“我樂意接受挑戰(zhàn)，自己也想這樣做，希望能夠身先士卒嘗試新事物?！?/h3>

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 作為星浩資本的CEO，趙漢忠近來四處奔波，正為第三期地產(chǎn)基金的募集勞心費(fèi)力。

　　“總體來說還是比較順利的，星浩資本現(xiàn)在是國內(nèi)最大的私募基金，現(xiàn)有又有六個星光耀廣場在操作，還是引起了很多投資者的關(guān)注。”在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時，趙漢忠透露，如期完成今年45億的募集目標(biāo)問題不大。

　　在他看來，星浩資本是一只有開發(fā)能力、商業(yè)管理運(yùn)營能力的私募基金。加入“商業(yè)”和“基金”這兩個定義之后，趙漢忠發(fā)現(xiàn)自己工作量也隨之大大增加。

　　“作為基金管理者，一方面我要去募集；另一方面，也要關(guān)注商業(yè)管理?！?/p>

　　值得一提的是，在星浩資本2010年成立之初，趙漢忠就明確提出了5年發(fā)展目標(biāo)，即5年內(nèi)要建成20-25個星光耀廣場，到2015年募集的資金總額要超過200億。

　　時至今日，現(xiàn)實(shí)與理想之間仍存差距，外界對于趙漢忠的5年目標(biāo)質(zhì)疑不斷。

　　對此，趙漢忠亦坦承：“這是有挑戰(zhàn)性的東西，不是那么容易做到?！?/p>

　　他表示，星浩資本一直在努力，今年募集的資金總額是100億，星光耀廣場預(yù)計今年達(dá)到8-10個，最近也在接洽一些新的土地。

　　另一方面，趙漢忠指出，就目前的模式來看，星浩資本只專注于做城市綜合體，但也希望基金能夠?qū)崿F(xiàn)多元化發(fā)展。

　　據(jù)透露，目前正在思考如何發(fā)展文化地產(chǎn)，如何把這種不動產(chǎn)和中國特色文化良好結(jié)合。

　　事實(shí)上，早在今年5月就已有消息稱，華誼兄弟計劃籌備更多文化地產(chǎn)項(xiàng)目，并已經(jīng)初步選址上海、成都兩地，而合作方為地產(chǎn)基金公司星浩資本。

　　根據(jù)彼時媒體報道，星浩資本已開始為一只文化創(chuàng)意地產(chǎn)基金進(jìn)行融資，融資規(guī)模15至20億元人民幣。

　　趙漢忠向觀點(diǎn)新媒體透露，星浩資本一直在和華誼兄弟等文化公司洽談，希望找到新的市場機(jī)會。

　　“我們希望通過不動產(chǎn)把它(文化產(chǎn)業(yè))落到地面上，落到城市里面，形成一個很好的商業(yè)模式?！?/p>

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對星浩資本CEO趙漢忠先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年博鰲房地產(chǎn)論壇的主題為“改革時代的地產(chǎn)新力量”。在進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？

　　趙漢忠：在中國，地產(chǎn)前二十年發(fā)展非常迅速，發(fā)展到現(xiàn)在競爭越來越激烈，市場對開發(fā)商的要求也越來越高。

　　所謂的地產(chǎn)新力量，從另外一個角度提醒我們，開發(fā)商應(yīng)該用更開闊的視野和更高的利益點(diǎn)去滿足客戶的需求。

　　其次，要滿足城市化的需求，包括未來城市居民的生活形態(tài)和生活走勢?，F(xiàn)在高科技不斷發(fā)展，其中云計算就能為城市居民提供很好的生活服務(wù)。開發(fā)商應(yīng)該考慮的就是線上、線下怎么進(jìn)行很好的鏈接？如何能夠讓天上和地下的東西有一個很好的鏈接？

　　第三，經(jīng)營模式。住宅地產(chǎn)的發(fā)展空間越來越小，所以很多人在開始進(jìn)軍城市綜合體、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)。實(shí)際上，大家已經(jīng)在開始考慮轉(zhuǎn)型了，市場也已開始產(chǎn)生了新興力量。

　　最后還有盈利模式，因?yàn)榈禺a(chǎn)本質(zhì)上是一個資金、人才密集型的行業(yè)，所以資金來源是地產(chǎn)商必須關(guān)注的一個重要內(nèi)容。企業(yè)能夠走多快，做多大規(guī)模取決于資金來源。傳統(tǒng)的資金來源包括上市、代建、信托，開發(fā)商常規(guī)上會通過這些渠道借錢。

