觀點指數(shù)  2020年，突如其來的疫情重創(chuàng)了各行各業(yè)，經(jīng)濟緩步發(fā)展。在疫情之中，物業(yè)服務(wù)行業(yè)再次迎來高光時刻，物企作為“守住疫情防控最后一公里”的參與者得到社會關(guān)注，市場價值進一步提升。

同時在經(jīng)濟形勢復(fù)雜多變之下，資本避險取向明顯，對具備可期現(xiàn)金流的物業(yè)服務(wù)企業(yè)多有青睞及側(cè)重，資本市場對物企的估值不斷走高。

趁著資本的東風(fēng)，物業(yè)行業(yè)發(fā)展迎來新的高峰期。2019年至今，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上市潮成為一大看點，幾乎所有新上市企業(yè)均獲得超百倍的超額認購。

同時，房企分拆物業(yè)上市也迎來了新的節(jié)點，6月24日-29日期間，共有5家物企向港交所遞交招股書，分別是合景悠活、榮萬家、佳源服務(wù)、世茂服務(wù)、金科智慧服務(wù)。

市場的火熱直接觸發(fā)了企業(yè)的發(fā)展意愿，更多的收并購事件發(fā)生。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2020年上半年上市公司公告的收并購事件一共有18起，涉及金額10億元，當中更是不乏億元級別收購。

物業(yè)市場群雄并起，藍海板塊扶搖而上

觀點指數(shù)對行業(yè)超百家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行全方面監(jiān)測，針對其上半年市場表現(xiàn)、運營成果、品牌等多指標統(tǒng)計及分析，并予以相應(yīng)權(quán)重，最終有30家物企表現(xiàn)突出，上榜“2020中國年度影響力物業(yè)服務(wù)TOP30”。

其中，萬科物業(yè)位居行業(yè)榜首。截至2019年末，萬科物業(yè)在管面積達到4.5億平方米，同時營業(yè)收入首次突破百億大關(guān)。無人撼動的行業(yè)規(guī)模，再加上品牌、管理等優(yōu)勢，使得萬科穩(wěn)居“2020中國年度影響力物業(yè)服務(wù)TOP30”首位。

數(shù)據(jù)來源：萬科年報、觀點指數(shù)整理

據(jù)年報數(shù)據(jù)披露，萬科物業(yè)在2019年營收達到127億元，而此前的2016年，其營收僅42.6億元，歷時3年就成為了內(nèi)地首個邁入百億營收的物管企業(yè)，年復(fù)合增長超40%。

與此同時，萬科憑借運營規(guī)模的既有優(yōu)勢，進一步完善社區(qū)空間、商企空間、城市空間“三駕馬車”模型搭建，每月有穩(wěn)定的城市服務(wù)項目落地。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

上半年，碧桂園服務(wù)同樣取得了不錯的成績，作為港股市場上市值最高的物業(yè)股，碧桂園服務(wù)正在向著千億市值之路狂奔。

2020年初至今，碧桂園服務(wù)股價從每股26.38港元持續(xù)上行，截至5月13日收盤價達到37.18港元/股，市值達1023.9億港元，成為港股市場上首家市值超千億港元的物管企業(yè)。

回顧上市以來的表現(xiàn)，2018年6月19日，憑借介紹形式，碧桂園正式登陸資本市場，上市首日收盤股價為每股10港元，總市值最高為250億港元。此后兩年多時間里，碧桂園服務(wù)股價維持上漲趨勢，按6月26日收盤價36港元股價測算，累計漲幅260%。截止7月31日收盤價46.75港元，累計漲幅367.5%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

碧桂園服務(wù)的千億市值，與其發(fā)展速度不無關(guān)系。據(jù)財報顯示，2019年碧桂園服務(wù)營業(yè)收入96.45億元，同比增速達到106%，復(fù)合增長率近55%。

綜合來看，目前行業(yè)發(fā)展正處于快速發(fā)展時期，整體市場和單個物業(yè)企業(yè)間仍有很大的增量空間，高增長仍會持續(xù)一定時間，但不可忽視的是，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略各不相同，企業(yè)間業(yè)務(wù)和業(yè)績分化也將越來越大。

未來3-5年，整個物業(yè)行業(yè)將快速裂變，進入規(guī)模增長、收并購?fù)卣?、品質(zhì)提升三架齊驅(qū)的關(guān)鍵時期。

物業(yè)股市值迎來大分化，年內(nèi)平均激增54.32%

突如其來的新冠肺炎疫情，將隱于房企幕后的物業(yè)公司推到聚光燈下。在資本市場，物業(yè)股板塊更是迎來了高光時刻。

數(shù)據(jù)顯示，相較2019年末收盤價，截至6月30日，港股市場上24只物業(yè)股平均漲幅為54.32%。在資本市場的亮眼表現(xiàn)，使得2019年爆發(fā)的物業(yè)公司資本化大潮延續(xù)至今。

