公司目前收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源依然是環(huán)北京地區(qū)，主要是固安和大廠項(xiàng)目，兩者地產(chǎn)銷(xiāo)售占比近6 成，園區(qū)結(jié)算占比超9 成，這也正是當(dāng)前階段市場(chǎng)對(duì)于公司的質(zhì)疑所在，擔(dān)心北京市場(chǎng)調(diào)整對(duì)于公司銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。

　　事 項(xiàng)

　　今日，華夏幸福公布了2013 年1-12 月經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)。

　　主要觀點(diǎn)

　　1. 2013 完美收官：銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)超高增長(zhǎng)，超預(yù)期

　　隨著簡(jiǎn)報(bào)的公布，公司向全體股東交出了一份優(yōu)秀的答卷，全年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額374億元，同比大增77%，增幅顯著超出市場(chǎng)預(yù)期：1）地產(chǎn)銷(xiāo)售保持強(qiáng)勁高增長(zhǎng)勢(shì)頭，Q4 單季實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售100 億，同比增65%，全年地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增66%至298 億元（包括酒店等業(yè)務(wù)在內(nèi)）；2）價(jià)格環(huán)比有所回落，Q4 銷(xiāo)售均價(jià)為8510 元/平米，環(huán)比Q3 下降了約12%，我們判斷主要原因是推盤(pán)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化導(dǎo)致；3）園區(qū)結(jié)算再創(chuàng)新高，Q4 實(shí)現(xiàn)園區(qū)結(jié)算回款26 億，為歷史新高，全年園區(qū)結(jié)算同比增151%至76 億元，我們判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)在園區(qū)收入中的占比會(huì)有所下降，增量部分可能主要來(lái)自土地整理基建等業(yè)務(wù)。

　　2. 2014 值得期待：環(huán)北京風(fēng)險(xiǎn)可控，靜待異地項(xiàng)目成熟

　　公司目前收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源依然是環(huán)北京地區(qū)，主要是固安和大廠項(xiàng)目，兩者地產(chǎn)銷(xiāo)售占比近6 成，園區(qū)結(jié)算占比超9 成，這也正是當(dāng)前階段市場(chǎng)對(duì)于公司的質(zhì)疑所在，擔(dān)心北京市場(chǎng)調(diào)整對(duì)于公司銷(xiāo)售和業(yè)績(jī)產(chǎn)生不利影響。而我們認(rèn)為：1）北京市場(chǎng)發(fā)生深度調(diào)整的概率不大；2）即使發(fā)生調(diào)整，持續(xù)的時(shí)間也不會(huì)太長(zhǎng)，短期調(diào)整并不能改變北京市產(chǎn)業(yè)和人口外溢的中長(zhǎng)期趨勢(shì)，我們看好公司的長(zhǎng)期基礎(chǔ)仍未改變。異地項(xiàng)目中，環(huán)渤海的沈陽(yáng)項(xiàng)目和長(zhǎng)三角的鎮(zhèn)江、無(wú)錫、嘉善項(xiàng)目進(jìn)度較快，預(yù)計(jì)將于年內(nèi)或明年推出首批住宅項(xiàng)目，首批落地投資預(yù)計(jì)在2015 年左右。我們認(rèn)為，北京周邊項(xiàng)目潛力依然巨大，構(gòu)建了公司未來(lái)5 年增長(zhǎng)的基石，基本保證了年均30%左右的增速；異地項(xiàng)目的進(jìn)度則決定了公司增長(zhǎng)的高度，而品牌影響力和招商能力的持續(xù)增強(qiáng)將提高潛在項(xiàng)目的成功率，縮短項(xiàng)目的培育期。

　　3. 模式獨(dú)特，仍在成長(zhǎng)的路上

　　公司作為綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)一站式解決方案提供商，憑借創(chuàng)新的商業(yè)模式未來(lái)將充分受益于城鎮(zhèn)化過(guò)程中核心城市周邊區(qū)縣土地價(jià)值的重估。目前，固安、大廠園區(qū)已經(jīng)日趨成熟，可以持續(xù)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流和利潤(rùn)，奠定了公司持續(xù)成長(zhǎng)的基礎(chǔ)；同時(shí)公司儲(chǔ)備項(xiàng)目豐富，正處于有序推進(jìn)中，新興增長(zhǎng)極的出現(xiàn)只是時(shí)間問(wèn)題，每一個(gè)新園區(qū)的成熟都會(huì)帶來(lái)增速臺(tái)階式的提升。長(zhǎng)期看好，公司具備穿越周期的能力。

　　華創(chuàng)證券-華夏幸福：銷(xiāo)售超預(yù)期，2014仍值得期待