錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網(wǎng) 千億關(guān)口，低調(diào)的龍光正在改變，頻頻引進職業(yè)經(jīng)理人及調(diào)整高級管理層。

2020年伊始，龍光在一日內(nèi)確認引入兩名“大將”——1月2日，原華夏幸福基業(yè)孔雀城住宅集團總裁傅明磊確認加盟龍光，任職執(zhí)行總裁；原綠城CFO馮征也于該日正式入職龍光，任首席財務官，此前該崗位由升任集團行政總裁的賴卓斌兼任。

事實上，此前一年龍光高級管理層經(jīng)歷了前所未有的變動，隨著主席兼執(zhí)行董事紀海鵬胞弟紀建德辭任執(zhí)行董事兼行政總裁，龍光迎來了職業(yè)經(jīng)理人的高光時刻。

2019年9月13日，執(zhí)行董事賴卓斌升任行政總裁，紀建德離任后的董事會空缺則由吳劍補充。

此前8月份，吳劍剛從融信跳槽到龍光，擔任執(zhí)行副總裁。資料顯示，吳劍原先是融信老將，是除歐宗洪以外的“二號人物”。他于2004年3月加入融信，先后擔任過副總經(jīng)理、福州世歐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理等職位，2014年12月?lián)稳谛艌?zhí)行董事，并自2012年1月起擔任融信副總裁。

9月，市場再傳龍光將新設(shè)人力副總裁崗位，由原鑫苑集團控股總裁田文智出任。后龍光回復媒體曾稱，田文智將擔任地產(chǎn)公司副總裁一職，具體分工尚未明確。而田文智的履歷表明，其擁有豐富人力資源從業(yè)及管理經(jīng)驗。

據(jù)觀點新媒體不完全統(tǒng)計，短短一年多時間，龍光經(jīng)歷了至少7名高管變動。其中，家族成員辭任，職業(yè)經(jīng)理人加入董事會等種種跡象都預示著，龍光正在進行職業(yè)化管理的重要轉(zhuǎn)變。

對于龍光而言，求賢若渴自然與業(yè)績和未來發(fā)展密不可分。

數(shù)據(jù)來源：觀點指數(shù)整理

毛利百億

近年來，龍光以黑馬姿態(tài)實現(xiàn)了快速增長，一舉沖到了千億規(guī)模的關(guān)口。顯然，管理架構(gòu)和人事變動的種種策略，助推了企業(yè)發(fā)展更上一層樓。

“龍光這幾年經(jīng)營業(yè)績財務表現(xiàn)是非常不錯的，2018年ROE是31%，連續(xù)6年ROE高過20%，目標是連續(xù)十年做到ROE高過20%。因為這么好的業(yè)績，所以給股東們的股息回報也是相當不錯的，按現(xiàn)價來算股息有7個點以上。”賴卓斌升任龍光行政總裁后在公開演講中說道。

對于一家企業(yè)而言，ROE是衡量長期盈利能力的關(guān)鍵指標。盡管在觀點指數(shù)發(fā)布的2019中國房地產(chǎn)銷售金額TOP100榜單上，龍光已經(jīng)排到30名開外，但連續(xù)六年ROE超過20%，連“盈利之王”中海都沒有做到。

從ROE公式來看，這個指標是凈利潤與凈資產(chǎn)的比率，而高凈利則是龍光擁有高ROE的重要原因。

數(shù)據(jù)顯示，2018年龍光實現(xiàn)營收441.37億元，同比增長59.4%；毛利潤首次突破百億大關(guān)，達到148.87億元，同比增長56.4%；凈利潤89.96億元，核心利潤76.55億元，同比增長65.7%，核心利潤規(guī)模甚至超過部分千億規(guī)模房企。

2019年上半年，龍光實現(xiàn)營收270.22億元，同比增長78.3%；毛利潤93.92億元，同比增長約67.4%；凈利潤52.9億元，同比增長39.4%；核心利潤46.72億元，同比增長59.0%。

除了凈資產(chǎn)收益率，“低負債”與“高現(xiàn)金流”也是龍光“財務表現(xiàn)不錯”的重要原因。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，2015-2019年上半年龍光凈債項權(quán)益比率(即凈負債率）和資產(chǎn)負債率呈現(xiàn)波動上升趨勢，但漲幅不大，低于行業(yè)平均凈負債率。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

對應的融資方面，數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年龍光先后發(fā)行5000萬、3億美元優(yōu)先票據(jù)和15.1億元境內(nèi)公司債，票面利率分別為5.75%、7.50%和5.5%，2018年同期融資金額僅為8.5億元。

雖然借貸有所增加，但是在融資收緊背景下，上半年龍光融資成本并未上漲。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，龍光加權(quán)平均借貸成本6.1%，與2018年持平。

不過，中期業(yè)績會上有投資者仍然提出，人民幣匯率波動是否對融資乃至資產(chǎn)負債率造成影響？對此，賴卓斌在會上回應，境內(nèi)融資是龍光的主要融資構(gòu)成部分，境外美元債加上一些銀行外幣的負債占比大概是40%。

