　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯楊澤偉 近年來，在國家愈發(fā)收緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策打壓下，住宅地產(chǎn)項(xiàng)目遭遇到了越來越大的壓力，眾多房企特別是中小房企陷入融資困境。

　　相反的是，商業(yè)地產(chǎn)開始備受追捧，光耀東方集團(tuán)近年也通過收購項(xiàng)目得到迅速發(fā)展。

　　對于商業(yè)地產(chǎn)未來走勢，光耀東方集團(tuán)董事長李貴斌并不感到樂觀。他預(yù)判，商業(yè)地產(chǎn)的價格會出現(xiàn)明顯上升，但商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險累積速度也在明顯加快，未來的特征將是“愈好愈好，愈差愈差”。

　　近兩年來，除了商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)大熱外，文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)成為新熱，李貴斌也提出了新的理解：“未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢也是將購物、餐飲、文化、娛樂等進(jìn)行整合，特別是現(xiàn)在的體驗(yàn)式購物中心，這與旅游地產(chǎn)的模式有類似之處?！?/p>

　　另外，對于近期房企頻密的融資動作，李貴斌預(yù)言稱，從國情、企業(yè)實(shí)際出發(fā)，中國未來的融資方向是資產(chǎn)證券化。

　　最后，在被問及加強(qiáng)調(diào)控的背景下的地產(chǎn)新力量時，李貴斌指出：“地產(chǎn)新力量就是要求房地產(chǎn)企業(yè)‘專業(yè)立足’，要更加系統(tǒng)地審視項(xiàng)目價值與優(yōu)劣勢、擁有更加專業(yè)化的經(jīng)營管理。同時，還要求企業(yè)要不斷創(chuàng)新。”

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對光耀東方集團(tuán)董事長李貴斌先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何理解新一屆政府對房地產(chǎn)行業(yè)的政策？

　　李貴斌：當(dāng)前，中國房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題是發(fā)展不平衡。而新一屆政府提出以“盤活存量、用好增量”為核心的“調(diào)結(jié)構(gòu)”的政策方向，同樣適用于房地產(chǎn)行業(yè)。

　　然而，各個城市的情況不一樣，相關(guān)的扶持政策也不可能一樣，但未來相關(guān)政策的核心還是會以市場為導(dǎo)向，切實(shí)全面系統(tǒng)地把政策、調(diào)控措施落到實(shí)處。

　　具體來說，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場存在兩個亟待解決的突出問題：一是在部分供大于求的二三線城市，出現(xiàn)了盲目開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)象。這就需要這些項(xiàng)目很好地進(jìn)行規(guī)劃，有效地針對需求制定供給計劃；二是在房地產(chǎn)供應(yīng)量不足的一線城市，應(yīng)當(dāng)綜合考慮如何做好規(guī)劃、如何合理供地，盡可能實(shí)現(xiàn)供求平衡。

　　新一屆政府“調(diào)結(jié)構(gòu)”的實(shí)質(zhì)，就是要提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的質(zhì)量，而對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，規(guī)劃先行、政策落地顯得尤為重要。這就需要新一屆政府和企業(yè)共同努力，牢牢把握發(fā)展方向，全面系統(tǒng)地落實(shí)各項(xiàng)政策。通過有效供給、有效供房，從而穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何評價國五條出臺之后住宅和商業(yè)地產(chǎn)的市場表現(xiàn)？我們看到，大部分城市并未出現(xiàn)量價下跌的狀態(tài)，原因是什么？

　　李貴斌：過去的半年，部分城市的房價還是上漲過快。由于中國的房地產(chǎn)行業(yè)情況比較復(fù)雜，城市之間發(fā)展很不平衡，市場的表現(xiàn)也就不盡相同。尤其像北上廣深這類大城市，人口基數(shù)大，人口增長快，導(dǎo)致房產(chǎn)需求量大。大部分城市房價上升過快的主要原因，表現(xiàn)在“有效供給不足”。

　　觀點(diǎn)新媒體：對于未來住宅和商業(yè)地產(chǎn)價格您認(rèn)為會如何發(fā)展？

　　李貴斌：在中國，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的價格倒掛現(xiàn)象比較普遍。伴隨著市場逐步成熟，商業(yè)地產(chǎn)的價格會出現(xiàn)明顯上升。但是，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險累積速度也在明顯加快。

