由于香港一手住宅開發(fā)已經(jīng)是壟斷市場，新來者獲得的收益有限，深耕香港市場對于萬科來說或沒有必要。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 關(guān)于香港地產(chǎn)界的發(fā)展現(xiàn)狀，早年在新鴻基地產(chǎn)及嘉里建設(shè)任職多年的潘慧嫻曾在《地產(chǎn)霸權(quán)》一書中，或多或少有觸及真實(shí)的一面。

　　這真實(shí)的一面，是否意味著此種四大豪門壟斷的現(xiàn)有格局將難以改變？在多數(shù)分析師看來，這已是一個(gè)不可置否的答案。

　　不過對于萬科而言，在港拓展項(xiàng)目，也許亦僅是其全球化戰(zhàn)略中的一步，因此萬科最終仍然選擇以合作的形式來開啟其在香港的首個(gè)項(xiàng)目。

　　初拓香港

　　近日，作為萬科香港的殼公司，萬科置業(yè)(海外)表示，將以現(xiàn)金代價(jià)7.22億港元，向母公司萬科置業(yè)(香港)收購荃灣西站六區(qū)項(xiàng)目(TW6)20%項(xiàng)目權(quán)益連同所有股東貸款?！　?/p>

　　資料顯示，TW6項(xiàng)目涉及一幅鄰近香港新界西港鐵荃灣西站非工業(yè)發(fā)展用地(將稱為荃灣市地段402號)。根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目將建成總建筑面積不少于3.76萬平方米及不多于6.27萬平方米住宅樓宇，合共可提供不少于894套住房，其中不少于520套住宅單位可銷售樓面面積不會超過50平方米。

　　收購?fù)瓿珊?，持有荃灣西站六區(qū)項(xiàng)目(TW6)權(quán)益的Ultimate Vantage成為萬科置業(yè)(海外)聯(lián)營公司，而持有Ultimate Vantage20%權(quán)益的Wkdeveloper Limited則成為萬科置業(yè)(海外)全資附屬公司。

　　通過查閱相關(guān)資料，不難發(fā)現(xiàn)，此次收購的項(xiàng)目正是萬科置業(yè)(海外)的控股股東萬科置業(yè)(香港)于今年1月份與新世界發(fā)展聯(lián)合所拿的荃灣西站六區(qū)項(xiàng)目，其中，兩家企業(yè)分別占20%及80%的權(quán)益。

　　彼時(shí)，萬科置業(yè)(海外)曾公開表示，不排除未來會將上述地塊注入到上市平臺上。該表態(tài)離此次其正式宣布收購萬科置業(yè)(香港)所持荃灣西站六區(qū)項(xiàng)目20%權(quán)益僅三月有余。

　　當(dāng)時(shí)，萬科置業(yè)(海外)還稱，當(dāng)初成立萬科置業(yè)(海外)目的主要是配合萬科企業(yè)的業(yè)務(wù)國際化，萬科集團(tuán)與萬科置業(yè)(海外)將于香港或其他地區(qū)尋覓合適投資的業(yè)務(wù)機(jī)會，以擴(kuò)展萬科置業(yè)(海外)業(yè)務(wù)。

　　而對于此次萬科置業(yè)(海外)選擇收購母公司項(xiàng)目部分權(quán)益， 市場人士朱一鳴認(rèn)為，主要是萬科置業(yè)(海外)選了在合適的時(shí)間對香港殼進(jìn)行了一點(diǎn)資產(chǎn)注入。

　　朱一鳴補(bǔ)充指，一般企業(yè)將項(xiàng)目注入上市平臺當(dāng)中，優(yōu)先會考慮住宅項(xiàng)目，因?yàn)樽≌?xiàng)目無需像商業(yè)項(xiàng)目那樣沉淀資金，住宅項(xiàng)目的資金回籠周期比較快，這對股價(jià)有一定影響。

　　關(guān)于為何不選擇自己動手，而采取收購方式，朱一鳴猜測，有可能地塊的最初洽談主體即為萬科置業(yè)(香港)公司。

　　但這種拿地方式，另一市場人士王一鳴看來，這無論是在融資成本上，還是資金使用效率上都具有極大優(yōu)勢，因此未來不排除萬科會繼續(xù)通過這種操作流程來拓展香港殼的可能。

