陳詩濤：各位來賓下午好！因?yàn)闀r間關(guān)系，請允許我以卓越指數(shù)· 2019年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告的發(fā)布來表達(dá)我對大家到來的感謝與歡迎。

現(xiàn)在我正式發(fā)布2019年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)報告，大家桌面上已經(jīng)有全文的報告，因?yàn)闀r間原因，我只會做簡單的點(diǎn)評，詳細(xì)報告大家參閱桌面上的這份報告。

過去一年房地產(chǎn)風(fēng)云變幻，穩(wěn)中求升是一個市場的主調(diào)，所以過去一年我們說是艱難的一年。但同時也是充滿挑戰(zhàn)與機(jī)會的一年。唯有卓越的企業(yè)才可能在強(qiáng)強(qiáng)比拼中活下來，成為行業(yè)的領(lǐng)先的標(biāo)桿，這也是卓越指數(shù)·年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)的創(chuàng)立初衷。

市場綜述，我們從三個方面做一個概括，首先是宏觀印象，我們給的關(guān)鍵詞是“改革40年和房地產(chǎn)、調(diào)控常態(tài)化和因城施策、穩(wěn)定”。

大家看這張表，過去30年中國房地產(chǎn)的變化，增長了1.4億倍，GDP規(guī)模增長是73.95倍，房地產(chǎn)的發(fā)展速度比國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度快得多。我們看全國商品房銷售額變動趨勢，每年以1萬億元的速度直線增長，2018已經(jīng)到達(dá)了最高峰。

行業(yè)掃描，我們的關(guān)鍵詞是“堅決遏制房價上漲、活下去、回款、融資、創(chuàng)新”。2018年1—12月密集出臺的重點(diǎn)房地產(chǎn)政策，我們進(jìn)行了梳理，穩(wěn)字當(dāng)頭。我們也看到去年一年銷售均價漸趨平穩(wěn)，房地產(chǎn)獲利的利潤空間縮小。另一個難題就是到位的資金捉襟見肘。

在土地上，大家會看到2018年房企的土地購置面積累計增速也出現(xiàn)了回落，而土地和錢之后就是人，在2018年房企高管離職人數(shù)刷新了5年新高，到10月份高管離職已經(jīng)超過1900名。

所以在去年一年，寒冬中房企的融資圖譜是八仙過海、各顯神通，基本上是自籌資金、定金和預(yù)售款，還有上年的資金結(jié)余，這是主要的資金來源。我們看到未來排名靠前的房企更具規(guī)模優(yōu)勢，很多銀行在2018年對借款的房企門檻提升，以往是百強(qiáng)，現(xiàn)在可能是30強(qiáng)、50強(qiáng)才有希望。去年上半年有14家房企中，恒大、碧桂園、保利的融資額最高，這上面14家行業(yè)占比在過去幾年也有很大的提升。

土地觀察方面的關(guān)鍵詞是“并購、低溢價、流拍、趕場與觀望”，去年流拍324宗，前年同期只有148宗。

2019年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)研究成果體系由以下構(gòu)成：房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)，上市企業(yè)表現(xiàn)、地產(chǎn)銷售金額、商業(yè)模式卓越榜、物業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商表現(xiàn)，還有單項(xiàng)獎等等。我們的統(tǒng)計時間是2018年自然年。

大家比較關(guān)心的是年度房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)指標(biāo)體系，我們在運(yùn)營指標(biāo)方面占了50分，銷售金額20分、權(quán)益金額15、總貨值15分，土儲和銷售面積做了參考，管理指標(biāo)15分，商業(yè)模式方面，產(chǎn)品獨(dú)特性是4分，革新的生產(chǎn)方式是3分，營銷方式與組織是4分，資金運(yùn)用與融資是4分，品牌指標(biāo)是10分，人氣指數(shù)是10分。

對這個榜單做一個簡單的排名，碧萬恒再奪得前三，銷售、權(quán)益、貨值成為取勝的關(guān)鍵。雖然碧桂園提出提質(zhì)控速，但是它的規(guī)模仍然很大，恒大也是有很大的規(guī)模。在Top10的陣容中有一些小的變化。千億企業(yè)的規(guī)模利潤、財務(wù)狀況也有統(tǒng)計。

去年大家談到的關(guān)鍵是融資，行業(yè)的總體融資成本相對2017年上升了三個百分點(diǎn)。這是去年內(nèi)地上市房企和物業(yè)公司的統(tǒng)計表。

去年三四線城市的均價上上漲了10.6%，但是市場上基本上還是響起了回歸一二線的呼聲。

這是上市企業(yè)表現(xiàn)的指標(biāo)體系，最重要的是運(yùn)營指標(biāo)的50分，拿了25分給財務(wù)指標(biāo)，上市公司財務(wù)6個指標(biāo)里面，毛利率4分，凈利率4分，流動比率、速動比率各3分，負(fù)債率3分，凈資產(chǎn)收益率是8分，管理指標(biāo)、商業(yè)模式和品牌指數(shù)跟卓越100榜沒有變化。

