凌克：我今天下午談兩方面的內(nèi)容，第一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)，第二是房地產(chǎn)業(yè)。本來(lái)這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)應(yīng)該留給巴博士他們這些教授來(lái)談，但是現(xiàn)在說(shuō)商人都成了教授，所以我也試圖談一點(diǎn)，談不上是很專(zhuān)業(yè)。

　　我們先看看目前中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和世界的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況。

　　第一個(gè)表現(xiàn)的形式也是大家現(xiàn)在討論得比較多的，就是GDP的下滑。早上各位專(zhuān)家也認(rèn)為GDP下滑可以控制在7.5%，滑不到6%，也滑不到5%?，F(xiàn)在GDP下滑以后，我們國(guó)家其實(shí)已經(jīng)開(kāi)始在刺激。第二個(gè)是財(cái)政的政策、貨幣的政策。其實(shí)財(cái)政的政策和貨幣的政策，現(xiàn)在來(lái)看都已經(jīng)在比較積極，也在給我們的宏觀經(jīng)濟(jì)維穩(wěn)，或者說(shuō)在刺激這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)。第三個(gè)是影子銀行，為什么會(huì)出現(xiàn)影子銀行？主要的原因是我們這些銀行家對(duì)過(guò)去的這段時(shí)間的宏觀經(jīng)濟(jì)持有比較積極和正面的態(tài)度，所以他們把很多的業(yè)務(wù)，原來(lái)在表內(nèi)的時(shí)候，他們就不能做，所以他們把它放到了資產(chǎn)負(fù)債表的表外去了。影子銀行的存在也是一個(gè)非常正常的現(xiàn)象，這在全世界哪個(gè)金融市場(chǎng)里邊都有影子銀行，但是接下來(lái)對(duì)這方面的監(jiān)管和對(duì)它的控制會(huì)加強(qiáng)。

　　新型的城鎮(zhèn)化剛才大家談得很多，我就不多講了。

　　另外就看一看房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)?，F(xiàn)在首先表現(xiàn)出來(lái)的是非常的強(qiáng)勁，明顯的是下行，是在上行。最近房地產(chǎn)的銷(xiāo)售都非常的好，投資的增幅也很高，投資增幅是20%，新開(kāi)工的增幅也不低，是15%。成交增長(zhǎng)比較快，在一二線城市里面房?jī)r(jià)上漲的壓力比較大。三四線城市只是在一些中西部地區(qū)有一些壓力，其實(shí)在東部，或者部分中部的三四線城市，或者那個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)和人口都比較好的地方，它的表現(xiàn)也還不錯(cuò)。

　　從世界的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，大的經(jīng)濟(jì)體的情況是在企穩(wěn)，或者是在恢復(fù)增長(zhǎng)，現(xiàn)在美國(guó)的失業(yè)率在下降，在2010年的時(shí)候，我們可以看到，在美國(guó)，即使你是學(xué)軟件，或者學(xué)IT的人，本科或者是研究生畢業(yè)的時(shí)候，都找不到工作，那個(gè)時(shí)候?qū)W金融的人就更找不到工作。但是今天我們可以看到，谷歌、Facebook都招了很多的新人。你也可以看到在他們的購(gòu)物中心的生意也越來(lái)越好，另外國(guó)外的地產(chǎn)商手上的錢(qián)也非常的多，而且利率都很低，這個(gè)利率是在百分之二點(diǎn)幾到百分之三點(diǎn)幾不等。從國(guó)外來(lái)看，這個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)是在企穩(wěn)或者恢復(fù)增長(zhǎng)，在中國(guó)國(guó)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在下滑，所以國(guó)家也出臺(tái)了一些維穩(wěn)的政策，在這種情況下，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控相對(duì)來(lái)說(shuō)也寬松了一些。所以從國(guó)外和國(guó)內(nèi)這樣一種宏觀經(jīng)濟(jì)的形勢(shì)之下，中國(guó)的住宅市場(chǎng)在未來(lái)的一段時(shí)間有非常大的漲價(jià)的壓力。短期的房?jī)r(jià)主要就是由我們現(xiàn)在的政策和供求關(guān)系所決定的，從供求關(guān)系上來(lái)看，有很多的一線城市和二線城市供需比都降到了1以下，有的城市甚至是0.5。這樣的一種供需關(guān)系讓這個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲得非常快。另外，土地供應(yīng)也不足，所以也經(jīng)常出現(xiàn)地王的現(xiàn)象。