　　但近兩年，以星浩資本為代表的新興力量--地產(chǎn)私募基金開始出現(xiàn)。向社會爭取資金來源，通過聚合，通過各種平臺，完成個人不能干的事情。

　　比如，有的人有5000萬、1億的資金，可能會考慮投不動產(chǎn)，或者做地產(chǎn)。但十個人、二十幾個人聚集在一起，就可以去做更好的事情，擁有更好的做事平臺。

　　從這個方面來講，過去的地產(chǎn)通過二十年的發(fā)展，達(dá)到了現(xiàn)在這樣的一個格局，發(fā)現(xiàn)新興的力量仍然在涌動，要去打破這種格局，衍生出一種新的平衡，產(chǎn)生新的力量。這就要求企業(yè)必須要創(chuàng)新，從經(jīng)營模式上，滿足客戶多方面需求，滿足城市化進(jìn)程，包括與電商的有機(jī)結(jié)合。大家都在慎重思考，而且步子邁得越來越寬了。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了住宅之外，越來越多的企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，您如何理解這些新的地產(chǎn)概念？文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展方向應(yīng)該是什么？

　　趙漢忠：這就是我們所說的“改革時代的地產(chǎn)新力量”，大家都在嘗試、都在做。所以，文化地產(chǎn)真正的商業(yè)模式是什么樣？其實(shí)沒有定性。我們需要更寬容的心態(tài)，去對待這樣的創(chuàng)新，希望能夠去創(chuàng)造一種模式，特別符合現(xiàn)代城市化，或者白領(lǐng)對文化方面的需求，或者改善社會面臨文化饑渴的現(xiàn)狀。

　　能不能去找到一種不動產(chǎn)和文化有機(jī)結(jié)合的模式，從另外一個層面，創(chuàng)造出滿足客戶精神層面的東西，然后再把精神層面和文化上的東西落到不動產(chǎn)，讓人們可以方便的享受到文化層面的需求，我覺得這也正是大家所說的新力量。

　　觀點(diǎn)新媒體：星浩資本在文化地產(chǎn)方面也有不少嘗試，您在這方面是如何考慮的？

　　趙漢忠：就現(xiàn)在的模式來講，我們專注做城市綜合體，但也希望基金能夠?qū)崿F(xiàn)多元化發(fā)展。所以，我們也在思考如何發(fā)展文化地產(chǎn)，如何把這種不動產(chǎn)和中國特色文化良好結(jié)合。讓大家在這個不動產(chǎn)里既可以享受到新穎的生活方式，也可以享受到有關(guān)文化方面的盛宴。

　　所以，我們一直和華誼兄弟等文化公司洽談，希望找到新的市場機(jī)會，通過不動產(chǎn)把它落到地面上，落到城市里面，希望形成一個很好的商業(yè)模式。

　　觀點(diǎn)新媒體：這方面洽談有沒有最新的動態(tài)？對于文化地產(chǎn)基金，有沒有什么想法？

　　趙漢忠：都會有。比如在體育文化方面，現(xiàn)在中國有那么多體育館，但這些場所都面臨虧損，成為一個雞肋。其實(shí)我們可以通過一些很好的方法，和體育界的人士一起打造出某些體育項(xiàng)目愛好者的聚集地。

　　實(shí)際上，通過人群的集聚，就可以把很多文化(比如籃球文化、足球文化；籃球方面的延伸體、足球方面的延伸體)與不動產(chǎn)結(jié)合在一起，包括國外高級俱樂部特定的專賣品以及具有文化標(biāo)識的東西。我覺得，在餐飲、娛樂方面都可以加入很多這種元素，使大家不管是愛好也好、切磋也罷，亦或是民間的競技，在看球、議論球、打球的同時，都可以通過這樣的氛圍、機(jī)遇形成良好的發(fā)展。

　　另外，電影方面也有非常好的切入點(diǎn)。比如，在我們即有的一些新的街區(qū)，電影文化可以通過各種有標(biāo)志性的東西，通過不動產(chǎn)落到里面，讓大家享受到原來那種味道和精致的同時，也能感受到二、三十年代的某個電影場景。過去、現(xiàn)在與未來有效的穿插，形成一種穿越時空的感覺。

　　觀點(diǎn)新媒體：星浩資本最主要做的還是商業(yè)綜合體，今年五月份啟動了第三期基金的募集，現(xiàn)在募集情況如何？

　　趙漢忠：總體來說還是比較順利的，今年目標(biāo)是募集45億，我們覺得可以完成。

　　因?yàn)樾呛瀑Y本現(xiàn)在是國內(nèi)最大的私募基金，現(xiàn)有又有六個星光耀廣場在操作，還是引起了很多投資者的關(guān)注。我們的這種模式，包括星浩資本的團(tuán)隊(duì)和產(chǎn)品也得到了市場的認(rèn)可。

