觀點(diǎn)網(wǎng) 在2014博鰲房地產(chǎn)論壇上，恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗提出了一個(gè)問題：內(nèi)地空置率居高不下的購物中心，除了養(yǎng)老鼠之外，還有什么用處？

在對(duì)話中，中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮以“不用過于擔(dān)心，大齡女青年這么多，總要嫁出去”的比喻，回應(yīng)了陳啟宗的問題。

看起來，陳啟宗這個(gè)“想了十年都沒有想通”的問題，還需要繼續(xù)想下去。

但這只是陳啟宗對(duì)于內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的其中一個(gè)觀察和思考。事實(shí)上，因恒隆近年來的業(yè)務(wù)主要都集中在內(nèi)地，陳啟宗對(duì)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)考察也越來越多，思考也越來越多。

六個(gè)恒隆廣場(chǎng)

從上海恒隆廣場(chǎng)起，陳啟宗已經(jīng)在內(nèi)地開拓了六個(gè)恒隆廣場(chǎng)。

上海的兩個(gè)項(xiàng)目早已成為中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)桿性物業(yè)，第三個(gè)入市的沈陽皇城恒隆廣場(chǎng)，在開業(yè)三年之后也逐漸適應(yīng)了市場(chǎng)，穩(wěn)定發(fā)展。

對(duì)于皇城恒隆廣場(chǎng)過去幾年的調(diào)整，陳啟宗并不諱言：“我們開始的時(shí)候完全是把它定位太高了，那是三星級(jí)的地方，辦一個(gè)四星級(jí)都不錯(cuò)了，我們卻搞了一個(gè)四星半的東西出來，是需要調(diào)整。”

陳啟宗在博鰲房地產(chǎn)論壇接受采訪時(shí)坦言，之前因定位和商場(chǎng)外面修路的問題，影響了人流量，而現(xiàn)在已經(jīng)回升至兩萬人左右，加上管理層的調(diào)整，皇城恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)很好了。

“譬如說那里的星巴克不只是沈陽最賣座，全東北排第一也說不定，我看到一個(gè)報(bào)道說在全國排第三還是什么的，那就證明人流還是很厲害的。”

這樣的情況在隨后開業(yè)的濟(jì)南、無錫、沈陽市府恒隆廣場(chǎng)開業(yè)初期也有發(fā)生。

于是，在看慣了上海恒隆廣場(chǎng)的熱鬧場(chǎng)面之后，一部分人對(duì)恒隆在其他幾個(gè)城市開業(yè)之后的表現(xiàn)大呼“失望”，并連稱恒隆在上海的成功無法復(fù)制到其他二線城市。

對(duì)此，陳啟宗回應(yīng)到：“其實(shí)好多人不知道或者忘記了，我們上海兩個(gè)項(xiàng)目頭五年六年也是很困難，不過現(xiàn)在過去了，比較繁榮了，大家就看到今天的風(fēng)光而忘記了昨天的眼淚。”

事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅可以規(guī)?；?、工業(yè)化。因城市不同，消費(fèi)力不同，購買習(xí)慣不同，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的要求和定位也會(huì)有千差萬別，這其中的細(xì)微之處連很多本地人都不一定能完全弄的明白，因此項(xiàng)目擁有恒隆這樣經(jīng)驗(yàn)豐富的商業(yè)地產(chǎn)玩家才尤顯珍貴。

“凡是搞一個(gè)商場(chǎng)特別是比較高檔的商場(chǎng)，很不容易拿捏得準(zhǔn)當(dāng)?shù)氐氖袥r，特別我們沒經(jīng)驗(yàn)，在每個(gè)城市都是第一次進(jìn)去，所以難免也會(huì)有很多難處出現(xiàn)。”陳啟宗如此總結(jié)。

無知的“囤地說”

恒隆的競(jìng)爭(zhēng)力更適合放在相對(duì)較長(zhǎng)的時(shí)間段中體現(xiàn)，就算上海的兩個(gè)項(xiàng)目，也是經(jīng)歷過最初幾年困難期之后，才會(huì)有接下來十幾年時(shí)間的風(fēng)光。

和大部分人急功近利的心態(tài)不太一樣的是，向來不做短線投資的陳啟宗更喜歡將目光放的長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。

除了對(duì)項(xiàng)目的選址有著極其苛刻的要求之外，陳啟宗這幾年在內(nèi)地的舉動(dòng)還表現(xiàn)出其另一個(gè)特質(zhì)：即要么不做，要做就要做到最好。

在陳啟宗這些理念影響下，恒隆也愿意花大量時(shí)間成本和資金成本在每一個(gè)項(xiàng)目上。

比如恒隆的每一個(gè)項(xiàng)目都是請(qǐng)最好最合適的設(shè)計(jì)師規(guī)劃，為了做到最合理的設(shè)計(jì)，恒隆可以花一年或者兩年的時(shí)間去推敲設(shè)計(jì)圖紙。