　　一方面，是由于經(jīng)濟(jì)下行和消費(fèi)信心指數(shù)降低等宏觀原因；另一方面，則是網(wǎng)購對實(shí)體零售店沖擊較大；最后，過多的房地產(chǎn)商盲目地進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，致使商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量過大。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的整體盈利情況并不樂觀，賠錢的項(xiàng)目占1/3，少虧或少有盈余的占1/3，經(jīng)營好的商業(yè)項(xiàng)目占1/3，如此“三分天下”。

　　未來，商業(yè)地產(chǎn)的特征是“愈好愈好，愈差愈差”。

　　觀點(diǎn)新媒體：對于光耀東方而言，貴集團(tuán)以“投資并購”為突出的戰(zhàn)略模式，您認(rèn)為市場的變化會給公司帶來什么樣的機(jī)會，或者反之，挑戰(zhàn)？

　　李貴斌：在變化的市場里，光耀東方集團(tuán)更能捕捉到“投資并購”的機(jī)遇。

　　但是投資并購商業(yè)物業(yè)就其核心而言，是要把投資并購與商業(yè)管理運(yùn)營有機(jī)結(jié)合，以此為契機(jī)進(jìn)行價值再造，從而實(shí)現(xiàn)公司訴求。這是市場給予的機(jī)會。

　　除此之外，“投資并購”業(yè)務(wù)還有其社會意義。通過投資并購和經(jīng)營管理，幫助政府解決城市景觀問題、就業(yè)稅收問題、諸多債務(wù)糾紛問題，及諸多資源浪費(fèi)問題，促進(jìn)了社會和諧。

　　與此同時，這就需要“專業(yè)立足，和者達(dá)道”的理念和一支專業(yè)化的投資并購、經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，從而使企業(yè)健康發(fā)展，這是光耀東方集團(tuán)現(xiàn)階段面臨的挑戰(zhàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：去年至今，除了商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)大熱之外，文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)也成為新熱，如何理解這些新的地產(chǎn)概念？公司在這些方面有怎樣的發(fā)展規(guī)劃？

　　李貴斌：正所謂“術(shù)業(yè)有專攻”。一直以來，光耀東方集團(tuán)就堅(jiān)守自有的獨(dú)特商業(yè)模型，專注于商業(yè)物業(yè)的投資并購、管理運(yùn)營以及城市綜合體的開發(fā)。

　　至于旅游地產(chǎn)和文化地產(chǎn)，與商業(yè)地產(chǎn)沒有明顯界限。未來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，也是將購物、餐飲、文化、娛樂等做一個整合，特別是現(xiàn)在的體驗(yàn)式購物中心，這與旅游地產(chǎn)的模式，有類似之處。

　　正如光耀東方集團(tuán)旗下的北京西長安街世紀(jì)壇南側(cè)的光耀東方購物中心，就是其中的一個典型案例。光耀東方購物中心是集百貨購物、生活超市、博覽展示、高端影院、特色餐飲、電子動漫、娛樂休閑等一站式消費(fèi)購物體驗(yàn)為一體的大型商業(yè)綜合體。以“國貿(mào)國際會展中心”、“國際特產(chǎn)博覽城”、“光耀東方百貨”三大引擎全面帶動商業(yè)。我們的商業(yè)模型就是，用會展提品味，用博覽城吸引人氣，用購物餐飲娛樂等提高效益。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資頻密，您怎么看現(xiàn)在的融資熱潮？房地產(chǎn)的資金壓力是否得到了極大的緩解？接下來的融資趨勢會有什么變化嗎？

　　李貴斌：近期出現(xiàn)的房地產(chǎn)企業(yè)融資熱潮，是因?yàn)榱鲃有跃o張所致，即一部分企業(yè)很難從銀行得到貸款。國務(wù)院參事夏斌提到，市場并不缺資金，缺乏的是銀行對部分企業(yè)的信任。這正是考驗(yàn)企業(yè)的資信時刻。

　　而近期房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力得到了緩解，據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計顯示，一部分是房企融資上的順利開展，另一方面是銷售回款的支撐。但未來的趨勢，還是要看央行對流動性的政策和市場的信心。

　　在中國，融資的方向是資產(chǎn)的證券化。這個趨勢是從國情、企業(yè)實(shí)際出發(fā)的。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、投資并購、商業(yè)運(yùn)營管理三大板塊，十年如一日地致力于城市綜合體的開發(fā)與經(jīng)營，公司如何統(tǒng)籌發(fā)展這三大主業(yè)？

