現(xiàn)在有人說(房地產(chǎn)稅)試點(diǎn)失敗了，我不認(rèn)同。現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)立法先行，并不是否定這些積極的探索。

　　編者按：2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行演講中，著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生認(rèn)為，國家決策層在全面深化改革問題上有一個重大突破，就是在現(xiàn)代市場體系的表述上面，表明使市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。而這種改革在房地產(chǎn)中表現(xiàn)為“市場-保障”并行的雙軌統(tǒng)籌，也將使房地產(chǎn)越來越會按照健康的軌跡發(fā)展。

　　而現(xiàn)在這個局面以市場分化的形式出現(xiàn)，其認(rèn)為這種市場分化是在供需變化和社會普遍預(yù)期變化之下值得看重的，處理得好可以是市場更加健康的一個契機(jī)。

　　而在大家關(guān)注的房地產(chǎn)稅立法上，賈康先生表示，重慶、上海兩地的試點(diǎn)是積極的探索，兩地試點(diǎn)就是敢為天下先的非常可貴的試點(diǎn)，也提供了我們在加快房地產(chǎn)稅立法這樣一個重大任務(wù)面前的很珍貴的本土經(jīng)驗(yàn)。

　　賈康 按照會議給出的題目《全面深化改革與房地產(chǎn)稅的變調(diào)》，我今天想分四個層次來講，第一個層次，要簡單地勾畫一下我們怎么認(rèn)識我們的治國理念及其精神實(shí)質(zhì)。

　　因?yàn)榇蠹叶挤浅ｊP(guān)心中國改革開放30多年以后，在一個新的歷史起點(diǎn)上，我們已經(jīng)看到最高決策層形成的頂層規(guī)劃性質(zhì)的指導(dǎo)文件。這里面有非常豐富的內(nèi)容，被細(xì)心人排列出來的具體改革任務(wù)多達(dá)336項(xiàng)，如果把它做一個濃縮的概括，我認(rèn)為最簡要地說，這個內(nèi)容豐富的、在改革方面包括大量具體要求的文件，它核心的一個治國理念，現(xiàn)在被認(rèn)為就是在以習(xí)近平為總書記的領(lǐng)導(dǎo)集體，他們在指導(dǎo)全局方面，已經(jīng)形成一個綱舉目張的、核心的一個治國大眾方針，就是要推進(jìn)國家治理的現(xiàn)代化，在這個文件里面的表述是國家治理體系和治理能力的現(xiàn)代化。我更愿意把它最簡要地濃縮為現(xiàn)代國家治理這樣一個概念。

　　顯然，現(xiàn)代化、現(xiàn)代性的趨向由來已久，上個世紀(jì)三件大事，第一件大事是在中國近現(xiàn)代史拉開帷幕以后，經(jīng)過一系列被動捱打的演變，發(fā)動辛亥革命。實(shí)際的演變要到第二件大事——中華人民共和國成立——三民主義的第一條，在這個過程中經(jīng)受了幾乎要亡國滅種的考驗(yàn)，1949年以后一個基本統(tǒng)一清晰完整的民族國家框架成立。傳統(tǒng)體制時期，包括在10年浩劫中間都明確地提出了我們的奮斗目標(biāo)是本世紀(jì)末要實(shí)現(xiàn)工業(yè)、農(nóng)業(yè)、國防技術(shù)的現(xiàn)代化。當(dāng)然我們實(shí)際的推進(jìn)過程中間卻充滿了坎坷。

