　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 彭飛 當開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，購物中心如雨后春筍般在全國各地蓬勃生長的時候，有企業(yè)開始反思在商業(yè)地產(chǎn)中形成差異化競爭。

　　作為深圳老牌國企，深業(yè)集團旗下的城市更新項目深業(yè)上城就在操盤者郝繼霖的帶領(lǐng)下不斷尋求創(chuàng)新。

　　據(jù)郝繼霖介紹，深業(yè)上城總占地面積超過10萬平方米，總建筑面積110多萬平方米，包含公寓、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大廈、酒店、商場、Loft等業(yè)態(tài)，而首期公寓部分預(yù)計在今年九、十月份入市。

　　在成功打造廣州太古匯后，郝繼霖加入深業(yè)集團多少讓外界有些看不懂。

　　談及當初的原因，郝繼霖直言是深業(yè)上城地塊對他的吸引，“因為這塊地是我在地產(chǎn)界30多年，絕少能看到的一幅能與周邊環(huán)境相融合的地塊”。

　　在郝繼霖看來，深業(yè)上城與其他商業(yè)項目的最大不同之處就是在于和周邊自然環(huán)境的完美結(jié)合。

　　郝繼霖表示，深業(yè)上城位于深圳蓮花山和筆架山之間，在筆架山前面有一個中心公園，所以整個地塊充滿大自然的感覺，同時在項目的整體發(fā)展中，會用兩座橋?qū)勺脚c項目連接起來。

　　“隨著時代不斷發(fā)展，人們對房子的要求，也慢慢從以往的要求豪華裝修，進步到現(xiàn)在回歸自然、回歸自在，對于美也不再只是追求表面的奢華，反而需要有一個自然、自在的感覺，所以深業(yè)上城定位為‘尚上生活’，就是崇尚美好的生活。”郝繼霖稱。

　　以下為觀點新媒體對深業(yè)置地常務(wù)副總經(jīng)理郝繼霖先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實錄整理：

　　觀點新媒體：能簡單介紹一下深業(yè)上城的情況嗎？預(yù)計什么時候可以入市銷售？

　　郝繼霖：深業(yè)上城總占地面積超過10萬平方米，總建筑面積有110多萬平方米，是一個綜合體項目，會包含公寓、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)大廈、酒店、商場，還有Loft。其實這塊地還有個歷史背景，以前是賽格日立的一個廠房，主要是生產(chǎn)彩電的，后來隨著時代的發(fā)展，需要進行產(chǎn)業(yè)升級，所以這也算是深圳市一個重要的產(chǎn)業(yè)升級基地。當然，產(chǎn)業(yè)升級在全世界都是大課題，也有許多不同的發(fā)展方向，但最終還是要實現(xiàn)土地效益最大化。

　　在銷售方面，我們預(yù)計公寓部分在九、十月份左右入市。至于銷售目標，我們希望能有相當?shù)臄?shù)量。當然這也要看整個市場的環(huán)境，目前項目也還沒有正式定價。

　　觀點新媒體：那么相比深圳其他住宅項目，深業(yè)上城會有哪些特別之處？

　　郝繼霖：深業(yè)上城的公寓是比較高端的產(chǎn)品，所以我們使用了全玻璃幕墻，并且每一戶都有大露臺。同時，我們在設(shè)計上的創(chuàng)新也希望能給深圳一個新的定位。

　　就我個人來深圳一年多的感受而言，發(fā)現(xiàn)這是一個發(fā)展超快的城市，從三十年前的羅湖到現(xiàn)在的前海、后海，特區(qū)建設(shè)也不過是30多年的時間就發(fā)生了根本性的改變，這與廣州有一定區(qū)別，因為廣州是有歷史沉淀的，而深圳則是一個新興的快速發(fā)展的城市。但深圳在過去10年的發(fā)展中，也逐漸開始產(chǎn)生了一批真正的深圳人，雖然大家擁有不同的籍貫，不同的生活方式，但也逐漸扎下根來，深圳也因此在演變。所以我們希望在這一次的產(chǎn)品設(shè)計中，能給人有一種自在的感受，就是房子不僅僅只是必需品，而是要把它當成生活享受的一部分。

　　因此，我們在產(chǎn)品的戶型設(shè)計上做了些嘗試，希望有一個突破。舉例來說，我們105平方米的戶型，是一種兩廳一房的大開間。這就是希望給人的感覺是住在里面不受壓抑，回到家有一種自在的感覺。

