為了加快周轉(zhuǎn)，任何一個(gè)公司都會(huì)加快銷售，只是價(jià)格、時(shí)間合適不合適，保利置業(yè)希望減少沉淀。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 8月19日，保利置業(yè)于香港召開2013年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，會(huì)上保利置業(yè)集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理雪明、投資者關(guān)系總監(jiān)蔡偉生等就保利置業(yè)上半年的銷售情況作及媒體關(guān)注事項(xiàng)做了闡述與解答。

　　上半年，保利置業(yè)簽約銷售進(jìn)度較年初計(jì)劃理想，銷售面積約140萬(wàn)平方米，較去年同期增加約28%，銷售額約146億元，較去年同期上升約45%，已完成年初定下的全年銷售目標(biāo)260億元的56%。

　　由于期內(nèi)入賬銷售面積大幅增長(zhǎng)，致使保利置業(yè)2013年上半年，開發(fā)業(yè)務(wù)入賬銷售額為82.8億港元，較2012年同期上升62%；2013年上半年，保利置業(yè)的入賬銷售面積為81.97萬(wàn)平方米，較2012年中期48.8萬(wàn)平方米增加68%，入賬銷售均價(jià)約10109元/平方米，較去年同期下降4%。

　　雖然上半年銷售情況較好，但對(duì)于下半年會(huì)否有提高銷售目標(biāo)的可能，保利置業(yè)集團(tuán)主席兼董事總經(jīng)理雪明表示，受宏觀形勢(shì)不確定因素影響，保利置業(yè)目前還沒有調(diào)整銷售目標(biāo)的計(jì)劃，但對(duì)完成全年銷售目標(biāo)有信心。

　　雪明補(bǔ)充指，2013年下半年保利置業(yè)將繼續(xù)增加普通商品房的供給，推出更多符合市場(chǎng)需求的中小型剛需產(chǎn)品，而按計(jì)劃有兩個(gè)新住宅樓盤開售。分別為貴州保利陽(yáng)光城，及南寧保利金悅灣。

　　另在外界關(guān)心的保利置業(yè)降負(fù)債動(dòng)作上，雪明透露，下半年保利置業(yè)希望繼續(xù)提高去化水平，同時(shí)對(duì)新項(xiàng)目投資進(jìn)行一定的控制。

　　那么會(huì)否考慮通過(guò)出售更多的資產(chǎn)來(lái)降低負(fù)債？對(duì)此，雪明表示，為了加快周轉(zhuǎn)，任何一個(gè)公司都會(huì)加快銷售，只是價(jià)格、時(shí)間合適不合適，保利置業(yè)希望減少沉淀，使得保利置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)也是保利置業(yè)今年的一項(xiàng)工作。

　　以下為保利置業(yè)2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們今年上半年的銷售情況很好，下半年有無(wú)提高銷售目標(biāo)的可能？

　　雪明：由于下半年宏觀形勢(shì)存不確定性，保利置業(yè)希望保持穩(wěn)定，因此目前還沒有調(diào)整銷售目標(biāo)的計(jì)劃，但對(duì)于完成全年目標(biāo)有信心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利置業(yè)下半年擬推的新盤只有兩個(gè)，這對(duì)下半年業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)會(huì)不會(huì)太少？

　　雪明：下半年保利置業(yè)的可售貨量有260到270億左右，但新推的兩個(gè)樓盤只占到8個(gè)億左右，且是在第四季度推出的樓盤，因此從貨量來(lái)說(shuō)，保利置業(yè)不會(huì)擔(dān)心供應(yīng)量的問(wèn)題。另外，保利置業(yè)下半年在售項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，所以保利置業(yè)下半年主要還是以在售樓盤繼續(xù)加推為主。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利置業(yè)在剛性需求產(chǎn)品的布局上，主要偏向哪些區(qū)域？

　　雪明：保利置業(yè)布局的所有地區(qū)都是以剛需產(chǎn)品為主，不是說(shuō)某些地區(qū)做剛需，某些地區(qū)不做剛需。只能說(shuō)從貨量來(lái)講，上半年長(zhǎng)三角和西南地區(qū)的貨量會(huì)比較多一點(diǎn)。

　　目前保利置業(yè)還會(huì)以長(zhǎng)三角、珠三角、西部及以已經(jīng)進(jìn)入的地區(qū)為重點(diǎn)，保利置業(yè)不希望把面鋪得很廣。保利置業(yè)目前在已進(jìn)入的20個(gè)城市有2000多萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，這比較符合保利置業(yè)投資規(guī)模和負(fù)債率的控制要求。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：2013年上半年保利置業(yè)的毛利率大概是31%，較去年同期下降近5%，請(qǐng)問(wèn)毛利下降的原因有哪些？保利置業(yè)上半年的去化率如何？

