龍光的優(yōu)勢，一方面體現(xiàn)在擁有的土地成本較低，僅1001元/平，同時還有公司堅持的一體化開發(fā)模式，以及較低的融資成本。

　　觀點網(wǎng) 彭飛、陳業(yè) 今年海外資本市場的回暖，使得深圳龍光地產(chǎn)多年的上市夢終于漸近。12月9日，龍光地產(chǎn)正式公布其擬于港交所主板上市詳情。

　　在發(fā)行時間表方面，香港公開發(fā)售將于12月10日開始，定價交易暫定于12月13日進(jìn)行，龍光地產(chǎn)預(yù)計將于12月20日正式在香港聯(lián)交所掛牌上市，股份代碼03380。

　　根據(jù)計劃，龍光地產(chǎn)將全球發(fā)行7.5億新股，其中90%為國際配售，10%為香港公開發(fā)售。招股價介乎2.1-2.5港元，集資額最多18.75億港元。

　　而據(jù)觀點新媒體獲得的最新消息，龍光地產(chǎn)此次全球發(fā)售已獲超額認(rèn)購，這也意味著，其此次上市已是“板上釘釘”。

　　另據(jù)一份今年港股的IPO資料顯示，龍光地產(chǎn)將是今年最后一家赴港上市的內(nèi)房企，也是今年第7家赴港IPO的內(nèi)房企。今年下半年已經(jīng)有6家內(nèi)房企赴港IPO，確實是集中上市的窗口期。

　　龍光地產(chǎn)表示，如按照指示發(fā)售價的中位數(shù)每股發(fā)售股份2.30港元計算，預(yù)計扣除全球發(fā)售包銷費用及開支后，估計此次全球發(fā)售的所得款項凈額約為16.197億港元。

　　對于此次集資的用途，龍光地產(chǎn)擬將約70%用于收購?fù)恋兀s20%用于償還貸款，其余10%作一般營運(yùn)資金。

　　此外，龍光地產(chǎn)還決定上市之后就進(jìn)行分紅派息。龍光地產(chǎn)主席紀(jì)海鵬表示，為了讓投資者有更好的回報，公司擬將今年全年核心盈利的20%，于明年上半年分派予新舊股東。

　　在此次上市發(fā)布會上，龍光地產(chǎn)高層提到最多的就是公司擁有的低成本土地優(yōu)勢。

　　紀(jì)海鵬表示，龍光地產(chǎn)的核心競爭力就是成本低、利潤高，公司2012年的核心凈利潤達(dá)到18%，毛利率則達(dá)到39%。

　　至于獲得高收益的原因，紀(jì)海鵬認(rèn)為，一方面是公司擁有的土地成本優(yōu)勢，同時還有公司堅持的有一體化開發(fā)模式，以及較低的融資成本。

　　據(jù)龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事肖旭介紹，截至今年10月底，公司的土地儲備為1119萬平方米，都是已經(jīng)付清土地價款，取得土地證。而更為重要的是，這些土地儲備的平均樓面價僅為1001元/平方米。

　　肖旭還表示，正是因為有這些低成本土地，公司不會迫切需要拿地，可把握時機(jī)，繼續(xù)保持低成本、高利潤發(fā)展模式，以應(yīng)付未來5至6年的發(fā)展需要。

　　龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事賴卓斌則表示，由于龍光有自己的設(shè)計院、建設(shè)公司、以及裝飾公司，這樣一體化的開發(fā)模式為龍光控制建筑成本起到了非常大的作用，平均每平方米的建筑成本能夠下降100到200元左右，這對整體凈利潤的貢獻(xiàn)超過2%。

　　賴卓斌還提到，龍光2012年的平均融資成本為8.17%，這里面最主要的是龍光的自有現(xiàn)金、銷售回籠資金、以及成本可控的銀行開發(fā)貸款，而過去三年每平方米的資本化利息成本不到300元。

　　此外，據(jù)龍光地產(chǎn)的招股書顯示，截至10月31日，其已實現(xiàn)簽約銷售額94.68億元。對此，紀(jì)海鵬表示，龍光地產(chǎn)今年的銷售規(guī)?？隙芡黄?00億。

　　以下為龍光地產(chǎn)上市發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：請問在公司的布局方面，除兩廣以外，未來有哪些城市在目標(biāo)計劃中？

　　肖旭：立足兩廣，拓展其他經(jīng)濟(jì)高增長的城市是公司未來發(fā)展策略的第一步，所以我們首先要聚焦在兩廣地區(qū)，把市場地位做大做強(qiáng)。在我們已經(jīng)布局的其他區(qū)域，比如說四川、海南這些有戰(zhàn)略基地的區(qū)域，如果有一些高增長的地方我們會加大投資力度。當(dāng)然，公司今后也不排除會進(jìn)入其他高增長地區(qū)進(jìn)行發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：公司在土地成本方面有比較強(qiáng)的優(yōu)勢，但目前國內(nèi)的土地市場非?；鸨敲垂窘窈笤谀玫貢r如何繼續(xù)保持1000元/平米左右的樓面價？今年在土地市場方面的投資又是多少？

