主持嘉賓：資深地產(chǎn)評(píng)論人、城市文化學(xué)者王世泰先生

　　討論嘉賓：卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生；金融街控制股份有限公司副總經(jīng)理王志剛先生；新疆金茂企業(yè)集團(tuán)有限公司主席陳益民先生；德州星凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理殷慧勇先生；廣東華美立家投資控股有限公司總裁賈鋒先生；屈臣氏中國(guó)區(qū)總部全國(guó)策略聯(lián)盟總監(jiān)張宏偉先生。

　　王世泰：各位嘉賓，各位朋友，本人來擔(dān)當(dāng)今天下午壓軸的這個(gè)對(duì)話，感到壓力山大，因?yàn)檎惶斓膬?nèi)容非常飽滿，難免有一種傾聽的疲勞，另外，我看因?yàn)楦鞣N原因，我們?cè)瓉頋?jì)濟(jì)一堂的座位，現(xiàn)在稍稍的有點(diǎn)稀空，這給每個(gè)人帶來一種情緒上的傳導(dǎo)。

　　但是，我覺得不要緊，壓軸的總是精彩的，同時(shí)，盡管我沒有受到組委會(huì)的授權(quán)，但是我向大家透露一個(gè)消息，就在我們這一檔對(duì)話結(jié)束之后，就在這兒將會(huì)有今天晚上的盛大晚宴和晚會(huì)，大家會(huì)享受到舌尖的快感和盛宴。在這個(gè)盛宴之前，如果有一杯雞尾酒好不好呢？我想一定是很好的，而這杯雞尾酒是混搭的，是我們今天上臺(tái)的嘉賓給我們調(diào)制的，因?yàn)榻M委會(huì)給到的這個(gè)話題，我覺得很跨界、很混搭：云的時(shí)代里，商業(yè)地產(chǎn)、地標(biāo)與產(chǎn)業(yè)。講云的時(shí)代，無非是云計(jì)算、云系統(tǒng)、云渠道、云平臺(tái)，組委會(huì)今天可能有個(gè)特殊的安排，沒有把馬云請(qǐng)來，否則他會(huì)介紹天貓?jiān)谝惶炀瓦_(dá)成了119個(gè)億的銷售，也沒有把王晶林先生請(qǐng)來，如果請(qǐng)來了，他兩個(gè)人會(huì)PK，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的模式和電商會(huì)產(chǎn)生怎樣的碰撞。

　　其實(shí)我想今天給我們的這個(gè)話題一定是讓我們一起研判或者是把脈中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)的前世今生。在我們的頭頂上是漂亮的云彩，還是帶雨的云。我們都知道，商業(yè)地產(chǎn)本身就是房地產(chǎn)的一個(gè)重要分支，它為城市建設(shè)的豐富、配套，為人居的生活豐富的滿足，包括城市文明等級(jí)的提高，有它不可磨滅的貢獻(xiàn)。但是中國(guó)的事是這樣的，常常會(huì)有一種一窩蜂，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)眼間成了香餑餑，為什么？所有的調(diào)控都在針對(duì)住宅，而商業(yè)地產(chǎn)是不受限制的，無論是誰都頸部住這種誘惑，連一項(xiàng)專注住宅建設(shè)的萬科也投入了很多的人力、物力來做商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)我所知，龍崗有個(gè)項(xiàng)目就是300萬平方米，這不能說是萬科的淺薄，而是說這個(gè)力量太強(qiáng)大了。但是強(qiáng)大到今天，有人又開始說了，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)不會(huì)有點(diǎn)泡沫呢？就像我們來到三亞以后可以避暑，但是這個(gè)云滴雨濃會(huì)給我們后面帶來什么呢？我們不知道。今天上午任志強(qiáng)先生說了，有很多的不知道，今天我們來了之后還是有很多的不知道，但是我不用愁，我身邊的6位嘉賓他們可能很知道，所以我提議，在我們這個(gè)對(duì)話開始之后，除了我之外，請(qǐng)大家在場(chǎng)的，為6位嘉賓鼓一次掌。