　　港島瓶頸

　　相關(guān)分析曾指出，由于香港市場與內(nèi)地不一樣，開發(fā)商主要依靠項(xiàng)目運(yùn)營開發(fā)能力獲得盈利，而非土地升值。故香港房地產(chǎn)市場相當(dāng)注重開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的成本預(yù)算、操控盤等開發(fā)能力。

　　對此，朱一鳴表示，此次萬科置業(yè)之所以選擇合作開發(fā)拿地，或更多的是出于自身在香港做住宅方面的經(jīng)驗(yàn)上、渠道上相對本地開發(fā)商來說都相對欠缺。

　　“如果萬科置業(yè)占該項(xiàng)目80%的權(quán)益話，項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)就會大一點(diǎn)，而將來等其有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、有一定開發(fā)渠道后，再去做主導(dǎo)或更為穩(wěn)妥。”

　　另對于萬科集團(tuán)此次在香港合作開發(fā)首個(gè)項(xiàng)目，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心分析認(rèn)為，深耕香港市場對于萬科來說或沒有必要。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心分析指：一是由于香港一手住宅開發(fā)已經(jīng)是壟斷市場，新來者獲得的收益有限；二是萬科的雄心遠(yuǎn)不止于大陸與香港，它是要做全球的發(fā)展商，因此香港市場只是它重要的對外發(fā)展平臺。

　　不過，對于該上市平臺，萬科總裁郁亮曾表示，將來萬科置業(yè)海外將專注負(fù)責(zé)香港業(yè)務(wù)，其發(fā)展將得到萬科母公司的支持，“如果沒有錢買地，母公司亦可幫它買”。

　　就此次將資產(chǎn)注入上市平臺的意義，美聯(lián)物業(yè)全國研究中心還表示，萬科置業(yè)(海外)雖然負(fù)責(zé)海外業(yè)務(wù)，但對萬科全球化進(jìn)程有顯而易見的促進(jìn)作用。

　　“不過，香港市場對萬科的全球化戰(zhàn)略是重要的一步，因此其運(yùn)作會非常謹(jǐn)慎”。

　　據(jù)計(jì)算，萬科集團(tuán)收購萬科置業(yè)(海外)還不足兩年，因此，此次將資產(chǎn)注入萬科置業(yè)(海外)，仍會受香港上市條例限制。其中，包括股權(quán)易手24個(gè)月內(nèi)若注入重大資產(chǎn)(即超過殼公司的100%)，則需要以重新IPO上市的標(biāo)準(zhǔn)來審批；換而言之，若在股權(quán)易手24個(gè)月內(nèi)，向殼公司注入不超過殼公司100%的資產(chǎn)還是被允許的。

　　“但其若需要融資，殼公司必須有項(xiàng)目才能向資本市場融資，且資產(chǎn)規(guī)模越大、越優(yōu)質(zhì)，越能增加投資者的信心，利好股市。”朱一鳴如此介紹道。

　　此次注資的香港殼萬科置業(yè)(海外)，為萬科集團(tuán)于去年以10.79億港元收購南聯(lián)地產(chǎn)而來，收購后萬科集團(tuán)持有南聯(lián)地產(chǎn)73.91%的股份。后于今年1月21日起南聯(lián)地產(chǎn)正式更名萬科置業(yè)海外。

　　另據(jù)了解，今年以來，萬科除獲得香港首個(gè)項(xiàng)目外，還去到美國開拓房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　今年2月13日，萬科與鐵獅門正式訂立合作協(xié)議。雙方將合作開發(fā)位于美國舊金山富升街201地塊(201 Folsom Street)的高層豪華住宅公寓項(xiàng)目。

　　對于去境外拓展項(xiàng)目，萬科集團(tuán)董事會主席王石曾表示，萬科把業(yè)務(wù)擴(kuò)展到北美的其中一個(gè)原因是，中國政府對房地產(chǎn)市場所采取的措施，其中是3月30日公布的“國五條”，在京、滬、粵等大城市的房地產(chǎn)市場實(shí)施嚴(yán)厲調(diào)控。