　　中國(guó)在去年賣(mài)了大約1000萬(wàn)套新房，還賣(mài)了好幾百萬(wàn)套二手房。中國(guó)賣(mài)掉的1000萬(wàn)套新房，相當(dāng)于美國(guó)、歐洲，加上日本、東南亞所有的國(guó)家所賣(mài)掉的新房的總和。中國(guó)的城市化率現(xiàn)在還不高，只有52%，其實(shí)這是一個(gè)民意的城市化率，真實(shí)的城市化率還不到52%，所以如果我們每年按照1個(gè)點(diǎn)的速度來(lái)推進(jìn)城市化，中國(guó)今后若干年每年都要賣(mài)掉1000萬(wàn)套新房，所以今后中國(guó)的住宅市場(chǎng)也是非常大的。這些都是利好消息，當(dāng)然也一定會(huì)有利空的一些因素存在。

　　我們說(shuō)說(shuō)利空吧，現(xiàn)在看看北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)，你們會(huì)覺(jué)得它比美國(guó)紐約、舊金山、洛杉磯的房?jī)r(jià)更低嗎？今天我們這三個(gè)城市的房?jī)r(jià)跟我說(shuō)的美國(guó)這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)是一樣的高。在北京，我想買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)型的住宅，大致上要花五六十萬(wàn)美金。在洛杉磯買(mǎi)一套經(jīng)濟(jì)型的住宅，也只需要五六十萬(wàn)美金，不過(guò)它是一個(gè)小別墅，我們是一個(gè)公寓，這是一個(gè)。第二個(gè)，我們今天在北京甲級(jí)的寫(xiě)字樓的租金，一個(gè)月是多少？大致一個(gè)月是400塊錢(qián)左右，國(guó)貿(mào)三期達(dá)到了600塊錢(qián)。400塊錢(qián)的寫(xiě)字樓的租金相當(dāng)于哪里呢？相當(dāng)于曼哈頓的租金。所以中國(guó)的房?jī)r(jià)并不便宜。我們?cè)倏纯幢本┑娜司鵊DP，人均可支配收入是紐約、洛杉磯的幾分之一呢？我們不過(guò)是它的1/2或者是1/3。所以中國(guó)的房?jī)r(jià)并不便宜。中國(guó)要維持這么高的房?jī)r(jià)，一定要經(jīng)濟(jì)快速的增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)了，投資人賺的錢(qián)就多，他就不覺(jué)得這個(gè)房?jī)r(jià)貴，如果經(jīng)濟(jì)不增長(zhǎng)，或者增長(zhǎng)的速度慢，你馬上就會(huì)覺(jué)得這個(gè)房?jī)r(jià)太貴，在北京也賣(mài)不掉1500萬(wàn)平方米。這都是讓人憂慮的。

