“房企對(duì)土地的渴求一直沒(méi)減弱，加上對(duì)城市預(yù)期較好，更多房企試圖進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)高地價(jià)形成有效支撐。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 繼華家池、藍(lán)孔雀地塊之后，杭州土地市場(chǎng)姍姍來(lái)遲的杭師大地塊正式出讓。

　　1月22日下午，歷經(jīng)推遲出讓、調(diào)整規(guī)劃后，杭師大地塊正式出讓。同時(shí)兼有濱江區(qū)政府旁大體量商住地塊及余杭、蕭山區(qū)等其他5幅地塊同時(shí)出讓。

　　其中尤以杭師大地塊及濱江區(qū)商住地拼搶最為激烈，最終兩幅地塊分別由融信與龍湖收入囊中。

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，杭州土地市場(chǎng)火熱趨勢(shì)，短期內(nèi)依然會(huì)持續(xù)下去。對(duì)城市前景看好，更多房企謀求進(jìn)入，高地價(jià)得到支撐。

　　杭城搶地

　　此次土拍首先引發(fā)火熱爭(zhēng)奪的是濱江區(qū)政府旁商住地，該地塊編號(hào)為杭政儲(chǔ)出[2013]117號(hào)。

　　出讓文件顯示，濱江區(qū)政府旁宗地即中興單元R/B-02地塊，東至江漢路，南至濱和路，西至江虹路，北至江南大道?？偝鲎屆娣e12.84萬(wàn)平米，折合192.6畝，用地性質(zhì)為商住用地，總可建面積約為41萬(wàn)方。

　　其中住宅面積19萬(wàn)方，商業(yè)面積22.1萬(wàn)方，地塊總起價(jià)33.02億元，折合樓面價(jià)8038元/平米。

　　土拍現(xiàn)場(chǎng)雖有多家房企在場(chǎng)，競(jìng)價(jià)時(shí)卻只有中糧、龍湖、金地三家輪番報(bào)價(jià)。競(jìng)價(jià)至27輪，金地報(bào)價(jià)38.2億元后，撤出戰(zhàn)局，留下中糧與龍湖角逐。

　　然而競(jìng)價(jià)在第37輪停止，最終該幅久已傳言將建“大悅城”的地塊卻被龍湖以42億元競(jìng)得，溢價(jià)27.2%。

　　據(jù)了解，2013年西博會(huì)經(jīng)貿(mào)科技合作洽談會(huì)期間，中糧與杭州市政府簽訂合作協(xié)議，未來(lái)5年內(nèi)在杭投資將超過(guò)120億元人民幣。業(yè)內(nèi)傳言中糧所投資項(xiàng)目為中糧·大悅城，也就是上述117號(hào)地塊。

　　隨后出讓的杭師大地塊則引來(lái)更多房企參與競(jìng)價(jià)，融創(chuàng)與葛洲壩聯(lián)合體、昆侖、K2、九龍倉(cāng)綠城聯(lián)合體、福建融信、眾安、中信升華等紛紛加入戰(zhàn)局。

　　杭師大地塊為西湖區(qū)翠苑單元FG03-R21-05、FG03-R22-01地塊，東至規(guī)劃綠化；南至規(guī)劃道路；西至學(xué)院路、翠苑單元FG03-B2-10地塊、翠苑新村二區(qū)；北至余杭塘河。出讓面積4.56萬(wàn)平方米，規(guī)劃為住宅用地，容積率2.88，起始價(jià)25.07億元。

　　該地塊最早于2013年9月16日掛牌，后歷經(jīng)推遲出讓、更改規(guī)劃等才于2013年12月23日再度掛牌，并確定于1月22日正式出讓。

　　而在22日的出讓現(xiàn)場(chǎng)，第29輪競(jìng)價(jià)時(shí)，杭師大地塊溢價(jià)率已達(dá)到35%，轉(zhuǎn)入競(jìng)配建階段。或都對(duì)該地塊志在必得，融信與融創(chuàng)聯(lián)合體互相死咬不放，不斷投報(bào)競(jìng)配建面積。