　　我想我們不要一個(gè)一個(gè)的按照這四個(gè)話題講下去，誰愿意講哪個(gè)就講哪個(gè)，可以插話，可以打斷別人的話，臺(tái)下的嘉賓如果有興趣也可以提問，我們這一輪搞得開放一點(diǎn)。

　　這四個(gè)話題是：第一，造城與地標(biāo)，越來越高的城市有智慧嗎？第二，過冬的棉襖，房地產(chǎn)需要冬天的模式嗎？第三，商業(yè)的難題，瞎子的國(guó)度里你是不是皇帝，第四，產(chǎn)業(yè)萬花筒，旅游、養(yǎng)老、文化地產(chǎn)亂花迷人眼。

　　這些話題都很有意思，大家可以一邊聽一邊醞釀，我羅嗦幾句，是讓你們有時(shí)間來調(diào)制雞尾酒。我跟大家可能不是很熟悉，但是網(wǎng)絡(luò)上我研讀了你們的很多觀點(diǎn)。卓越的張遠(yuǎn)總裁，你有很多精彩的言論，我都做了收集。卓越用一百二三十億在前海拿了地王，這塊土地以后在前海一定是商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓的建筑。你們這個(gè)決斷一定表現(xiàn)了你們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一種信心和對(duì)未來的展望，當(dāng)然這個(gè)跟“越來越高的城市有智慧嗎”這個(gè)問題不一定有聯(lián)系和關(guān)系，我不想延伸到剛才遠(yuǎn)大的那位女士的介紹，我想首先請(qǐng)張遠(yuǎn)先生就這個(gè)問題給我們解讀一下。

　　張遠(yuǎn)：咱們還是按照老師布置的題來，我簡(jiǎn)單一點(diǎn)講。第一個(gè)是，越來越高的城市有智慧嗎？我覺得這個(gè)問題，從人類發(fā)展以來，這樓肯定是越建越高的，而且中國(guó)的城市的土地和人口的比例是最不相稱的，所以肯定是越來越高。國(guó)外有些發(fā)達(dá)國(guó)家的摩天大樓是在那個(gè)時(shí)代的技術(shù)下建造的，現(xiàn)在我們的技術(shù)水平會(huì)更高，所以這個(gè)東西本身，從物理和技術(shù)上來講應(yīng)該是越來越高。有人專門寫了一個(gè)摩天大樓與經(jīng)濟(jì)，他說一棟舉世矚目的摩天大樓的運(yùn)行，蕭條就會(huì)來。摩天大樓集中了我們?nèi)祟惖闹腔郏亲罱K可能還是會(huì)有一些標(biāo)志性的東西顯現(xiàn)出來。需要智慧才能建摩天大樓，但是是不是每個(gè)有智慧的人都建摩天大樓，那就不一定了。

　　第二個(gè)問題，房地產(chǎn)需要冬天的模式嗎？我覺得在三亞來談這個(gè)問題，那就牽扯到三亞有多冷，現(xiàn)在我們談三亞的冬天和哈爾濱的冬天肯定是不一樣的，每一次經(jīng)濟(jì)的周期、行業(yè)的周期，我覺得這個(gè)觸底觸到哪里，應(yīng)該是每個(gè)企業(yè)要做每個(gè)企業(yè)的判斷，任何一個(gè)企業(yè)，我覺得都要準(zhǔn)備過冬才行。都要有一個(gè)正常的運(yùn)營(yíng)模式、一個(gè)健康的現(xiàn)金流，或者是適合于自己發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)相匹配的一個(gè)戰(zhàn)略的定位和調(diào)整。

