繼續(xù)戰(zhàn)略性的擴展到全國其他高增長城市，重點進入其他有潛力發(fā)展大型商貿物流中心的三四線城市。

　　觀點網(wǎng) 楊曉敏 在A股IPO停擺、融資持續(xù)受阻的壓力下，內房企唯有赴港上市借助境外資本市場尋求出路。

　　毅德控股也正在這條路上。

　　10月17日，毅德控股在香港舉行港交所主板上市計劃新聞發(fā)布會。毅徳控股主席兼首席執(zhí)行官王再興、副總裁兼首席財務官吳波、銷售營銷副總裁黃文濱、總裁助理、戰(zhàn)略規(guī)劃及項目運營總監(jiān)馬祎出席了現(xiàn)場，并詳細地闡釋了公司銷售、運營策略及商業(yè)模式。

　　三四線商貿模式

　　“毅德控股是中國商貿物流行業(yè)領先的開發(fā)商和運營商。”馬祎介紹道，毅德控股正在開發(fā)的十個項目，這十個項目分別遍布中國七個省和自治區(qū)，大部分在三四線城市。

　　對于為什么會選擇在三四線城市發(fā)展商貿中心，馬祎表示，毅德控股在戰(zhàn)略上側重三四線城市開發(fā)項目，同時商貿物流項目的開發(fā)會帶動當?shù)氐牡胤浇?jīng)濟，通過與地方政府的合作，毅德控股在土地資源和項目資金方面將獲得政府的大力支持。

　　另外，中國商貿物流整體市場呈增長態(tài)勢，三、四線城市表現(xiàn)尤為強勁。

　　馬祎分析稱，2012年中國共有5000多個商貿中心，其中27%是綜合類的商貿中心，其他的則為專業(yè)型的，多呈現(xiàn)為小而散的情況，綜合性的商貿物流中心一般擁有多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，通常建筑面積體量非常大，對開發(fā)商的綜合實力要求非常高。

　　“從銷售收入的構成來看，商貿中心銷售收入85%來自批發(fā)，而來自零售業(yè)的只有15%。目前國內商貿物流中心行業(yè)集中度還呈現(xiàn)比較低的態(tài)勢，有實力，能夠在全國進行戰(zhàn)略布局的開發(fā)商還不多。”

　　他相信，未來綜合性商貿物流中心的建設將從中小城市新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展中得到很大的受益，并繼續(xù)得到當?shù)卣拇罅χС帧?/p>

　　產(chǎn)品線與高周轉平衡

　　正如我們所了解，三四線城市的毛利率往往比一二線要低很多。但吳波表示，毅徳控股的毛利率水平在40%左右，平均股本回報率和資產(chǎn)周轉率都是領先的。

　　吳波透露，毅徳控股在早期股東投入得比較少，在項目推進到6到9個月的時候就開始預售，同時可以拿到不少預售款，而整個項目通常是15個月就可以交房，這樣周轉自然就快了。

　　值得一提的是，毅徳控股負債率很低，2012年負債率只有10%。吳波稱，公司凈負債率在2013年年中的時候差不多凈現(xiàn)金狀態(tài)，商業(yè)銀行貸款是8億，賬上余額20多億，這在地產(chǎn)公司里面比較少。

　　談及高周轉，主席王再興強調，出售和持有的比例。“在項目初期會以銷售為主，滿足經(jīng)營戶擁有產(chǎn)權式商鋪的心理訴求，同時也有利于現(xiàn)金回籠，所以我們前期周轉快，現(xiàn)金回籠快。在項目的后期，我們以建造優(yōu)質持有的物業(yè)為主，比如辦公樓，酒店，商務中心。計劃持有25%到35%的投資性物業(yè)，繼續(xù)受惠于物業(yè)的長期升值，將來市場肯定有很大的升值空間。”

　　對于未來發(fā)展，王再興表示，會繼續(xù)戰(zhàn)略性的擴展到全國其他高增長城市，重點進入其他有潛力發(fā)展大型商貿物流中心的三四線城市。同時，也會選擇性輻射二線城市，每年有計劃新增兩到三個項目。