　　另外，隨著時代的不斷發(fā)展，人們對房子的要求，也慢慢從以往的要求豪華裝修，進步到現(xiàn)在回歸自然、回歸自在，對于美也不再只是追求表面的奢華，反而需要有一個自然、自在的感覺。所以我們這次把深業(yè)上城定位為“尚上生活”，就是崇尚美好的生活。

　　觀點網(wǎng)新媒體：十年磨一劍，您在廣州打造的太古匯項目已成為當?shù)氐纳虡I(yè)標桿，那么對深業(yè)上城項目您又有著怎樣的看法和期許？

　　郝繼霖：深業(yè)上城整個項目是位于蓮花山和筆架山之間，在筆架山前面還有一個中心公園，所以整個地塊充滿大自然的感覺。而我們在項目的整體發(fā)展中，會用兩座橋?qū)勺脚c深業(yè)上城的項目連接起來。

　　其實我離開廣州太古匯加入深業(yè)，最大的原因就是深業(yè)上城地塊對我的吸引。因為這塊地是我在地產(chǎn)界30多年，絕少能看到的一幅能與周邊環(huán)境相融合的地塊。

　　我當時在考慮加入深業(yè)時，對深業(yè)的認識不是很深，并且有人還跟我說，要加入一個國企，文化會完全不一樣，今后是否能適應(yīng)，這些都是需要考慮的。但在看到這塊地的時候，我就動心了。所以我覺得這塊地有它獨特的地方，也因為這樣，我愿意把這個項目發(fā)展好。

　　觀點新媒體：之前曾有統(tǒng)計，從今年到2015年間，深圳的城市綜合體項目會迎來集中入市期，總體量有將近200萬平方米，面對這種市況，深業(yè)上城的整體布局和規(guī)劃又是怎樣的？

　　郝繼霖：其實我也知道，全中國的綜合體供應(yīng)量，或者說商業(yè)項目的供應(yīng)量是非常大的，深圳未來幾年可能有幾十個商場要建成，究竟深業(yè)上城該如何定位，又以什么取勝呢？怎樣在這樣的市場環(huán)境下吸引更多的一線品牌？這些確實是我們需要考慮的問題。

　　就深業(yè)上城的具體招商而言，目前大多數(shù)國際品牌都集中在羅湖，但在深圳這個市場，有些品牌應(yīng)該可以開設(shè)兩家，所以我覺得我們還有機會。況且，福田區(qū)已成為深圳市政治、文化、經(jīng)濟、金融中心，而深業(yè)上城項目地處福田中心區(qū)，有著地理位置上的優(yōu)越。

　　第二點，這些國際品牌為什么要考慮我們，或者說為什么不考慮別人？究竟這些品牌選擇的標準是什么？在這方面，我覺得現(xiàn)在很多品牌除了考慮地理位置外，更多的是考慮項目有什么特點和賣點，或者說與眾不同的地方。而在深業(yè)上城，環(huán)境、綠化就是很大的特點?，F(xiàn)在所有品牌都講究低碳、環(huán)保，大家都朝這個方向努力，并且覺得這很重要，而這方面對品牌的持續(xù)性也是大有幫助，有了這個理念才會被客戶認同。

　　深業(yè)上城今后可以有橋連接兩個山體公園，這是在很多地塊都不一定會有的，所以這個項目和自然環(huán)境的融合相當緊密。很多人或許并沒有留意到香港太古廣場，它受歡迎的原因其實不止是設(shè)計，與自然相融也是一大特點。從太古廣場上面就可以走到香港公園，所以很多人是經(jīng)過那里去到香港公園，或者是從香港公園下來購物。

　　第三，正是因為有這樣的環(huán)境，所以我們覺得可以創(chuàng)造一種新的購物理念，也唯有這種新的購物理念，才可以帶給深業(yè)上城更大的特色。在這個購物理念中，消費者可以通過連接兩座山的橋，從山上的公園進入深業(yè)上城在三樓的平臺。而在這個平臺上，我們計劃打造一個小鎮(zhèn)，廣州太古匯的三樓的商業(yè)完全是餐飲，但深業(yè)上城卻不會只做餐飲，還會做一些比較有特色的店鋪。舉例來說，我們可能把書店放在三樓，也可以把一些特別的家俱店、有設(shè)計的精品店、藝術(shù)廊等放在三樓，通過這些特色店鋪吸引更多的消費者，特別是年輕人。

　　觀點新媒體：目前深圳的商業(yè)項目也比較多，從華潤萬象城到益田假日廣場，再到凱德中國建設(shè)中的來福士廣場等，這些項目定位都各不相同，那么深業(yè)上城在定位方面又如何做到與這些項目形成差異化？