回顧年內(nèi)表現(xiàn)，銀城生活服務(wù)領(lǐng)跑一眾物業(yè)股，年內(nèi)漲幅高達204.12%。值得注意的是，若觀察銀城生活服務(wù)年內(nèi)每個月股價走勢，前5月股價表現(xiàn)平平，平均漲幅僅僅20%。6月股價異軍突起，漲幅達115.01%，帶動全年走勢。

一般而言，物業(yè)股走勢強勁，與其關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司不無關(guān)聯(lián)。關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司增長強勁，不僅可以助力該物業(yè)公司持續(xù)輸送物業(yè)管理面積，也給后者帶來強勁的業(yè)績增長預(yù)期。因此該物業(yè)股自然更受資本青睞。

數(shù)據(jù)來源：市場數(shù)據(jù)、觀點指數(shù)整理

而上半年頭部物企股價不及預(yù)期，或許與配股潮有關(guān)。

6月3日，綠城服務(wù)發(fā)布公告稱，公司擬向最少六名承配人合計配售2.666億股新股，預(yù)計融資總額約27.14億港元。綠城服務(wù)宣布配股后第二天，永升生活服務(wù)集團有限公司也發(fā)布公告稱，擬先舊后新配售1.34億股新股，預(yù)期此次認購事項所得款項總額為15.79億港元。隨后，和泓服務(wù)、佳兆業(yè)美好均有配股動作。

一連串的物企配股事項難免會導(dǎo)致原股東所持股份遭到稀釋，由此引發(fā)市場疑慮，物業(yè)股板塊也似乎出現(xiàn)了連鎖反應(yīng)，月內(nèi)體量較大的物業(yè)股出現(xiàn)整體下跌的情況。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

疫情期間，具備穩(wěn)定現(xiàn)金流的物管行業(yè)深受資本熱捧，因此行業(yè)價值愈加顯現(xiàn)，整體股價也實現(xiàn)了上升。但隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，行業(yè)能否繼續(xù)前半年的熱度仍是未知數(shù)。

換句話說，通過配股擴充資金的窗口期或稍縱即逝。這也是頭部物企配股潮起的主要動因。

另一方面，從目前市場數(shù)據(jù)來看，規(guī)模仍是衡量一家物管企業(yè)的重要指標，擴大管理規(guī)模和增大市場份額仍是上市企業(yè)發(fā)展的首要目標。因此，通過配股募資，以盡早搶占更多市場份額，亦是物業(yè)企業(yè)彎道超車的手段之一。

需要予以關(guān)注的是，與2014年僅彩生活一支獨苗不同，如今港股物業(yè)板塊熱鬧非凡，大中小型物業(yè)企業(yè)梯隊分明。整體來看，市值達到500億以上企業(yè)有2家、400億以上企業(yè)1家、200億以上3家、，百億以上企業(yè)為3家，百億以下企業(yè)15家。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)、企業(yè)年報

即便物業(yè)企業(yè)發(fā)展整體向好，但值得注意的是，24家上市物企兩極市值差約為986億，這一數(shù)據(jù)在2020年第一季度初時為783億，并且差距有進一步拉大的趨勢。

市值的差異化，很大程度上源自于規(guī)模的持續(xù)增長、物業(yè)費的提升、成本的控制能力，以及增值服務(wù)等因素的綜合結(jié)果。

從另一角度看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的市場集中度不在同一個量級，市場仍較分散，這給行業(yè)整合、龍頭企業(yè)提升市場占有率提供了空間。

IPO狂歡，中型物業(yè)公司扎堆上市

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，中資企業(yè)在全球通過IPO募集的資金總額為2355億元，而去年同期只有1038億元。細化下，今年一季度IPO募資931億元，金額已幾近往年Q1、Q2兩個季度之和，二季度更是飆升至1424億元。

數(shù)據(jù)來源：市場數(shù)據(jù)、觀點指數(shù)整理

在此背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)進賬穩(wěn)定的“現(xiàn)金奶牛”特性自然備受資本青睞，超額認購倍數(shù)屢次刷新上限。觀點指數(shù)簡單整理2020年上市的物業(yè)企業(yè)可發(fā)現(xiàn)，盡管各家企業(yè)成色參差不齊，但無一例外地都受到了資本的熱捧。

