作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“壓艙石”，房地產(chǎn)行業(yè)向來(lái)不缺光鮮的數(shù)據(jù)：龐大的市場(chǎng)規(guī)模，飛快的增長(zhǎng)速度，對(duì)GDP的拉動(dòng)，就業(yè)與稅收的貢獻(xiàn)······

不過(guò)，房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去發(fā)展太快，賺錢太容易，反而造成了普遍性的浮躁。低調(diào)實(shí)干的作風(fēng)，精益求精的態(tài)度，在這個(gè)行業(yè)并不多見(jiàn)。至于商業(yè)模式上的突破，管理體系上的創(chuàng)新，就更稀缺了。

喧囂之下，也有沉潛修煉者。萬(wàn)科的規(guī)范化管理，綠城的工匠精神，都是地產(chǎn)界廣受推許的標(biāo)桿。有著“小萬(wàn)科”之稱的榮盛發(fā)展，則秉持一貫的穩(wěn)健作風(fēng)，在瘋狂逐利的地產(chǎn)行業(yè)里潛心摸索，將全球領(lǐng)先的Just In Time管理法運(yùn)用于地產(chǎn)業(yè)實(shí)踐，并加以改造完善，形成了一套獨(dú)特而實(shí)用的“剛好及時(shí)”管理法。

在章法混亂、創(chuàng)新不足的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，榮盛發(fā)展推行的“剛好及時(shí)”管理創(chuàng)新值得關(guān)注，無(wú)論成效幾何，均不失為一次有價(jià)值的探索。

將Just In Time引入房地產(chǎn)

 上世紀(jì)90年代創(chuàng)立的民營(yíng)企業(yè)，都是崛起于草莽之中，人員素質(zhì)參差。規(guī)模擴(kuò)大之后，管理很容易成為短板。不少公司存活不到幾年，就因?yàn)楣芾肀浪淙?ldquo;中級(jí)公司陷阱”。

 榮盛發(fā)展的創(chuàng)始人耿建明軍人出身，創(chuàng)業(yè)之初就對(duì)隊(duì)伍的能力建設(shè)非常重視。他看到公司員工年輕人多，文化水平又普遍不高，萌生了把企業(yè)當(dāng)學(xué)校辦的想法。每天晚上下班后，他組織員工集體學(xué)習(xí)。至今，“企業(yè)是學(xué)校，領(lǐng)導(dǎo)是教師，人才是資本”仍是榮盛發(fā)展的核心文化。

耿建明一邊著手提高員工素質(zhì)，一邊致力于管理升級(jí)。當(dāng)時(shí)的中國(guó)社會(huì)尚未經(jīng)歷過(guò)商品經(jīng)濟(jì)大潮的充分洗滌，國(guó)際上經(jīng)過(guò)多年工業(yè)化文明探索而形成的現(xiàn)代企業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)律，在中國(guó)企業(yè)界并未得到廣泛認(rèn)同。

耿建明為了解決管理層的認(rèn)知短板，親自帶隊(duì)前往南洋理工大學(xué)商學(xué)院進(jìn)修管理，系統(tǒng)學(xué)習(xí)現(xiàn)代企業(yè)治理和先進(jìn)的管理學(xué)理念。在南洋理工大學(xué)商學(xué)院，耿建明接觸到當(dāng)時(shí)領(lǐng)先于世界的豐田管理法：JIT生產(chǎn)方式，對(duì)其產(chǎn)生濃厚興趣。

20世紀(jì)后半期，西方國(guó)家的汽車市場(chǎng)進(jìn)入了需求多樣化的新階段，消費(fèi)者對(duì)質(zhì)量的要求也越來(lái)越高，給制造業(yè)提出的新課題即是，如何有效地組織多品種小批量生產(chǎn)，否則將造成設(shè)備、人員、資金等一系列浪費(fèi)，從而影響到企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力以至生存。

在此背景下，豐田公司綜合了單件生產(chǎn)和批量生產(chǎn)的特點(diǎn)，創(chuàng)造了一種在多品種小批量混合生產(chǎn)條件下高質(zhì)量、低消耗的生產(chǎn)方式，即“Just In Time” 實(shí)時(shí)生產(chǎn)系統(tǒng)，簡(jiǎn)稱JIT。

JIT生產(chǎn)方式的實(shí)質(zhì)是保持物質(zhì)流和信息流在生產(chǎn)中的同步，實(shí)現(xiàn)以恰當(dāng)數(shù)量的物料，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)候進(jìn)入恰當(dāng)?shù)牡胤剑a(chǎn)出恰當(dāng)質(zhì)量的產(chǎn)品。這種方法可以減少庫(kù)存，縮短工時(shí)，降低成本，提高生產(chǎn)效率。隨著這種生產(chǎn)方式的獨(dú)特性和有效性被越來(lái)越廣泛地認(rèn)識(shí)和應(yīng)用，它成為二戰(zhàn)以后全球最重要的生產(chǎn)方式之一。