事實上，對于大多數(shù)房企而言，上半年中美貿(mào)易關(guān)系、調(diào)控加碼與融資收緊等，都讓現(xiàn)金流吃緊。而融資端受阻，更多會選擇加緊推貨，提高周轉(zhuǎn)，加速回款。

具體到龍光，融資端并未受到很大影響，銷售業(yè)績也在穩(wěn)步上漲。中報顯示，2019年上半年實現(xiàn)合約銷售面積約為339.2萬平方米，合約銷售額約為453.1億元，同比增長27.7%，完成850億銷售目標的53.31%。

至12月底，龍光實現(xiàn)合約銷售面積約為691.5萬平方米，合約銷售額約為960.2億元，同比增長33.7%，并于11月提前完成850億元銷售目標。

最終，足夠的融資和良好的銷售，使龍光在財務方面實現(xiàn)了高現(xiàn)金流。2019年上半年，龍光持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余增加至383億元，相當于1年內(nèi)到期債務逾2倍。

“去深圳化”

雖然龍光在財務和業(yè)績方面都還不錯，但從區(qū)域銷售貢獻看，深圳區(qū)域2019年上半年表現(xiàn)卻出人意料。

數(shù)據(jù)顯示，龍光深圳區(qū)域上半年銷售金額為40.72億元，大灣區(qū)其他區(qū)域比例上升至44.4%，銷售金額為201.39億元；南寧區(qū)域比例上升為27.8%，銷售金額126.03億元。

回顧龍光發(fā)展史，深圳地位舉足輕重。2003年進軍深圳之時，該公司還是一個名不見經(jīng)傳的小房企，后因多次奪得深圳大量土地而被外界熟知。

2003年，龍光首次以2.86億元投得深圳寶安中心地塊；2014年，以46.8億元拿下龍華白石龍地塊；2015年，以112.5億元摘得龍華紅山商業(yè)地塊；2016年，以140.6億元成功搶到光明一塊商住用地，成為當時深圳總價地王。

2019年上半年，深圳一場“史詩級”土拍中，龍光又以65.8億元競得龍光民治地塊。

龍光押注深圳的做法確實效果明顯，從2015年開始，這些項目為其帶來了可觀的收益，多次創(chuàng)造了銷冠。及至2019年深圳社會主義先行示范區(qū)文件發(fā)布，龍光的深圳土儲更是令人充滿期待。

但行至千億規(guī)模關(guān)口，龍光區(qū)域化程度過強帶來的掣肘也逐步顯現(xiàn)出來。一方面，區(qū)域化程度過強使波動風險加大；另一方面，在調(diào)控與融資收緊雙重壓力下，增速開始放緩。

對于區(qū)域化程度過強所帶來的波動風險，龍光也有所察覺，近幾年深圳區(qū)域銷售占比呈下降趨勢，而大灣區(qū)其他區(qū)域的占比則在不斷提高。

其中，2016年在深圳銷售126.64億元，占全年銷售比例44.1%，銷售均價21077元/平方米；2018年，深圳銷售246.96億元，占比下滑至34.4%，銷售均價為62342元/平方米；2019年上半年，深圳區(qū)域占比進一步下滑至9%，銷售金額為40.72億元。

大灣區(qū)其他區(qū)域方面，2016年實現(xiàn)銷售46.51億元，占比為16.2%，隨后銷售金額及比例不斷上升，至2018年為186.60億元，占比26%；2019年上半年，大灣區(qū)其他區(qū)域比例上升至44.4%，銷售金額為201.39億元。

大灣區(qū)之外，南寧區(qū)域銷售貢獻也在不斷上升——2016年實現(xiàn)銷售32.68億元，占比僅為11.4%；2018年時，南寧區(qū)域已經(jīng)和大灣區(qū)成為主要的合約銷售來源，銷售額為176.26億元，占比24.5%；2019年上半年，南寧區(qū)域比例為27.8%，銷售金額為126.03億元。

這一點在拿地策略上也有所體現(xiàn)，2019年上半年，龍光依舊保持了大灣區(qū)的拿地力度，同時也加大了南寧區(qū)域和長三角區(qū)域的布局力度。其中，長三角區(qū)域為2018年龍光首次進入?yún)^(qū)域。

中報顯示，2019年上半年龍光招拍掛新獲取的項目中，深圳建面20萬平方米，成本65.85億元，分別占總建面和總成本4.8%和25.04%；大灣區(qū)其他區(qū)域總建面134.49萬平方米，成本98.37億元，分別占總建面和總成本32.28%和37.4%。

南寧區(qū)域建面218.09萬平方米，成本84.45億元，分別占總建面和總成本52.35%和32.11%；長三角區(qū)域建面19.99萬平方米，成本11.22億元，分別占總建面和總成本4.8%和4.27%；其他區(qū)域建面24.05萬平方米，土地成本3.13億元。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，近年來龍光不斷加強除深圳以外區(qū)域的布局力度，其中南寧區(qū)域在2019年上半年建面及土地成本已經(jīng)追趕上大灣區(qū)，長三角區(qū)域也有增長。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

