中國(guó)現(xiàn)在的大周期，是在一個(gè)下行過程中，因?yàn)槲覀冞^去30年改革的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在基本體現(xiàn)完了，下一階段可能需要做產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，因?yàn)槲覀冎圃鞓I(yè)處于一個(gè)水深火熱之中。

　　編者按：2013年1月9日，于廣州的寒冬之中，城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2012年度論壇再次激情啟幕，思想綻放。

　　9日下午，寒桐(廣州)投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同作為嘉賓主持，開啟了主題為"不確定的周期與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱"的年度討論。

　　深圳美佳華實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng)洪小佳、德信資本董事長(zhǎng)陳義楓、金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹、及5+1洲聯(lián)集團(tuán)-五合國(guó)際董事、副總經(jīng)理盧求參與對(duì)話。

　　以下為該場(chǎng)對(duì)話的現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　韓世同：對(duì)未來的房地產(chǎn)周期和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱這兩個(gè)話題，分開來討論。其實(shí)我們今天談?wù)撝芷谶@個(gè)話題也挺多，的的確確從數(shù)據(jù)指標(biāo)，甚至英國(guó)金融時(shí)報(bào)專家非常看好中國(guó)，認(rèn)為中國(guó)各項(xiàng)指標(biāo)都是觸底回升態(tài)勢(shì)。

　　我也看到發(fā)改委說，中國(guó)經(jīng)濟(jì)前些年一直在上坡，2008年以后下坡，但是由于托了一下，實(shí)際上現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)整體還是處于下坡，下到半山腰。

　　各位對(duì)未來周期怎樣判斷會(huì)更好一點(diǎn)？從縱觀也好、微觀也好、宏觀來看都好。我一直認(rèn)為，如果要是能看準(zhǔn)未來趨勢(shì)和方向，就能進(jìn)澳門賭場(chǎng)，我比較贊同大的方面是下行方向到了半山腰。但是未來會(huì)怎么樣呢，樓市好像還是比較熱，股市是在中間，實(shí)體經(jīng)濟(jì)或者第二產(chǎn)業(yè)制造業(yè)恐怕還在水深火熱之中，除非跟房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)比較大的。

　　洪小佳：對(duì)周期和熱的問題，我認(rèn)為這兩個(gè)問題關(guān)系比較密切。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來說，現(xiàn)在有商業(yè)地產(chǎn)熱，包括我們今天各個(gè)三線城市當(dāng)?shù)匦〉拈_發(fā)商，大家都蜂擁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。

　　作為其中從業(yè)者，我們認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)做得好收益更大，做得不好風(fēng)險(xiǎn)更大。商業(yè)地產(chǎn)最終實(shí)現(xiàn)收益是商業(yè)設(shè)施收租金的時(shí)候，周期遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)，所以累積泡沫時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。

　　第二個(gè)，這幾年電商的發(fā)展突飛猛進(jìn)，銷售額成倍增長(zhǎng)，相對(duì)2012年各個(gè)零售企業(yè)增長(zhǎng)率在下降，這個(gè)給我們一個(gè)啟示，千萬不要忽視電商的力量。

　　未來商業(yè)地產(chǎn)，我們的購(gòu)物中心、綜合體業(yè)態(tài)面臨一個(gè)重大的轉(zhuǎn)型，是不是能夠適應(yīng)這股浪潮，將決定企業(yè)的成敗。

　　第三個(gè)，我們現(xiàn)在到很多城市去，城市新城開發(fā)熱火朝天，政府推動(dòng)新城商業(yè)建設(shè)動(dòng)力很強(qiáng)，這里也面臨怎么把握周期的問題，如果周期把握不好，這也是巨大的陷阱。把握得好，是一個(gè)巨大機(jī)會(huì)。

　　韓世同：美佳華比較致力于在三四線城市發(fā)展中等規(guī)模的商業(yè)綜合體，我接觸過你們?cè)谥槿堑捻?xiàng)目，發(fā)展得非常好。你覺得現(xiàn)在算是周期的底部還是高位？

　　洪小佳：從商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)總量來說，現(xiàn)在應(yīng)該是底部?，F(xiàn)在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后第一、二產(chǎn)業(yè)，商業(yè)設(shè)施服務(wù)總量還需要增長(zhǎng)，從這個(gè)角度來說是處于起步階段，但是問題在于我們行業(yè)情況，大家都進(jìn)來的話，會(huì)有一個(gè)快速發(fā)展，面臨著總量在短期內(nèi)迅速增加。

