（2019年9月29日 廣州）已臨近十月，南方羊城的秋風(fēng)才終于姍姍來(lái)遲。這陣秋風(fēng)，似乎也輕輕吹向了這座城市的地市與樓市，降價(jià)、促銷、底價(jià)、流拍頻現(xiàn)，從而衍生出一些悲觀論調(diào)。

但在另一個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)，卻是喧囂熱鬧的——廣州目前的舊村改造明顯地迎來(lái)一個(gè)爆發(fā)期。

一邊是政策繼續(xù)解綁，9月初廣東省人民政府發(fā)布推動(dòng)三舊改造的重磅文件，黃埔區(qū)發(fā)布舊改10條措施；另一邊，富力、保利、越秀、時(shí)代、佳兆業(yè)、升龍等接連摘牌舊村。

作為舊村改造乃至城市更新發(fā)展最為迅速的熱土之一，廣州對(duì)此的探索已長(zhǎng)達(dá)十?dāng)?shù)年。從“三舊改造”到“城市更新”，從概念模糊到制度設(shè)計(jì)，這里誕生了獵德、楊箕村等舊改傳奇，也引來(lái)了本地虎與過(guò)江龍的同場(chǎng)競(jìng)技。

隨著時(shí)代變遷、城市發(fā)展，不管是內(nèi)涵、機(jī)制、途徑等等，廣州的城市更新呈現(xiàn)出一個(gè)全新局面，進(jìn)入了有機(jī)更新、迭代融合的新階段。

于此時(shí)點(diǎn)，9月26日，以“迭代 城市更新”為主題的“2019城市觀點(diǎn)論壇廣州圓桌”在廣州舉行。眾多開(kāi)發(fā)商城市更新部門(mén)高層、政府協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、專業(yè)機(jī)構(gòu)精英齊聚一堂，圍繞政策改革、利益博弈、納儲(chǔ)成本等話題，參會(huì)者暢所欲言，尋求破解當(dāng)前城市更新的復(fù)雜難題。

舊改之機(jī)會(huì)

城市更新的意義與影響不言而喻，它涉及到一座城市、一片區(qū)域、一個(gè)舊村的改造與重生等；也關(guān)乎著一個(gè)企業(yè)在土地稀缺且昂貴的情況下，能否尋得納儲(chǔ)新賽道。

眾多影響因素中，政策與機(jī)制是決定城市更新進(jìn)程與規(guī)模的重要因素，也是開(kāi)發(fā)企業(yè)們身處其中的重要行動(dòng)指南，改造成本核算、拆遷補(bǔ)償規(guī)定、審查報(bào)批程序、行政司法保障等等，每一個(gè)都是城市更新鏈條上的重要一環(huán)。

與“因城施策”的主旋律一致，一座城市的城市更新政策、機(jī)制，同樣需要根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源及城市發(fā)展情況而制定出不同模式。

但對(duì)于其他探索者而言，觀察廣州這座古城是如何利用舊改推進(jìn)城市發(fā)展，在政策機(jī)制上有怎樣的沿革與變遷，或許能帶來(lái)一定的樣本意義和深刻啟示。

九月份，廣東省頒發(fā)了《廣東省人民政府關(guān)于深化改革加快推動(dòng)“三舊”改造促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》即71號(hào)文，不少人將其視為廣東尤其是廣州舊改加速的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)。

郝志彪  保利天河區(qū)新塘、新合、漁沙坦項(xiàng)目、柯木塱項(xiàng)目總經(jīng)理  

廣州圓桌現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓同樣針對(duì)71號(hào)文進(jìn)行了一場(chǎng)精彩的交流與討論，試圖通過(guò)對(duì)最新政策的研究，來(lái)研判是否能找到破解當(dāng)前城市更新困局的途徑。有開(kāi)發(fā)企業(yè)高層透露，政策出臺(tái)時(shí)公司董事長(zhǎng)便要求城市更新業(yè)務(wù)高管細(xì)細(xì)研讀，并撰寫(xiě)讀后感。

其中，地價(jià)計(jì)收問(wèn)題也是城市更新中企業(yè)最關(guān)注的話題，因?yàn)檫@直接關(guān)乎到用地成本。此次71號(hào)文，正是首次提出采取多種地價(jià)計(jì)收方式，支持開(kāi)發(fā)企業(yè)降低用地成本。如具體提出，“三舊”改造供地，可以單宗或區(qū)片土地市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)，綜合考慮改造主體的拆遷安置費(fèi)用，以及移交給政府的公益性用地及物業(yè)等因素來(lái)確定地價(jià)款；在保障政府收益不受損的前提下，允許以建筑物分成或收取公益性用地等方式替代收繳土地價(jià)款。