　　相對來說，投資者還是比較踴躍，希望能夠參與到里面來。尤其是一期在今年年底會滿三年，我們會按照承諾，一期投資者的本金將在今年還給他們，這會為市場帶來良好的信心。

　　觀點(diǎn)新媒體：第三期資金是分成三個產(chǎn)品，具體投資配比是怎么樣的？

　　趙漢忠：A類偏向于固定收益的產(chǎn)品，大概是20億；B類屬于固定收益加上項(xiàng)目的利潤分成，大概是15億；C類是完全股權(quán)類的，理論上它的時間最長、收益更高，也會享受到A和B相對低風(fēng)險的部分資金杠桿收益。

　　觀點(diǎn)新媒體：您聯(lián)手綠地集團(tuán)共同拿下了上海閘北商辦地塊，對于此次合作，您是如何考慮的？

　　趙漢忠：星浩資本是一個開放的平臺，所以我們樂意與優(yōu)秀的公司合作的，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。如果一些公司有比較好的土地，我們愿意投資；如果碰到比較好的土地，在資金方面又能夠進(jìn)一步的合作，我那么們的規(guī)模就可以做得更大，可投資的東西也就更多了。

　　合作模式主要趨向于幾個方面。首先，能夠控股當(dāng)然最好，這個也是需要談的；其次，星浩資本有一個很強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)，在開發(fā)方面比較有經(jīng)驗(yàn)，我們希望能夠操盤。

　　所以，我們更傾向于與這樣的公司合作：他們的人力資源不夠，但在資金方面很有實(shí)力。當(dāng)然，這也只是理想層面上的，現(xiàn)實(shí)情況往往比較復(fù)雜，有可能一事一議，采取靈活的方式。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來會不會有更多的合作項(xiàng)目？

　　趙漢忠：應(yīng)該會，因?yàn)楝F(xiàn)在有這個趨勢。一線城市以及一些好的二線城市，土地總價比較高。所以即使你再有錢，可能拿幾塊土地就沒錢了。在這種情況下，大的企業(yè)開始尋求合作，這也是地產(chǎn)新的趨勢，原來都是不合作。

　　觀點(diǎn)新媒體：五年內(nèi)要建成20-25個星光耀廣場，到2015年募集的資金總額要超過200億，您怎么看待這個發(fā)展目標(biāo)？

　　趙漢忠：這是有挑戰(zhàn)性的東西，不是那么容易做到，所以我們一直在努力，咬緊牙關(guān)，拼搏向前。我們計劃做10個，現(xiàn)在時間過半，你能不能做到10個？后面再加上15個。

　　今年募集的資金總額是100億。星光耀廣場預(yù)計今年達(dá)到8-10個。最近也在接洽一些新的土地。

　　觀點(diǎn)新媒體：在開發(fā)節(jié)奏、拿地節(jié)奏以及成本管控方面，星浩資本如何平衡？

　　趙漢忠：都會有的，因?yàn)槲覀兪前凑?年的戰(zhàn)略規(guī)劃去做。只是說土地方面，由于壟斷市場，不見得有錢就能夠拿得到。所以，這是一個不太確定的因素，土地不是蘿卜白菜，只要有錢就可以買到。有時候你想買的沒有推出來，有時候推出來的土地又不是你想拿的，所以，這里面存在一些變數(shù)。

　　觀點(diǎn)新媒體：是否有意向地塊？主要關(guān)注哪些區(qū)域？

　　趙漢忠：我們看了三、四個地方，我覺得都是會拿的。比如福建，還有北方的城市，像河北或者石家莊。

　　觀點(diǎn)新媒體：星浩資本既進(jìn)入了一二線城市，同時也在三四線城市有所布點(diǎn)，您如何看待一、二線和三、四線城市的發(fā)展現(xiàn)狀？

　　趙漢忠：這要看公司的情況，產(chǎn)品和資金實(shí)力是關(guān)鍵。很多小的地產(chǎn)商想進(jìn)北京，但不現(xiàn)實(shí)。一塊地都那么貴，競爭也比較厲害。所以，從道理上來說，北京、上海等一線城市的城市凝聚力的確更強(qiáng)，也會集中更多的需求。但是回歸一二線對于企業(yè)來說，能不能回得來，這得看公司的實(shí)力。當(dāng)然，有的部分三四線城市確實(shí)存在泡沫，供應(yīng)比較大，但并不代表全部。

　　我們對于城市的評判并不是這樣分的，我們希望目標(biāo)城市有2000億的GPD，150萬左右的人口，達(dá)到這些我們就覺得這個城市達(dá)到了及格線，不論三線、二線還是一線。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期全國各地土地交易非?；钴S，您怎么看待這樣的土地市場表現(xiàn)？您覺得當(dāng)下是否是拿地的好時機(jī)？