這是我們站在行業(yè)之顛的30家上市房企，排名前面的是中海、萬科、碧桂園、恒大。

在過去幾年，中海和萬科一直在輪流占據(jù)榜首的位置。萬科去年的凈利率較2017年是有所提升的，我們看到它的財務(wù)費(fèi)用也持續(xù)下降。這是萬科歷年的財務(wù)費(fèi)用變化趨勢。

在30強(qiáng)里面過千億的房企過了26家，他們的利率平均增長都是轉(zhuǎn)正的，ROE創(chuàng)下近4年的新高。但是還是會看到償債能力轉(zhuǎn)弱，高息率公司的債規(guī)模翻倍。資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到79.75%，這30家企業(yè)的平均凈負(fù)債率達(dá)到了110.68%，較其它企業(yè)高得多。

細(xì)分到個體，凈負(fù)債率低于50%的只有萬科、中海、龍湖等等幾家。

傳統(tǒng)的渠道受阻，今年我們看到美元債海外融資規(guī)模大漲，這里我們做了一系列的表，大家可以詳細(xì)閱讀我們的報告全文。

這是銷售前100強(qiáng)。在年底的時候我們做了一些微調(diào)。碧桂園是7000億，之后是保利和融創(chuàng)，去年有4成房企超額完成了目標(biāo)，其它的很多沒有完成。

在中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷史中，很多外資和港資的企業(yè)一直擔(dān)當(dāng)了資本運(yùn)營各方面的老師的角色，所以觀點(diǎn)一直很注意這一塊，一直在推出非內(nèi)地房企卓越榜，在2018年凱德做了很多動作，出售了20個購物中心，收回84億資金，投入到廣州、上海。恒隆內(nèi)地的物業(yè)達(dá)到35.77億的收入，所以非內(nèi)房企卓越榜，凱德、新鴻基和恒隆占據(jù)前三。

這是品牌價值表現(xiàn)。

管理團(tuán)隊卓越表現(xiàn)，龍湖是綜合得分最高的，融創(chuàng)在業(yè)內(nèi)以狼性文化著稱，榮登榜眼。今天上午有60多位代表去了華潤，華潤是商業(yè)模式的冠軍，大家可以看到它的很多優(yōu)點(diǎn)和可持續(xù)的發(fā)展。

現(xiàn)在我發(fā)布中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)表現(xiàn)。萬科、彩生活、碧桂園、金地、龍湖占據(jù)前5。我們參考的指標(biāo)是管理面積、管理項(xiàng)目、城市布局，財務(wù)指標(biāo)、管理指標(biāo)、品牌指標(biāo)、創(chuàng)新指標(biāo)以及人氣指數(shù)。未來5年是中國物業(yè)管理行業(yè)最佳的機(jī)遇和窗口期，在規(guī)模和口碑上占據(jù)優(yōu)勢的企業(yè)會更有發(fā)展前景。在物業(yè)收入里面超過100億的有萬科，亞軍彩生活以輕資產(chǎn)在行業(yè)里面占據(jù)前列。

這是我們做的點(diǎn)評，大家可以看看存量市場和物業(yè)的情況。大家也知道最近物業(yè)的上市潮，包括新城悅、佳兆業(yè)、永生生活、碧桂園等等，未來物業(yè)會出現(xiàn)并購潮。物業(yè)公司都在加強(qiáng)智能化與增值服務(wù)，管理面積最多的三家已經(jīng)超過了6億平方米。

現(xiàn)在發(fā)布的是2019年中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商表現(xiàn)，第一名我們給了招商，第二是臨港，第三是張江高科，還有深圳的星河也是排名比較前的。我們?nèi)脒x的指標(biāo)，選擇管理面積、項(xiàng)目個數(shù)、入住率、經(jīng)營收入、園區(qū)總區(qū)域等等指標(biāo)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類非常多，大家有非常多的疑問，我們看2018年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策，我們認(rèn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有幾個模式，第一是銷售為主的，比如說華夏幸福。第二是輕重資產(chǎn)并行，通過股權(quán)獲利的，包括億達(dá)這樣的企業(yè)。第三是產(chǎn)業(yè)和金融結(jié)合的模式，比如說張江高科。第四是定制廠房和園區(qū)一級開發(fā)，大家看到的宏泰發(fā)展和聯(lián)東U谷就是這種企業(yè)，大家各有各的優(yōu)勢。

這是區(qū)域榜，我們只摘取了4個一線城市發(fā)布了區(qū)域榜，區(qū)域榜在過去的一年，我們看到北京是外地和本地企業(yè)龍頭斗，大洗牌，去年北京的銷售面積同比下降了20.4%，上海是萬科、綠地加融創(chuàng)，上海新增的供應(yīng)量很多，但是整體的成交與2017年持平，2018年廣州微降，保利廣州占據(jù)龍頭地位。深圳是很多外地的開發(fā)商借道舊改進(jìn)入，萬科、華潤、龍光問鼎前三。

我們對9家典型企業(yè)做了專門的報告，深度解析這些企業(yè)為什么卓越。關(guān)于報告的全文，大家可以進(jìn)入觀點(diǎn)網(wǎng)下載，也可以參考我們的觀點(diǎn)指數(shù)?？赡芪覀兊膱蟾娌槐M完美，希望大家給我們批評指正。