由于內(nèi)地項(xiàng)目融資占到其借貸的主體，因此其仍擁有大量短期債務(wù)和較高融資成本。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 綠城2012年全年銷售業(yè)績(jī)終于正式出爐。

　　綠城中國(guó)1月14日公布，2012年全年累計(jì)取得銷售金額約546億元（包括35.5億元的協(xié)議銷售額），同比增長(zhǎng)54.7%。其中總銷售金額中歸屬于集團(tuán)權(quán)益金額為289億元。

　　藉此，綠城亦超額完成年初400億銷售目標(biāo)達(dá)136.5%。

　　一年

　　與之前公布的數(shù)據(jù)相差無(wú)異。于2012年12月31日，綠城集團(tuán)杭州舉行2012年度總結(jié)表彰大會(huì)，綠城執(zhí)行總裁傅林江當(dāng)天宣布，截止12月31日12時(shí)，綠城集團(tuán)2012年度銷售額547億元（其中合同銷售509億元，協(xié)議銷售38億元）。

　　事實(shí)上，截至10月底，綠城就已經(jīng)完成全年400億的銷售計(jì)劃。前10個(gè)月，綠城集團(tuán)累計(jì)取得銷售金額約413億元(包括30億的協(xié)議銷售額)，總銷售金額中歸屬于集團(tuán)的權(quán)益金額約為234億元。

　　縱觀綠城過(guò)去一年銷售業(yè)績(jī)表現(xiàn)，呈現(xiàn)出一路走高的趨勢(shì)。尤其從9月份開(kāi)始，綠城的月度銷售都達(dá)到60億元以上，其中11月更是錄得年度新高達(dá)76億元，12月次之，錄得70億元。僅四季度，綠城的銷售額就突破200億，幾近占全年銷售貢獻(xiàn)四成。

　　最新數(shù)據(jù)披露，2012年12月，綠城共取得銷售1968套，銷售面積約34.5萬(wàn)平方米，銷售金額70億元。

　　當(dāng)月綠城共有7個(gè)新項(xiàng)目或項(xiàng)目分期推出銷售，包括慈溪誠(chéng)園、東營(yíng)理想之城、臺(tái)州寧江明月、臺(tái)州紫薇花園、杭州武林壹號(hào)、杭州西溪誠(chéng)園守純?cè)?、南通啟東玫瑰園。

　　總推盤(pán)面積約21萬(wàn)平方米，成交面積約12萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為18376元/平方米。去化率回升至六成左右。

　　觀察綠城最近兩月的銷售不難發(fā)現(xiàn)，銷售業(yè)績(jī)得以突破，與其推售的產(chǎn)品類型調(diào)整不無(wú)關(guān)系。無(wú)論是11月還是12月，綠城主推的項(xiàng)目都是以公寓或?qū)懽謽穷愋蜑橹鳌?/p>

　　標(biāo)普日前發(fā)布研究報(bào)告指出，綠城2012年銷售好轉(zhuǎn)的部分原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景改善，并認(rèn)為未來(lái)12個(gè)月上述改善將持續(xù)。

　　第一上海日前也發(fā)布研究報(bào)告指出，綠城2012年全年回款率達(dá)80%。預(yù)料綠城2013年的合約銷售額將達(dá)到650億元，同比2012年有19%的增長(zhǎng)。另預(yù)計(jì)綠城2013年的貨量約1300億元，全年去化率約為50%。

　　財(cái)務(wù)

　　由于銷售加速，綠城的負(fù)債率對(duì)應(yīng)也有所下降。第一上海預(yù)測(cè)，截至2012年底綠城的負(fù)債率會(huì)降至60%的水平。同時(shí)，預(yù)期綠城今年將會(huì)進(jìn)行3-5億美元的債務(wù)融資安排，銀團(tuán)貸款息率在6%-7%之間，高息債利率在8%左右。從而滿足公司持續(xù)擴(kuò)張的需求。

　　不過(guò)，標(biāo)普對(duì)于綠城的財(cái)務(wù)表現(xiàn)并不太樂(lè)觀。

　　標(biāo)普認(rèn)為，今年綠城的利潤(rùn)率不太可能大幅改善，預(yù)計(jì)物業(yè)銷售價(jià)格的漲幅將有限；綠城成本控制以及提供更多適合大眾市場(chǎng)產(chǎn)品等措施的益處將需要時(shí)間來(lái)顯現(xiàn)。同時(shí)，該公司高成本的土地儲(chǔ)備，以及旗下物業(yè)較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，使得成本控制很難。

　　資料數(shù)據(jù)顯示，由于拿地成本和建安成本較高，綠城的毛利率水平一直偏低，其中2009年至2011年三年平均毛利率為30.2%，低于內(nèi)房股平均毛利率37.5%。同時(shí)，由于財(cái)務(wù)費(fèi)用較高，銷售行政費(fèi)用也未得到較好控制，凈利潤(rùn)率亦低于同行，其中09年至11年平均凈利潤(rùn)利率為12.2%，遠(yuǎn)低于內(nèi)房股平均凈利率21.7%。

　　此外，標(biāo)普更指，雖然九龍倉(cāng)的支持將令綠城在海外市場(chǎng)的融資獲益。不過(guò)由于內(nèi)地項(xiàng)目融資占到其借貸的主體，因此其仍擁有大量短期債務(wù)和較高融資成本。

　　陸楓表示：“綠城中國(guó)大量合資公司的現(xiàn)金流動(dòng)和負(fù)債情況的清晰度仍舊較低。我們認(rèn)為該公司復(fù)雜的公司結(jié)構(gòu)仍將是未來(lái)兩年的評(píng)級(jí)限制因素。”