　　李貴斌：光耀東方集團(tuán)，以“投資并購重組”為戰(zhàn)略重點(diǎn)，以“商業(yè)運(yùn)營管理”為戰(zhàn)略主線，“城市綜合體開發(fā)”為戰(zhàn)略基礎(chǔ)，構(gòu)建“三位一體”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營體系，以“城市規(guī)劃先導(dǎo)”與“后定位、再創(chuàng)造”的獨(dú)特發(fā)展模式，整合產(chǎn)業(yè)鏈條，再造城市價值。

　　其中，“投資并購重組”，是光耀東方集團(tuán)的戰(zhàn)略重點(diǎn)。光耀東方投資并購業(yè)務(wù)，以一線城市重點(diǎn)區(qū)域與二線城市核心區(qū)域?yàn)槟繕?biāo)市場，目前已在北京、上海、天津、山東等地完成多個成功案例，在一線城市更形成了京津滬“三足鼎立”之勢。

　　“商業(yè)運(yùn)營管理”是光耀東方集團(tuán)的戰(zhàn)略主線。集團(tuán)自持運(yùn)營的成熟商業(yè)項(xiàng)目，分布于北京、上海、山東、河北、山西五大省市，自有店數(shù)量達(dá)到30余家，總經(jīng)營面積近百萬平米。旗下“光耀東方商業(yè)集團(tuán)公司”作為自持類商業(yè)唯一的經(jīng)營平臺，擁有6000人專業(yè)化商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，形成了購物中心、百貨、家電、連鎖超市多業(yè)態(tài)共同發(fā)展格局。

　　“城市綜合體開發(fā)”，是光耀東方集團(tuán)的戰(zhàn)略基礎(chǔ)。光耀東方集團(tuán)城市綜合體開發(fā)業(yè)務(wù)的重點(diǎn)市場，是二三線城市的優(yōu)質(zhì)地段。目前，該項(xiàng)業(yè)務(wù)已在天津、山東等地扎穩(wěn)腳跟。未來，將以華北和華東市場為基礎(chǔ)，穩(wěn)步發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：在進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？對您來說，“新力量”指的是什么？預(yù)期會為企業(yè)或者行業(yè)帶來哪些改變？

　　李貴斌：在整體經(jīng)濟(jì)“調(diào)結(jié)構(gòu)”的大背景下，“地產(chǎn)新力量”就是要求房地產(chǎn)企業(yè)“專業(yè)立足”，要求房地產(chǎn)企業(yè)更加系統(tǒng)地來審視項(xiàng)目價值與優(yōu)劣勢、擁有更加專業(yè)化的經(jīng)營管理。因?yàn)樵凇罢{(diào)結(jié)構(gòu)”的變革中，房地產(chǎn)行業(yè)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，是一馬當(dāng)先的轉(zhuǎn)型行業(yè)。在此過程中，從業(yè)人員的專業(yè)化、經(jīng)營管理的精細(xì)化，是行業(yè)轉(zhuǎn)型的基本要求。簡單來說，就是“專業(yè)立足”。

　　誰能夠率先擁有一支專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，以專業(yè)的眼光、專業(yè)的操作、專業(yè)的運(yùn)營來運(yùn)作項(xiàng)目，誰就能在這個大浪潮中脫穎而出。這就是，“狹路相逢，智者勝勇者勝”。而光耀東方集團(tuán)，正在著力培養(yǎng)這樣一支虎狼之師。

　　所謂“新力量”就是指創(chuàng)新。對光耀東方人而言，創(chuàng)新的含義就是堅(jiān)持商業(yè)模型的“獨(dú)一無二”，堅(jiān)持運(yùn)營思維的“卓爾不群”，要求團(tuán)隊(duì)時刻保持創(chuàng)新精神，時刻抓住稍縱即逝的市場機(jī)遇。集團(tuán)10年來堅(jiān)持“投資并購+商業(yè)運(yùn)營+城市綜合體開發(fā)”三位一體的商業(yè)模式，使得北京的光耀東方中心、光耀東方廣場在收購之后通過光耀東方人的創(chuàng)造性改造，都獲得了一定的成功。這都與創(chuàng)新的力量，密不可分。

　　“地產(chǎn)新力量”會使行業(yè)“走向成熟”。在新一輪“調(diào)結(jié)構(gòu)”中，勢必會淘汰一批企業(yè)，成長一批企業(yè)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，猶如“逆水行舟，不進(jìn)則退”。隨著資源的集中，專業(yè)化程度越來越高，房地產(chǎn)企業(yè)之間比拼的將是團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化程度和創(chuàng)新能力，在競爭中最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)的成熟。

（審校：劉滿桃）