　　等到第三件事，鄧小平在1979年到蘇州考察，長考三天之后終于提煉出現(xiàn)代化三步走戰(zhàn)略的框架。鄧小平確立的現(xiàn)代化的愿景，也就是現(xiàn)在習(xí)近平總書記說的2015年前后中國夢的建立。這樣一個現(xiàn)代化、現(xiàn)代性為趨向的指導(dǎo)目標(biāo)，在全面改革趨向之下，它落到了國家治理現(xiàn)代化和現(xiàn)代國家治理上。它伴隨的新意是承前啟后，要讓中國人民對美好生活的向往作為我們的目標(biāo)。這個新的理念里面最重要的是“治理”二字，我們過去一直在說，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的已經(jīng)不是屢屢提及的調(diào)控、管理，那是一個自上而下的層面?，F(xiàn)在講治理，是一套充分互動的制度安排和連接。這里面強(qiáng)調(diào)的是多元主體充分互動，這種情況下最大的包容性，是現(xiàn)在提升到的包容性增長。最大包容性所激發(fā)出來的是所有的潛力和活力，這就是鄧小平過去強(qiáng)調(diào)的解放生產(chǎn)力。

　　現(xiàn)在這個文件非常重要，連接著另外一個核心概念，就是文件中多次提及的現(xiàn)代市場體系，這個現(xiàn)代市場體系的表述上面有一個重大突破，就是使市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用，這樣一個表述得來可是千難萬難。

　　鄧小平在考慮四個現(xiàn)代化的時候，考慮改革開放的時候，他已經(jīng)清晰地對我們改革的大方向有了一個必要的表述，就是在79年他見英國外賓的時候，他對外國客人說“為什么社會主義不能搞市場經(jīng)濟(jì)呢？我們也要搞市場經(jīng)濟(jì)”。當(dāng)時這句話對外國人講了之后對內(nèi)秘而不宣。我的解讀就是鄧小平當(dāng)時意識到如果當(dāng)時內(nèi)部做傳達(dá)的話，會炒作一團(tuán)，會于事無補(bǔ)。當(dāng)時是矛盾堆積如山，百廢待興的時候，他希望少爭論，最好不爭論，他說不爭論是他的最大發(fā)明，一爭論起來就把時間全浪費(fèi)掉了。所以他先不在表述上面糾纏，推進(jìn)實(shí)際可做的事情——80年前后鄧小平等領(lǐng)導(dǎo)人開始是容忍了，以后支持了搞農(nóng)村改革，就是分田到戶，幾年時間農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上了一個大臺階。

　　在深圳那個地方最直接的壓力是偷渡成風(fēng)，所以就逼出了一個建立特區(qū)，殺出一條血路的舉措，但這是局部的舉措。宏觀層面從財政方面開始分權(quán)，權(quán)利要進(jìn)一步下放給企業(yè)，希望市場主體活起來。經(jīng)過幾年的辯論，像計劃經(jīng)濟(jì)為主還是市場調(diào)節(jié)為輔相結(jié)合等等，到了84年中央認(rèn)為有可能正式形成經(jīng)濟(jì)改革決定，那時候的文本里面所說的是有計劃商品經(jīng)濟(jì)，沒有市場兩個字。我們稍微有經(jīng)濟(jì)學(xué)知識的人就知道講商品經(jīng)濟(jì)必然涉及市場，必然更多地考慮是長期作用。

　　不同趨向在(“有計劃商品經(jīng)濟(jì)”)7個字之下暫時得到了可接受的一個表述，這個已經(jīng)取得了突破。第二次是市場二字表述出來了，只有間接調(diào)控才能夠真正發(fā)揮千千萬萬分散市場主體的聰明才智，才能真正解放生產(chǎn)力。89年之后，鄧小平在不得已的情況下曾經(jīng)做出了一個妥協(xié)姿態(tài)，他說那兩句話如果認(rèn)為不合適可以先不提。再往后，91年他在上海屢屢通過文章給出信息，想推進(jìn)中國在89那一個誰都不愿意看到的重大打擊之后，我們要重新開局，但是這個文章沒能起到他希望看到的作用。

　　92年初南巡?，F(xiàn)在跟著小平南巡的老同志寫文章，非常直截了當(dāng)?shù)卣f南巡是小平同志的天鵝之舞，必須發(fā)力了。從南巡以后，中國的發(fā)展應(yīng)該是在改革開放30幾年中的另外一個高增長期。我們?nèi)珖鐣?、中國的老百姓、我們總體這個民族的發(fā)展一直在吃南巡的制度紅利。當(dāng)然新的挑戰(zhàn)也接踵而來，南巡確立市場經(jīng)濟(jì)目標(biāo)模式之后，中央的文件對于資源配置的表述就是使市場在資源配置中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。

