11月5日，第二屆中國國際進口博覽會在上海拉開序幕。進博會是迄今為止世界上第一個以進口為主題的國家級展會,上海再次成為連接中國與世界的橋梁。本屆進博會首次開設(shè)國風文創(chuàng)館，上百款代表中國的文創(chuàng)新產(chǎn)品亮相。

作為中國近代民族工業(yè)的發(fā)祥地和聚集地，上海一直是中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先鋒。鳳凰牌自行車、蝴蝶牌縫紉機、英雄牌鋼筆、上海牌手表……這些曾伴隨一代“潮人”成長的時髦“國貨”，全是“上海制造”。

當“中國制造”向“中國創(chuàng)造”轉(zhuǎn)變，上海選擇用“設(shè)計之都”、“時尚之都”和“品牌之都”的定位繼續(xù)引領(lǐng)潮流。2017年底，上海正式發(fā)布“文創(chuàng)50條”，加快文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建設(shè)，推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。 

而在產(chǎn)業(yè)升級的進程中，曾創(chuàng)造過無數(shù)榮耀的工業(yè)老廠房，如何新生？從上海城市活化代表項目——“8號橋”的身上，或許能找到一些答案。

8號橋位于上海市黃浦區(qū)，靠近思南公館、田子坊，前身是上海汽車制動器廠、申貝機械廠、白象電池廠和色織三廠等老舊廠房，見證了上海工業(yè)時代的輝煌。在產(chǎn)業(yè)布局“退二進三”的進程中，工業(yè)廠房逐漸殘舊破敗，但上海很珍惜這些歷史遺存，舍不得粗暴地推倒重建，而是希望保留工業(yè)風貌，傳承城市文脈。

（8號橋改造前和改造后）

于是，在經(jīng)過一番極具創(chuàng)意的現(xiàn)代化改造后，這些老廠房涅槃重生，成為時尚創(chuàng)意人士的理想天地——8號橋，也引領(lǐng)了上海乃至全國老舊廠房活化改造的浪潮。

上海8號橋?qū)嵕?/p>

敢為未來“留白”

一個好的產(chǎn)業(yè)運營商，需要有承載民族責任的使命和洞悉未來的遠見。

8號橋團隊在改造中，最大化地保留了老廠房的輪廓和結(jié)構(gòu)，同時又滿足現(xiàn)代化的辦公需求。舊墻上的青磚被重新利用，砌成凹凸有致的外立面，大面積玻璃窗的嵌入，則讓建筑更加通透亮堂。林立的管道仍保持著工業(yè)時代的味道，斑駁的地面留下時間的紋理。老廠房在歷史的框架里被注入了勃勃生機，煥發(fā)出新的呼吸。

上海8號橋

很多文創(chuàng)人士希望突破辦公空間的限制，到更開闊的地方去暢快呼吸、思考、討論。8號橋在改造之初就毅然決定，為他們也為未來“留白”——無論室內(nèi)還是露天，都設(shè)置了多處公共空間，并以此為“橋”，連接建筑的實體空間與文創(chuàng)的場所精神。

為了打造舒適宜人的環(huán)境，園區(qū)甚至犧牲部分建筑面積，或變?yōu)閺V場，或改為挑空，引入更多能滋養(yǎng)靈感的陽光、空氣和風。

局門路上的8號橋四期，原址是上海色織三廠，光線昏暗。8號橋團隊在改造時，拆除了老廠房一樓到四樓之間的樓板，設(shè)計了一個可以調(diào)節(jié)自然光的天井，營造出冬暖夏涼的效果，同時節(jié)約能源、低碳環(huán)保。改造后的8號橋四期，獲得了美國綠色建筑協(xié)會頒發(fā)的LEED認證。

戴森2013年進軍中國時，一眼就相中了8號橋的環(huán)境和服務(wù)。國際知名傳播集團WPP旗下廣告公司GREY，毫不猶豫將辦公室喬遷至此，也是因為8號橋兼具甲級寫字樓的標準和舒適自然的辦公環(huán)境。 

很多人擔心，調(diào)整空間布局會影響項目收益，8號橋的運營團隊并不這么認為。公共空間的延伸促進了集聚效應(yīng)，生態(tài)環(huán)境的優(yōu)化提升了辦公體驗，這些價值都體現(xiàn)在單位租金和客戶粘度持續(xù)穩(wěn)步的提高上。長遠來看，無論對項目收益提升還是園區(qū)資產(chǎn)增值的幫助都更大，是企業(yè)和園區(qū)的雙贏。

上海8號橋?qū)嵕?/p>

產(chǎn)業(yè)園的招商密碼

從掀起卷發(fā)棒風潮的知名品牌戴森，到設(shè)計了世界首款商用筆記本電腦的英國設(shè)計咨詢公司IDEO，從打造了上海金茂大廈的美國建筑設(shè)計事務(wù)所SOM，到囊括七大國際頂尖設(shè)計大獎的工業(yè)設(shè)計公司LKK洛可可……8號橋似乎有種神奇的魔力，像磁鐵般吸引著來自全球的知名企業(yè)，目前已有140多家企業(yè)入駐。