　　第三個(gè)問題，商業(yè)在整個(gè)地產(chǎn)里面，我覺得它不應(yīng)該是皇帝。商業(yè)的價(jià)值，在所有的房地產(chǎn)建筑業(yè)態(tài)里面，可能在測(cè)算的時(shí)候價(jià)格比較高，但是實(shí)際上商業(yè)的價(jià)值是靠運(yùn)營(yíng)來體現(xiàn)的，如果運(yùn)營(yíng)得好，商業(yè)的價(jià)值是可以成幾倍、幾十倍的增長(zhǎng)，如果運(yùn)營(yíng)得不好，這個(gè)商業(yè)就是零，甚至還有維護(hù)費(fèi)，它是負(fù)的。所以商業(yè)的價(jià)值更多的在于運(yùn)營(yíng)的能力，而不在于你的磚頭瓦塊的價(jià)值的高低。所以說商業(yè)更考驗(yàn)一個(gè)房地產(chǎn)商或者運(yùn)營(yíng)商的運(yùn)營(yíng)能力，在中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)做得有典型特征的是萬達(dá)，他把住宅也放進(jìn)去了，解決它現(xiàn)金流的問題，商業(yè)通過運(yùn)營(yíng)來解決它的持有成本的問題。萬達(dá)的模式，或者它本身的運(yùn)營(yíng)也在做一些改變，它為什么要改變？肯定里面有問題。大規(guī)模的擴(kuò)張，或者簡(jiǎn)單的復(fù)制，是不是能夠持續(xù)下去？我覺得萬達(dá)的改變說明了這個(gè)問題。另外，有很多在香港的樓宇經(jīng)濟(jì)里面做得非常出色的企業(yè)進(jìn)入了內(nèi)地，他們帶來的很多的經(jīng)驗(yàn)和方法，在大陸和香港還是有所不同的，香港是寸土寸金的，大陸還是要大得多，每個(gè)城市和香港那個(gè)寸土產(chǎn)生的寸金的收入，這個(gè)比例還是不一樣的，所以我覺得在這一塊上都有探討的空間，也都有發(fā)展的潛力，也都有失敗的可能。

　　第四個(gè)問題，旅游、文化、養(yǎng)老地產(chǎn)亂花迷人眼。從我們開發(fā)商的角度來看，這些不同業(yè)態(tài)的地產(chǎn)，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等，我其實(shí)有一個(gè)簡(jiǎn)單的想法，開發(fā)商更多的是提供一個(gè)物理的空間，開發(fā)商從拿地到建設(shè)，到設(shè)計(jì)，把這個(gè)空間建立起來，至于這個(gè)空間里面今后是誰住，是誰用、誰運(yùn)營(yíng)，才定義了它是住宅，還是寫字樓，還是養(yǎng)老地產(chǎn)，還是旅游地產(chǎn)，我覺得更多的是從這個(gè)角度來講，所以開發(fā)商的起點(diǎn)和它最終的終點(diǎn)還是把物理的空間造好，中間的軟件、運(yùn)行的東西，我覺得那是開發(fā)商要去組合各種社會(huì)資源、產(chǎn)業(yè)資源，各種未來的人流，它需要得到的一些資源，我提前給它放進(jìn)去，這樣形成了各種各樣的帶有定語的所謂的地產(chǎn)，我覺得這個(gè)本質(zhì)上，作為開發(fā)商來講，應(yīng)該說影響不是很大。

　　王世泰：張總的解讀超出我的預(yù)期，四個(gè)問題都囊括了。他逐漸說了一個(gè)題目，說商業(yè)的難題、瞎子的國(guó)度里面是不是皇帝，好像是香港恒隆集團(tuán)的陳啟宗先生的名言，他說你在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，很多都是瞎子進(jìn)去的，兩眼一抹黑就砸進(jìn)去了，如果說你能睜開一只眼睛的話，你就是皇帝了。如果是這樣的話，我覺得金融街集團(tuán)有這樣的條件來當(dāng)一下皇帝，因?yàn)榻鹑诮衷诒本┦巧虡I(yè)地產(chǎn)的大佬。我在深圳，我知道在惠東這個(gè)地方，金融街有一個(gè)非常大的項(xiàng)目，它是綜合的業(yè)態(tài)，就像剛才廣東房協(xié)的蔡穗聲會(huì)長(zhǎng)所說的，有一個(gè)地方蓋的包括旅游、婚慶等很多的業(yè)態(tài)在一起，金融街在惠東做的項(xiàng)目可能就是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)的集大成，所以我想它是睜開了一只眼睛，乃至一只半眼睛，可能它能當(dāng)皇帝了。接下來我們想請(qǐng)金融街控股集團(tuán)有限公司的總經(jīng)理王志剛先生來給我們做一番解讀。