數(shù)據(jù)來源：公司公告、觀點指數(shù)整理

2020年率先上市的興業(yè)物聯(lián)和燁星集團，體量在上市物業(yè)股里屬于中下水平，如興業(yè)物聯(lián)截止2019年末在管總建面240萬平方米，2019年前三季度收益總額約1.27億元；截至2020年1月28日，燁星集團在管面積520萬平方米，2019年前八個月收益約1.75億元。

來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

且相比于燁星集團吸引恒基地產(chǎn)李家杰做基石投資者（認購占比14.5%），興業(yè)物聯(lián)并沒有基石投資者。即使在這種條件下，興業(yè)物聯(lián)仍成為新股王，市場之狂熱可想而知。

截止6月30日，累計已有11家物業(yè)公司在港交所提交招股書。值得注意的是，7月有3家物企集中上市，按時間先后分別是金融街物業(yè)、弘陽服務(wù)、正榮服務(wù)。換而言之，目前港股市場上等待聆訊的物業(yè)企業(yè)還有7家。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

同時近期融創(chuàng)、華潤置地等百強房企亦緊鑼密鼓地籌備拆分物業(yè)上市事宜。預(yù)期在接下來的半年時間內(nèi)，獲批上市的物業(yè)公司數(shù)有望比去年增加一倍多。

觀點指數(shù)整理上半年披露招股書的物業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)除金科智慧服務(wù)2019年在管面積超過1億平方米外，其余企業(yè)的在管規(guī)模均較小。

來源：企業(yè)招股書、觀點指數(shù)整理

一般來說，房企分拆物業(yè)公司上市，母公司的品牌效應(yīng)會使物管企業(yè)更容易獲得資本市場認可。目前排隊上市的8家物業(yè)企業(yè)，其母公司均是觀點指數(shù)·TOP100銷售排行榜里全國排名靠前的企業(yè)。

隨著資本市場對物業(yè)版塊的看好，分拆物業(yè)上市逐步向第二乃至第三階梯房企延伸。相信未來兩年會有更多的中小型房企陸續(xù)推進旗下物業(yè)業(yè)務(wù)的上市進程。

此外，據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國物業(yè)管理面積約246.65億平方米，年復(fù)合增長率為12.01%。其中頭部百強企業(yè)約占78.9億平方米，即32.08%?？傮w呈現(xiàn)地域分散、集中度低的狀態(tài)。

行業(yè)集中度較低導(dǎo)致市場環(huán)境競爭激烈，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營能力、管理能力和抗風(fēng)險能力自然提出更高的要求。而已經(jīng)上市或手握大量現(xiàn)金流的物管企業(yè)，有更多收并購、尋求合作的發(fā)展意向以及資金支持，占據(jù)先天優(yōu)勢。

收并購頻發(fā)，多業(yè)態(tài)布局抗擊市場風(fēng)險

受疫情影響，大部分物管企業(yè)今年第一季度均聚焦于疫情防控工作，中標、收購動作有所減少。隨著國內(nèi)防疫工作成效逐步顯現(xiàn)，各行各業(yè)進入緩慢恢復(fù)期，物管企業(yè)發(fā)展逐步恢復(fù)如常，在收并購、項目拓展等方面的動作增加。

一般來說，物管公司通過關(guān)聯(lián)企業(yè)交付面積輸送、獨立第三方招投標以及收并購三種方式來獲取新的在管項目。其中第一種獲取方式雖然可以為物業(yè)企業(yè)帶來穩(wěn)定的增量面積，但比較依賴關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展狀況，同時受宏觀經(jīng)濟因素影響較大。

近年來出現(xiàn)的趨勢是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管面積中，關(guān)于關(guān)聯(lián)方的項目面積占比在持續(xù)減弱。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、企業(yè)年報、觀點指數(shù)整理

以2019年頻繁收并購的雅生活為例，2019年其在管面積約為2.34億平方米，除去來自雅生活、綠地集團雙股東的輸送面積后，來自第三方開發(fā)商的物業(yè)面積為1.71億平方米，占比達到了73.3%。而2018年這一項指標為61.7%。

收并購市場方面，據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，2020年上半年上市公司公告的收并購事件一共有18起，涉及金額10億元。據(jù)觀點指數(shù)觀察，標的企業(yè)主要為體量較小的物業(yè)企業(yè)，以及一些便于企業(yè)開展新增值服務(wù)的相關(guān)企業(yè)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告、觀點指數(shù)整理

同時，也有物業(yè)企業(yè)通過收并購快速獲取經(jīng)驗豐富的團隊，進入新的業(yè)態(tài)領(lǐng)域。如新城悅通過并購成都誠悅時代物業(yè)使公司進入商寫及商場的物管領(lǐng)域；時代鄰里通過并購進入電力系統(tǒng)以及工業(yè)物流地產(chǎn)領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)來源:企業(yè)公告、興業(yè)證券、觀點指數(shù)整理