　　毅德控股之辯

　　也許關于毅德控股，外界可能知之甚少，但該公司的成立背景卻并不簡單。

　　據(jù)了解，毅德控股是由聯(lián)想控股旗下的弘毅投資在戰(zhàn)略入股香港豪德集團后成立，此后豪德集團正式更名為毅德控股。

　　資料顯示，弘毅投資成立于2003年，是聯(lián)想控股旗下從事股權投資及管理業(yè)務的專業(yè)公司，其董事長為柳傳志。目前弘毅投資管理著美元和人民幣兩類基金，其總資金規(guī)模已超過450億元人民幣。

　　而香港豪德集團此前曾在三四線城市的商業(yè)地產(chǎn)領域深耕多年，并已完成了七大城市布局。

　　2010年，毅德控股在開普曼島成立了，2011年弘毅投資看好毅德控股的商業(yè)模式，投資8000萬美元成為戰(zhàn)略投資者。

　　目前，毅德已經(jīng)在全國九個城市布局，主要分布在山東濟寧、煙臺、菏澤、廣東興寧、廣西玉林、梧州、江西贛州等城市，業(yè)態(tài)主要包括建材家居、百貨服裝、寫字樓、主題公園、商業(yè)街、住宅等，且每個項目的規(guī)模都在2000至3000畝之間。

　　當毅徳控股出現(xiàn)在公眾媒體面前的時候，大家第一時間會拿華南城進行比較。

　　對此，總裁助理馬祎回應稱，我們之間有很多不同的地方，包括開發(fā)經(jīng)驗，管理團隊，項目選址，業(yè)務模式和營銷模式等。

　　以下為毅徳控股國際有限公司發(fā)布會現(xiàn)場答問環(huán)節(jié)實錄：

　　現(xiàn)場提問：你們2013年的派息不超過凈利潤的50%，那么派息政策是什么？如果在上市之前籌集的那部分股權是否一樣會受到6個月的禁售要求？

　　吳波：首先，作為一個負責任的公司對股東都要有回報的，2013年、2014年的派息政策，通過董事會和股東會的同意之后我們統(tǒng)一向大家披露。但是，我們有一個大的原則是，一個企業(yè)為股東創(chuàng)造回報的方式有很多，其中派息是毅德控股非常注重的方式。我們這次上市所有的老股東都有六個月的鎖定期。

　　現(xiàn)場提問：剛才吳先生說過因為涉及到收入確認的問題，上半年利潤是虧損，現(xiàn)在十月過了一半，你們預計整年的利潤比去年有什么變化？毅德控股負債比去年底多了一倍，尤其是貿易應付款多了好幾倍，最高50多億，能不能解釋一下這個數(shù)據(jù)。

　　吳波：首先，我們的數(shù)字有多少明年二、三月份審計完了之后數(shù)據(jù)一出來我一定第一時間給你報告，現(xiàn)在具體數(shù)據(jù)我也不知道。不過，我們6月30號的時候，我們的合同金額今年簽了50多億，賬上的現(xiàn)金有40億的收款，反應在賬上現(xiàn)金有20多億的現(xiàn)金。

　　回到最后確認收入這件事情我們還是要以審計為準，負債反應的也是這樣一個過程，我們會有很多預售款，因為沒交房，沒交房就放在這個地方。

　　現(xiàn)場提問：你們2010年的毛利率很高，因為是水岸新天這個住宅項目毛利率占了40%多。那么以今年上半年為例，商鋪和住宅貢獻的利潤是多少？現(xiàn)在你們商鋪租和賣是不是都有，比例是多少？

　　吳波：2010年的時候我們旗下的水岸新天項目，當時是重組過來的，并不是我們典型的業(yè)務，毛利率的確很高。

　　后來2011年主要反映的是湖南臨湘項目，2012年反映的主要是山東濟寧項目。當確認收入的時候，售價是前面一兩年的。

　　在座的很多人都熟悉2010年到2012年，甚至2013年中國三四線城市的房價增長很快。

　　我們今年預售的綿陽和贛州項目也將會反映出中國三四線城市房價的增長，當然就會反映在我們未來確認收入中。

　　在2011年、2012年我們的住宅量只有2010年一個很小的項目剩下的尾盤，所以會有一點住宅部分的確認。不過，2011年、2012年我們數(shù)據(jù)主要是來源于商鋪的銷售。