　　王志剛：先糾正一下，我是金融街的副總經(jīng)理。金融街是做區(qū)域開發(fā)出身的，我們?cè)诨輺|這個(gè)項(xiàng)目它既是一個(gè)旅游地產(chǎn)，也是一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，又是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，可以說是一個(gè)集大成的項(xiàng)目。你說我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上開了一只眼，我們?cè)谕哆@個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，的確是兩眼一抹黑投進(jìn)去，總共是29平方公里的規(guī)劃，剛拿地的時(shí)候，對(duì)我們也是非常大的挑戰(zhàn)，在我們進(jìn)入的時(shí)候有的就是一腔熱情和多年積攢的區(qū)域開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，在做的時(shí)候我們也是小心翼翼，現(xiàn)在我們確實(shí)是睜開了一只眼，看到了一些曙光，我們經(jīng)過7年的打造，我們認(rèn)為最早進(jìn)行區(qū)域開發(fā)是對(duì)的。

　　我們做惠東這個(gè)項(xiàng)目從一開始車都開不進(jìn)去的小漁村，現(xiàn)在變成了一個(gè)全國(guó)的4A級(jí)的景區(qū)。我們七年磨一劍，首先修了一條濱海公路，16公里長(zhǎng)。然后修了自來水廠，建了燃?xì)庹尽⑽鬯幚韽S、海水監(jiān)測(cè)站等等一系列的市政設(shè)施，投了幾十億下去，完善了旅游配套。其次我們把原住民留下來了，我們不是建一個(gè)小區(qū)，這可能跟很多開發(fā)商不一樣。很多的開發(fā)商把旅游地產(chǎn)都很便宜的賣出去，按說旅游地產(chǎn)應(yīng)該是非常有價(jià)值的，這個(gè)我們是非常認(rèn)同的，我們把那個(gè)項(xiàng)目從一個(gè)漁村變成4A景區(qū)，我們堅(jiān)持的是基礎(chǔ)設(shè)施先行的策略，我們把市政設(shè)施完善，然后把商業(yè)配套完善，我們以天后宮為主題，建了一個(gè)3萬平米的商業(yè)街，其中招商引資也花了很大的工夫，因?yàn)樵谝粋€(gè)新興的旅游區(qū)，誰愿意去經(jīng)營(yíng)呢？我們招商進(jìn)行了3年，非常的痛苦，一開始誰也不想去，以前我們?cè)O(shè)想得很好，我們認(rèn)為小商鋪非常好賣，但是在剛開始非常困難。所以面對(duì)這些困難，我們也調(diào)整的策略，做長(zhǎng)期戰(zhàn)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，我們把3萬平米的嶺南風(fēng)情的商業(yè)街，先進(jìn)行招商，租金很便宜，目前經(jīng)過三年的經(jīng)營(yíng)，我們已經(jīng)把商業(yè)基本招滿了，我們里面建了各種特色的小型旅游酒店，還有一些特色商品店，并且建立了酒吧街，大家來這里可以待得住。