耿建明接觸到JIT生產(chǎn)方式后，被其高效和節(jié)約資源的特點(diǎn)所吸引，開(kāi)始著手在榮盛發(fā)展推進(jìn)這套工作體系，并不斷根據(jù)企業(yè)實(shí)踐和行業(yè)特點(diǎn)加以改進(jìn)完善。他還為Just in Time 起了一個(gè)明白曉暢的中國(guó)名字：“剛好及時(shí)”。

用“剛好及時(shí)”再造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程

在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)流程為：拿地——設(shè)計(jì)——報(bào)批報(bào)建——招采——開(kāi)工——開(kāi)盤——交付······其間還牽扯到人員和資金的到位情況，整個(gè)周期十分漫長(zhǎng)。而且大量時(shí)間，人員、設(shè)備和資金處于等待狀態(tài)，要等到上個(gè)環(huán)節(jié)完成，才能進(jìn)入下個(gè)環(huán)節(jié)；很多時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)要么無(wú)所事事、要么緊急趕工的狀態(tài)。

這種方式造成了開(kāi)發(fā)過(guò)程中的不合理現(xiàn)象，或者斷檔，或者大量趕工，造成拖延或積壓，導(dǎo)致了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。用南洋理工大學(xué)南洋商學(xué)院教授陳紹祥的話說(shuō)就是，“核心流程每浪費(fèi)一分鐘，就是整個(gè)公司損失一分鐘，更是整個(gè)公司的資源被浪費(fèi)了一分鐘！”

對(duì)于房地產(chǎn)這種重資產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，一分鐘的價(jià)值委實(shí)不容忽視。這恰恰是“Just in Time”的管理理念所要解決的問(wèn)題。JIT本意指的是，將必要的零件以必要的數(shù)量在必要的時(shí)間送到生產(chǎn)線，并且只將所需要的零件、只以所需要的數(shù)量、只在正好需要的時(shí)間送到生產(chǎn)。其出發(fā)點(diǎn)就是不斷消除浪費(fèi)，減少庫(kù)存，進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)式的改進(jìn)。

在耿建明看來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)流程面臨的問(wèn)題，與JIT生產(chǎn)方式所要解決的問(wèn)題如出一轍。他認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)也可以根據(jù)“Just in Time”的理念，改造開(kāi)發(fā)流程，并按照優(yōu)化流程重新構(gòu)建企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)，從而建立起具有更強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的長(zhǎng)效機(jī)制。

在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的鏈條上，榮盛發(fā)展貫徹“剛好及時(shí)”的管理思想，通過(guò)工作前置和工序的并行穿插，把傳統(tǒng)流程的時(shí)間周期進(jìn)行折疊，效率大為提升。

設(shè)計(jì)前置是拿地——開(kāi)工階段的關(guān)鍵，因?yàn)檫@一塊往往是很多房企的瓶頸。一旦設(shè)計(jì)決策反復(fù)，周期就可能無(wú)限拉長(zhǎng)。榮盛的要求是基本上在拿地階段，設(shè)計(jì)方案就已經(jīng)做好了。

榮盛一方面要求工作盡量前置，另一方面在計(jì)劃和生產(chǎn)的安排上并不冒進(jìn)，而是要求科學(xué)安排，滿足客戶需求的同時(shí)也要符合政府要求。項(xiàng)目設(shè)計(jì)及營(yíng)銷計(jì)劃既要研究市場(chǎng)，準(zhǔn)確定位；也要研究政府各種規(guī)章制度，加強(qiáng)溝通，確保手續(xù)齊備。

榮盛發(fā)展在買地之前，會(huì)提前鎖定目標(biāo)地塊的詳細(xì)情況。榮盛有自己的“城市地圖”和“房?jī)r(jià)地圖”，哪塊地是景觀房，哪塊地是剛需房，已經(jīng)摸得清清楚楚。前期工作到位了，設(shè)計(jì)與報(bào)建報(bào)批就可以實(shí)現(xiàn)基本同步。

在工程建設(shè)方面，榮盛推行嚴(yán)格的計(jì)劃管理，各項(xiàng)工作要求做到無(wú)縫連接。榮盛發(fā)展會(huì)編制預(yù)售前轉(zhuǎn)向節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，落實(shí)到樓棟，每日按時(shí)排布搶工計(jì)劃運(yùn)營(yíng)部、工程部進(jìn)行復(fù)驗(yàn)檢查，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)解決，確保實(shí)現(xiàn)按時(shí)、足量開(kāi)盤。項(xiàng)目部排布示范區(qū)及貨量區(qū)的日計(jì)劃，每日?qǐng)?zhí)行、糾偏……