如何能令如此多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)“慕橋而來”？作為8號橋的運營方，金地商置的產(chǎn)業(yè)團隊有一套屬于自己的方法論。

第一，預(yù)招商策略。

確定園區(qū)主題定位后，招商團隊主動挖掘潛在客戶，明確意向后，再根據(jù)企業(yè)需求“量身打造”個性化產(chǎn)品，如能源配置、設(shè)備安裝條件等，從而加快入駐進度，提高招商簽約率。

“產(chǎn)業(yè)招商需要在前期投入更多的精力了解客戶，打造符合產(chǎn)業(yè)需求的產(chǎn)品，這不僅僅是提升出租率的考慮，更是對產(chǎn)業(yè)服務(wù)意識的不懈植入”，金地商置產(chǎn)業(yè)負責人這樣介紹。

第二，幫客戶篩選合適的“鄰居”。

在8號橋，租戶隔壁通常不會出現(xiàn)“有違和感”的鄰居。這源自園區(qū)對于文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的聚焦、對引入產(chǎn)業(yè)的細致規(guī)劃和對入駐企業(yè)資質(zhì)的嚴格把關(guān)。如果企業(yè)條件不符合園區(qū)定位，即使給出很高的租金，依舊難以入駐。

一方面，好鄰居形成的良好氛圍為園區(qū)帶來良好口碑，為資產(chǎn)升值打下扎實基礎(chǔ)；另一方面，優(yōu)質(zhì)租戶的長期履約能力降低了園區(qū)的經(jīng)營風險。

第三，產(chǎn)業(yè)集聚定義招商策略。

為了在園區(qū)形成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，8號橋招商時也以文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)為核心。當有明星企業(yè)作為“主力店”落地后，招商團隊會圍繞該企業(yè)的上下游進行招商，吸引更多文創(chuàng)領(lǐng)域的客戶入駐園區(qū)，打造完整的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

生態(tài)鏈的形成，在內(nèi)部建立了互生的產(chǎn)業(yè)氛圍；在外部也形成了合力，可以讓園區(qū)更有效地獲取并整合各類資源。

產(chǎn)業(yè)是真正的事業(yè)

產(chǎn)業(yè)運營是一項長期的事業(yè)，需要大量的資源與之相協(xié)調(diào)。8號橋名字里的“橋”，深刻反映了金地商置產(chǎn)業(yè)團隊對如何做好產(chǎn)業(yè)的理解。“橋”不僅指園區(qū)的實體橋梁和連廊，更寓意溝通和連接，這也是8號橋獨特的文化。

基于“橋”的理念，園區(qū)運營方不斷整合內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)資源，成功舉辦了數(shù)百場行業(yè)交流活動，在產(chǎn)業(yè)上下游之間搭“橋”；同時，成立團隊研究產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，為園區(qū)企業(yè)導(dǎo)入各種政府資源，如申請政府基金、獲取人才支持等，在政企之間搭“橋”；此外，借助金地商置在資本市場上的優(yōu)勢，成功發(fā)行了國內(nèi)首支文創(chuàng)園ABS——8號橋ABS，在產(chǎn)業(yè)運營和金融市場之間搭“橋”。

再造一座橋

2019年，金地商置產(chǎn)業(yè)團隊在上海打造出第二座“橋”——三鄰橋 ，這是一個類似8號橋的產(chǎn)業(yè)活化項目，前身是上海日硝保溫瓶膽廠。

上海三鄰橋?qū)嵕?/p>

三鄰橋的名字別有深意，“三鄰”指園區(qū)位于寶山、虹口、靜安三區(qū)交匯處，“鄰”表示為周邊居民打造鄰里生活中心，“橋”除了表示連接企業(yè)、政府與消費者，也意味著連接體育產(chǎn)業(yè)與消費市場、歷史文化與現(xiàn)代文明。

（三鄰橋改造前和改造后）

作為上海首個以“大健康”為主題的體育文化產(chǎn)業(yè)園，三鄰橋?qū)Ξa(chǎn)業(yè)鏈進行了全方位整合，功能涵蓋體育運動、文化藝術(shù)、活力市集、配套商業(yè)等。此外，園區(qū)引入了很多新興體育項目，如擊劍、潛水、攀巖、跑酷等，在招商時也著重篩選體育專業(yè)能力較強的企業(yè)，以便普及前沿知識，真正推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

上海三鄰橋廣場夜景

類似8號橋、三鄰橋這樣的產(chǎn)業(yè)活化項目，不僅盤活了城市的存量土地資源，還以綠色接力的方式推動產(chǎn)業(yè)升級，更可貴的是，它們還連結(jié)并延伸著這片土地上的人們，關(guān)于過去、當下和未來的記憶。期待“魔都”將來能有更多這樣的“橋”。