　　趙漢忠：我認(rèn)為今年是拿地的好時機(jī)。

　　當(dāng)前土地市場的情況，反映了現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展到面臨的一個窘境：由于稅收負(fù)擔(dān)太重，對民企開放得不夠，國進(jìn)民退等原因，現(xiàn)在做實(shí)業(yè)很難。所以，人們沒有信心把更多的錢投資到實(shí)業(yè)上。

　　然而，實(shí)際上，高科技這種自主研發(fā)，知識產(chǎn)權(quán)的東西也很少，這與我們國家的機(jī)制有關(guān)系。大量的山寨，包括盜版處罰得不嚴(yán)，實(shí)際上對人的創(chuàng)造性有很大的打擊?，F(xiàn)在我們正在面臨這樣的苦果，中國出不了喬布斯，也出不了有世界競爭力的企業(yè)。

　　所以，你會發(fā)現(xiàn)，由于流動性要維持一定的發(fā)展速度，流動性高貨幣是超發(fā)的。貨幣超發(fā)一定會反映到不動產(chǎn)上，反映到資源上，而土地就是資源，所以地價會高。其實(shí)，地價高主要是人們對于通脹抱有很高的預(yù)期。也就是說，所以如果他不去過多的獲取這種資源，就不能保護(hù)好他的貨幣資產(chǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：“錢荒”也讓大家把討論的焦點(diǎn)落到了中國經(jīng)濟(jì)之上，不少觀點(diǎn)認(rèn)為，其實(shí)國內(nèi)市場并不差錢，只是把錢放錯了地方。對此，您怎么看？

　　趙漢忠：這只能說銀行也在面臨窘態(tài)。國家希望銀行投到實(shí)業(yè)，投到高科技領(lǐng)域，投到能夠改善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的領(lǐng)域中去。但銀行轉(zhuǎn)了一圈發(fā)現(xiàn)沒什么好投的，也沒什么好貸的。其他的風(fēng)險都比房地產(chǎn)風(fēng)險大，貸給老百姓買房，老百姓基本上會還，貸給開發(fā)商，開發(fā)商也還。最后，銀行還是覺得地產(chǎn)保險，所以拐彎抹角又流到地產(chǎn)中，這是國家很不滿意的地方。

　　觀點(diǎn)新媒體：這會對房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么影響？

　　趙漢忠：我覺得對于房地產(chǎn)行業(yè)是有傷害的。當(dāng)一個國家沒有什么好投的時候其實(shí)是很可憐的。只有這一行好投，所以我們憂心忡忡。但是短期內(nèi)又沒有什么辦法，為了資產(chǎn)保值增值，你還是要投房地產(chǎn)。所以我對于國內(nèi)房地產(chǎn)的健康發(fā)展并是不樂觀，現(xiàn)在整個中國都是這樣一個狀態(tài)。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為星浩資本的CEO，您怎么看地產(chǎn)行業(yè)？

　　趙漢忠：這個有些跨界。我樂意接受挑戰(zhàn)，自己也想這樣做，希望能夠身先士卒嘗試新事物，把金融和資本打通，把地產(chǎn)和民間資本打通，國家最歡迎我們這種方式利用民間的資本。

　　觀點(diǎn)新媒體：您如何看待基金管理者這一角色？

　　趙漢忠：這個復(fù)雜很多，星浩資本是一只有開發(fā)能力、商業(yè)管理運(yùn)營能力的私募基金。加入“商業(yè)”和“基金”這兩個定義之后，我發(fā)現(xiàn)工作量也隨之大大增加。作為基金管理者，一方面我要去募集；另一方面，也要關(guān)注商業(yè)管理。

　　觀點(diǎn)新媒體：星浩資本成立三年以來，您是否遇到一些挑戰(zhàn)亦或難題？

　　趙漢忠：就拿金融來說，在中國，企業(yè)的信用成本很高，包括人和人的信譽(yù)、企業(yè)的品牌以及別人對你的認(rèn)知度等多方面。這也就意味著，在這種信用期不太成熟的時候，你的成本比較高，包括體力、精力以及時間上的成本。比如，一筆原本只需三天即可談完的投資，卻要用三個月的時間。

　　第二個挑戰(zhàn)，在面對城市綜合體、辦公樓以及大量的商業(yè)的時候，基金管理者怎樣才能讓它更有價值？在退出的時候，怎樣讓這個商業(yè)更有有含金量？這些是我在做住宅的時候，沒有碰到過的問題。所以，我們需要大量的去學(xué)習(xí)，包括如何招募合適的人才。

　　所以，對我個人而言，新的挑戰(zhàn)還是很多的，原來不太關(guān)注的東西現(xiàn)在都要去關(guān)注。

（審校：劉滿桃）