因此，面對(duì)有人認(rèn)為恒隆取得武漢及昆明項(xiàng)目后久久不開工是為囤地時(shí)，陳啟宗斥責(zé)說這種話的人簡(jiǎn)直“無知”。

“設(shè)計(jì)沒做好，你怎么打樁？”陳啟宗解釋稱，對(duì)于一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，設(shè)計(jì)的東西做好就是永久了的，因此一定要精雕細(xì)琢，做到足夠好才可以拿出去施工。

即使進(jìn)入施工階段，恒隆也會(huì)選擇足夠好的材料，甚至使用很多和環(huán)保有關(guān)的建材。

層層下來，每一個(gè)恒隆廣場(chǎng)都會(huì)花費(fèi)很多時(shí)間和物力。陳啟宗也表示，有時(shí)這會(huì)使得恒隆錯(cuò)失某一個(gè)商圈率先開業(yè)的機(jī)會(huì)，從而導(dǎo)致一些不會(huì)大肆開設(shè)門店的品牌，只能選擇其他早于恒隆廣場(chǎng)開業(yè)的項(xiàng)目。

對(duì)此，陳啟宗雖略感遺憾可惜，但并不后悔，也沒有要求加速開工以避免這樣的事情再度發(fā)生。

究其原因，仍是陳啟宗對(duì)自家項(xiàng)目在未來更長(zhǎng)時(shí)間中的競(jìng)爭(zhēng)力有足夠的信心，在他看來，一時(shí)的高低不具代表性，只有把時(shí)間期限放寬至十年、二十年才能真正反映出事物的好壞。

這和陳啟宗多次表示“凡在11個(gè)月內(nèi)完成的商場(chǎng)都是垃圾”的說法一致。

無懼電商沖擊

在博鰲的媒體采訪中，陳啟宗再次被追問對(duì)電商的看法。

盡管已經(jīng)在多個(gè)場(chǎng)所反復(fù)表達(dá)過自己的意見，甚至在年報(bào)致股東函中對(duì)此有詳細(xì)闡述，陳啟宗還是回答了這個(gè)問題。

陳啟宗笑言，恒隆根本無懼電商沖擊，“隨著品牌在每一個(gè)城市減少店鋪數(shù)量，其銷售額反而會(huì)集中于更少的商店，而恒隆商場(chǎng)就是那幾家更少的商店，從中受惠”。

陳啟宗在恒隆地產(chǎn)2013年年報(bào)《致股東函》撰文稱，的確會(huì)有某一類產(chǎn)品的交易容易被電商取代，而首當(dāng)其沖的是標(biāo)準(zhǔn)化和商品類產(chǎn)品，電子用品和廉價(jià)衣履是最佳例子。

“另一方面，快速消費(fèi)品如鮮果、度身訂制、具‘長(zhǎng)尾效應(yīng)’或高感性產(chǎn)品，如高檔時(shí)裝，以及提供體驗(yàn)為本的商店，如餐廳等，所受到的影響會(huì)較小，甚至毫無影響。”陳啟宗直言，恒隆專注高檔購物商場(chǎng)，所以受沖擊較小。

陳啟宗稱，無可否認(rèn)，互聯(lián)網(wǎng)已徹底改變我們的生活。對(duì)購物商場(chǎng)業(yè)務(wù)而言，互聯(lián)網(wǎng)帶來的影響，并非單單在于網(wǎng)上購物奪去我們部分業(yè)務(wù)，更在于它可以幫助我們創(chuàng)造銷售。

值得注意的是，陳啟宗對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)的認(rèn)知或許比很多人都要早、都要深。

早在十多年前，陳啟宗就以私人身份投資搜狐，盡管現(xiàn)在已經(jīng)不再是搜狐的股東，但他近年的私人投資，依然集中在很多高科技及互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域。

此外，陳啟宗本人的交際圈也從來不局限在香港或者地產(chǎn)界，在政界、商界都有熟識(shí)的好友。這幾年，國內(nèi)IT業(yè)的巨頭如馬化騰、馬云等，都和陳啟宗保持著密切聯(lián)系，也都是陳氏家宴的座上賓。

和這些IT、互聯(lián)網(wǎng)大佬來往，又投資了這么多科技公司，要說陳啟宗不看好互聯(lián)網(wǎng)的未來，不理解網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的重要性并不準(zhǔn)確。只不過，定位高端、奢侈品云集的恒隆廣場(chǎng)，顯然并不適宜過多加入電商的營銷大潮。

畢竟恒隆廣場(chǎng)的目標(biāo)人群要購買的商品，顯然不太可能都通過電商消費(fèi)。