“越是全國化布局的房企，相比區(qū)域型企業(yè)，平滑風險的能力也越強。同時，企業(yè)要做大規(guī)模，要從百億級走向千億級進階，也需要全國化布局。”這正是龍光全國化發(fā)展的用意所在。

區(qū)域化程度過強衍生的另一個問題是，龍光大量大灣區(qū)土儲雖然未來升值潛力巨大，但由于其中三成左右是周轉(zhuǎn)漫長的舊改項目，因此對于銷售的貢獻并不能立竿見影。

再加上調(diào)控和融資收緊雙重壓力，龍光銷售業(yè)績有所放緩，影響2019年底實現(xiàn)千億目標。

數(shù)據(jù)顯示，2019年，龍光累計實現(xiàn)合約銷售額約人民幣960.2億元，同比增長33.7%。以近5年增速作為對照，2019年為最低。

從每月具體數(shù)據(jù)看，龍光銷售較為平穩(wěn)，其中6月實現(xiàn)月銷售最高值108.6億元，12月再次沖到108億元，但最終還是未能跨過千億。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

“去家族化”

距離千億還差“臨門一腳”時，龍光開始作為“最佳雇主”，頻繁招攬行業(yè)精英。

具體到近期馮征出任龍光首席財務官，這一職務一直被稱作房地產(chǎn)行業(yè)的“守夜人”，在公司融資、拿地、成本和其他財務指標等具體層面發(fā)揮核心作用，尤其在由資本驅(qū)動的房地產(chǎn)行業(yè)中，首席財務官更換更受矚目。

這一系列變動意味著龍光的人事調(diào)整逐步深入——從公司戰(zhàn)略層面深入到具體的財務層面，從外部深入到內(nèi)部。

最終這些落實到公司治理上，表現(xiàn)為龍光董事會名單的巨大變動——創(chuàng)始人在董事會中僅余兩席，其中創(chuàng)始人紀海鵬為執(zhí)行董事，紀海鵬之女紀凱婷為非執(zhí)行董事，其余執(zhí)行董事改由職業(yè)經(jīng)理人賴卓斌、肖旭及吳劍擔任。

值得注意的是，除賴卓斌由內(nèi)部升任，其余都是新近引入的職業(yè)經(jīng)理人，而他們加入龍光原因大都殊途同歸——看好龍光的發(fā)展?jié)摿?，加入龍光是更好的選擇。

但于龍光而言，短短一年內(nèi)經(jīng)歷的職業(yè)經(jīng)理人更替，對這家家族式民營企業(yè)卻顯得意味深長。在外界看來，沖擊千億關(guān)口下頻繁出現(xiàn)的人事調(diào)整，更多在于匹配企業(yè)戰(zhàn)略層面的執(zhí)行和布局。

在企業(yè)發(fā)展初期，由于規(guī)模較小，區(qū)域化程度比較高，家族式管理更加集中和高效，決策迅速，有利于企業(yè)擴大規(guī)模和銷售。

發(fā)展到一定規(guī)模后，需要更加注重整體指標和策略上的平衡，家族式管理的不足之處就會開始放大，容易導致整體執(zhí)行有所減弱。

從龍光上述土儲布局來看，雖然深圳等大灣區(qū)城市仍然是重點，但走向千億規(guī)模的龍光也在慢慢將觸角延伸至全國各地，不斷吸納新的職業(yè)經(jīng)理人，有利于為全國化布局提供戰(zhàn)備人才。

事實上，為規(guī)模化發(fā)展所進行的“去家族化”布局，龍光并非個案。歷史證明，家族管理或職業(yè)經(jīng)理人管理是企業(yè)發(fā)展到一定階段后將會面臨的考量，最終大多數(shù)企業(yè)選擇了“去家族化”。

譬如，2011年龍湖董事會主席吳亞軍即宣布辭去CEO一職，由原公司常務副總裁兼商業(yè)地產(chǎn)部總經(jīng)理邵明曉繼任。

2014年，雅居樂宣布進行董事會改組，陳卓賢、陳卓喜、陳卓南三兄弟及陳卓琳妻子陸倩芳調(diào)任非執(zhí)行董事，委任職業(yè)經(jīng)理人黃奉潮、梁正堅和陳忠其為新的執(zhí)行董事。

上述企業(yè)共同點在于新上位的基本都是職業(yè)經(jīng)理人，最終也被視為職業(yè)經(jīng)理人管治成功的經(jīng)典案例。

如今站在千億關(guān)口，龍光面臨著家族化管理與職業(yè)經(jīng)理人模式的選擇。除此之外，優(yōu)秀業(yè)績與增速放緩，區(qū)域優(yōu)勢與區(qū)域掣肘，這些也是龍光面臨的考驗，接下來就是驗證其能否成為“最佳雇主”的關(guān)鍵時刻了。