有嘉賓認(rèn)為，從法律條文上，這基本明確了舊改中融資地塊樓面地價(jià)的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，應(yīng)低于傳統(tǒng)招拍掛凈地出讓的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，“說(shuō)開(kāi)發(fā)商博弈，其實(shí)就是博弈成本、博弈樓面地價(jià)。”
此外，現(xiàn)場(chǎng)嘉賓還提出，此次新政還具有強(qiáng)化行政司法保障、簡(jiǎn)化用地報(bào)批手續(xù)等功能，為開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)有利之處。

張國(guó)梁 灣區(qū)智慧城市更新集團(tuán)副總裁

相比樂(lè)觀派，也有謹(jǐn)慎保守的嘉賓對(duì)此持不同意見(jiàn)，如舊改提倡產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)，但有些并不適宜在舊村范圍內(nèi)落地，能支持異地完成嗎？混改上國(guó)有土地怎么處理？政府可以如何兜底？等等。

不同聲音之外，與會(huì)嘉賓還是達(dá)成一致，開(kāi)發(fā)企業(yè)仍需密切關(guān)注相應(yīng)配套政策的出臺(tái)，建立倒逼促進(jìn)機(jī)制，在新機(jī)制新條文中找到破解當(dāng)前城市更新業(yè)務(wù)難題與項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。

利益之平衡

穿透復(fù)雜的舊改政策條文，開(kāi)發(fā)企業(yè)真正想探尋的，或許是城市更新過(guò)程中的利益分配底色。

誠(chéng)然，城市更新不是“閉門(mén)造車”，擺在躍躍欲試的開(kāi)發(fā)商面前的第一道難題，便是如何處理好利益分配難題、營(yíng)造多方共贏局面。

有嘉賓就認(rèn)為，城市更新本質(zhì)就是一場(chǎng)利益平衡的藝術(shù)、游戲，能否處理好利益分配問(wèn)題是改造是否成功的基本條件；以及，城市更新的實(shí)質(zhì)是利益的體現(xiàn)與平衡，利益是各方驅(qū)動(dòng)力和融合劑。

在這場(chǎng)關(guān)乎開(kāi)發(fā)商、政府、村民的三方角力中，既有共同利益訴求，也存在利益沖突與矛盾，尤其是開(kāi)發(fā)商與政府、開(kāi)發(fā)商與村民之間。

現(xiàn)場(chǎng)嘉賓的普遍共識(shí)是，開(kāi)發(fā)商與政府之間博弈的重點(diǎn)是改造成本，開(kāi)發(fā)企業(yè)在其中往往會(huì)選擇通過(guò)做大改造成本或支持納入改造成本，從而能獲得更多的融資面積、更低的融資地塊成本。此外，容積率、公建配套面積的大小同樣是困擾著開(kāi)發(fā)企業(yè)與政府的難題。

孟 嬿 龍湖地產(chǎn)廣州公司城市更新副總經(jīng)理

另一場(chǎng)長(zhǎng)久拉鋸戰(zhàn)則發(fā)生在開(kāi)發(fā)商與村民中，重點(diǎn)圍繞的便是拆遷補(bǔ)償問(wèn)題。這一話題引起了現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的共鳴，更有嘉賓調(diào)侃稱“做舊改需要會(huì)喝酒、會(huì)講粗口”，惹來(lái)現(xiàn)場(chǎng)大笑。

拆遷補(bǔ)償問(wèn)題可以說(shuō)是影響舊改進(jìn)程的重大因素，有開(kāi)發(fā)商嘉賓稱，其與所涉舊村談判時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十年，后續(xù)拆遷則僅用了兩三年。另一受困于某舊村項(xiàng)目多年的開(kāi)發(fā)企業(yè)稱，一個(gè)好的拆遷補(bǔ)償方案很關(guān)鍵，這關(guān)乎每一家切身利益。

為了推進(jìn)項(xiàng)目的發(fā)展，開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì)選擇一定程度的讓利，簡(jiǎn)而言之就是掏錢、掏物業(yè)。嘉賓指出，通常開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)通過(guò)設(shè)置簽約獎(jiǎng)、搬遷獎(jiǎng)，以及融資面積補(bǔ)給等方式，如將原本融資地塊分給村作為集體物業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)舊改項(xiàng)目的順利推進(jìn)。

盡管舊改困難重重，涉及多方利益的平衡與博弈，不少嘉賓還是坦言，希冀城市更新的過(guò)程是一個(gè)多方共贏的過(guò)程，最終實(shí)現(xiàn)利益的最大公約數(shù)。

有嘉賓則稱，并不喜歡用“博弈”來(lái)形容舊改過(guò)程，更希望將這一過(guò)程定位為合作共贏，在既定的游戲規(guī)則之下，多方共同努力。

圓桌會(huì)議漸近尾聲，關(guān)于如何在城市更新中實(shí)現(xiàn)平衡之道的探討仍在進(jìn)行著。有嘉賓最后稱，舊改不只是拆除重建那么簡(jiǎn)單，這涉及到一個(gè)個(gè)城市鮮活的生命體，每一個(gè)“造城者”都要有敬畏之心。