土地價格太高，真正依賴發(fā)展產(chǎn)業(yè)的投資商很難進(jìn)入，最終會形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡性循環(huán)。

　　觀點網(wǎng) 陳業(yè) 10月28日，深圳以掛牌方式出讓包括一宗福田中心區(qū)、四宗后海中心區(qū)在內(nèi)的五宗地塊，五宗地塊總面積2.95萬平方米、總出讓價格26.34億元。

　　較以往深圳競拍活動的緊張氛圍，當(dāng)日深圳市土地交易中心交易現(xiàn)場氣氛倍顯輕松。

　　據(jù)深圳土地交易中心工作人員向觀點新媒體介紹，因為五宗地塊均為底價出讓，因此當(dāng)天并無競拍環(huán)節(jié)，取而代之的是拿地企業(yè)與政府的簽約環(huán)節(jié)。

　　但值得注意是，當(dāng)日五宗地塊的最終東家為：銀行、證劵公司、期貨公司、創(chuàng)投公司等在內(nèi)的多家非地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　對于地塊最終成交結(jié)果，多業(yè)內(nèi)明確告知，或為定向出讓，即早前均已政府協(xié)商好。

　　不過，不管定向與否，就深圳目前土地資源稀缺的現(xiàn)狀來看，那種單純的“價高者得”的推地方式或漸成過去；而未來，與整個深圳發(fā)展規(guī)劃相匹配的推地方式已為主流。

　　底價推地五宗 非房企業(yè)成主角

　　據(jù)悉，此次推出的五宗商用地塊中，一宗于深圳福田中心區(qū)、五宗位于后海中心區(qū)。位于福田中心區(qū)的地塊宗地編號為B116-0045，地塊性質(zhì)為商業(yè)辦公地塊，該地塊面積為5581.12平方米，建筑面積14000平方米，掛牌起始價1.53億元。

　　位于深圳后海中心區(qū)的四宗地塊宗地編號分別為：T107-0073、T107-0070、T107-0072、T107-0071。其中，編號T107-0073的土地面積為10438.7平方米，建筑面積108300平方米，掛牌起始價9.3億元。

　　編號T107-0070的土地面積為4953.74平方米，建筑面積61500平方米，掛牌起始價5.83億元；編號T107-0072土地面積為4197.4平方米，建筑面積38000平方米，掛牌起始價4.07億元；編號T107-0071的土地面積為4336.83平方米，建筑面積58000平方米，掛牌起始價5.61億元。

　　根據(jù)掛牌要求，上述五宗地塊均有各自的出讓要求，包括：B116-0045地塊建成后，2776.4平方米廣場面積地上部分產(chǎn)權(quán)歸政府、T107-0073的地塊要求需移交2萬平方米辦公建筑面積給深圳市土地儲備中心、T107-0070的地塊中郵政所建成后歸政府等。但五宗地塊均有一相同的出讓條件即為自用建筑面積自竣工之日起15年內(nèi)不準(zhǔn)對外銷售。

　　最終，五宗地塊均以底價成交，其中，上海黃金交易所深圳備份有限公司拿下福田中心區(qū)B116-0045地塊；華商銀行和中國工商銀行深圳市分行、中國中投證券有限責(zé)任公司、五礦期貨有限責(zé)任公司、深圳市創(chuàng)新投資集團(tuán)有限公司分別拿下T107-0070地塊、T107-0071地塊、T107-0072地塊、T107-0073地塊。

　　對于此次底價成交，在深圳業(yè)內(nèi)林先生看來為正常事件，“深圳現(xiàn)在通過招拍掛出讓的地塊，出讓條件都非?？量蹋蚨酁槎ㄖ频貕K”。

　　林先生補充稱，目前深圳市場的住宅用地多來自城市更新地塊，關(guān)于上述地塊最終的規(guī)劃，林先生表示，從出讓條件來看，肯定為打造總部基地。

　　另據(jù)了解，目前深圳后海中心區(qū)已有包括華潤、華潤萬家、航天國際中心、新百麗鞋業(yè)、天虹商場、海王星辰、中建鋼構(gòu)、中鐵南方、喜之郎等12家企業(yè)總部。

　　其中，華潤集團(tuán)將以樓高500米的華潤總部大廈為依托，在后海中心區(qū)打造一個規(guī)模龐大的超級城市綜合體，包括萬佳總部大廈、深圳新科技館、創(chuàng)新大廈等。