　　旅游地產(chǎn)的關(guān)鍵就是旅游配套要完善，而不僅僅是蓋房子，我們?cè)?jīng)想的是蓋了房子就賣掉。其實(shí)我們做旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是這樣的。另外一點(diǎn)，做旅游地產(chǎn)一定要跟當(dāng)?shù)氐脑∶窠Y(jié)合在一起。一個(gè)沒有接地氣的區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，旅游地產(chǎn)也好、商業(yè)地產(chǎn)也好，是沒有生命力的，是沒有發(fā)展空間的。建小區(qū)誰都會(huì)建，可以建一個(gè)非常宜人居住的環(huán)境，這對(duì)我們開發(fā)商來講不是什么難事，這是基本功。但是作為旅游地產(chǎn)來說，怎么讓原住民和新興的居民融在一起，這是非常難的。我們當(dāng)時(shí)在開發(fā)的時(shí)候，的確是閉著眼進(jìn)去的，雖然當(dāng)時(shí)是閉著眼進(jìn)去，但是我們有一個(gè)理念，我們要把旅游開發(fā)區(qū)打造出來，然后再做我們的地產(chǎn)項(xiàng)目。現(xiàn)在我們這個(gè)項(xiàng)目原住民一戶都沒有拆走，所有的原住民在我們開發(fā)的過程中共同受益了，隨著我們的配套設(shè)施完善和環(huán)境的打造，游客越來越多，在旅游產(chǎn)業(yè)的打造過程中，老百姓也受益了，他自己也提升自己的收益。我們的旅游人口到了那里之后，他可以出海，另外他也可以體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情，晚上可以在酒吧街泡吧，他可以一星期不重樣的吃遍所有的小吃。

　　王世泰：憑你們的作為，在這個(gè)領(lǐng)域里一定是能夠當(dāng)皇帝的，我還想很執(zhí)著地追問一下，因?yàn)槲铱催^你很多講話，總是有四個(gè)字“量入為出”，就說明你無論是策略，還是落地的動(dòng)作，都是相當(dāng)?shù)膭?wù)實(shí)、理性、謹(jǐn)慎的。我希望你從宏觀上給我們做一個(gè)研判，商業(yè)地產(chǎn)此后是高調(diào)入云，還是說保持一種你所倡導(dǎo)的謹(jǐn)慎的、理性的態(tài)度？

　　王志剛：我認(rèn)為做什么地產(chǎn)都應(yīng)該是非常謹(jǐn)慎、理性的態(tài)度。前十年，我們有錢、有地就可以做房地產(chǎn)，門檻很低、利潤(rùn)很高，但是近幾年的調(diào)控以后，很多的開發(fā)商都不這么認(rèn)為了，因?yàn)榇蠹医?jīng)歷過房地產(chǎn)的冬天了，因?yàn)橐郧按蠹抑皇沁^的春天，只是在渡的蜜月，鍋碗瓢盆的日子他沒有過。住宅地產(chǎn)受調(diào)控的時(shí)候，大家紛紛瞄準(zhǔn)了商業(yè)地產(chǎn)，又千軍萬馬涌向商業(yè)地產(chǎn)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)一樣存在，像住宅房地產(chǎn)的開發(fā)一樣存在。我們應(yīng)該謹(jǐn)慎的面對(duì)當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)投資的形勢(shì)，我適合做什么就做什么，如果沒有自己的一個(gè)完整的運(yùn)作模式，沒有一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈打造的能力，謹(jǐn)慎進(jìn)入。

　　王世泰：王總這番話使我們知道了天有四時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)要過春夏秋冬，春天的好日子，夏天的熱力，秋天的涼爽，包括冬天的棉襖都是要有所準(zhǔn)備的，我非常欣賞這種態(tài)度。我在參加這個(gè)論壇的時(shí)候，無意中看到網(wǎng)上有一個(gè)很火的帖子，有一個(gè)網(wǎng)民叫商業(yè)地產(chǎn)王三炮的人洋洋灑灑寫了一篇長(zhǎng)文章，他對(duì)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀不滿意，提了9條意見，大家可以去網(wǎng)上看，我就不在這里詳細(xì)說了，在網(wǎng)上反映很熱烈，大家說你不是王三炮，你是王九炮。我看了這篇文章，應(yīng)該說是不乏真知灼見，有很多中肯的言論，但是總的基調(diào)比較悲觀，正能量不是那么充沛。由此我想，管你什么王三炮、王九炮，今天我們有七劍下天山，我就想到新疆金茂企業(yè)集團(tuán)的陳益民主席，你們的項(xiàng)目不僅在南疆、北疆，在甘肅、浙江、廣西等地都有你們的項(xiàng)目，你們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來是一種什么樣的瞻望？