　　韓世同：下面請(qǐng)陳總從資本運(yùn)營(yíng)角度談?wù)劮康禺a(chǎn)周期。

　　陳義楓：看周期，我們基金更加嚴(yán)肅認(rèn)真，因?yàn)榭村e(cuò)就虧大錢了，是拿真金白銀在印證自己的看法。

　　宏觀來看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的政策性，離開政策看周期，我覺得不可取。政策無非是政策制定者的主觀愿望和調(diào)控的能力，主觀愿望是什么呢？是不要像以前那樣瘋漲，但是也不要出大的下跌，免得影響經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)。

　　不漲或者說平穩(wěn)應(yīng)該是政策制定者主觀愿望，最近這段時(shí)間也許是政策制定者對(duì)地產(chǎn)行業(yè)最滿意的一段時(shí)間。價(jià)格穩(wěn)定、溫和放量，對(duì)經(jīng)濟(jì)也有所支撐，它的調(diào)控能力有沒有呢？我們認(rèn)為是有的。過去這兩年大家領(lǐng)教過了，既然有愿望，有能力，它的愿望就能實(shí)現(xiàn)。

　　從周期的角度來看，有長(zhǎng)中短不同的周期，中期可能5、6年，我們看是橫盤震蕩，震蕩意味著很短的周期內(nèi)還會(huì)起起落落，有嘉賓講精確到一個(gè)季度的判斷，這個(gè)實(shí)在沒有辦法看清楚，也是很正常的震蕩，但是幾年時(shí)間來看，應(yīng)該是比較平穩(wěn)的。

　　平穩(wěn)之后意味著什么？意味著從行業(yè)角度，政策所催生的土地紅利沒有了，企業(yè)需要靠能力和優(yōu)勢(shì)獲得利潤(rùn)，沒有自然而然增值的土地利潤(rùn)，這樣的話，資金成本就是一個(gè)大問題，土地紅利不能消化資金成本，行業(yè)就進(jìn)入一個(gè)更加激烈競(jìng)爭(zhēng)的、優(yōu)勝劣汰的一個(gè)新周期，從無序的比較多元化競(jìng)爭(zhēng)過渡到更加激烈的寡頭競(jìng)爭(zhēng)階段。

　　我總結(jié)幾句話：大的會(huì)更大、有能力的、強(qiáng)者可以做大，弱小的基本上要退出。一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)就是融資成本低，融資成本可以低好幾倍，從8%到25%，可以有這樣的差距。

　　大的企業(yè)，尤其是國(guó)資背景的，上市公司第一梯隊(duì)優(yōu)勢(shì)很明顯，強(qiáng)的主要指區(qū)域品牌產(chǎn)品可以賣更高價(jià)錢，市場(chǎng)平穩(wěn)、競(jìng)爭(zhēng)加劇、融資成本成為很重要的一個(gè)優(yōu)勢(shì)。

　　韓世同：剛才杜女士已經(jīng)講過輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)這方面的轉(zhuǎn)變，從整個(gè)形勢(shì)和格局來看，我們房地產(chǎn)周期應(yīng)該怎么看？

　　杜麗虹：大家現(xiàn)在最近熱議一個(gè)詞：城鎮(zhèn)化，我這個(gè)觀點(diǎn)可能有一點(diǎn)不同，我覺得城鎮(zhèn)化這個(gè)提法是很奇怪的提法，城鎮(zhèn)化是一個(gè)結(jié)果，它不是一個(gè)原因，不是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因。就像當(dāng)年深圳是因?yàn)猷囆∑秸f要把深圳建成改革的一個(gè)試點(diǎn)地方，而不是說目標(biāo)要把深圳建成一個(gè)一線城市、千萬人口的城市。

　　中國(guó)過去十來年的地產(chǎn)發(fā)展，實(shí)際上是因?yàn)槲覀冇辛?0年經(jīng)濟(jì)改革的成果，才有了十多年地產(chǎn)的發(fā)展。如果說一個(gè)國(guó)家單純靠地產(chǎn)來帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)，從歷史證明如果靠以地產(chǎn)起點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都是在吹泡泡。

　　從這個(gè)角度來說，我覺得中國(guó)現(xiàn)在的大周期，是在一個(gè)下行過程中，因?yàn)槲覀冞^去30年改革的優(yōu)勢(shì)現(xiàn)在基本體現(xiàn)完了，下一階段可能需要做產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，因?yàn)槲覀冎圃鞓I(yè)處于一個(gè)水深火熱之中。沒有制造業(yè)的升級(jí)或者第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，中國(guó)整體的經(jīng)濟(jì)都還沒有完成從低谷中崛起到再次快速增長(zhǎng)的過程。

　　所以從長(zhǎng)周期來看，整個(gè)經(jīng)濟(jì)周期也包括地產(chǎn)周期實(shí)際上是處于一個(gè)下行過程中，還沒有完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)。但是你要從小周期來說，確實(shí)跟政策相關(guān)，政策托一把，可能又會(huì)起來一兩年、兩三年，但是政策力量并不是萬能的和無窮大的。