　　資料顯示，后海金融商務(wù)區(qū)位于深圳灣填海區(qū)。深圳灣填海區(qū)由后海濱路以東、濱海大道以南和深圳灣圍合而成，規(guī)劃總占地面積2.26平方公里。規(guī)劃總建筑面積603萬平方米。

　　前海出讓示范 定向推地主流趨勢

　　目前，深圳兩個推地主力場即后海與前海，二者相比，更熱的是前海。而前海無論是要建設(shè)我國金融業(yè)對外開放的試驗示范窗口，還是要發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，都需要向與之毗鄰的香港學(xué)習(xí)借鑒，與香港合作。

　　對于與香港合作發(fā)展，政策上早已有規(guī)定，在2012年7月，《國務(wù)院關(guān)于支持深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)開發(fā)開放有關(guān)政策的批復(fù)》中，曾明確提出，支持深圳前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)實行比經(jīng)濟(jì)特區(qū)更加特殊的先行先試政策，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體制機(jī)制創(chuàng)新區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展集聚區(qū)、香港與內(nèi)地緊密合作的先導(dǎo)區(qū)、珠三角地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的引領(lǐng)區(qū)。

　　目前，對于參與前海發(fā)展，香港政務(wù)司司長林鄭月娥，今年2月在北京參加聯(lián)席會議時曾表示，香港希望未來在建筑地產(chǎn)、金融以及法律服務(wù)三個方面，能直接參與深圳前海的發(fā)展。

　　不過，在今年前海已推出的三宗地塊中，曾被前海管理當(dāng)局寄予厚望的港資開發(fā)商卻集體缺席，難免不讓作為政策執(zhí)行方的深圳前海管理當(dāng)局倍感焦急。

　　同樣，在深圳高價拍出三宗前海地塊后，引起了國內(nèi)知名學(xué)者趙曉的關(guān)注，趙曉指出，“特區(qū)之特”的關(guān)鍵應(yīng)該在于產(chǎn)業(yè)的引入，而絕不是投機(jī)于地產(chǎn)。土地價格太高，真正依賴發(fā)展產(chǎn)業(yè)的投資商很難進(jìn)入，最終會形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡性循環(huán)。

　　對此，趙曉發(fā)表看法稱，認(rèn)為無任何產(chǎn)業(yè)發(fā)展和持有的要求下，單單此前兩塊土地的出讓金已合計超過120億元。如此巨額的現(xiàn)金流出勢必會倒逼發(fā)展商快速銷售回籠資金，何來耐心精心運營物業(yè)？

　　同時，趙曉亦認(rèn)為，在深圳寫字樓目前租金回報率不足5%的情況下，高地價將使得更多機(jī)會型資本聚集前海，進(jìn)而與前海整個發(fā)展規(guī)劃相左。

　　由此，趙曉建議，前海管理局需要引入持有型物業(yè)的開發(fā)商；同時，需要引入具有產(chǎn)業(yè)龍頭示范效應(yīng)的標(biāo)桿機(jī)構(gòu)，此外，還需具備系統(tǒng)性的思維范式，即前期應(yīng)有預(yù)見性。

　　或是出于上述因素，深圳前海管理局，對接下來的前海土地受讓方條件的制定更為明確。

　　據(jù)深圳前海管理局10月24日公布，將繼續(xù)以公開方式出讓位于前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作內(nèi)前灣片區(qū)內(nèi)的4個地塊的使用權(quán)，該區(qū)定位為綜合發(fā)展區(qū)，主要發(fā)展金融拓展等功能。

　　而這次明確表示將面向香港企業(yè)出讓，地塊分布在前海深港合作區(qū)七單元01街坊和02街坊，總用地面積為9萬平方米。

　　深圳前海管理局表示，有意向的香港本土企業(yè)可于2013年11月23日前與出讓人接洽，出讓人將綜合研究考慮意向人的反饋意見，對建設(shè)用地出讓條件進(jìn)行細(xì)化、完善后，適時發(fā)布出讓公告正式出讓。

　　另外，11月27日，前海還將拍賣兩商用地，地塊均位于前海深港合作區(qū)19單元3街坊，總土地面積為1.7萬平方米，起價逾34億。

　　地塊要求中，同樣明確，其母公司(或其實際控制人)須為在香港特別行政區(qū)注冊的企業(yè)，且2012年會計年度經(jīng)審計的資產(chǎn)總額或營業(yè)收入不低于50億元人民幣。