　　總書記實(shí)際上是最后一字一句給這個文件定的稿，他也有一個關(guān)于這個文件很長篇幅的書面說明，公開發(fā)表的。里面有很長的一段話專門講為什么要叫做決定性的表述，核心的觀點(diǎn)就是這樣的表述有利于實(shí)質(zhì)的處理好十八大提出的市場關(guān)系的問題，正確處理政府和市場關(guān)系尋求全盤接皆活的解放生產(chǎn)力。我們現(xiàn)在這個階段上認(rèn)識了現(xiàn)代國家治理-現(xiàn)代市場體系這樣一個邏輯鏈結(jié)之后，這就必須在改革上攻堅克難。

　　新一代領(lǐng)導(dǎo)集體全面改革中的治國理念和他的精神實(shí)質(zhì)實(shí)際上就落在這60條文件里面，他所要求的我們?nèi)阶攥F(xiàn)代化第三目標(biāo)，這樣一個目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的同時要伴隨著一個非常實(shí)質(zhì)性的要求，我認(rèn)為這樣一個要求就是60條的精神實(shí)質(zhì)，就是它的主基調(diào)，主旋律。我們必須在這樣一個治國理念和主基調(diào)、主旋律之下看一看我們的房地產(chǎn)市場，以及房地產(chǎn)發(fā)展問題。

　　全面改革當(dāng)中房地產(chǎn)如果說必須由政府更好發(fā)揮作用，那它起什么樣的作用？我愿意把它概括為雙軌統(tǒng)籌，講房地產(chǎn)你不能只講市場，你還得考慮統(tǒng)一保障。低收入群體也必須要住有所居。雖然政治局的會議并沒有按我這個雙軌統(tǒng)籌的表述形成文字，但會議公布出來的信息卻非常明確地用大量的篇幅處理怎么樣加快保障房建設(shè)的問題，同時又明確地以沒有調(diào)控二字的表述來提出，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一邊是保障，一邊是市場健康發(fā)展，在大的邏輯上已經(jīng)比較清晰地形成我認(rèn)為可以直截了當(dāng)所稱的雙軌統(tǒng)籌框架。

　　到了三中全會出來之后，我們從理論聯(lián)系實(shí)際的角度來看，中央指導(dǎo)之下，我們房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界面對的政府推動是什么？保障房要加快建設(shè)，每一年都很明確的，開工多少套，竣工多少套。這個過程已經(jīng)在一步一步地往前推，幾年之后中國城鎮(zhèn)區(qū)域的低收入階層，以年輕人為代表，大學(xué)生畢業(yè)之后幾年之內(nèi)他們必須談婚論嫁，要解決住房的問題，這個時候就要靠保障房來解決。隨著這個演變，我們的市場軌，所謂市場競爭中的房價高低問題就越來越?jīng)]有那種殺傷力，房價就越來越不應(yīng)該成為我們大家一起討論的核心，我們希望這個波動不要過于劇烈，不要讓人感到有大起蕩的危險。

　　在保障房這個軌道上具體的指導(dǎo)方針越來越有合理性，保障房居然可以合計有12種具體形式。現(xiàn)在主打的三個概念，實(shí)際上是兩個概念。第一，原來所說的廉租房和公租房要并軌，兩個概念并成一個概念。這是務(wù)實(shí)的態(tài)度，實(shí)際生活里你不能實(shí)際劃分出廉租房和公租房的區(qū)別。我們現(xiàn)在必須務(wù)實(shí)，既然廉租房、公租房不可能形成清晰的差異了，就把它變成一個概念，但是它的租房屬性是非常清晰的，它是保障軌，不是給你產(chǎn)權(quán)房，而是給政府特定的優(yōu)惠政策配上去的租房。