　　直至競(jìng)配建到第33輪，福建融信才以配建保障房投報(bào)最高面積1.6萬(wàn)平米將杭師大地塊收入囊中。

　　地塊總成交價(jià)33.84億元，折合樓面價(jià)2.58萬(wàn)元/平方米，至少配建保障房面積1.6萬(wàn)平方米。

　　高價(jià)背后

　　兩宗地塊中，龍湖競(jìng)得濱江政府旁商住地更讓人意外。在土拍之前，因中糧已與杭州政府簽訂合作協(xié)議，業(yè)界均認(rèn)為地塊是中糧囊中之物，只看此次成交價(jià)幾何。

　　然而對(duì)龍湖半路殺出，截下“中糧幾可到手的地塊”，業(yè)內(nèi)則表示并不清楚中糧與政府之間的合作出了什么問(wèn)題。

　　不過(guò)據(jù)業(yè)內(nèi)分析，龍湖以10223.31元/平方米價(jià)格競(jìng)得該地塊，看似價(jià)格略貴，實(shí)則利潤(rùn)空間不小。

　　該商住地住宅面積19萬(wàn)方，商業(yè)面積22.1萬(wàn)方。上述業(yè)內(nèi)分析，若是以該區(qū)塊內(nèi)住宅地價(jià)1.5萬(wàn)/平米的價(jià)格來(lái)估算，商業(yè)部分的地價(jià)或可攤薄至8000元/平米甚至更低。

　　“可以說(shuō)，這樣的價(jià)格對(duì)龍湖而言雖然接近臨界點(diǎn)，但相對(duì)而言也還是劃算。”業(yè)內(nèi)補(bǔ)充稱。

　　而杭師大地塊，雖然拼搶激烈，但業(yè)內(nèi)稱并不意外。“(杭師大地塊)認(rèn)可度非常高，加上稀缺性和無(wú)可類比的特質(zhì)，造成多家房企爭(zhēng)奪也屬正常。”

　　福建融信以33.84億元總價(jià)，配建1.6萬(wàn)平方米保障房競(jìng)得該地塊，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是已經(jīng)接近臨界點(diǎn)，但仍處于安全范圍內(nèi)。

　　據(jù)了解，此次摘得杭師大地塊是融信在杭州的第3幅土地。此前于2013年9月29日，融信集團(tuán)曾以34.6億元的總價(jià)拿下杭州藍(lán)孔雀綜合體兩幅地塊。包含此幅地塊在內(nèi)，融信集團(tuán)在華東區(qū)域的土地儲(chǔ)備已達(dá)11幅。

　　事實(shí)上，融信自2013年起便開(kāi)始大幅拿地。2013全年融信拿地共計(jì)20幅，累計(jì)拿地金額超200億元。

　　大舉拿地背后，則是融信的上市圖謀。據(jù)融信相關(guān)人士此前透露，從2013年開(kāi)始融信便著手上市相關(guān)準(zhǔn)備。

　　此次以接近臨界點(diǎn)的代價(jià)獲取杭師大地塊，無(wú)疑是融信上市準(zhǔn)備的又一步。

　　然而不管是融信還是龍湖，業(yè)內(nèi)分析多處提及“以接近臨界點(diǎn)的代價(jià)在拿地”。上述業(yè)內(nèi)表示，這在一定程度上反映出，新進(jìn)房企對(duì)杭州這個(gè)市場(chǎng)的把控不夠準(zhǔn)確。

　　其又認(rèn)為，“現(xiàn)在的房企對(duì)土地的渴求一直沒(méi)有減弱，加上對(duì)城市預(yù)期較好，更多房企試圖進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，對(duì)高地價(jià)形成有效支撐。”