(yè)在疫情沖擊下依舊取得了不錯的業(yè)績。

根據(jù)公告，發(fā)布盈喜物業(yè)公司2020全年業(yè)績?nèi)〉酶咚僭鲩L，主要受益于在管面積和增值服務收入的增加，以及降低成本，提高效率帶來的收入和利潤同步提高。

來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

物業(yè)服務企業(yè)赴港上市熱度一直不減。1月，榮萬家、宋都服務和星盛商業(yè)成為2021年首批上市的物業(yè)公司，陸續(xù)于港交所掛牌上市。根據(jù)公告，榮萬家將使用募得資金的60%，星盛商業(yè)將使用募得資金的55%來進行戰(zhàn)略收購和投資；而宋都服務計劃將募得資金的60%用于擴充長三角地區(qū)的業(yè)務規(guī)模，提高市場份額及擴大地理分布。

另據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，截至1月底，港交所已上市物業(yè)企業(yè)數(shù)量達到42家。

此外，還有新希望服務、德信服務、世紀金源服務、朗詩綠色生活和中駿商管5家物業(yè)公司于1月向港交所提交了招股書。整體來看，物業(yè)公司上市熱潮仍在繼續(xù)，在“三道紅線”的壓力下，拆分物業(yè)板塊上市也逐漸成為房企分散壓力的有效方式。

據(jù)觀點指數(shù)整理分析已上市的42只港股物業(yè)股發(fā)現(xiàn)，截至1月29日，已上市物業(yè)股中，碧桂園服務依舊是市值最高的，為2004億港元，“鯨吞“亞太酒店物業(yè)后，恒大物業(yè)也緊隨其后，市值達到了1931億港元。

漲跌幅方面，42只已上市物業(yè)股的平均月度漲幅為4.28%，其中15只物業(yè)股月度漲幅超過10%，而恒大物業(yè)領(lǐng)漲，漲幅高達92.17%。另外，1月18日上市首日，宋都服務收盤價較發(fā)行價跌36%。截至2021年1月29日，宋都服務股價為0.12港元/股，較發(fā)行價跌46.7%。

整體看來，目前港股物業(yè)板塊競爭十分激烈，投資分化較為嚴重。在二級市場中漲幅相對較高的多為恒大物業(yè)、華潤萬象生活等規(guī)模較大的頭部物管企業(yè)，而不少中小型物業(yè)公司則普遍表現(xiàn)平平。

數(shù)據(jù)來源：Wind，觀點指數(shù)整理

究其原因，隨著物企上市潮持續(xù)進行，可選擇及參照的標的也逐漸增加，行業(yè)的頭部效應十分明顯?？梢钥吹?，品牌化、資源豐富的大型頭部物業(yè)企業(yè)更容易通過收并購來實現(xiàn)規(guī)模效應，相反中小型物企的大規(guī)模并購擴張則容易暗藏風險。

因此，相對后者，規(guī)模較大的品牌物管企業(yè)更容易受到市場的青睞。不過，亦要留意到合景悠活等部分中小型物企也較受資本認可，可見雖然目前物業(yè)行業(yè)主要是以規(guī)模制勝，但良好的經(jīng)營、獨特的業(yè)務范圍依舊能取得較高的行業(yè)競爭力。

恒大“鯨吞”亞太酒店物業(yè)，物管行業(yè)整合加速

2020年，物業(yè)行業(yè)收并購活動頻繁，不完全統(tǒng)計共有41起收并購活動，涉及金額71億元。

進入2021年，物業(yè)企業(yè)收并購浪潮仍在持續(xù)，1月7日，永升生活服務發(fā)布公告稱，擬以4.34億人民幣收購桂林彰泰服務集團有限公司65%的已發(fā)行股本。彰泰物業(yè)目前在管面積超過1000萬平方米，簽約面積超過2400萬平方米。

月中，合景悠活則發(fā)布收購雪松智聯(lián)科技集團有限公司80%股權(quán)的公告。該筆收購代價為人民幣13.16億元。截至2020年12月31日，雪松智聯(lián)在管面積合計超過8600萬平方米，在管項目合計超過1000個。交割后，預計合景悠活總在管面積將突破1.2億平方米。

當然，月內(nèi)的大筆收購還有恒大主導的“鯨吞”亞太酒店物業(yè)。恒大物業(yè)公布的信息透露，其以15億元全資收購寧波市亞太酒店物業(yè)服務有限公司100%股權(quán)。

資料顯示，亞太酒店物業(yè)在浙江、江蘇、山東、四川等13個省份39個城市擁有在管項目940個，在管面積超8000萬平方米，涵蓋住宅、寫字樓、城市綜合體、大型工業(yè)園等業(yè)態(tài)。此外，服務業(yè)主超200萬人，同時還擁有33個城市公共服務項目，在5A景區(qū)、地鐵、高鐵、機場、醫(yī)院等公共建筑及城市公共服務領(lǐng)域均有涉獵。收購完成后，恒大物業(yè)的在管面積將超過3.8億平方米。

在1月的幾起收并購活動中，可以看到恒大物業(yè)的收購動作表現(xiàn)亮眼，上市僅兩個多月，股價已然翻倍。通過此次大手筆并購，恒大物業(yè)市值直追碧桂園服務，在進一步擴大物業(yè)管理規(guī)模的同時，也將業(yè)務范圍進一步擴大到了城市公共建筑和服務領(lǐng)域。

1月17日，恒大物業(yè)在軍令狀誓師大會上設(shè)立了兩個“小目標”， 其中一個便指向2021年的投資拓展目標——每月新增拓展在管面積達到3000萬平方米，全年新增3.6億平方米。另外，根據(jù)恒大物業(yè)招股書，其IPO募集資金的65％將用于戰(zhàn)略性收購及投資，2021年，恒大物業(yè)的收并購活動將繼續(xù)進行。

對目前物業(yè)企業(yè)來說，擴大規(guī)模仍是最主要的發(fā)展渠道。隨著房企三道紅線的壓力，地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向存量市場，可以預見未來物業(yè)行業(yè)收并購將愈演愈烈。