錢緊一年：2020年，中國房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)披荊斬棘，新一輪市場化降息周期已然開啟?；赝?019不平靜的一年，我們從企業(yè)的角度去觀察與思考。

觀點網(wǎng) 2019年，綠地還是沒有邁過4000億的門檻。

數(shù)據(jù)顯示，2019年綠地實現(xiàn)合同銷售金額3880億元，與2018年基本持平，完成合同銷售面積3257萬平方米。憑借第四季度銷售環(huán)比增長130%至1534.89億元，保住了TOP6的位置。

在1月8日舉行的業(yè)績發(fā)布會上，張玉良概括說：“綠地這一年，實現(xiàn)了高質量的增長。”

過去一年里，綠地兩大主業(yè)房地產(chǎn)和大基建分別完成營收1947億元、1866億元，合計占綠地全年營收的90%。

換而言之，多元化過程中，綠地對房地產(chǎn)業(yè)務始終是依賴的。

為保證地產(chǎn)規(guī)模以及整體利潤，在獲取土地上，綠地2019年也較過去兩三年表現(xiàn)得更為積極，全年累計獲取項目108個，總土地款977億元，新增總貨值近4500億元。

對綠地而言，2019年斥資121億收購董家渡項目股權，亦是可以載入發(fā)展史冊的標志性事件之一。買下項目后，用半年開盤的“光速”行動迅速推出市場，可見其及時變現(xiàn)之渴。

相信在未來一段時間內(nèi)，綠地依然可以寄夢于董家渡項目。目前持有項目50%股權，尚未并入到上市平臺報表中，但依然是綠地房地產(chǎn)業(yè)務繞不開的主角。

從久久開發(fā)無果到改換門庭，董家渡項目被綠地接盤后又牽扯進入安信信托逾期風波，看上去并不那么美。利潤與風險的平衡中，留給綠地的問題還有很多。

4000億未竟

從中民投手中接過董家渡項目50%股權后，未足三個月，綠地重新以“綠地外灘中心”之名公諸于眾，希望抹去過去的痕跡。

5個月后，綠地又對外公布，該項目總部辦公區(qū)域7棟辦公樓全部封頂完成，并進入了內(nèi)部裝修和綠化施工階段；4棟塔樓也已全部出地面。此外，中國人保等企業(yè)開始陸續(xù)簽約入駐。

張玉良對外表示：“董家渡項目（綠地外灘中心）預計可銷售貨值約700億元，會在第三季度開始銷售，雖然自持比例高，但平衡現(xiàn)金流沒有問題。”

在北京舉行的綠地外灘中心交流活動上，張玉良出席活動現(xiàn)場并稱，將快速推進這一新地標建設，項目總投資800億元，是集團2019年投資規(guī)模最大、體量最大的項目，計劃于兩年內(nèi)全部完成。

然而，這個耗資巨大的項目由于綠地只持股50%，未并入上市平臺報表。即是這個被寄予厚望的董家渡項目，未能為綠地2019年的銷售業(yè)績增色。

2019全年，綠地合同銷售同比增速為0.14%，錄得數(shù)據(jù)為3880.42億元，與2018年基本持平，未能完成4000億的銷售目標。

回顧其2019年房地產(chǎn)銷售情況，除了第一季度實現(xiàn)同比增長約43%外，二三季度均處于同比下滑態(tài)勢。

第四季度同比增幅再次回正為27.33%，按季度分別為694億元、983億元、669億元及1534.89億元。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

值得一提的是，2019年7-9月，綠地錄得銷售額同比降幅達到-35.88%，是目前為止全年銷售最少的季度，這與2018年的情況截然相反。

單季度而言，2018年一至四季度，綠地在房地產(chǎn)方面的合同銷售分別為486億元、1141億元、1042億元及1203億元。

按往年情況來看，第四季度是綠地加速推貨的季節(jié)。綠地方面也表示：“國慶期間地產(chǎn)銷售突破百億，創(chuàng)歷史新高，業(yè)績很快會追上來。”

據(jù)綠地披露，第四季度銷售環(huán)比增加130%，較第三季度銷售額多出866.21億元。

2019年自拿下董家渡項目后，綠地在房地產(chǎn)主業(yè)上的新增貨值與布局力度并沒有放松，全年新增項目與2018年相差無幾。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年12月底，綠地新增項目108個，總用地面積2017.17萬平方米，總計容建筑面積4005.89萬平方米，總地價977億元，其中2月、5月、8月以及11月的拿地總收購價均超過百億元。