　　陳益民：房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了這么長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展，經(jīng)過了不少的磨煉，尤其從2008年到現(xiàn)在，這5年經(jīng)歷了不少不可預(yù)料的事情，各個(gè)企業(yè)都練就了一身的本領(lǐng)，一流企業(yè)練得像孫悟空一樣，都有七十二變，二流的企業(yè)也像豬八戒一樣，也能變?nèi)?。今天我們談得最多的都是?guó)家政策、金融政策。我覺得機(jī)會(huì)總是給有準(zhǔn)備的人，我覺得除了金融政策、國(guó)家政策以外，最主要的還是要考慮自己的現(xiàn)金流，只要你保證了足夠的現(xiàn)金流，政策再變，你的風(fēng)險(xiǎn)也可以降到最低、降到最小。

　　我講一下商業(yè)地產(chǎn)，我們做商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有七、九年時(shí)間了，做了酒店、商業(yè)，也有很多的戰(zhàn)略合作伙伴，新疆的著名的品牌企業(yè)在我們這里都有房房子和租房子。我覺得商業(yè)地產(chǎn)未來的潛力還是有的，我認(rèn)為有三個(gè)原因。第一，城市化要發(fā)展，還有很多人要進(jìn)入城市，這就是一個(gè)無限的商機(jī)，有人就有商業(yè)。第二，90后已經(jīng)形成了購(gòu)買力，我覺得90后這個(gè)商圈也很強(qiáng)大，第三，中國(guó)的GDP在5%以上持續(xù)八九年也沒有問題，GDP的增長(zhǎng)必然要拉動(dòng)人的收入，人有錢了要感到什么呢？他還是要消費(fèi)。商業(yè)地產(chǎn)投資，你到哪個(gè)城市一定要關(guān)注這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)怎么樣，這個(gè)產(chǎn)業(yè)在未來有沒有市場(chǎng)，有沒有生機(jī)。另外就是人口，這個(gè)城市的人口變化很重要，有人氣商業(yè)就會(huì)興旺。

　　王世泰：陳總的話很精粹。我們的談話還有10分鐘，后面三位嘉賓，請(qǐng)你們把寶貴的思想濃縮再濃縮。下面我想請(qǐng)出的是德州星凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的總經(jīng)理殷慧勇先生，你是紅星美凱龍的大東家，紅星美凱龍是城市商業(yè)旗艦，所以說一定要星你把你的經(jīng)驗(yàn)道出來，把你的觀察說出來。

　　殷慧勇：今天想拋開具體的企業(yè)來談一談我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的看法，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到今天如火如荼，為什么？很簡(jiǎn)單，一個(gè)逐利行為。企業(yè)經(jīng)營(yíng)第一目標(biāo)是追求利潤(rùn)最大化，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的逐利行為，我覺得源于兩點(diǎn)：第一，商業(yè)地產(chǎn)的綜合體它擁有豐富的產(chǎn)品線，比方說酒店、公寓、寫字樓、住宅、商鋪。豐富的產(chǎn)品線能夠規(guī)避政策對(duì)住宅的限制性風(fēng)險(xiǎn)。你限制住宅了，我有寫字樓，我還有公寓產(chǎn)品，就在某種程度上豐富的產(chǎn)品線規(guī)避了政策的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。第二，商業(yè)地產(chǎn)能夠迎合地方政府政績(jī)發(fā)展的需要，在這個(gè)方面來講，做商業(yè)地產(chǎn)能夠拿到成本比較低的土地資源。基于這兩點(diǎn)，能夠也商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，又帶來了較豐厚的利潤(rùn)，因此很多企業(yè)發(fā)展到今天這個(gè)階段，說商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，其實(shí)它沒有什么奧秘的東西，它是一個(gè)正常的市場(chǎng)逐利行為。