　　郝繼霖：其實我個人認為，現(xiàn)在的商業(yè)項目已經(jīng)出現(xiàn)了危機。因為所有商場里面的客戶都差不多，進到每一個商場里面，看到的幾乎都是一模一樣的商戶。因此，我們會想在三樓這個小鎮(zhèn)上有一個突破，營造一個露天的商業(yè)環(huán)境。當然很多人會說，露天會不會成功？因為以深圳的天氣，不是太曬就是太潮濕了，所以我們就在三樓以上也加建了一些Loft，就是可以商住兩用的單位，這也能為小鎮(zhèn)起到遮陰擋雨的作用。

　　當然，這個小鎮(zhèn)也會配有餐飲。我們會努力打造各種特色餐飲，使它們也成為商場的亮點。

　　除了這個小鎮(zhèn)以外，我們還會建設(shè)一個商場，并希望在設(shè)計上能夠帶給顧客更溫馨的感覺。

　　深業(yè)上城還有創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地，具有辦公功能，我們也知道市場競爭很激烈，那么如何吸引客戶到這里買或是租呢？我覺得首先要了解租戶的需求，或者說我們自己本身的長處在哪。我覺得深業(yè)上城的特色還是周邊的自然環(huán)境，因為在市中心很少有這么好的綠化。因此，我們會在項目的玻璃幕墻上多下工夫，讓人家多享受一下自然景色，使大家在工作的時候也能心曠神怡。

　　此外，深業(yè)上城是否會配備酒店，之前也有很多人問我，在綜合體里面是不是一定要有酒店。因為如果酒店建在高層寫字樓上面，需要投入更多的資金，同時還會降低寫字樓的使用效率，那么酒店是否真有必要。

　　就這個問題，我個人認為，若是寫字樓內(nèi)的酒店能夠提高整個項目的價值和品牌度，那么在經(jīng)濟上我所付出的代價就值得了。因此，我們建酒店，并不是單純的為了有間酒店，而是希望酒店能使項目的整體定位提高。如果是這樣的話，花費在酒店方面的裝修的運營成本也就值得了。

　　觀點新媒體：相比純粹的住宅項目，綜合體項目在投入上會更大，而深業(yè)上城的總建筑面積超過110萬平方米，那么在這個大體量項目的開發(fā)過程中，如何保證資金的需求？

　　郝繼霖：要建這么大的綜合體，當然需要大筆的投資。所以在深業(yè)上城的開發(fā)過程中，我們會先把公寓出售資金回收，之后還可能把部分寫字樓出售，但最具核心價值的商場和高端的寫字樓，我們將完全持有。我覺得這也是一個平衡的做法，我個人認為，若是我們第一個項目就堅持很高的持有比例，那么對公司造成很大的資金壓力，同時風(fēng)險也會很大，所以我覺得這個平衡是很有必要的。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在國內(nèi)電商發(fā)展勢頭很猛，導(dǎo)致一些實體門店受到一定沖擊，這是否會對傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)造成一定影響，對于這種現(xiàn)象您怎么看？

　　郝繼霖：國內(nèi)的電商發(fā)展勢頭確實很猛，但我覺得，對實體店的大部分沖擊還是體現(xiàn)在中低端商品方面，因為這部分商品絕大多數(shù)是不需要體驗的。但是對國際大品牌和特色產(chǎn)品就沒有那么大的影響了。

　　觀點新媒體：在進一步加強調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？對您來說，“新力量”指的是什么？您預(yù)期會為企業(yè)或者行業(yè)帶來哪些改變？

　　郝繼霖：其實地產(chǎn)這個行業(yè)在不斷的發(fā)展過程中，還是萬變不離其宗。我個人認為，發(fā)展商應(yīng)該要很清楚的知道自己在做什么，因為在國內(nèi)有一個跟風(fēng)現(xiàn)象，但這是否可取，值得深思。

　　另外，空有構(gòu)思是不夠的，最后成敗都在于細節(jié)，在深業(yè)上城這個項目的規(guī)劃設(shè)計中，其實花最多時間研究的是停車場問題。因為現(xiàn)在去很多的商業(yè)區(qū)，車位都很難找到，停了車之后回來又找不到車。其實這里面就需要很多的細致考慮，而所有地產(chǎn)項目在跟風(fēng)的過程中，如何在細節(jié)上做到自己的特色，其實也是需要注意的地方。

　　第三，品牌價值的培養(yǎng)也非常重要，國際大品牌之所以有人趨之若鶩地購買，就是因為其品牌形成的影響力和聚集效益。而一旦有了品牌效益后，無論是復(fù)制還是擴張都會大有益處。

（審校：劉滿桃）