　　因為我們的模式是要把首期商鋪賣給經(jīng)營戶，讓他們搬遷到我們新的市場來，所以帶來的前期數(shù)據(jù)都是以銷售為主。

　　我們有一個很堅強的理念，一個商業(yè)做火做旺之后，從股東的角度、從公司經(jīng)營健康的角度再去持有物業(yè)，因此，在項目的早期我們持有物業(yè)數(shù)據(jù)的比例比較低。

　　現(xiàn)場提問：你們怎么看已經(jīng)上市的華南城，兩間公司在定位上有什么分別？其實華南城在哈爾濱簽特意跟你們簽了一個不競爭的承諾。你們是不是可以談一談上市公司在哈爾濱物色到的市場機會，未來在哈爾濱和華南城的競爭會怎么樣，或者你們怎么看華南城？

　　馬祎：關于我們和華南城的區(qū)別是在我們的報告中也體現(xiàn)出來，目前在中國做大型商貿物流的開發(fā)商是屈指可數(shù)的。所以，當我們這個公司出現(xiàn)在公眾媒體面前的時候，大家第一時間會拿華南城跟我們進行對比。我們對華南城所有的經(jīng)營管理和模式在這里不便評價。

　　作為我們來說，和華南城還是有一些不同的地方。這個不同的地方可能有五個方面的不同。

　　首先，我們是進入這個行業(yè)最早的企業(yè)，同時也是成功開發(fā)項目最多的企業(yè)，由于這么多年的項目開發(fā)經(jīng)驗，讓我們在這個行業(yè)積累了豐富的經(jīng)驗。

　　第二，我們打造了一個專業(yè)的管理團隊，尤其是核心管理團隊，這對未來制定整個公司的發(fā)展，以及整個業(yè)務模式都奠定了一個非常好的基礎，我覺得這是一個很大的不同，我們的行業(yè)經(jīng)驗和經(jīng)歷和管理團隊不同。

　　第三，在項目選址上，華南城是側重于省會城市進行選址，我們是側重于國內的三四線城市。三四線城市作為未來中國經(jīng)濟增長的重要引擎，是一個非常大的增長極。從城市的數(shù)量來講，三四線城市的數(shù)量遠大于二線城市，所以我們從未來的發(fā)展角度，對股東的收益角度來講，我們是堅定這個方向不變的。

　　第四，我們的業(yè)務模式和營銷模式不同。我們采取的是定向銷售的模式，這種模式是我們幾十年積累下來的經(jīng)驗，而且是非常行之有效的。

　　第五，最主要是我們業(yè)績上的不同，兩個指標最能夠體現(xiàn)我們的差異化。一方面，我們的稅后凈利潤超過了30%。另外，我們的ROE接近了40%，這是同行中沒有人可以跟我們比擬的。

　　現(xiàn)場提問：剛剛提到你們每年要新增兩三個新項目，以這個速度你們大概會投入多少錢，每年的投資收入大概回報率是多少，你們對未來的目標有沒有明確的數(shù)字？

　　吳波：首先，我們未來中國有商業(yè)機會，城市在升級，老的商業(yè)區(qū)在改造，我們要積極捕捉這些機會，我們也和大家溝通過，我們在考慮每年差不多增加三個新項目。

　　我們這種模式基本上在未來的五年、十年內是不會變的，我們會繼續(xù)堅持這種模式，相信我們的企業(yè)能力或者系統(tǒng)化的能力能夠讓我們比較有效的，比較好的抓住未來市場的機會。

　　現(xiàn)場提問：王總，你怎么看其他股東的競爭？

　　王再興：個人的模式不一樣，個人的特點不一樣，定位不一樣。我們有二十多年成功模式，我覺得每個人的特點不一樣，我覺得我們有不同的經(jīng)營模式，從項目到規(guī)劃設計，到營銷，到最后的管理。