　　另外一個概念就是現(xiàn)在非常強(qiáng)調(diào)還要發(fā)展保障軌上的共有產(chǎn)權(quán)房，我認(rèn)為這是非常正確的一個具體的保障房設(shè)計。共有產(chǎn)權(quán)是比租房上了一個大臺階，很多年輕人現(xiàn)實(shí)生活中碰到的約束，比如說他們有了喜歡的女朋友了，想要談婚論嫁的時候，丈母娘一定會約束你，首先你要有一套有產(chǎn)權(quán)的房子，你要租房的話門都沒有。共有產(chǎn)權(quán)房正好解決了這個問題，這是實(shí)實(shí)在在有產(chǎn)權(quán)的。它的約束條件就是你這個產(chǎn)權(quán)不能保證你想出手的時候到市場上去隨行就市。它是政策優(yōu)惠房，給你一部分產(chǎn)權(quán)，另外一部分產(chǎn)權(quán)在公權(quán)手里，你要想出手的時候第一買主是政府，不能隨行就市。這種可對公共資源所提供的保障房不會變形到被一些人拿去牟利。這樣的保障軌上的進(jìn)步，更加確定了我們市場軌方面越來越會按照健康的軌跡發(fā)展。

　　大家都說新的領(lǐng)導(dǎo)集體只字不提調(diào)控概念，你可以說他一點(diǎn)沒有調(diào)控嗎？不能這么理解，現(xiàn)在他尊重市場，把脫離的事情盡快做到位，不是像原來那樣頻頻出手，直接地對市場進(jìn)行干預(yù)，這是更直接的一種做法。

　　我想談一下在改革背景之下的房地產(chǎn)市場分化，以及對分化的解讀。既然這邊政府盡心盡力地加快保障房的供給，讓市場那方面更多地靠自己的資源優(yōu)勢配置起作用，在政府不是三番五次強(qiáng)調(diào)調(diào)控的情況下，市場卻出現(xiàn)了沉穩(wěn)和往下的動態(tài)，這不是全面的下調(diào)，而是市場分化。現(xiàn)在這個局面以市場分化的形式出現(xiàn)了，我認(rèn)為這種市場分化是在供需變化和社會普遍預(yù)期變化之下值得看重的，處理得好可以成為市場健康的一個契機(jī)。

　　首先我不認(rèn)同有人看到了市場分化以后就一下子把它強(qiáng)調(diào)到極端，造成這種恐慌心理，甚至有人說這是他們屢屢作出預(yù)言的中國房地產(chǎn)崩盤的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，說中國經(jīng)濟(jì)的不確定性里面有幾個看點(diǎn)，房地產(chǎn)市場崩盤據(jù)說是一個看點(diǎn)，我完全不認(rèn)同。全面的微調(diào)，我們過去看到過，有先例，比如說日本，上個世紀(jì)90年代以后它的不動產(chǎn)全面價位明顯回調(diào)之后，整個經(jīng)濟(jì)陷入20年停滯期。中國現(xiàn)在不能簡單跟日本當(dāng)年的情況相提并論，那是在日本經(jīng)過多年發(fā)展之后，城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)在70%以上發(fā)生的，中國現(xiàn)在實(shí)際的城鎮(zhèn)化水平不到40%。既然如此，我們今后幾十年誰也改變不了的一個演變軌跡，大勢所趨之下，陸續(xù)還有接近4億的人從中國的農(nóng)村區(qū)域到城市區(qū)域來居住，建成區(qū)要一輪一輪地擴(kuò)大，我們的城鎮(zhèn)化水平要一路走高。在這個階段上，市場分化所帶來的是方方面面更多地來認(rèn)識市場的規(guī)律，來注意防范市場的風(fēng)險。個別的案例，比如說溫州、鄂爾多斯確實(shí)是給我們叫停了，警醒。但是不能拿它們來代表全體，我們要正面說一說怎么把市場分化以后的事情處理好。