區(qū)域上看，一線城市占比較少，二三線城市仍然是布局的主戰(zhàn)場。按計容建面計算，約70%為住宅；按貨值計算，約五成項目位于一二線城市。

對比前幾年綠地新增項目情況，2018年是分水嶺，新增項目達到118個，同時權益建筑面積也達到了4337萬平方米的峰值。而2015年至2017年的新增項目情況均維持在兩位數(shù)，數(shù)量分別為69個、68個及69個。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

土儲布局范圍不斷擴大，但綠地在土地獲取上的成本沒有大幅增加。截至2019年12月底，新增項目樓面均價約2439元/平方米。

過去4年，按權益計算，綠地每年新增項目樓面均價為每平方米4123元、5763元、2274元及1877元，拿地成本逐漸降低。

能以更低成本獲取較多土地資源，一方面是因為地塊本身所處地理位置，另一方面則是擁有大基建基因，與政府合作以獲取低價大體量項目。

在資產(chǎn)及銷售規(guī)模都站到行業(yè)前列時，綠地這只稍顯笨重的“大象”，還是走出了較為穩(wěn)健的步伐。

營收與負債天平

1月8日召開的媒體交流會上，綠地表示，大基建全年營收1866億，占總營收比重為44.16%，而房地產(chǎn)營收占比46.09%，守住了營收第一的位置。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

事實上，綠地各個業(yè)務板塊間地產(chǎn)業(yè)務毛利率仍然處于“不可撼動”的地位，反而大基建業(yè)務毛利率處于低位狀態(tài)。正是因為地產(chǎn)業(yè)務取得較高毛利率起到拉動效應，綠地整體毛利率一直保持在14%左右。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

截至2019年上半年，綠地綜合毛利率突破15%，其中房地產(chǎn)毛利率為27.97%，營收占比最高的基建業(yè)務毛利率為3.86%。

另一方面，早在2019年年初，有媒體問及全年目標時，綠地沒有給出明確答案，而是表示：“（目標）還沒有定，規(guī)模上會進一步淡化，但會更加側重利潤率提升。”

從目前公布的未經(jīng)審核業(yè)績數(shù)據(jù)來看，綠地確實有意在逐步提升集團的總體利潤。于2019年，綠地利潤總額及歸母凈利率均錄得較大漲幅，實現(xiàn)利潤總額305.14億元，同比增長25.73%；歸母凈利潤為148.52億元，同比增長30.57%。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

對比2015-2019年五年的情況，綠地每年凈利潤及歸母凈利潤均逐年上升，其中歸母凈利潤同比增長分別為23.63%、5%、25%、26%及30.57%。

于2018年，綠地錄得全年歸母凈利潤為113.75億，首次超出百億，但橫向對比可以看出，綠地與同級別房企相比仍存在差距，比如保利發(fā)展同期錄得歸母凈利為189億、中海核心凈利潤則為370.9億港元。

營收增長逾兩成，利潤增長超三成，從2019年前三季度營收情況看來，綠地給股東們呈上一份還算不錯的成績單。但天平的另一端，是總負債自2019年攀升至九千億后就一直維持在高位。

一方面，總資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)破萬億，但2015年至今，綠地降負債力度并沒有非常明顯，資產(chǎn)負債率仍處于較高位置。2016年為89.05%，2019年第一季度曾一度升至89.41%，總負債也創(chuàng)下新高，達到9666.47億。

數(shù)據(jù)顯示，2019年前三季度，綠地資產(chǎn)負債率較一季度回落1.12個百分點至88.29%，總負債為9181億元，較2019年總負債減少95.2億。最新業(yè)績顯示，綠地2019年資產(chǎn)負債率已降至87.94%，同比下降1.55個百分點。

此外，2015年至2018年，綠地有息負債分別為2040億、2855億、2667億、2897億，2019年前三季度沖破了3000億，達到3068.08億，其中長期借款為1517.7億元，一年內(nèi)到期非流動負債為630.05億元。

此前與投資者交流時，綠地董事會秘書王曉東稱，未來綠地將主動控制負債規(guī)模，加強風險管控，保障資金安全。盡管綠地目前手上持有823.77億貨幣現(xiàn)金，但從有息負債情況分析，短期內(nèi)面臨的資金壓力仍然不小。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

融資方面，據(jù)不完全統(tǒng)計，于2019年11月底，綠地發(fā)行逾5次美元債，年內(nèi)累計發(fā)行27.2億美元，平均票面利率介乎6%至7%，已發(fā)行尚未到期的債券余額包括46.4億美元和15億人民幣。

此外，2019年綠地還與多家銀行達成合作，包括上海銀行、北京銀行、匯豐銀行等，獲得百億級別的授信額度。截至10月末，綠地獲得銀行授信額度為4140億元，已使用1855億元，未使用額度2285億元。