　　無論長(zhǎng)周期還是短周期，地產(chǎn)企業(yè)自己都不能控制。但是如果去判斷這個(gè)周期，確實(shí)又帶有很大的賭博性成分。

　　我也同意剛才嘉賓講的作為地產(chǎn)企業(yè)只能以不變應(yīng)萬變，但是這個(gè)不變就是不斷地提高自身效率，進(jìn)行模式創(chuàng)新，包括商業(yè)模式、金融模式各種模式創(chuàng)新，以這種不變來應(yīng)對(duì)整個(gè)大周期、小周期的波段。

　　韓世同：下面請(qǐng)盧總，怎么從設(shè)計(jì)師角度看房地產(chǎn)周期變化？

　　盧求：過去五年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)也非常感受到了整個(gè)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)于設(shè)計(jì)行業(yè)的影響。

　　2012年在上半年特別在十八大召開之前，我們感覺整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)特別是開發(fā)企業(yè)處于一種不確定的氣氛和因素，很多項(xiàng)目都擱置、停滯。十八大確定了推動(dòng)城鎮(zhèn)化主導(dǎo)思想，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)引導(dǎo)還是非常正面的。

　　我們接觸的眾多客戶當(dāng)中，很明顯在2012年最后一兩個(gè)月之內(nèi)，大量以前接觸的項(xiàng)目、擱置的項(xiàng)目又重新啟動(dòng)，所以從設(shè)計(jì)行業(yè)一線企業(yè)來講，很明顯感受到無論從一線城市、二線城市以及三四線城市大的開發(fā)企業(yè)、中小開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)的動(dòng)力和意愿非常強(qiáng)大。

　　我們過去參與11個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中已經(jīng)有5、6個(gè)落成開業(yè)，在大型商業(yè)綜合地產(chǎn)開發(fā)上，目前是國(guó)內(nèi)許多開發(fā)商非常關(guān)注，真正實(shí)際向前推進(jìn)的。在養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)方面，特別是養(yǎng)老地產(chǎn)目前還處于概念炒作上，沒有幾家開發(fā)企業(yè)真正探索出養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式，更多是炒作概念。

　　從房地產(chǎn)周期來講，中國(guó)房地產(chǎn)是一個(gè)特別特殊的行業(yè)，用國(guó)外數(shù)據(jù)、理論分析中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎都不會(huì)正確，中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)受政策影響非常巨大，中國(guó)是一個(gè)強(qiáng)勢(shì)的政府，相對(duì)弱勢(shì)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，所以不確定因素非常多。

　　韓世同：剛才也提到養(yǎng)老地產(chǎn)，關(guān)于地產(chǎn)熱現(xiàn)在也是非常流行，養(yǎng)老、旅游、商業(yè)、工業(yè)這些產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)熱你是怎么看的？

　　盧求：狹義就是工業(yè)、物流這些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近來大家把這個(gè)概念更廣義化了，商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)也變成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。從英文來講，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)沒有后面中國(guó)人延續(xù)的這些概念。

　　中國(guó)城市開發(fā)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)用地面積、絕對(duì)比例似乎比其他發(fā)達(dá)國(guó)家有比較大的差距，從我們一線設(shè)計(jì)感覺，中國(guó)開發(fā)有特殊性，雖然統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比例非常巨大，但是許多開發(fā)企業(yè)拿到產(chǎn)業(yè)用地性質(zhì)的土地并不是真正開發(fā)產(chǎn)業(yè)用地，所以無形中又彌補(bǔ)了住宅開發(fā)用地或者其他綜合用地土地的欠缺。從實(shí)際的現(xiàn)狀來講，我感覺差距與其他發(fā)達(dá)國(guó)家不會(huì)有那么大。

　　另外，我們很明確感覺到，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，包括商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，主要是由于政策引導(dǎo)。因?yàn)閲?guó)家政策嚴(yán)格限制住宅用地開發(fā)，特別限制住宅用地開發(fā)購(gòu)買人群的資格，限制了資金流入，也限制了這方面獲利渠道，大量資金必須尋找出路，就進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)以及其他商業(yè)地產(chǎn)等等方面。

　　而工業(yè)地產(chǎn)方面相應(yīng)來說比較復(fù)雜，我們也和國(guó)內(nèi)最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)專業(yè)企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略聯(lián)盟協(xié)議，幫助他們?cè)谌珖?guó)范圍內(nèi)做項(xiàng)目的前期、后期開發(fā)設(shè)計(jì)，包括產(chǎn)品定位等等，我們感覺到這樣的企業(yè)也在不斷摸索標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式，以降低成本，包括綜合服務(wù)。

　　很多政府希望引入這樣的企業(yè)，并不是說他們?cè)陂_發(fā)上能有多強(qiáng)，更多是為他們企業(yè)投入，為該城市招商引資和企業(yè)化整體一條龍企業(yè)的介入經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來帶來動(dòng)力。