從現(xiàn)有數(shù)據(jù)看，收并購依然是企業(yè)擴張規(guī)模的主流方式。這一途徑可以讓物業(yè)企業(yè)在較短時間里增加大量的在管面積，拉動業(yè)績增長。對于一些發(fā)展意愿強烈且在管面積規(guī)模相對較小的公司，并購更容易實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。但如何處理好后續(xù)的服務(wù)問題，則是另一重考驗。

招標市場方面，觀點指數(shù)整理頭部物企新中標項目類型發(fā)現(xiàn)，住宅物業(yè)仍是當中的大頭。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，不同業(yè)態(tài)的客戶特征及對物業(yè)服務(wù)的訴求皆有所差異。部分物管企業(yè)在以住宅為主的基礎(chǔ)上，積極進行其他業(yè)態(tài)拓展，完善多元化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提升企業(yè)在市場發(fā)展中的抗風(fēng)險能力。

如此次疫情來臨時，在各個業(yè)態(tài)均有布局的物管公司優(yōu)勢顯現(xiàn)。而一些以非住宅物業(yè)為主的物管公司則更容易受到影響，最直觀的體現(xiàn)則是在股價漲跌幅上。同時，從已公布的對物管企業(yè)的扶持政策來看，多數(shù)補貼并不涵蓋非住宅物業(yè)業(yè)態(tài)。

例如疫情期間，很多商場、辦公樓沒有營業(yè)。雖然許多開發(fā)商減免商鋪租金，但如果疫情持續(xù)時間過長，給各個承租商戶和企業(yè)的創(chuàng)收壓力會進一步加大，一旦發(fā)生類似大面積退租等情況，則很可能會直接影響到物管企業(yè)的物業(yè)費收入。

數(shù)據(jù)來源：智研咨詢、公開資料、觀點指數(shù)整理

縱然如此，2019年頭部物企物業(yè)費價格水平中，商辦類物業(yè)仍是價格水平最高的物業(yè)類型，辦公類物業(yè)的平均價格水平為6.99元/平方米/月，商業(yè)類物業(yè)的收費水平為6.28元/平方米/月，而住宅類物業(yè)的收費水平僅為2.09元/平方米/月。巨大的價格差距使得近年來物業(yè)企業(yè)越發(fā)重視對非住宅業(yè)態(tài)拓展。

短期來看，相比純住宅物管企業(yè)，非住宅類受到疫情的影響相對較大，但相信是暫時的。從行業(yè)發(fā)展縱深的角度看，后者依舊是市場青睞的投資標的。畢竟，非住宅物業(yè)普遍物業(yè)費水平高于傳統(tǒng)住宅項目，能有效提升經(jīng)營收入，實現(xiàn)企業(yè)的業(yè)績增長。

不過，需要正視的是，應(yīng)用場景的不同、客戶需求的差異化，使得不同業(yè)態(tài)之間的管理服務(wù)體系會有很大的區(qū)別。多業(yè)態(tài)發(fā)展固然能夠給企業(yè)帶來諸多優(yōu)勢，但對企業(yè)自身的運營服務(wù)能力則是極大的考驗。

另一方面，隨著物業(yè)管理行業(yè)市場化逐步推進，原有的市政、后勤系統(tǒng)逐步打破，越來越多企業(yè)開始往城市服務(wù)領(lǐng)域進行拓展嘗試，并有逐漸成為新“藍海”的趨勢。

來源：公告報道，觀點指數(shù)整理

值得注意的是，政府采購類市政環(huán)衛(wèi)項目與物業(yè)管理模式類似，都具有輕資產(chǎn)投入、持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的特性。

公開資料披露，2019年我國市政環(huán)衛(wèi)市場規(guī)模3171億元，其中第三方市場化規(guī)模1422億元，可為物業(yè)管理行業(yè)帶來10%-20%營收增量，預(yù)計2024年第三方市場化規(guī)模可達3044億元。

另外，根據(jù)住建部2019年披露的數(shù)據(jù),全國共有老舊小區(qū)近16萬個,涉及居民超4200萬戶,建筑面積約40億平方米，老舊社區(qū)改造工程正加快推進，市場空間巨大。國家鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與，這一舉措亦將給物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來巨大的存量空間。

總體來看，物企參與城市服務(wù)已是大勢所趨，擁有優(yōu)秀運營經(jīng)驗的企業(yè)在城市服務(wù)方面加快了搶單節(jié)奏。可以預(yù)見的是，城市服務(wù)是一個雙邊需求的市場，隨著規(guī)模越來越大，物業(yè)公司會找到更好的盈利點，同時與當?shù)卣暮献鲗臃€(wěn)定，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。