　　可以注意到這樣的市場分化以后，相關(guān)的所有的利益主體，實(shí)際上我們應(yīng)該進(jìn)入一個進(jìn)一步地做全民培訓(xùn)師的凝聚共識的過程，就是中國的房地產(chǎn)市場，這次如果能夠突破分化打回原型的話，它仍然是一個波動市場，而不是單邊市場。你只要買進(jìn)房子，實(shí)際上最后證明其實(shí)不光保值，而且是增值的。

　　我們這個市場上有一種肆無忌憚的炒作力量，就是所謂泡沫化的威脅?，F(xiàn)在大家要形成一個凝聚共識的全民培訓(xùn)，在這樣一個市場分化的大背景大環(huán)境之下，任何一個不動產(chǎn)、房地產(chǎn)都要強(qiáng)調(diào)分，一線、二線、三線你必須分開，不能一概而論。分線之后你還要分市，再往下還要分地段，再往下還得分戶型，分其他一些具體的不同特點(diǎn)、朝向等等，還有一些附加條件。另外你還得分類，比如說這個小區(qū)屬不屬于學(xué)區(qū)房，在北京、南京，在很多中心城市這個概念非常重要。學(xué)區(qū)房、非學(xué)區(qū)房，其他條件一模一樣，價位上完全是兩個概念。這些你都不考慮，你談何認(rèn)識房地產(chǎn)變化的規(guī)律呢。我是很看重這樣一個現(xiàn)代國家治理過程中間我們的普遍認(rèn)識水平，對房地產(chǎn)市場認(rèn)同共識的提升。現(xiàn)在已經(jīng)看到了在這個波動過程中，在市場軌上我們有可能借此使大家更好地形成一些基本共識，使大家的預(yù)期越來越帶有理性化，這樣就是資源配置的優(yōu)化。

　　下面我再勾畫一下對房地產(chǎn)稅改革的認(rèn)知。中央現(xiàn)在有明確關(guān)于房地產(chǎn)稅這樣一個牽動感情、牽動利益的指導(dǎo)方針，就是加快房地產(chǎn)立法和稅務(wù)改革。我們現(xiàn)在還沒有聽到進(jìn)一步的公報，如果說現(xiàn)在以房地產(chǎn)立法做一個估計的話，有兩個極端假設(shè)，第一個是最順利。最順利也要通過一審、二審、三審，最少要一年。另外一種假設(shè)就是最不順利，能拖多少年我們就不討論了。很多朋友關(guān)心在此之前我們有過物業(yè)稅的模擬平稅，長達(dá)十幾年的空轉(zhuǎn)試點(diǎn)，后來有了重慶、上海兩地的試點(diǎn)。

　　現(xiàn)在有人說試點(diǎn)失敗了，我不認(rèn)同?，F(xiàn)在強(qiáng)調(diào)立法先行，并不是否定這些積極的探索。鄧小平強(qiáng)調(diào)的是在一個大方向有認(rèn)識之后要大膽地試、大膽地闖，兩地試點(diǎn)就是敢為天下先的非?？少F的試點(diǎn)，也提供了我們在加快房地產(chǎn)稅立法這樣一個重大任務(wù)面前的很珍貴的本土經(jīng)驗(yàn)。我們過去只看到了國際經(jīng)驗(yàn)，只看到了那些學(xué)者的邏輯推演。在中國的現(xiàn)實(shí)生活中間，唯一可以提到的本土經(jīng)驗(yàn)就是兩地試點(diǎn)，因?yàn)樗鼈儍傻乇厝皇欠浅＞?，柔性切入之后非常低調(diào)。很多人說它們試點(diǎn)的這個力度不足，效果不明顯等等。但是大家沒有注意到他們這里面有非常珍貴的、值得啟發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然他們也有教訓(xùn)，無論是經(jīng)驗(yàn)還是教訓(xùn)都對我們完成這個立法是彌足珍貴的。我們要充分地意識到要把這種本土經(jīng)驗(yàn)融合到立法中間去，要支撐我們科學(xué)決策和立法。