除了融資輸血，綠地資金池中另一重要來源便是加速房地產(chǎn)去化和銷售回款，進而回籠現(xiàn)金流。截至2019年三季度，綠地累計回款金額2045億元，回款率較年初提升至87%。

另一方面，從近幾年現(xiàn)金流變化的情況看出，前兩年經(jīng)營性活動現(xiàn)金流持續(xù)為正，但出現(xiàn)下滑的趨勢，綠地財務表現(xiàn)仍有提升空間。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

截止2019年三季度，綠地經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額為91億，同比減少70.53%。對此，綠地方面表示，因工程款支付同比增加使得經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額比上年同期減少。

1月8日，綠地在交流會上公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流量凈額為124億，較三季度有了很大的增長，但與2018年相比仍有很大差距，近三年呈現(xiàn)逐年下滑趨勢。

對于負債及現(xiàn)金流，此前綠地董事會秘書王曉東表示，公司經(jīng)營正常，現(xiàn)金流情況良好，融資渠道順暢，償債能力強勁。未來，將主動控制負債規(guī)模，加強風險管控。

區(qū)域調整陣痛

幾年前，為了沖規(guī)模、加快周轉，綠地曾創(chuàng)造了最好的銷售成績，以2048億元獲得了2014年度銷冠。但僅維持了一年，便逐漸被“碧萬恒”趕超，融創(chuàng)、保利等也奮起直追。

為了保持行業(yè)地位，在銷售放緩、融資收緊大環(huán)境下，接近年末，綠地各區(qū)域事業(yè)部喊出“沖刺四季度”的口號。

與此同時，市場上開始出現(xiàn)綠地各事業(yè)部人事調整的消息，其中提到綠地九個區(qū)域管理總部，已有超過一半發(fā)生了高管變更。

資料顯示，綠地集團現(xiàn)在一共有17家房地產(chǎn)事業(yè)部，分屬9大地區(qū)。綠地表示，2019年超過200億預銷售金額的事業(yè)部有8家，包括綠地香港、上海事業(yè)部、浙江事業(yè)部等。

從回款率看，2019年綠地集團有5家事業(yè)部回款金額超過200億元，如綠地香港、江蘇、西北、上海，100億元以上有8家。

在2020年首場媒體交流會上，張玉良就區(qū)域調整傳聞表示，人事、地區(qū)公司的領導更換、調動比較多，“首先要改善制度，改善制度還不行就換人，通過換人來增強新的動力，這是常規(guī)的做法，我認為這是正常的。”

對于綠地這家資產(chǎn)過萬億、旗下員工數(shù)萬人的企業(yè)而言，區(qū)域調整、人事?lián)Q防屬于正常操作。但在外界看來，區(qū)域、人事調整的原因或許來自于過往區(qū)域的營收表現(xiàn)。

于2018年底，綠地華東、華中、西北、西南以及華南5個區(qū)域的營收額達到200億以上，實現(xiàn)500億以上的區(qū)域僅有兩個，其中華東區(qū)域以2018億營收穩(wěn)坐頭把交椅，是綠地營收貢獻的主要來源。

*港澳臺區(qū)域因營收數(shù)額較小，未列入表內(nèi)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

值得一提的是，近幾年，綠地各區(qū)域間的營收規(guī)模發(fā)生很大變化，同比增速情況不一。此前，綠地華南區(qū)域是華東區(qū)域之后營收規(guī)模排位第二的區(qū)域，但自2017年起，西南區(qū)域營收規(guī)模便超過華南區(qū)域，兩者差距漸漸擴大。

2019上半年，西南區(qū)域以460.53億守住九大區(qū)域營收亞軍之席，較華南區(qū)域148.21億多出逾300億。

雖然營收規(guī)模比華南區(qū)域大，但西南區(qū)域的毛利率卻遠不如前者。

數(shù)據(jù)顯示，自2017年起，綠地華南區(qū)域便以每年20%以上毛利率居九大區(qū)域榜首。2019上半年，華南區(qū)域實現(xiàn)毛利率20.76%，而西南區(qū)域毛利率逐年呈現(xiàn)下降趨勢，且處于較低位。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)報告，觀點指數(shù)整理

就重點城市而言，在年初交流會上，綠地表示，房地產(chǎn)結轉項目平均毛利率為28.6%，結轉重點區(qū)域包括上海、廣東、江蘇、山東等。其中，海南、江西、華中以及上海的毛利率分別為52%、39%、38%、36%。

除了上述提及的區(qū)域外，綠地東北區(qū)域在2019年的表現(xiàn)也較為驚人——近幾年毛利率不斷下滑至負值后，2019上半年實現(xiàn)由負轉正，為13.47%，處于九大區(qū)域中間水平。