“房價(jià)越高，城鎮(zhèn)化越不可能，汽車化則有利于城鎮(zhèn)化?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 王靜 在商業(yè)地產(chǎn)泡沫化的言論甚囂塵上之際，國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣拋出了商業(yè)總量仍然不足的觀點(diǎn)。

　　王小廣認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)，它面臨的環(huán)境和自身機(jī)會(huì)以及盈利模式都是嶄新的，尚有發(fā)展的空間。而這個(gè)空間主要通過汽車化的城鎮(zhèn)化以及城市的改造兩個(gè)路徑來實(shí)現(xiàn)。

　　在城市改造方面，王小廣對(duì)于萬達(dá)的模式較為推崇。他認(rèn)為，當(dāng)前城市發(fā)展仍是不完善的，亟待改造，而這就是地產(chǎn)的機(jī)會(huì)。萬達(dá)就是抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)，形成了標(biāo)志性的模式。

　　“一個(gè)企業(yè)創(chuàng)造一種模式來改造這個(gè)城市，使城市受益，同時(shí)自身也獲得很大的投資回報(bào)?！倍嚮诔擎?zhèn)化發(fā)展過程中的作用就是打破城鎮(zhèn)間的藩籬，王小廣指出，我國的高速公路收費(fèi)模式實(shí)際上將城鎮(zhèn)割裂。服務(wù)區(qū)無法構(gòu)成城鎮(zhèn)，中小城鎮(zhèn)無法打通，從而阻礙了城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

　　解決的辦法即要把高速公路收費(fèi)慢慢降低?！俺隹谠絹碓蕉?，甚至最后取消圍欄，這樣隔一個(gè)地方就會(huì)有一個(gè)城鎮(zhèn)出來。”王小廣對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，城鎮(zhèn)出現(xiàn)，相應(yīng)的需求也會(huì)出現(xiàn)，而這就是商業(yè)地產(chǎn)的新機(jī)遇。

　　對(duì)于現(xiàn)在普遍關(guān)注的房產(chǎn)稅問題，王小廣坦言：“我對(duì)現(xiàn)在的試點(diǎn)非常反對(duì)?！彼岢?，房產(chǎn)稅遲早要收，但可以給一個(gè)緩沖過渡期。在房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)中，最核心的是要明確一戶一套的房產(chǎn)制度，在金融、稅收、用地各方面都鼓勵(lì)一戶一套住房的。做了這一點(diǎn)，限購等行政手段也就無用武之地了。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣先生的訪談實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：您在觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上談到，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來大有可為的兩個(gè)方向，一個(gè)是新城鎮(zhèn)發(fā)展機(jī)遇，人們生活的汽車化，還有一個(gè)就是改造城市？

　　王小廣：商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)不一樣，面臨的環(huán)境和自身機(jī)會(huì)以及盈利模式都不一樣，所以一定是一種新的東西，但是空間還有。

　　我們的城市實(shí)際上還不是完善的，好多都要重新改造，地產(chǎn)商在這里面起的作用越大，機(jī)會(huì)就越多。萬達(dá)就抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)，把零散的東西集中起來，形成了自己的模式。一個(gè)企業(yè)創(chuàng)造一種模式來改造城市，使城市受益，同時(shí)自身也獲得很大的投資回報(bào)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您提到的汽車化，怎么去實(shí)現(xiàn)？

　　王小廣：房地產(chǎn)是阻礙城鎮(zhèn)化的，房價(jià)越高，城鎮(zhèn)化越不可能，汽車化則有利于城鎮(zhèn)化。中國現(xiàn)在的問題就是需求在哪里？沒有需求，工業(yè)、商業(yè)最后都會(huì)有問題。

　　如何實(shí)現(xiàn)？需要打破一些壁壘。比如說高速公路，我們國家的模式抑制了城鎮(zhèn)化，因?yàn)楦咚俟肥歉呤召M(fèi)，目的是讓大家都建。修路以后，因?yàn)橐召M(fèi)，設(shè)計(jì)成封閉式的，這就沒有出口，城鎮(zhèn)就沒辦法形成。

　　服務(wù)區(qū)變不了城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化就被阻礙。中小城鎮(zhèn)沒打通，問題很嚴(yán)重。大城市的城鎮(zhèn)化成本已經(jīng)非常高了，誰也沒有能力讓更多人進(jìn)入北上廣，因?yàn)槿萘坑邢蕖?/p>

　　現(xiàn)在要解決這個(gè)問題，可以把高速公路收費(fèi)慢慢降低，然后出口越來越多，甚至最后取消圍欄，這樣隔一個(gè)地方就會(huì)有一個(gè)城鎮(zhèn)出來。