　　雪明：毛利下降由多方面原因造成，一是建安成本及管理費(fèi)用在上升；二是保利置業(yè)精裝修的比重有增加；第三是政府的配套收費(fèi)增加；第四是某些項(xiàng)目的規(guī)劃條件有變化，也間接對(duì)毛利率造成影響。預(yù)計(jì)下半年，保利置業(yè)的毛利率將維持在30%左右。

　　公寓、別墅、商業(yè)去化率不太一樣，但綜合起來(lái)保利置業(yè)的去化率維持在56%左右。在去化率和價(jià)格方面，保利置業(yè)原則是取兩個(gè)指標(biāo)的平衡。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年保利置業(yè)的凈負(fù)債率由去年同期94%下降到92%，接下來(lái)保利置業(yè)還有哪些降負(fù)債的措施？在出售資產(chǎn)降負(fù)責(zé)方面，保利置業(yè)有哪些具體計(jì)劃？

　　雪明：負(fù)債率的管理一直是保利置業(yè)高度重視的工作，主要控制的手段還是通過(guò)提高去化的方式來(lái)解決。下半年保利置業(yè)希望繼續(xù)提高去化水平，同時(shí)對(duì)新項(xiàng)目投資進(jìn)行一定的控制。例如：今年保利置業(yè)的土地儲(chǔ)備控制在300到400萬(wàn)平方米，下半年還將繼續(xù)控制土地的增量。

　　保利置業(yè)目前主要以中高端商品住宅為主，但在保利置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)當(dāng)中還有一些老舊賣散的商業(yè)存在。而為了加快周轉(zhuǎn)，任何一個(gè)公司都會(huì)加快銷售，只是價(jià)格、時(shí)間合適不合適，保利置業(yè)希望減少沉淀，使得保利置業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)也是保利置業(yè)今年的一項(xiàng)工作。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：你們下半年有沒有拿地的計(jì)劃？如何看待下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)？

　　雪明：如果地段較好且價(jià)格符合預(yù)期，保利置業(yè)不排除繼續(xù)拿地的可能。我們認(rèn)為下半年的房?jī)r(jià)會(huì)溫和的上漲，或者持平。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利置業(yè)下半年購(gòu)地支出方面的資金主要來(lái)自哪里？就目前保利置業(yè)資金方面的情況來(lái)看，保利置業(yè)的資金壓力大不大？

　　雪明：六月底的時(shí)候，我們應(yīng)付的土地款有20億，預(yù)計(jì)我們?cè)诮衲晗掳肽昕偟耐恋乜钪С鍪?3億。不過(guò)，在6月底，保利置業(yè)手上的現(xiàn)金結(jié)余有194億，同時(shí)還有沒有用的人民幣貸款額度是64億。另外，針對(duì)我們一年到期180多億港幣的貸款，我們有足夠的現(xiàn)金去滿足這個(gè)支付。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年，保利置業(yè)新拿地塊中，有五塊地是住宅和商業(yè)混合的，保利置業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)時(shí)如何考慮的？

　　雪明：選擇項(xiàng)目方面保利置業(yè)有幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是區(qū)位的標(biāo)準(zhǔn)，我們希望是在城市核心區(qū)，比較好的位置上；第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目的毛利率要在30%以上；第三個(gè)，這個(gè)項(xiàng)目是否符合區(qū)域的階段性需求。

　　從業(yè)態(tài)來(lái)講，保利置業(yè)現(xiàn)在的項(xiàng)目基本上都是復(fù)合型項(xiàng)目，純住宅項(xiàng)目比較少，尤其是在好的地段中間都有一些商業(yè)。因此，我們不是說(shuō)非要主動(dòng)去找商業(yè)項(xiàng)目，遇到合適的項(xiàng)目，符合我們產(chǎn)品定位的土地我們就去獲取。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：保利置業(yè)未來(lái)有沒有什么轉(zhuǎn)型計(jì)劃，或者獲得更多資源的動(dòng)作？

　　雪明：目前其他方向出現(xiàn)很多機(jī)遇，包括改革當(dāng)中和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型當(dāng)中出現(xiàn)的機(jī)遇，我們會(huì)認(rèn)真研究分析，只要符合我們企業(yè)的情況，我們也不保守，但是目前先要把自己的事情做實(shí)做好，這是最重要的。但作為一家房地產(chǎn)企業(yè)，即使我們轉(zhuǎn)型也會(huì)圍繞著我們的主業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)型，如果轉(zhuǎn)到其他我們不熟悉的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)比較大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：之前中海也在做整合方面的業(yè)務(wù)，保利集團(tuán)有沒有這方面的考慮？

　　雪明：這屬于敏感話題，因?yàn)檎弦袷睾芏嘁?guī)則，這兩個(gè)資本市場(chǎng)的要求不太一樣。所以，目前還沒有一個(gè)明確的方案，只能說(shuō)未來(lái)有這個(gè)想法。