房企積極到香港上市的原因之一就是境外融資渠道較多元化，但未來的一段時(shí)間內(nèi)恐怕也只剩銀行貸款這一個(gè)途徑。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 在目前境外熱錢逐漸消散的當(dāng)下，從計(jì)劃的30億港元，到最終融資所得的76.72億港元，龍湖的這筆銀行貸款還是取得了不錯(cuò)的成績。

　　7月10日，龍湖發(fā)布公告稱，于當(dāng)日公司作為借款人與13家銀行的財(cái)團(tuán)訂立融資協(xié)議。根據(jù)融資協(xié)議的條款及條件，龍湖地產(chǎn)可獲得本金額63.85億港元及1.65億美元(相當(dāng)于約76.72億港元)的4年期可轉(zhuǎn)讓定期貸款信貸融資。

　　擴(kuò)容銀貸76.72億

　　據(jù)資料顯示，參與本次龍湖銀行貸款的銀行共有13家，包括中國建設(shè)銀行股份有限公司香港分行、香港上海匯豐銀行有限公司、中國銀行（香港）有限公司、東亞銀行有限公司、渣打銀行(香港)有限公司、恒生銀行有限公司、中信銀行（國際）有限公司、中國工商銀行（亞洲）有限公司、大豐銀行有限公司、永隆銀行有限公司、招商銀行香港分行、光大銀行香港分行以及法國巴黎銀行香港分行。

　　龍湖方面稱，該筆貸款為四年期定期貸款，年利率僅為HIBOR加310點(diǎn)子，貫徹龍湖保持低資金成本策略。

　　而貸款款項(xiàng)將主要用于償還2014年上半年到期債務(wù)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，以低息置換高息貸款來進(jìn)一步節(jié)省財(cái)務(wù)成本。

　　值得注意的是，此前龍湖的貸款規(guī)模并沒有如此之高。在其最初的計(jì)劃中，其預(yù)計(jì)貸款金額為30億港元。

　　但5月31日就有報(bào)道稱，龍湖將可能擴(kuò)大其自行安排的30億港元四年期分期貸款規(guī)模，且貸款已經(jīng)獲得約10家銀行的超額認(rèn)購。

　　在確認(rèn)最終融資情況之后，龍湖有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，及時(shí)以低息獲取俱樂部式籌組貸款，除進(jìn)一步加強(qiáng)了自身的資金安全及財(cái)務(wù)實(shí)力外，還顯示出海外銀行對(duì)公司穩(wěn)健自律財(cái)務(wù)表現(xiàn)的認(rèn)可。

　　不過，此前亦有分析師對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，龍湖在香港擴(kuò)大融資規(guī)模應(yīng)是現(xiàn)在需盡量獲得更多現(xiàn)金流動(dòng)儲(chǔ)備。

　　分析指出，此前龍湖的銷售項(xiàng)目大多以別墅為主，這樣的項(xiàng)目毛利空間高，公司的盈利也比較高，但現(xiàn)在龍湖加大了高層的銷售比重，由于高層住宅比別墅的毛利低，其利潤自然會(huì)有下降。

　　因此，隨著高層銷售比重的加大，為了滿足今年460億元的銷售目標(biāo)及未來更高的銷售增幅，龍湖必須加大銷售貨量，沖抵別墅產(chǎn)品減少造成的核心盈利縮減。

　　因此，龍湖急需補(bǔ)充大量土地儲(chǔ)備，自然也就要花錢拿地。

　　下半年香港融資漸難

　　另一方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這段時(shí)間亦可能是其在境外加大融資的最后機(jī)會(huì)。

　　就在龍湖獲得巨額信貸資金的同日，有券商的研究報(bào)告指出，中國房地產(chǎn)公司債券價(jià)格已連續(xù)八周下跌，主要是受到投資者拋售新興市場(chǎng)債券以及中國房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)擔(dān)憂的雙重打擊。據(jù)悉，這是自全球金融危機(jī)高峰以來，最嚴(yán)重的一輪中國房地產(chǎn)公司債券拋售行情。

　　報(bào)道指出，這標(biāo)志著房地產(chǎn)企業(yè)債券命運(yùn)的逆轉(zhuǎn)，而在2013年早些時(shí)候，它們還因?yàn)槠漭^高的收益率而成為非常受歡迎的投資。雖然中國的房價(jià)還在繼續(xù)上漲，但是前景已經(jīng)相當(dāng)黯淡--上個(gè)月時(shí)候發(fā)生在銀行系統(tǒng)中嚴(yán)重的現(xiàn)金緊縮局面意味著購房者的貸款成本可能提高，在傷害物業(yè)銷售前景的同時(shí)，也使得開發(fā)商在未來幾年償還債務(wù)的能力受到了打擊。

　　這似乎形成了頗為有趣的對(duì)比。同在香港，債券市場(chǎng)融資表現(xiàn)下行，而龍湖公告背后卻反映出銀行信貸融資的活躍。

　　對(duì)此，標(biāo)普分析師陸楓特別對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，這兩個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)如此明顯不同的原因也各不相同。

　　其稱，債券市場(chǎng)的投資者大部分是自由投資者，資金來源更為分散，所以流動(dòng)性較大，而銀行方面雖然對(duì)內(nèi)地樓市也持以謹(jǐn)慎態(tài)度，審查趨緊，但類似龍湖這樣的大型品牌開發(fā)商還是比較有吸引力的。

　　即便如此，對(duì)于內(nèi)房股來說香港的融資渠道仍然出現(xiàn)了收縮的局面，因投資者的流失，依靠資本市場(chǎng)和債券市場(chǎng)融資在未來將更加困難。

　　此前許多房企積極到香港上市的原因之一就是境外融資渠道較多元化，但在未來的一段時(shí)間之內(nèi)恐怕也會(huì)只剩銀行貸款這一個(gè)途徑。

　　唯一值得安排的是，香港的銀行貸款利率相比國內(nèi)還是低了不少。不過，陸楓也指出，上半年香港銀行利率有所下降，而下半年上升的可能性則比較高。

　　換而言之，即使是類似龍湖這樣較受銀行青睞的品牌房企，融資成本也勢(shì)必增加。

　　陸楓亦表示，因上半年很多房企在銷售方面的表現(xiàn)還是不錯(cuò)的，所以短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太大的資金需求，但對(duì)于即將有短期貸款到期的企業(yè)來說壓力會(huì)較大。

　　另一方面，雖企業(yè)不會(huì)有即可的資金壓力，但因國內(nèi)外融資渠道都在收緊，企業(yè)在拿地方面不會(huì)像上半年這樣積極，對(duì)于銷售定價(jià)也會(huì)比較平穩(wěn)以維持成交量的穩(wěn)定持續(xù)。