　　剛才主持人有疑問，說我們想知道一下嘉賓有什么觀點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到什么程度，未來是什么樣子。我還是想用市場(chǎng)的規(guī)律來解釋這個(gè)現(xiàn)象。商業(yè)地產(chǎn)在地方上已經(jīng)發(fā)展到相對(duì)過度。我記得有一個(gè)不到百萬人口的城市有8個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，政府還成立了一個(gè)相關(guān)部門，指導(dǎo)城市綜合體建設(shè)，為什么？綜合體能給城市的形象帶來煥然一新的面貌。再過三到五年，市場(chǎng)過剩的情況下，有一批綜合體就會(huì)倒掉，市場(chǎng)來調(diào)控，它已經(jīng)不能為城市的建設(shè)者增添光環(huán)了，也不能為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者帶來豐厚利潤(rùn)的時(shí)候，城市綜合體的建設(shè)將回到它原本正常的軌道上去。

　　王世泰：政府的意志、商業(yè)的力量、公眾的認(rèn)知，專業(yè)的理性怎么更好的來平衡和結(jié)合起來。

　　殷慧勇：最近我也聽到很多的呼吁，說政府應(yīng)該站出來，來調(diào)節(jié)，做好城市的規(guī)劃，說企業(yè)應(yīng)該保持一個(gè)冷靜的思想，看到這個(gè)已經(jīng)是即將過剩的領(lǐng)域就不要再投了。沒有用。為什么沒有用？只要市場(chǎng)不發(fā)展到這種產(chǎn)品的光環(huán)不復(fù)存在的時(shí)候，投資者依舊，政府的歡迎度也依舊。為什么？很簡(jiǎn)單的道理，別的領(lǐng)導(dǎo)搞了一個(gè)城市綜合體，兩個(gè)城市綜合體，有政績(jī)，我為什么不搞呢？就像很多年以前說養(yǎng)豬這個(gè)道理。

　　王世泰：我們今天論壇上發(fā)出這樣的聲音，就是說讓理性的認(rèn)識(shí)來使大家清醒一些，我完全理解你的意思。下面我想有請(qǐng)廣東華美立家投資控股有限公司的總裁賈鋒先生。我看到網(wǎng)上的資料，你們是家居建材企業(yè)渠道并平的領(lǐng)航者，你們和商業(yè)地產(chǎn)是共生共榮的，是死死的綁在一起，所以你的出擊是最敏銳的，我想你簡(jiǎn)單表述一下你的觀點(diǎn)。

　　賈鋒：今天的話題提到我們的商業(yè)地產(chǎn)的樓是不是越高越好，我覺得這都是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的表面理解。我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的核心首先是有沒有需求。如果你對(duì)市場(chǎng)不了解，那么你做商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)就是無根之水。第二，有了市場(chǎng)以后，做商業(yè)地產(chǎn)有沒有合適的地段，合適的建筑、物業(yè)，能夠支撐你的需求，能不能滿足你的消費(fèi)者。第三個(gè)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)很重要的是管理，現(xiàn)在很多的建筑商、地產(chǎn)商他只關(guān)心建筑，只關(guān)心銷售。但是沒有有效的商業(yè)管理，其實(shí)就無法有可持久的客流，它就不能成為一個(gè)市，就不是市場(chǎng)。第四是信任的問題，現(xiàn)在在中國(guó)的很多商業(yè)地產(chǎn)里面，有很多企業(yè)做商業(yè)做得很好，其實(shí)也存在很多欺行霸市的問題，這也是未來渠道變革的一個(gè)要點(diǎn)。

　　王世泰：我們還有最后兩分鐘，有請(qǐng)屈臣氏中國(guó)區(qū)總部全國(guó)策略聯(lián)盟總裁張宏偉先生，一個(gè)是消費(fèi)者的需求，還有管理，你是大家，你應(yīng)該奉獻(xiàn)寶貴的意見。

