（2019年10月12日）調(diào)控政策層出不窮，一線城市宅地日益稀缺，房地產(chǎn)市場的步伐在北上廣深等地早已一腳踏入存量時(shí)代。多重因素下，曾經(jīng)醉心于增量的開發(fā)商們也在努力轉(zhuǎn)變著自己的發(fā)展邏輯。

說到商業(yè)，便繞不過“魔都”上海。從“十里洋場”到如今的“世界一線城市”，上海歷來都是商業(yè)、金融高度集聚的英雄地。想要在浩如煙海的商業(yè)體中嶄露頭角，地產(chǎn)商們顯然要費(fèi)上不少心思。

如何打造差異化，如何創(chuàng)新？關(guān)于這一問題，不同的地產(chǎn)商有著不同的詮釋。而讓一座歷經(jīng)近20年歷史的商業(yè)廣場再煥生機(jī)，則是恒隆地產(chǎn)述說自己獨(dú)特道路的方式。

讓我們將時(shí)間撥回到1993年，將近一年的拉鋸談判后，恒隆地產(chǎn)終于將南京路上的一宗地塊收入囊中。在這塊地旁邊，是上海當(dāng)時(shí)的地標(biāo)建筑——上海展覽中心和波特曼，而這塊地也就是后來的上海恒隆廣場所在。

歷時(shí)8年，投資3億美元，上海恒隆廣場在2001年正式落成，一時(shí)間風(fēng)頭無兩。在當(dāng)時(shí)，恒隆廣場不僅是浦西最高的建筑，還是上海第一家奢侈品商場，甚至還創(chuàng)下了上海第一個單月稅收過億的商場紀(jì)錄。

不過，隨著時(shí)間的推移，各種商業(yè)模式層出不窮，市場逐漸開始變得擁擠，在這條商業(yè)跑道上的競爭者也越來越多。從最早的百貨商場，到港資購物中心，再到內(nèi)地開發(fā)商發(fā)力，短短十余年時(shí)間里，上海的商業(yè)地產(chǎn)已然是歷盡千帆。

為了能夠更好地契合市場，恒隆地產(chǎn)選擇在2015年時(shí)開始對上海恒隆廣場啟動了資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃，投資成本超過7億港元。而經(jīng)過兩年的升級之后，效果無疑是明顯的。2017年上半年，重新開業(yè)的上海恒隆廣場上半年租金上漲了23%。

在今年上半年里，上海恒隆廣場實(shí)現(xiàn)收入8.27億港元。其中，商場部分不僅出租率達(dá)到了98%，收入及零售額同比也均錄得了雙位數(shù)字增長，分別為11%及15%。

在升級完成后，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗曾帶著一位潛在投資者前去參觀。在看到上海恒隆廣場后，投資者感嘆道，這座商場看起來就像是剛開業(yè)不久。但事實(shí)上，這座商業(yè)體已經(jīng)建成十余年。

1992年進(jìn)入上海市場開始，恒隆地產(chǎn)開始專注于高端零售物業(yè)領(lǐng)域。二十多年的浸淫，讓恒隆地產(chǎn)總結(jié)出了自己的一套商業(yè)模式。

據(jù)陳啟宗介紹，高端商業(yè)（特別是零售）地產(chǎn)業(yè)需要遵循五個基因。最佳的位置、充足的土地面積、利好的政策、優(yōu)良的設(shè)計(jì)和施工以及很好的耐心。

八年建造落地加上后來的兩年升級，整整十年的工期，似乎也在印證著恒隆廣場在經(jīng)營商業(yè)時(shí)對于品質(zhì)的注重，以及具備著充足的耐心。

經(jīng)營項(xiàng)目的過程中，恒隆地產(chǎn)深諳“優(yōu)質(zhì)的實(shí)體零售空間難以被電商等取代”的道理。所以只要購物商場設(shè)計(jì)精巧且建造得當(dāng)，也就不會存在“過時(shí)”這回事了。

這種模式下，商業(yè)體自然能夠緊跟著時(shí)代的腳步，確保不會因落伍而被淘汰。就像是一顆向陽的大樹，不管歷經(jīng)多少年輪，都有機(jī)會重新長出新的枝芽，煥發(fā)出新的生機(jī)。

在恒隆地產(chǎn)的盤算中，上海恒隆廣場這個“新”物業(yè)在完成資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃或?qū)⒛茉谖磥?0年持續(xù)創(chuàng)造佳績，然后才再需要另一次翻新。如此一來，與建筑物的原始成本相比，資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃的成本也就微不足道了。

基于這一理念，除了上海恒隆廣場外，恒隆地產(chǎn)對上海另一個商業(yè)項(xiàng)目港匯恒隆廣場也進(jìn)行了優(yōu)化，兩個商業(yè)項(xiàng)目優(yōu)化總成本大約在15億港元左右。

從上海恒隆廣場來看，恒隆地產(chǎn)的商業(yè)模式顯然是行之有效的。而這一模式中還有哪些奧秘，港匯恒隆廣場能否延續(xù)這一效果，又是否能夠復(fù)制到更多的商業(yè)項(xiàng)目上，種種問題仍然值得進(jìn)一步探究和期待。