由于榮盛發(fā)展重點(diǎn)布局三四線城市，其規(guī)劃容易獲批；而且三四線城市高層少，小高層多，建設(shè)速度快，榮盛發(fā)展的“剛好及時(shí)”管理法取得了顯著成效：一是節(jié)奏快，二是成本控制力強(qiáng)。公司也發(fā)展迅速，連年穩(wěn)健增長(zhǎng)，早于2007年就在深交所上市，成為河北首家上市房企，在全國(guó)也是較早主板上市的房企之一。

以大運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)“不斷檔，不積壓”

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，耿建明立足榮盛現(xiàn)實(shí)，不斷精進(jìn)完善，進(jìn)一步創(chuàng)造出一套用大運(yùn)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)“剛好及時(shí)”的精細(xì)化管理方法。

自2018年開(kāi)始，榮盛發(fā)展全面推行大運(yùn)營(yíng)體系，這個(gè)體系將公司戰(zhàn)略形成經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和經(jīng)營(yíng)指標(biāo)，將經(jīng)驗(yàn)計(jì)劃和指標(biāo)下達(dá)并進(jìn)行考核，同時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)整個(gè)計(jì)劃的執(zhí)行，將經(jīng)營(yíng)狀況及時(shí)反應(yīng)出來(lái)，并協(xié)調(diào)開(kāi)展集團(tuán)層面的協(xié)同工作，有效溝通，提高效率。

榮盛發(fā)展的大運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)會(huì)制定線上計(jì)劃系統(tǒng)與線下計(jì)劃結(jié)合管理。分公司會(huì)對(duì)各個(gè)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行細(xì)化，制定工作節(jié)點(diǎn)表，標(biāo)準(zhǔn)清晰，節(jié)點(diǎn)明確，責(zé)任到人。同時(shí)，嚴(yán)抓各項(xiàng)前置工作策劃，為節(jié)點(diǎn)爭(zhēng)取時(shí)間。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程出現(xiàn)的斷檔和積壓，都是不符合“剛好及時(shí)”理念的。榮盛發(fā)展要求大運(yùn)營(yíng)體系在“不斷檔、不積壓”上發(fā)揮作用，對(duì)市場(chǎng)有預(yù)判，對(duì)每個(gè)分、子公司具體運(yùn)營(yíng)情況要清楚，故而實(shí)現(xiàn)對(duì)計(jì)劃的跟蹤保障與及時(shí)調(diào)整，真正達(dá)到“不斷檔、不積壓”，從而實(shí)現(xiàn)“剛好及時(shí)”。

大運(yùn)營(yíng)助力之下，榮盛發(fā)展持續(xù)獲得穩(wěn)健增長(zhǎng)，于2018年銷售達(dá)到1015億元，進(jìn)入千億俱樂(lè)部；2019年上半年也取得了營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)25%、凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)逾三成等佳績(jī)。

無(wú)獨(dú)有偶。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，“高周轉(zhuǎn)”逐漸成為房企黑馬的共同法寶，而“高周轉(zhuǎn)”要解決的問(wèn)題，與“剛好及時(shí)”管理法有許多相通之處。

不過(guò)，榮盛發(fā)展的“剛好及時(shí)”，與一味求快的高周轉(zhuǎn)并不雷同。

作為工程兵出身的房企掌門人，耿建明對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的要求非常高。他并不認(rèn)同通過(guò)壓縮工期來(lái)提升周轉(zhuǎn)效率。不管是混凝土凝固的時(shí)間、養(yǎng)護(hù)的時(shí)間都有硬性的客觀標(biāo)準(zhǔn)。顯然，品質(zhì)是需要時(shí)間來(lái)做保證的。

在公司內(nèi)部，榮盛發(fā)展一方面把業(yè)績(jī)作為最重要的考評(píng)指標(biāo)，另一方面也提出 “創(chuàng)優(yōu)”的目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)品質(zhì)、重大貢獻(xiàn)、創(chuàng)“雙一流”的重要導(dǎo)向，即當(dāng)期產(chǎn)品能達(dá)到全四星評(píng)級(jí)，則業(yè)績(jī)沒(méi)有完成也可免責(zé)；如產(chǎn)品“創(chuàng)優(yōu)”做出重大貢獻(xiàn)則可晉級(jí)等規(guī)定。

企業(yè)之間真正的差距在于運(yùn)營(yíng)的效率，提高效率的關(guān)鍵就在于管理。榮盛發(fā)展一直在探索如何實(shí)現(xiàn)各種資源的最佳配置，將各種要素轉(zhuǎn)化為更高價(jià)值的產(chǎn)出要素，揭示“人流、物流、資金流、信息流、商流”的相互關(guān)系及對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要作用。這就是榮盛發(fā)展“剛好及時(shí)”管理哲學(xué)追求的目標(biāo)。