　　肖旭：對于我們公司來說，目前的土地儲備已經(jīng)達(dá)到1119萬平方米，足夠滿足公司未來五到六年的發(fā)展，所以這為公司創(chuàng)造了一個好的可以把握拿地節(jié)奏的前提，從而減少公司在地價高漲、競爭激烈的階段，非常迫切去拿地的需求。當(dāng)然，我們還是會把握好一些時機(jī)，爭取拿到我們認(rèn)為合適的土地成本項目，繼續(xù)保持我們的低成本、高利潤的競爭優(yōu)勢。

　　另外，公司在制定投資策略的時候，提出了兩個方面的拿地策略。第一，我們要繼續(xù)獲取具有現(xiàn)金流支持，可以快速周轉(zhuǎn)的項目。第二，我們要適當(dāng)?shù)年P(guān)注和獲取一部分未來有利潤率保障的中長期項目，通過中長期和短期相結(jié)合的方式確保公司低成本，高利潤的核心競爭力得以繼續(xù)保持和發(fā)展下去。

　　公司今年截止到6月底，新增土地儲備達(dá)到130萬平方米，平均樓面價約為1800元/平方米，總的土地價格約20億元。

　　現(xiàn)場提問：請問如何看待城鎮(zhèn)化對公司未來發(fā)展的影響？公司目前的毛利率為39%，今后如何繼續(xù)保持這么高的毛利率？

　　紀(jì)海鵬：城鎮(zhèn)化是我們國家未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長點。作為房地產(chǎn)業(yè)，以后的發(fā)展空間在城鎮(zhèn)化方面會很大，所以我們近期在著手分析，探索，尋找適合我們做的城鎮(zhèn)化項目，這是我們未來的發(fā)展方向。

　　至于今后如何保持39%的毛利率，主要還是基于目前公司已經(jīng)儲備了1119萬平方米的低成本的可建面積，這可供我們未來五到六年的持續(xù)發(fā)展。也正是有了這些土地，我相信未來的毛利潤率會很高。綜合我們未來幾年的新項目，我們相信會有更好利潤率的持續(xù)表現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：請問截止到今年年中，公司的毛利率是多少，凈利潤率又是多少？公司提到上市之后會派息分紅20%，這方面今后的長遠(yuǎn)計劃又是怎么？

　　賴卓斌：今年上半年我們已經(jīng)累計實現(xiàn)簽約金額33億，毛利率水平是31%，凈利率是12.3%。毛利率和凈利率相較之前的39%和18%的指標(biāo)略低一些，主要原因是兩個方面。

　　首先，我們上半年交付的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是一些低毛利的產(chǎn)品類型，下半年我們會交付一些高毛利的產(chǎn)品，比如我們在廣東汕頭的上海陽光等項目。另一方面，我們上半年交付的量比較小，只占我們?nèi)杲桓读康?0%左右，大多數(shù)高毛利產(chǎn)品會集中在下半年體現(xiàn)。

　　至于今后的派息分紅策略，公司管理層會根據(jù)公司的盈利狀況，財務(wù)狀況，以及資本開支等方面的狀況來考慮具體的派息分紅策略。但是，我們最終的目標(biāo)是希望龍光的高盈利能夠為股東創(chuàng)造價值，與投資者進(jìn)行共享。

　　現(xiàn)場提問：公司目前的凈負(fù)債率是93%，這在業(yè)內(nèi)已經(jīng)屬于高水平，請問公司今后在控制負(fù)債方面有怎樣的計劃？

　　賴卓斌：公司的凈負(fù)債率在去年年底是93%，其實我們的凈負(fù)債率水平還是控制得不錯，因為我們是一家正式進(jìn)行上市的房企，如果對與公司同類別的房企在上市時點進(jìn)行比較就會發(fā)現(xiàn)，上市時點的內(nèi)房企凈負(fù)債率普遍超過100%，大概是在140%到150%左右。而我們作為一家擬上市的房企，這么多年以來財務(wù)一直非常穩(wěn)健，這個比例一直控制在100%以內(nèi)，這相較于同行來講是一個比較好的資本結(jié)構(gòu)控制。

　　這其實也可以從我們一年的平均資本化利息成本可以看出，大概是8.17%，這個數(shù)字也可以得到印證。

　　另外，因為我們是股權(quán)性融資，上市之后的權(quán)益這部分會增加，而凈負(fù)債是整個公司綜合現(xiàn)金流的體現(xiàn)，因此上市之后凈負(fù)債率會下降。從公司對凈負(fù)債率控制目標(biāo)來看，我們認(rèn)為在同行里，上市之后能夠控制在60%到80%左右的負(fù)債率水平還是比較合適的。