　　韓世同：杜女士談一談產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱。

　　杜麗虹：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)肯定還有非常大發(fā)展空間，但是確實(shí)中國(guó)很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不是真正的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，只是打著旗號(hào)的住宅或者商用地產(chǎn)。這也使得實(shí)際上大家做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候還是在博取資產(chǎn)本身的升值收益，但是真正產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是真正通過物業(yè)長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收益。

　　從這個(gè)角度來說，第一需要有一個(gè)很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，不管文化地產(chǎn)也好、養(yǎng)老地產(chǎn)。文化地產(chǎn)要求有很強(qiáng)的文化產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，比如劇場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)等等。養(yǎng)老地產(chǎn)在國(guó)外更多跟醫(yī)療、介護(hù)這些產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，需要有很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)角度來說并不是一個(gè)暴利行業(yè)，而且投資回收期很長(zhǎng)，需要很長(zhǎng)期的金融后盾支持。有了很強(qiáng)的運(yùn)營(yíng)能力、有了很強(qiáng)的長(zhǎng)期資金支持，才有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正意義的發(fā)展。

　　韓世同：陳總從資本角度談?wù)劇?/p>

　　陳義楓：一方面很可能當(dāng)噱頭來拿地，我們可以忽略。如果真正想做的話，也可能剛剛開始，能力還不夠，不一定做得好。

　　還有一個(gè)重要原因，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)模式相對(duì)低收益率，跟目前比較高的融資成本不配套，或者說產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融環(huán)境不成熟，所以我們謹(jǐn)慎地來看待它。

　　韓世同：能不能通過引入國(guó)際上比較追求穩(wěn)定回報(bào)的資金組合來發(fā)展國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)？

　　陳義楓：國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)從國(guó)外引進(jìn)資金的路徑還不是很暢順，我們公司倒是跟前海在研究，在香港拿境外人民幣，通過前?；亓鞯剿侥蓟鹄铮缓笸兜巾?xiàng)目里。

　　韓世同：國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金能不能進(jìn)入產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域？

　　陳義楓：這是另外一個(gè)問題，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)資金數(shù)量龐大，從政策上也允許進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，但是國(guó)內(nèi)的像我們這個(gè)行業(yè)太年輕了，還沒有出現(xiàn)讓保險(xiǎn)資金非常放心認(rèn)可的主流品牌，也就是說管理人還年輕這么一個(gè)情況，所以還需要點(diǎn)時(shí)間，但是每天都在進(jìn)步。

　　韓世同：洪總從商業(yè)角度談?wù)劗a(chǎn)業(yè)熱。

　　洪小佳：從近兩年進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量跟開發(fā)數(shù)量來說，可以說商業(yè)地產(chǎn)很熱。但是從另外一個(gè)角度來說，商業(yè)地產(chǎn)又不熱，因?yàn)閷?shí)際上進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的很多企業(yè)，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的理解、商業(yè)品牌的整合能力、商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃能力到商業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力都沒有真正建立起來，所以在這個(gè)行業(yè)里面真正從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)并不多。

　　現(xiàn)在國(guó)內(nèi)非常缺乏真正的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，作為從業(yè)企業(yè)，我覺得關(guān)鍵還是練好內(nèi)功，把核心要素做好，這個(gè)行業(yè)并不熱。

　　第二，商業(yè)地產(chǎn)非常需要有長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金的支持，按照目前的信托基金、房地產(chǎn)基金這種高回報(bào)方式，商業(yè)地產(chǎn)根本沒有辦法做。如果做了，是一種殺雞取卵，這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展需要一個(gè)好的資金模式，現(xiàn)在我們沒有辦法跟商業(yè)地產(chǎn)理性開發(fā)模式形成一個(gè)銜接，這應(yīng)該也是一個(gè)機(jī)會(huì)，也是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所期待的怎么樣跟金融界朋友共同探討一種模式讓這個(gè)行業(yè)健康發(fā)展。

　　韓世同：剛才各位從不同角度，從設(shè)計(jì)師眼光、從資本運(yùn)營(yíng)角度、從商業(yè)運(yùn)營(yíng)角度，向各位解讀了產(chǎn)業(yè)熱背后的原因還有目前的狀況，最后我們請(qǐng)嘉賓用一句話概括一下對(duì)新的一年房地產(chǎn)的希望和看法。

　　洪小佳：理性思考、立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，構(gòu)建企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　陳義楓：希望我們能夠共同迎接新周期新的機(jī)會(huì)。

　　杜麗虹：地產(chǎn)企業(yè)就是效率和金融并行。

　　盧求：政策平穩(wěn)，房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)能夠延續(xù)我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。

（審校：梁嘉欣）