　　再往下，我認(rèn)為現(xiàn)在中央這個態(tài)度實(shí)際上是再次重申房地產(chǎn)稅改革大方向已經(jīng)鎖定，與之相呼應(yīng)的，我們看到領(lǐng)導(dǎo)曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)不動產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)的登記制度，所有的不動產(chǎn)都要聯(lián)網(wǎng)，要登記。這樣一個信息一定會影響市場的預(yù)期，而且現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)可以判斷它的預(yù)期在發(fā)揮作用。在全面改革、配套改革、現(xiàn)代治理的概念之下，一個政府轄區(qū)之內(nèi)的不動產(chǎn)的基本信息是治理的基礎(chǔ)條件，這個事情是不言而喻的。只能說過去我們在這方面欠帳、拖延的時間太長了，要加快國家現(xiàn)代治理的進(jìn)程，這個事情已經(jīng)有了一個時間表，接下來我們就要合乎邏輯地意識到，稍微聰明點(diǎn)的人都會意識到以后的調(diào)控機(jī)制有了實(shí)打?qū)嵉男畔⒒A(chǔ)之后，要做起來就有可能形成協(xié)同性。這種情況下還是要調(diào)節(jié)高端，稍微聰明一點(diǎn)的人就必然要考慮自己手里的不動產(chǎn)怎么再做一個優(yōu)化處置。從中央到地方的體制內(nèi)官員，往往他們手上都有大房、好房、多套房，不是說他們都搞違法亂紀(jì)，這里面有種種的原因。他們通過合法的程序，他和他的親友也可以買房賣房。但是這些空置的房子在預(yù)期的影響之下會考慮出手，我認(rèn)為現(xiàn)在從市場分化來看，多種因素交織成的演變市場分化的局面之下，這種空置房必然是形成市場分化的諸多因素之間的一個形成因素。我現(xiàn)在還不可能拿到精確的統(tǒng)計數(shù)字，但是我們完全可以通過邏輯來觀察這種預(yù)期和市場波動，這個預(yù)期在以后還會進(jìn)一步地影響中國房地產(chǎn)市場分化以后的走勢。

　　換句話說，就是供需之間的平衡狀態(tài)在未來的時間里會越來越多地表現(xiàn)出供給要涌流出來。這樣一個大的環(huán)境處理得好，應(yīng)該就是中國房地產(chǎn)市場一個更健康的信息。

　　我們知道管理部門心知肚明的是借這個機(jī)會使市場里的一些炒作收斂下來，同時也不應(yīng)該把各種因素湊在一起造成市場的極跌，我認(rèn)為房地產(chǎn)的極跌是不會有任何好處的。溫州和鄂爾多斯這種案例出來以后，之所以并沒有變成直接的多米諾骨牌式的風(fēng)潮，是因?yàn)樗_實(shí)不一樣。我們的政府完全可以放在公開場合討論的問題就是一些原來不得以的行政手段現(xiàn)在正好來淡出，使我們整個市場更加健康。

　　最后還是回到我們中國人非常推崇的哲理和文化上，我們必須在全面改革的新的歷史時期，首先是要看到市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢，這個制度建設(shè)是必然要往前推進(jìn)的，所以房地產(chǎn)稅的改革在大的方向之下我們要順應(yīng)大勢，認(rèn)識市場規(guī)律。要建立現(xiàn)代國家必然要現(xiàn)代市場和現(xiàn)代的財稅制度，包括現(xiàn)代的稅制。最后還要接受市場認(rèn)識、我們與房地產(chǎn)有關(guān)的利益相關(guān)者，我們要在專業(yè)化的水準(zhǔn)之上要做最具體的風(fēng)險評估和最具體的投資交易活動里面的可行性的研究。

　　市場分化，我們具體的研究一定要非常的細(xì)致，這才可能規(guī)避風(fēng)險，實(shí)現(xiàn)我們自己在市場中間、競爭中間勝出的目標(biāo)。

　　本文為著名財經(jīng)專家、財政部財政科學(xué)研究所所長賈康先生于2014城市觀點(diǎn)論壇蘇州行上的演講實(shí)錄，未經(jīng)本人審核。