　　觀點(diǎn)新媒體：所以打破藩籬，可能是未來的機(jī)遇？

　　王小廣：對(duì)。以后把高速公路收費(fèi)慢慢降低，有些地方都已經(jīng)收回來了，就可以跟周邊全部接上，對(duì)小城鎮(zhèn)和物流中心的形成都非常有好處，商業(yè)就可以發(fā)展了。所有的商業(yè)都要依附地產(chǎn)，這不就是地產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)？各種需求都出來了，人也開始聚居在各個(gè)地方，城市就形成了，城市形成就有需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：房產(chǎn)稅是討論比較熱烈的話題，您怎么看這個(gè)問題？

　　王小廣：房產(chǎn)稅是肯定要收的。現(xiàn)在為什么不收？從政府角度來講，害怕房產(chǎn)稅對(duì)經(jīng)濟(jì)增長和房價(jià)帶來沖擊，更重要的是房產(chǎn)稅受到許多投資者的反對(duì)，達(dá)不成妥協(xié)，有很多的風(fēng)險(xiǎn)，以后怎么化解是一個(gè)很大的問題。

　　現(xiàn)在這種試點(diǎn)的方式我是反對(duì)的。政府需要告訴全國人民，一套房子是免稅的，形成一戶一套的房產(chǎn)制度，在金融、稅收、用地各方面都鼓勵(lì)一戶一套住房，做到了這一點(diǎn)，房地產(chǎn)就不會(huì)有問題。鑒于中國的特殊性，二套住房可以適當(dāng)收稅，三套住房就不用客氣了。只要設(shè)計(jì)這么一個(gè)制度出來，限購根本不需要。

　　這個(gè)設(shè)計(jì)可能會(huì)有沖擊，需要安排過渡期。為什么“國五條”出來以后反響很強(qiáng)烈？就是因?yàn)橐斩悺?/p>

　　房產(chǎn)稅可以有兩年緩沖期，在這段時(shí)間把多余房產(chǎn)出售就不用交稅了，愿意持有就說明愿意交稅。

　　一戶一套怎么實(shí)現(xiàn)？當(dāng)然要靠稅收，靠金融政策，長效機(jī)制既是金融的，又是稅收的。比如說保障房，這個(gè)永遠(yuǎn)要有，特別是城鎮(zhèn)化過程中，解決農(nóng)民工市民化問題的過程中，保障房是特別重要的。由政府投錢來解決住房問題，解決住房問題就是解決落戶問題，這些人就有消費(fèi)的欲望，就可以更加努力工作，去提高購買力，然后商業(yè)地產(chǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)需求、投資需求就會(huì)出來。

　　商業(yè)地產(chǎn)要?jiǎng)?chuàng)新模式，絕對(duì)不能走住宅房地產(chǎn)的老路，因?yàn)樽≌康禺a(chǎn)是一次賣光就完了，相比之下回報(bào)特別快。住宅房地產(chǎn)有幾個(gè)特點(diǎn)，一是漲價(jià)，靠漲價(jià)賺錢；第二，一次性賣完，物業(yè)不管，沒有多少房產(chǎn)商管物業(yè)的，這種模式最適合于投機(jī)。

　　商業(yè)地產(chǎn)要落地生根，要跟商業(yè)形成一種良性循環(huán)，要長期經(jīng)營。地產(chǎn)商在數(shù)個(gè)方面沒具備條件，就不要進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域，否則很快就死掉。

　　觀點(diǎn)新媒體：三中全會(huì)之后，金融改革可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有哪些影響？

　　王小廣：金融改革就是利率市場化。中國的金融是屬于行政性壟斷，形成的市場價(jià)格就是壟斷低價(jià)，就是壟斷了企業(yè)、壟斷了機(jī)構(gòu)。

　　市場行為有兩種選擇，一種是壟斷高價(jià)，這是很常規(guī)的，因?yàn)槭找嫒Q于價(jià)格，所以控制供應(yīng)量，房地產(chǎn)實(shí)際上有這個(gè)特點(diǎn)。

　　另外一種是壟斷低價(jià)，金融行業(yè)就屬于這種。壟斷低價(jià)的收益取決于存貸款利息差，不取決于利率水平高低。利率水平越低，實(shí)際上賺的錢越多，因?yàn)樾枨笤蕉唷?/p>

　　利率市場化解決了這個(gè)問題，把利率水平抬高，房地產(chǎn)商貸款成本增加，消費(fèi)者按揭貸款的成本增加，所以對(duì)房地產(chǎn)是負(fù)面的影響。

（審校：劉滿桃）