　　所以在這種情況下，我們這些地產(chǎn)商應(yīng)該怎么辦？第一，我覺(jué)得要生產(chǎn)正確的產(chǎn)品。房地產(chǎn)政策的調(diào)控，你也不知道什么時(shí)候會(huì)有什么樣的政策出臺(tái)，所以你要去走一條比較保險(xiǎn)的路是很重要的，所以首先你要選擇生產(chǎn)正確的產(chǎn)品。這個(gè)正確的產(chǎn)品，我認(rèn)為就是剛需和首改。剛需、首改的產(chǎn)品沒(méi)有豪宅的利潤(rùn)率高，怎么樣在做剛需、首改的時(shí)候，把你的公司的利潤(rùn)有一個(gè)好的表現(xiàn)？主要有兩個(gè)訣竅，第一是要干得快，第二是要會(huì)控制成本。干得快，關(guān)鍵的做法是你的周轉(zhuǎn)率要高。過(guò)去我們拿到地到賣(mài)房子，經(jīng)常需要16個(gè)月，或者是12個(gè)月。我們覺(jué)得16個(gè)月太慢，我們過(guò)去認(rèn)為12個(gè)月差不多，因?yàn)槲艺f(shuō)這個(gè)12個(gè)月是對(duì)一個(gè)公司來(lái)說(shuō)，它在全集團(tuán)可能有50個(gè)項(xiàng)目和100個(gè)項(xiàng)目區(qū)平均計(jì)算的時(shí)候是12個(gè)月。因?yàn)橛行┏鞘行抟粋€(gè)小高層，你要修到封頂?shù)臅r(shí)候才允許你賣(mài)，今天我們看，12個(gè)月、16個(gè)月都不行了，你應(yīng)該要爭(zhēng)取10個(gè)月。這個(gè)10個(gè)月是什么概念？全集團(tuán)50個(gè)項(xiàng)目、200個(gè)項(xiàng)目全部平均下來(lái)10個(gè)月，就是說(shuō)那些預(yù)售條件限制的不是太嚴(yán)的地方拿到地，到能夠賣(mài)房子，是6個(gè)月的時(shí)間。那些預(yù)售條件非常嚴(yán)格的地方，大致上就是十二三個(gè)月，這樣平均下來(lái)就是10個(gè)月，得要做到這種速度，你的總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率才能有足夠的高。那怎么樣才能做得這么快？關(guān)鍵就是你所生產(chǎn)的產(chǎn)品要標(biāo)準(zhǔn)化。另外一個(gè)就是要學(xué)會(huì)控制成本，控制成本的方法很多，我在這里不一一給大家介紹了。

　　未來(lái)10年，中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)怎么樣？中國(guó)的地產(chǎn)現(xiàn)在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重是12%，美國(guó)的房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中間的比重是2.5%。差別很大，這是一個(gè)非常不同的數(shù)據(jù)。第二，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)今后會(huì)怎么樣發(fā)展？我們?cè)谶^(guò)去的20年，其實(shí)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本上是由臺(tái)商和港商推動(dòng)的，因?yàn)樵?0年前，我們看到在美國(guó)的沃爾瑪里面，所有的產(chǎn)品寫(xiě)上了“中國(guó)制造”，另外還有一家叫家得寶的企業(yè)，在20年的時(shí)間，我們看到它很多東西寫(xiě)上了“中國(guó)制造”。但是今天變了，我們?cè)诿绹?guó)的市場(chǎng)看到，只有20%的產(chǎn)品還寫(xiě)著中國(guó)制造，剩下80%都移到了南美、中歐、東南亞。但是好在我們看到在這些商品里面，電動(dòng)工具、潔具、瓷片仍然寫(xiě)著中國(guó)制造，但是有兩種東西開(kāi)始在變，一種是小的手動(dòng)的工具現(xiàn)在寫(xiě)的印度制造，如果我們哪一天在美國(guó)的市場(chǎng)看到，所有的電動(dòng)工具、廚具都不寫(xiě)“中國(guó)制造”的時(shí)候，我們中國(guó)就出問(wèn)題了。我們還有時(shí)間做這樣的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，但是產(chǎn)業(yè)的升級(jí)是非常難的，我們的產(chǎn)品不在沃爾瑪和家得寶銷(xiāo)售，我們的產(chǎn)品要在哪些地方銷(xiāo)售？在哪些店里面要看到我們的產(chǎn)品？在國(guó)外，馬路上開(kāi)的車(chē)是中國(guó)的車(chē)，我們現(xiàn)在僅僅只看到中國(guó)有一個(gè)叫長(zhǎng)城汽車(chē)的公司的產(chǎn)品在國(guó)外有人開(kāi)，另外，我們到美國(guó)的shoppingmall里看到那些好的產(chǎn)品都是我們中國(guó)生產(chǎn)的，那時(shí)候我們的產(chǎn)業(yè)升級(jí)就成功了。如果我們的產(chǎn)業(yè)升級(jí)成功，中國(guó)就成為全球第一，我們的地產(chǎn)市場(chǎng)也是無(wú)限制的好，比今天更好。但是如果我們沒(méi)有跨過(guò)去這一步，地產(chǎn)公司就會(huì)越來(lái)越平淡。

　　謝謝大家！