　　張宏偉：我可能是這個(gè)論壇的一個(gè)另類，因?yàn)檫@個(gè)論壇，我看來的嘉賓里面主要是開發(fā)商，還有一些學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)，我是零售商。屈臣氏集團(tuán)是全球最大的化妝品及個(gè)人護(hù)理用品的連鎖企業(yè)，我們?cè)谌虻牡赇伩倲?shù)，在去年年底的時(shí)候就已經(jīng)超過了11000家，在歐洲大概是6000家左右，在亞洲是5000家左右，在中國(guó)大陸我們已經(jīng)超過了1500家，覆蓋了200個(gè)城市。為什么我要這么講呢？是因?yàn)槲覀冊(cè)诖箨懍F(xiàn)在的店鋪越來越多的，應(yīng)該超過40%，都是和地產(chǎn)商做的購(gòu)物中心的合作。剛才前面提到萬達(dá)，實(shí)際上我們跟萬達(dá)一家現(xiàn)在已開的就達(dá)到了65家，到明年我估計(jì)會(huì)超過100家。我們對(duì)地產(chǎn)商開發(fā)的購(gòu)物中心還是非?？春玫?，現(xiàn)在有很多話題都談到電商對(duì)零售商的沖擊，我們覺得在零售的載體上來講，購(gòu)物中心會(huì)是最抗電商的打擊的，因?yàn)樗羌闶?、餐飲、娛樂、社交等為一體的一站式的載體，這種載體是最抗打擊的，也最有發(fā)展的。

　　我從零售商來看地產(chǎn)商開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的要素來講，首先就是選址，因?yàn)槲覀冏隽闶鄣?，選址是最重要的，做商業(yè)，最重要的就是位置。在選址方面，空間小的情況下，一定要定好位。有一個(gè)好的項(xiàng)目，你要怎么定位它，定位的話，通常就要看周邊的人口等等。我們要看一個(gè)購(gòu)物中心和我們所做的業(yè)態(tài)定位是不是相符，比如說我們的定位是15歲到35歲的目標(biāo)消費(fèi)群體，我們就要看你這個(gè)購(gòu)物中心跟我的年齡層的定位是否相符。還有就是招商，因?yàn)閺纳虡I(yè)地產(chǎn)招商來講，今天上午有人提到招商難等等情況?，F(xiàn)在其實(shí)因?yàn)樘峁┑妮d體來源多，可能對(duì)于品牌商來講，選擇也越來越多，這是一個(gè)事實(shí)。但是任何一個(gè)開發(fā)商，他在招商的時(shí)候，在有了比較合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃之后，招商還是一定要招每一個(gè)業(yè)態(tài)里面最強(qiáng)的品牌，因?yàn)橹挥羞@些最強(qiáng)的品牌，它才能夠給你帶來客流，帶來人流。最后一個(gè)是服務(wù)。住宅地產(chǎn)的服務(wù)和商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)是完全不一樣的，住宅地產(chǎn)服務(wù)的對(duì)象就是你的業(yè)主，就是買房子的人，商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)對(duì)象主要還是商戶，你為商戶做好服務(wù)，商戶為終端顧客做好服務(wù)。

　　最后想借用一句中糧董事長(zhǎng)寧高寧的話，開發(fā)商是搭臺(tái)子的，零售商是唱戲的，商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)一定是重頭戲，一定要唱好戲，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)才能唱得紅火。

　　王世泰：限于時(shí)間關(guān)系，我們雖然只進(jìn)行了短短的交流，我們覺得在云的時(shí)代這個(gè)大標(biāo)題下的討論，可以說呈現(xiàn)了云圖萬千的氣象，但是任何一只手都不能規(guī)定云圖是什么樣的景象，但是我們得出一電氣石，要服從經(jīng)濟(jì)的規(guī)律，服從自然的規(guī)律，這是我們大家得到的共識(shí)。這次論壇指南上有句話，博鰲房地產(chǎn)論壇是一場(chǎng)在火爐上燒烤的論壇，我們今天也像是圍爐在燒烤，不知道今天我們考出了智慧的香味，還是考出了市場(chǎng)的焦味，但愿留給我們的是美好的收獲。謝謝大家。